2022年房產(chǎn)測量作業(yè)指導(dǎo)書

1、房產(chǎn)測量作業(yè)指導(dǎo)書2021 年 5 月目錄1. 目的與適用范疇12. 引用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及術(shù)語、名詞說明12.1 引用標(biāo)準(zhǔn)12.2 術(shù)語、名詞說明13. 主要內(nèi)容及精度要求34. 資料收集45. 房屋調(diào)查55.1 房屋坐落55.2 房屋總層數(shù)與所在層次55.3 房屋建筑結(jié)構(gòu)55.4 房屋建成年份65.5 房屋墻體歸屬66. 房屋分層分戶圖繪制66.1 分層分戶圖的技術(shù)要求66.2 分層分戶圖應(yīng)表示的主要內(nèi)容66.3 房屋建筑幢的界定76.4 房屋樓層的劃分及層次的編排76.5 房屋墻體歸屬及運(yùn)算77. 房屋建筑面積測算87.1 運(yùn)算全部建筑面積的范疇87.2 運(yùn)算一半建筑面積的范疇97.3 不運(yùn)算建

2、筑面積的范疇107.4 非普遍建筑空間的面積運(yùn)算107.5 常見建筑空間的面積運(yùn)算118. 共有建筑面積分?jǐn)偱c運(yùn)算158.1 共有建筑面積的處理原就158.2 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟倪\(yùn)算公式158.3 共有建筑面積的分類及范疇168.4 可分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的分級178.5 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?78.6 共有建筑面積分?jǐn)偟奶厥庖?guī)定189. 報(bào)告編制199.1 房產(chǎn)測量報(bào)告編寫要求199.2 房產(chǎn)測量報(bào)告書內(nèi)容1910. 成果提交與資料歸檔2010.1 成果提交2010.2 資料歸檔20附錄 a. 成果范例2附錄 b. 房產(chǎn)測量業(yè)務(wù)流程11房產(chǎn)測量項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)1. 目 的 與 適 用范 圍為

3、確保房產(chǎn)測量各項(xiàng)指標(biāo)符合精度要求，現(xiàn)依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t17986.1-2000的房產(chǎn)測量規(guī)范 、福建省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳及平潭綜合試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心的有關(guān)房產(chǎn)測量的規(guī)定，制訂本項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)，作為我院房產(chǎn)測量項(xiàng)目的作業(yè)依據(jù)；本規(guī)定適用于本院在平潭綜合試驗(yàn)區(qū)的房產(chǎn)測量生產(chǎn)項(xiàng)目；2. 引 用 標(biāo) 準(zhǔn) 規(guī) 范 及 術(shù) 語 、 名 詞 解 釋2.1 引用標(biāo)準(zhǔn)1 房 產(chǎn) 測 量 規(guī) 范第 1單 元 ： 房 產(chǎn) 測 量 規(guī) 定 （ gb/t17986.1-2000 ）2 房產(chǎn)測量規(guī)范第 2 單元： 房產(chǎn)圖圖式（ gb/t 17986.2-2000 ）3 中華人民共和國建設(shè)部 " 建住房 20

4、0274號" 文件“關(guān)于房屋建筑面積運(yùn)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”4 福建省建設(shè)廳 " 閩建房 2004117號" 文件“福建省建設(shè)廳關(guān)于新建商品房權(quán)屬登記中建筑面積運(yùn)算有關(guān)問題的通知”5 平潭綜合試驗(yàn)區(qū)房屋建筑面積測算細(xì)就2.2 術(shù)語、名詞說明1 層高：相鄰樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離；2 樓層凈高：樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離；3 自然層：按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層；4 標(biāo)準(zhǔn)層：建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層；5 夾層：在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層；6 架空層 :建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層；7 結(jié)

5、構(gòu)轉(zhuǎn)換層 :建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采納不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層；8 設(shè)備層（技術(shù)層） :建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層；9 避難層 :建筑高度超過 100 米的高層建筑中，為消防安全特地設(shè)置的供人們疏散避難的樓層；10 屋面（頂）層：在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層；11 地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于 1 米；12 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室

6、外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于 1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5 米；13 錯層：指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋；14 躍層住宅：指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層以上的住宅；15 多功能綜合樓：指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積具有不同的功能和服務(wù)對象；只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓；16 凸窗：為房屋采光和美化造型而設(shè)置的窗臺凸出外墻面的窗；17 落地窗：窗框與地板直接相連的窗；18 建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間；19 柱廊：有頂蓋和支柱，供人通行的有柱走廊；20 挑廊：指二層以上挑出建

