深圳城市更新項目投資測算2016

1、WO:T9ZT©=三cuoEqgI房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價 指標(biāo)9項目的評價在評價_個房地產(chǎn)是否具備投資價值時,可對項目的經(jīng)濟指標(biāo)迸行分析,參考項目的銷售 利潤率 IRR. EBITDA等指標(biāo)，以作岀綜合的考慮與評判。對項目的經(jīng)濟分析可分為靜態(tài)分析與動態(tài)分析兩種。在靜態(tài)分析中,對項目的成本支岀及 整體收入進行靜態(tài)分析計算”通過銷售利潤判斷項目收益情況。在動態(tài)分析中”不僅考慮靜態(tài)的 經(jīng)濟指標(biāo)，且需對項目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作岀預(yù)估分析,再通過計算經(jīng)濟指標(biāo) 判斷頂目可行性。_般的銷售項目,僅進行靜態(tài)即可大致對項目的可行性得岀結(jié)論。其主要參考指標(biāo)為:權(quán) 益樓面地價.銷售利潤率。

2、對存在較大量自持經(jīng)營物業(yè)（如：商場、寫字樓及酒店）的項目，則需進行動態(tài)分析。其 主要參考指標(biāo)為：|RR. EBITDA0房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo)參考評價指標(biāo)權(quán)益樓面地價T旨將獲取開發(fā)建設(shè)土地的總成本(包括土地出讓金.舊改拆遷安置成本.回遷物業(yè)建安成本等)均攤至未來項目可用于銷售或自持經(jīng)營的建筑面積后，所得出的樓面地價。銷售利潤率一項目稅前及稅后的銷售利潤和利潤率是銷售項目的兩項重要評價指標(biāo)。銷售利潤率二銷售利潤/項目銷售總收入IRR-內(nèi)部回報率(Internal rate of return ) r又稱內(nèi)部收益率,是指項目投資實際可望達到的收益率。 實質(zhì)上f它是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折

3、現(xiàn)率。是在考慮了時間價值的情況下,計算項目投資 可望達到的報酬率。房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo)參考評價指標(biāo)（持有物業(yè)評價指標(biāo)）EBIT全稱為earnings before interest and tax ,即息稅前利潤r從字面意思可知是扣除利息、所得稅之前 的利潤；即未計利息.稅I頁前的利潤。EBITDA息折舊及攤銷前利潤,簡稱EBITDA ,是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization的縮寫r即未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤。EBITA MARGIN-即EBITA相對于投資成本的回報率作為持有經(jīng)營物業(yè)的評判

4、指標(biāo),一股考慮為持有物業(yè)EBITA15年平均值/持有物業(yè)總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo)參考評價指標(biāo)ROA-即資產(chǎn)收益率(Return on Assets r ROA) r又稱資產(chǎn)回報率f是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈 利潤的指標(biāo)。資產(chǎn)收益率二凈利潤/總資產(chǎn)總額AssetsROE-凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益收益率,是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn) 得到的百分比率,該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平,用以衡量公司運用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/所有者權(quán)益勰需開常項目總投資包含項目1序號1:項目說明土地總成本1土地成本土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等銷售

5、物業(yè)建造成本2自有物業(yè)建安成本根據(jù)自有物業(yè)開發(fā)碌以建造單價得出相關(guān)費用3頁見費自有物業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的不可預(yù)見費用，V取自 有物業(yè)建安成本的5%4銷售費用銷售過程支出費用,一般取總銷售額的2.8%計算5管疊用一般取土地總成本及自有物業(yè)建安成本的2%計算6財務(wù)費用可參考銀行同期貸款利率6.55%勰需開常相關(guān)稅費陰號1項目說明相關(guān)稅費1營業(yè)稅以企業(yè)總銷售收入的5.55%計算2土地增值稅根據(jù)土地增值額進行計算3所得稅以企業(yè)利潤的25%進行計算假設(shè)項目基本指標(biāo)開發(fā)建設(shè)用地面積 （平米）總開發(fā)量 （平米）住宅 （平米）寫字樓 （平米）容積率100,000500,000300,000200,0005.00

