某商業(yè)地產(chǎn)客戶投資收益分析

1、1 某商業(yè)地產(chǎn)客戶投資收益分析大家給個意見第一部分：沿街商業(yè)（店面）部分（一）區(qū)域商業(yè)項目銷售價格統(tǒng)計表名   稱        產(chǎn)品類別        規(guī)  模        售價（元/平方米）        空置率        物業(yè)管理費(元/平方)（二）區(qū)域沿街商鋪租金價格狀況我們對該區(qū)域約400余家商鋪進行抽樣式調(diào)查,提取數(shù)據(jù)50個,有效數(shù)據(jù)40個（占80%

2、），根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計分析可知，該區(qū)域租金價格在：1元/平方米/天-7元/平方米/天不等。信息反饋數(shù)據(jù)如下：道  路        調(diào)查編號        商 鋪 名 稱        產(chǎn)品類別        經(jīng)營面積（平方米）        租金（元/平方米/天）根據(jù)以上數(shù)據(jù),以算術平均法計算該區(qū)域平均租金價格為: Px=Pn/n=3.2365元/平方米/天年平均租金為x*360=

3、1165.14元/平方米/年（三）本項目價格定位由于本項目位置優(yōu)越，配套和交通體系比較完善，商業(yè)和商務價值樂觀；但由于量體小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（預定40年），從而影響著價格。根據(jù)調(diào)研的數(shù)據(jù)信息通過市場比較法分析，類比本區(qū)域運做項目的價格做比較，我們初步的價格定位是： v沿街商業(yè)部分：均價在5000元/平方米左右； v北部商業(yè)部分：均價在3000元/平方米左右； v商務辦公部分：均價在2300元/平方米左右（四）沿街商業(yè)客戶投資回報分析1）保守的分析：參照區(qū)域平均租金價格（3.2365元/平方米/天），因為格局進深大開間小，商業(yè)利用價值降低，所以客戶對項目預期值持保守態(tài)度，按保

4、守租金為2.5元/平方米/天，則年租金為900元/平方米/年。則客戶投資回收年限為（按租金價格不變，機會成本投資收益率為10%）：n=5000/900n=6年40年總投資回報率為： X=（900*40-5000）/5000*100%X=620%年投資回報率為:x=620%/40=15.5%>10%2）樂觀的分析：客戶對此項目持樂觀態(tài)度，樂觀租金價格為區(qū)域平均租金價格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。則客戶投資回收年限為（按租金價格不變，機會成本投資收益率為10%）：n=5000/1165.14n=5年40年總投資回報率為： X=（1165.14*40-500

5、0）/5000*100%X=832%年投資回報率為:x=832%/40=20.8%>10%第二部分：北部商業(yè)（13F）部分（一）區(qū)域的大商業(yè)租金價格統(tǒng)計表道  路        商鋪名稱        產(chǎn)品類別        經(jīng)營面積（平方米）        租金（元/平方米/天）根據(jù)抽樣調(diào)查得知,面積偏大的多層商業(yè)項目租金較低,在12元/平方米/天左右, 根據(jù)以上數(shù)據(jù)指標,按算術平均法計算該區(qū)域平均租金價格為

6、: Px=Pn/n=1.4/平方米/天年平均租金為x*360=504元/平方米/年（二）北部商業(yè)客戶投資回報分析1）保守的分析：參照區(qū)域平均租金價格（1.4元/平方米/天），客戶對此項目預期保守，保守租金為1元/平方米/天，則年租金為360元/平方米/年。則客戶投資回收年限為（按租金價格不變，機會成本投資收益率為10%）：n=3000/360n=9年40年總投資回報率為： X=（360*40-3000）/3000*100%X=380%年投資回報率為:x=380%/40=9.5%10%2）樂觀的分析：客戶對此項目持樂觀態(tài)度，樂觀租金價格為區(qū)域平均租金價格1.4元/平方米/天，年租金504元/平方

7、米/天。則客戶投資回收年限為（按租金價格不變，機會成本投資收益率為10%）：n=3000/504n=6年40年總投資回報率為：X=（504*40-3000）/3000*100%X=572%年投資回報率為:x=572%/40=14.3%>10%第三部分：商務辦公（26F和西樓1-4F）部分（一）        區(qū)域商務辦公項目價格統(tǒng)計表名稱        規(guī)模        售價（元/平方）        銷售狀況  &#

8、160;     物業(yè)管理費（二）區(qū)域商務辦公項目租金統(tǒng)計表項目名稱        產(chǎn)品類別        規(guī)模        租金（元/平方米/天）根據(jù)以上數(shù)據(jù),以算術平均法計算該區(qū)域平均租金價格為:Px=Pn/n=0.6525元/平方米/天年平均租金為x*360=234.9元/平方米/年(三)商務辦公客戶投資回報分析1）保守的分析：參照區(qū)域平均租金價格（0.6525元/平方米/天），客戶對此項目預期保守，保守租金為0.5元/平方米/天，則年租金為180元/平方米/年。則客戶投資回收年限為（按租金價格不變，機會成本投資收益率為10%）：n=2300/180n=13年40年總投資回報率為：X=（180*40-2300）/2300*100%X=213%年投資回報率為:x=213%/40=5.3%<10%2）樂觀的分析：客戶對此項目持樂觀態(tài)度，樂觀租金價格為區(qū)域平均租金價格0.6525元/平方米/天，年租金23