7、筑物外墻體，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)無支柱的走廊；21 檐廊：建筑物出檐下的走廊；22 回廊：在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊；23 連廊：連接兩幢房屋的走廊；24 架空通廊：二層以上連接兩幢房屋的走廊；25 騎樓：底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分；一般建于道、路、街、巷兩側(cè)；26 門廊：與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入口通道，支撐頂蓋的是柱稱為門廊；27 門斗：與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入口通道，支撐頂蓋的是實(shí)體墻稱為門斗；28 雨篷：設(shè)置在建筑物出入口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷；29 曬臺（露臺）：指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無頂蓋的臺面；曬臺（露臺

8、）一般應(yīng)位于建筑裙房屋面或建筑頂層或建筑底層30 陽臺：有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設(shè)施；31 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：指圍合建筑空間四周的實(shí)體，如墻體、門、窗、欄桿等；32 圍護(hù)性幕墻：直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻；33 裝飾性幕墻：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻；34 變形縫：伸縮縫、沉降縫和抗震縫的總稱；35 門廳：建筑物中位于入口用于接待和安排人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、幫助使用空間和其它交通的交通樞紐空間；36 大堂：具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳；37 前室：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于安排、緩沖人流的過渡性建筑空間；38

9、核心筒：建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系；39 勒腳：建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分；40 天井：四周有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風(fēng)；41 公共（消防）通道：為滿意建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道；42 公共開放空間：建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間，公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地四周的城市空間親密聯(lián)系成有機(jī)的整體；3. 主 要 內(nèi) 容 及 精 度 要求3.1 主要內(nèi)容房產(chǎn)測量分為房產(chǎn)面積預(yù)算與房產(chǎn)面積實(shí)測兩個內(nèi)容；1 房

10、產(chǎn)面積預(yù)算主要是房屋預(yù)售前依據(jù)業(yè)主供應(yīng)的經(jīng)規(guī)劃治理部門審批的建筑施工圖，測算建筑物各層各戶的建筑面積，并進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)算，為房地產(chǎn)交易登記部門供應(yīng)預(yù)售數(shù)據(jù)；2 房產(chǎn)面積實(shí)測主要是對已竣工的建筑物進(jìn)行實(shí)地測量，并結(jié)合業(yè)主供應(yīng)的經(jīng)規(guī)劃部門審批的規(guī)劃總平圖、建筑施工圖、規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，測算建筑物各層各戶的建筑面積，并進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)算，為房地產(chǎn)交易登記部門供應(yīng)房產(chǎn)確權(quán)數(shù)據(jù)；3 房產(chǎn)面積預(yù)算的工序主要為內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理：依據(jù)業(yè)主供應(yīng)的經(jīng)規(guī)劃治理部門審批的建筑施工圖，繪制分層分戶圖，對建筑物共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傔\(yùn)算，從而運(yùn)算房屋預(yù)售面積；4 房產(chǎn)面積實(shí)測可分為外業(yè)實(shí)測數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處

11、理兩大工序；1) 外業(yè)實(shí)測數(shù)據(jù)采集工作是對已竣工項(xiàng)目的建筑物尺寸進(jìn)行實(shí)地測量；2) 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理是依據(jù)外業(yè)實(shí)測采集的數(shù)據(jù)，參照經(jīng)規(guī)劃部門審批的規(guī)劃總平圖、建筑施工圖、規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，繪制分層分戶圖，對建筑物共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傔\(yùn)算，從而運(yùn)算房屋產(chǎn)權(quán)面積；3.2 精度要求1 量（測）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具， 距離以米為單位， 取位至 0.01 米； 任何邊長都應(yīng)獨(dú)立量測兩次, 其較差在規(guī)定的限差以內(nèi), 取中數(shù)作為最終量測的結(jié)果；2 房屋面積以平方米為單位，最終面積成果取至0.01平方米；3 房產(chǎn)面積的精度分為兩