6、 土地成本及樓面地價測算土地總成本（萬元）亶600,000自有住宅物業(yè)（m2） 自有寫字樓物業(yè)E） 權(quán)益樓面地價（元/口2） 300,000. 200,00012,000擁需開發(fā)項目的評建安成本及銷售收入計算物進型面積（m2）建設(shè)成本（單價）建安總價（萬兀）銷售均價銷售收入（萬兀）住宅i300,000 17,000210,00038,0001,140,000寫判婁200,0006,500|130,00035,000700,000總計343,000340,0001,840,000建安成本取值參考建造成本 （元/平米）住宅辦公高端品質(zhì)改善高檔中檔前期費用200 250150200100150200

7、 250150200土建工程150020001500 20001500 20001500 20001500 2000裝修工程另見裝修標(biāo)準(zhǔn)1000 1200800 1000機電工程8001000600 800400 6002300 28001800 2300夕卜墻工程1000 1 200600800400 6001000 1500800 1000園林200 300150 250100150100150100150地上開發(fā)成本合計1/arn /4500 50003500 40003000 35006000 80005000 6000備注：、計算基數(shù)均按建筑面積（下同）。2 土建工程未考慮建筑寧對土

8、建成本的影響.如果是超高層”對應(yīng)成本增加800】000。3、住宅底商 采用對應(yīng)品質(zhì)的彳主宅的成本。裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）豪裝精裝簡裝住宅裝修工程2500-40001500-2500800-1500相關(guān)費用及稅金計算項目比率計算基數(shù) （方元）總額 （萬元）備注開發(fā)不羽頁見費5%340,00017,000以自有物業(yè)建安成本費計算銷售費用2.8%1,840,00051,520以總銷售額計算（含保障房）管理費用2%940,00018,800以土地總成本及自有物業(yè)建安成本計算財務(wù)費用6.55%128,568銀行同年期貸款利率營業(yè)稅金5.55%1,840,000102,120以總銷售回款及回遷物業(yè)公允值計算

9、土地增值稅154764詳見后頁稅前利潤427,228總銷售收入減上瞬成本所得稅25%581,992106,807以稅前利潤25%計算擁需開發(fā)項目的評 土地増值稅計算方式土地増值稅二土地増值額X稅率扣除項目X扣減系數(shù)（扣減系數(shù)速算）說明：1 ）稅率依據(jù)土地増值率進行取值,土地増值率二土地増值額/扣除項目。當(dāng)土地増值率為005時.稅率為 30% ； 土地增值率為051時,稅率為40% ； 土地増值率為12時f稅率為50% ； 土地増值率為2以上時, 稅率為60%。2 ）扣減系數(shù)可進行速算。當(dāng)土地増值率大于2時,為0.35 ； 土地増值率為12時r為0.15 ； ±ift増值率為052時r

10、為0.05±18墻值額二館售忌收入+回遷房公允價值-扣除項目扣除項目二土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本+三費+營業(yè)稅金+加計扣除項 三費二（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本）X0.1加計扣除項二（土地出讓金十拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本）X0.2項目土地増值稅計算銷售總收入1,840,000回遷房公允價值0E：扣除項目土地出讓金拆遷成本iSi房公允價值建安成本宮業(yè)稅金_費加計扣除項合計600,00000340,00010Z12094,000188,0001,32420±tei曽值額應(yīng)納稅款515,880154764勰

11、需開常項目靜態(tài)指標(biāo)項目投資財務(wù)指標(biāo)備注項目總投資（萬兀）155,888含土地總成本、自有物業(yè)建安成本、 費用、開友不可預(yù)見費、銷售 管理費用、財務(wù)費用總銷售收入（萬兀）1,840,000銷售利潤稅冃1427,228稅后320,421銷售利潤率稅冃123.22%稅后17.41%勰需開常動態(tài)指標(biāo)計算假設(shè)頂目開發(fā)節(jié)奏與資金安排支出10200030%136000匚 1020005100土地増值稅預(yù)征（3% ） 值稅結(jié)轉(zhuǎn)6800510011040不可預(yù)見費支出 管理費支出 銷售費用支出銷售稅金及附加39256778114206075863所觸22343104592住宅銷售銷售假設(shè)（120%2280002

12、0%收入寫字樓銷售140000138456-58268470%10%490000700009532785298137059442357580%912000 Ml勰需開常動態(tài)指標(biāo)計算指標(biāo)計算（假設(shè)基準(zhǔn)收益率為9.3%）單位:萬元第1年第率第3年第4年稅后凈現(xiàn)值-72114012667579795640575稅后累計凈現(xiàn)金流量-721140-594465203492244067通過計算財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=2745%財務(wù)凈現(xiàn)值 N PV (i=9.3%) =244067深圳市舊改項目的地價計算深圳市舊改項目的地價計算亠9根據(jù)原土地性質(zhì)劃分城中村土地改造舊工業(yè)區(qū)用地改造舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造深圳市舊改

13、項目的地價計算亠9相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定：1 ）第三十六條拆除重建類城市更新項目中城中村部分建筑容積率在25及以下部分f不再補繳地價；建筑容 積率在25至4.5之間的部分,按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%補繳地價；建筑容積率超過45的部分.按照公告 基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后,符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)并可自有轉(zhuǎn)讓。城中村拆除重建頂目補繳地價可以按照市政府有關(guān)規(guī)定反撥所在區(qū)政府作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施建設(shè)費用。舊工業(yè)區(qū)用地改造深圳市舊改項目的地價計算亠9相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定：1）第三十八條拆除重建類的

14、工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；増加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%補繳地價。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造為住宅.辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分,按照其改造后的功能和土地使用權(quán) 期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；増加建筑面積部分按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。拆除重建的工業(yè)區(qū)升級改造項目,未按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的,適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。依據(jù)深圳市城

15、市更新辦法實施細則規(guī)定:1 ）第五十七條拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的,按照辦法第三十八條第一款.第三款規(guī)定計收地價。其中,物流用地的公告基準(zhǔn)地價按照工業(yè)和商業(yè)公告基準(zhǔn)地價的平均值測算研發(fā)用地的公告基準(zhǔn)地價按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值測算。拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認定為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,按照辦法第三十八條第一款.第三款規(guī)定測算地價, 并以鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價修正系數(shù)予以修正?；翩蓦娚想? 髯電"電基* 電訂yf*I深圳市舊改項目的地價計算亠9舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定:1）第三十九條本辦法第三十六條至第三十八

16、條規(guī)定情形以外的拆除重建類城市更新項目按照其改造后的功能和 土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價,扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使 用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補繳相應(yīng)地價。深圳市舊改項目的地價計算亠9暫行措施相關(guān)政策依據(jù)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施規(guī)定：1）第（八）條由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目其配套 設(shè)施限定自用。其中,配套商業(yè)設(shè)施的地價按照公告基準(zhǔn)地價計收,其他配套設(shè)施的地價按照辦法第三 十八條第一款的規(guī)定計收。配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進入市場銷售

17、的,應(yīng)當(dāng)按照市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。2）第（十）條由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè),以及適用辦法第三十九條規(guī)定 由舊居住區(qū).舊商業(yè)區(qū)升級改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項目,確定地價計收基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積采用分段方式計收地價。暫行措施深圳市舊改項目的地價計算亠9公式如下R地價基準(zhǔn)=1 基準(zhǔn)土地移交率1 實際土地移交率說明：1） R深標(biāo)基準(zhǔn)一一20均版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級改造為 工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的頂目R稱基準(zhǔn)為60。2 ）基準(zhǔn)土地移交率_拆除范圍用地面積小于10,000平方米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為30% ,

18、其余城市更新單元的按照實施細則第十二條第一款規(guī)定確定。（即壩定的項目貢獻率,不低于15% ）3 ）實際土地移交率一一指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的面積和拆除范圍用地面積的比率。（即項目實際項目貢獻率）4）改造后同時包含多種建筑功能的地價計收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn)容積率及其計容積率建筑面積所占比例加權(quán)平均確定。5）地價計收基準(zhǔn)建筑面積為地價計收基準(zhǔn)容積率與開發(fā)建設(shè)用地面積的乘積。6）地價計收基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)的部分按辦法第三十八條第一款.第三款及第三十九條規(guī)定計收地價；超出部分中的住宅按照25倍公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價,其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。深圳市舊改項目的地價 計算綜合用地

19、項目改造相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法實施細則規(guī)定:1）第六十條頂目改造前折除范圍內(nèi)包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的按照以下標(biāo)準(zhǔn)和次序進行地價測算。（一）出讓給實施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不大于原城中村用地面積的,改造后的建筑面積按照辦法第三十六條規(guī)定進行地價測算。（二）開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村用地面積的部分,不大于原有舊屋村用地面積的,該部分用地面積根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積按照辦法第三十七條規(guī)定逬行地價測算。（三）開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的,超出部分用地面積根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積按照辦法第三十八條.第三十九條規(guī)定進行地價測算。其中,可進行地價

20、扣減的原有合法建筑 面積,為拆除范圍內(nèi)出去原有城中村.舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實施主體應(yīng)當(dāng)配合提供相關(guān)建筑物權(quán)屬資料以進行地價扣減。I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算地塊現(xiàn)狀用地指標(biāo)（單位：時）方案二總平面圖及經(jīng)濟拆標(biāo)地塊面積 現(xiàn)有建筑面積40,00030,00020,00040,00040,00040,000I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算方案二 總平面圖及經(jīng)濟拆標(biāo)說明：保障房配建按深圳市 城市更新項目酉己建保障性住房 暫行辦法進行酉己比,假設(shè)項 目酉己建比例為住宅物業(yè)規(guī)劃量 的15%。原住宅類物業(yè)規(guī)劃指 標(biāo)為300,000平米,則保障

21、房 酉己建量為300,000*0.15。開發(fā)指標(biāo)（單位：M）總開發(fā)量住宅 公寓 商業(yè) 辦公研發(fā)用房保障房容積率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50I深圳市舊改項目的地價計算亠9以某綜合項目為例進行測算補償面積計算工業(yè)廠房還遷比例為"5補償研發(fā)用房物業(yè) 住宅還遷比例為113補償住宅物業(yè) 城中村為補償住宅物業(yè)序號用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率補償比例補償建筑面積1工業(yè)用地40,00040,0001.001.560,0002舊住宅區(qū)用地30,00040,0001.331.3520003城中村用地20,00040,0002.001

22、.040,000總計90,000120,0001.33152,000深圳市舊改項目的地價計算以某綜合項目為例逬行測算項目基礎(chǔ)指標(biāo)匯總（單位:平方米）用地面積72,000現(xiàn)狀容積率1.33城中村40,000住宅92,000T'll，廠房40,000硏發(fā)用房60,000舊住宅區(qū)40,000現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)11總計120,000總計15Z000規(guī)劃容積率7.50住宅255,000住宅163,000公寓100,000公寓100,000硏發(fā)用房60,000硏發(fā)用房0S商業(yè)50,000自有 物業(yè)商業(yè)50,000辦公30,000刃'公30,000保障房（5%）45,000總計540,000總計34

23、3,000I深圳市舊改項目的地價計算亠9以某綜合項目為例進行測算基本思路需補繳地價=規(guī)劃開發(fā)建筑面積X樓面地價（依據(jù)政策要求）說明：依據(jù)政策要求，根據(jù)不同用地改造情況，樓面地價有取基準(zhǔn)地價.評估地價或需乘以相關(guān) 系數(shù)等多種情況項目地價測算可大致分為四部分：城中村用地部分.舊住宅區(qū)用地部分.舊工業(yè)區(qū)工改工部分.舊工業(yè)區(qū)工改綜合部分。具中,根據(jù)暫行措施規(guī)走，舊住宅區(qū)用地改造及舊工業(yè)區(qū)工改工改造部分地價需按基準(zhǔn)容積率進行分段計收I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算地價及相關(guān)計算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（假設(shè)為湖貝片區(qū)基準(zhǔn)地價）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)商業(yè)（含酒店）辦公（商務(wù)公寓）劇主T1P研發(fā)用房（M0 ）基準(zhǔn)

24、地價（元/平米）（來源：羅湖區(qū)基準(zhǔn)地價）8,3664,6474,1546492,648規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,000060,000說明：依據(jù)深圳市城市更新辦法實施細則第五十七條：研發(fā)用地的公告基準(zhǔn)地價按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值測算總用地面積（平米）頂目鱉容積項目貢獻率原工業(yè)合法建筑面原城中村用地面積（平米）（平米）原舊住宅區(qū)用地面積（平米）72,0007.5020.00%40,00020,00030,000I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算地價基準(zhǔn)容積率計算說明：暫行措施第十條規(guī)走：由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)以及適用辦法

25、第三十九條規(guī)定由舊居住區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項目.確定地價計收基 準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積,采用分段方式計收地價。公式如下R地價基準(zhǔn)=1 基準(zhǔn)土地移交率1 實際土地移交率說明：1 ） R深標(biāo)基準(zhǔn)一一2013版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級改造為 工業(yè)用途金者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項目R深標(biāo)基準(zhǔn)為60。2 ）基準(zhǔn)土地移交率一一拆除范圍用強面積小于10,000平方米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為30% f其余城市更新單元的按照實施細則第十二條第一款規(guī)定確定。（即規(guī)定的頂目貢獻率不低于15% ）3 ）實際土地移交率一一指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的

26、面積和拆除范圍用地面積的比率。（即項目實際 項目貢獻率本項目項目為20% ）I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例逬行測算地價基準(zhǔn)容積率計算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房深標(biāo)基準(zhǔn)容積率15.45.43.26.0經(jīng)計算地價基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.4加權(quán)地價基準(zhǔn)容積率計算說明：暫行措施第十條規(guī)定：同時規(guī)定改造后包含多種建筑功能的地價計收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基 準(zhǔn)容積率及其計容積率建筑面積所占比例加權(quán)平均確定。公式如下商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率深標(biāo)基準(zhǔn)容積率5.45.43.26.0經(jīng)計算地價基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.44.6I深圳市舊改項目的地價 計算亠9

27、以某綜合項目為例逬行測算城中村部分.舊住宅區(qū)改造部份及舊工業(yè)區(qū)改造部分面積分攤計算城中村用地面城中村規(guī)劃指說明：由于項目同時存在城中村.舊住宅區(qū)及舊工業(yè)區(qū)改造需對其規(guī)劃指標(biāo)按原用地比例進 行分攤商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房頂目規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指標(biāo)分攤1L11128,88956,667舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分攤16,66743,33385000工業(yè)用地改造指標(biāo)分攤22,22257778113,33360,000總用地面積（平米）積（平米）標(biāo)分攤比例舊工業(yè)區(qū)用地 面積（平米）舊工區(qū)規(guī)劃 指標(biāo)分攤比例原舊住宅區(qū)用 地面積 （平米）舊住宅區(qū)規(guī)劃 指標(biāo)

28、分攤比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算城中村用地改造部分地價計算商業(yè)辦公居住補地價（萬元）7.50基準(zhǔn)地價8,3664,6474,154建筑面積11,11128,88956,667容積率小于2.5部分面積3,7049,63018,8890容積率2545部分面積2,963770415,1112,467容積率大于4.5部分面積4,44411,55522,66718,503合計11J1128,88956,66720,970商業(yè)辦公（公寓）劇主研發(fā)用房城中村用地改造指標(biāo)分攤11,11128,8895

29、6,667說明：拆除重建類城市更新項目中城中村部分建筑容積率在25及以下部分f不再補繳地價；建筑容積率在 25至45之間的部分f按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%補繳地價；建筑容積率超過45的部分f按照公告基準(zhǔn)地價 標(biāo)準(zhǔn)補繳地價I深圳市舊改項目的地價臚 3舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分攤舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以外面積商業(yè)辦公（公寓）16,66743,33310,24626,6396,42116,694居住研發(fā)用房85,00052,25432746說明：1）基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積二規(guī)劃面積X （加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率/項目規(guī)劃容積率）2）依據(jù)暫行措施第十條規(guī)定基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)按深圳市公告基準(zhǔn)地價計收

30、超出部分住宅按 25倍基準(zhǔn)地價計收f其他功能按2倍基準(zhǔn)地價計收容積率7-50商業(yè)辦公劇主補地價（萬元）基準(zhǔn)地價建筑面積容祝李修IE靈數(shù)應(yīng)補繳地價8,3661 0,2461.005724,64726,6391.0012,37945452,2541.0021,70642,657n>0|基準(zhǔn):率以外部分補繳地舊住宅區(qū)基9,29416,6941.0015,51616,7326,4211.0010,7431 0,385327461.003400760,266建筑面積 容祝李修IE至數(shù) 應(yīng)補鯉價I深圳市舊改項目的地價 計算以某綜合項目為例進行測算舊工業(yè)區(qū)改造部分計算思路依據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八

31、條規(guī)定：1）拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價; 増加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納；2）折除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅.辦公.商業(yè)等經(jīng)營性用途的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分,按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納地價,扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價,增加建筑面積部分按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納地價依據(jù)暫行措施第十條規(guī)定:1 ）由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的城市更新頂目,確定地價計收基準(zhǔn)容積率和基

32、準(zhǔn)建筑面積,采用分段方式計收地價?？珊唵卫斫鉃?1）舊工業(yè)區(qū)改造地價計收可分為工改綜合及工改工兩部分；2）對于工改綜合部分,原有合法建筑面積以內(nèi)部分按基準(zhǔn)地價計收,超出原有合法建筑面積部分按市場評估價計收（假設(shè)為4倍基準(zhǔn)地價）；3 ）對與工改工部分,原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計收地價,原有合法建筑面積以外.基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分建筑面積按50%基準(zhǔn)地價計收基準(zhǔn)容積率以外部分建筑面積按2倍基準(zhǔn)地價計收。I深圳市舊改項目的地價計算亠9以某綜合項目為例進行測算舊工業(yè)區(qū)改造部分指標(biāo)計算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房工業(yè)用地改造指標(biāo)分攤22,22257,778113,33360,000工業(yè)用地合法建筑面積分攤

33、系數(shù)8.8%22.8%44.7%23.7%工改綜合部分合法建筑面積分攤3,5099,12317,8959,474工改綜合部分増加建筑面積1&71348,65595,439-工改工除合法建筑面積以外 基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積-27,411工改工超出基準(zhǔn)容積率部分建筑面積-23,115說明：原有工業(yè)合法建筑面積,依照舊工業(yè)區(qū)改造部分按各功能規(guī)劃指標(biāo)比例進行分攤I深圳市舊改項目的地價 計算亠9以某綜合項目為例進行測算舊工業(yè)區(qū)改造部分地價計算一工改綜合部分說明：評估地價以4倍基準(zhǔn)地價估算7.50評估地價8,3663,5091.00Z9354,6479J23Too"4,2394,154 j 7,895n|14,608建筑面積 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補繳地價基準(zhǔn)地價33,46418,58816,616建筑面積18,7134