12、級；各級面積的限差和中誤差不超過表1 運(yùn)算的結(jié)果；表1房產(chǎn)面積的精度要求精度等級限 差中 誤 差一級0.04s +0.002s0.02s +0.001s二級0.08s +0.006s0.04s +0.003s注： s 為房產(chǎn)面積，單位：平方米；4. 資料收集房產(chǎn)測量開頭前應(yīng)收集以下資料： （ 房產(chǎn)預(yù)算只要1-3 所列資料）1 經(jīng)規(guī)劃治理部門審批的規(guī)劃總平圖復(fù)印件2 經(jīng)規(guī)劃治理部門審批的建筑施工圖復(fù)印件3 規(guī)劃許可證復(fù)印件4 工程竣工圖5 門牌號碼使用證復(fù)印件6 建筑單體驗(yàn)收備案表復(fù)印件5. 房 屋 調(diào) 查房屋調(diào)查內(nèi)容包括：房屋坐落、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、墻體歸屬等基本情形；5.1

13、 房屋坐落房屋坐落是指房屋所在街道的名稱和門牌號；5.2 房屋總層數(shù)與所在層次1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪± 0 以上運(yùn)算； 采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m 以上的，運(yùn)算自然層數(shù)；房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和；2 假層、附層 夾層 、插層、閣樓 暗樓 、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)；3 所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層；地下層次以負(fù)數(shù)表示；5.3 房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑結(jié)構(gòu)是指依據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，詳細(xì)分類標(biāo)準(zhǔn)按表2 執(zhí)行；分類內(nèi)容編號1名稱鋼結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用

14、鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；表 2房屋建筑結(jié)構(gòu)分類2鋼、鋼承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的；筋混凝如一幢房屋一部分梁柱采納鋼、鋼筋混凝土構(gòu)架土結(jié)構(gòu)建造；3鋼筋混凝土結(jié)承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的；包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等4構(gòu)混合結(jié)建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物；承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造構(gòu)的；如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造；5 磚木結(jié)構(gòu)6 其他結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的；如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的；凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類；如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等；5.4 房屋

15、建成年份房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份；拆除翻建的， 應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)；5.5 房屋墻體歸屬房屋墻體歸屬是房屋四周墻體全部權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類；6. 房 屋 分 層 分 戶 圖 繪制6.1 分層分戶圖的技術(shù)要求1 分層分戶圖的方位應(yīng)使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當(dāng)位置加繪指北方向符號.2 分層分戶圖的比例尺一般為1 200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當(dāng)放大或縮小.3 分層分戶圖上房屋的邊長應(yīng)實(shí)際丈量，注記取至 0.01m，注在圖上相應(yīng)位置；6.2 分層分戶圖應(yīng)表示的主要內(nèi)容分層分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四周墻體的歸

16、屬和樓梯、走道等部位以及所在層次、戶號和房屋邊長等；6.3 房屋建筑幢的界定1 房屋分層分戶圖繪制及建筑面積測算的基本單元是幢；2 幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋；3 裙樓式建筑按單幢處理；其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多座塔樓的建筑，合并為一幢運(yùn)算；4 連體樓建筑按多幢處理；其構(gòu)成一般地面上為多幢樓房，多幢樓通過局部連接體等形式在平面上毗連成片， 地下以地下室形式連成一片； 地面上將連接體及多座塔樓各分為一幢， 地下室也單獨(dú)分幢運(yùn)算；6.4 房屋樓層的劃分及層次的編排1 房屋的層數(shù)指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0 以上運(yùn)算； 半地下室計(jì)入地上層數(shù)；房屋的總層數(shù)為房

17、屋的地上層數(shù)和地下層數(shù)之和；2 房屋的夾層、假層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)層數(shù)；3 房屋的層次一般按室內(nèi)地坪編排，地上層次自下而上用自然數(shù)1、2、3、表示； 地下層次自上而下用負(fù)整數(shù)-1 、-2 、-3 、 表示；4 回形上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間劃分自然層數(shù)，所在層次按對應(yīng)的自然層次編排；5 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分，所在層次按對應(yīng)的自然層次編排；6 層高 2.20 米以上的架空層、 避難層、 技術(shù)層、 技術(shù)轉(zhuǎn)換層等按對應(yīng)的自然層次編排；6.5 房屋墻體歸屬及運(yùn)算1 房屋墻體分為自有墻、共有墻和借墻三類；自有墻量至墻體外側(cè)；共有墻以墻體中線

18、為界，量至墻體厚度的一半處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè) .2 房屋外墻體厚度包括粉刷層、貼面等外墻愛護(hù)層，不包括裝飾性的掛墻體；外半墻的面積指清水墻中線至外墻面的水平面積.3 架空層、樓層局部無墻體的部分（如底層樓梯入口處、陽臺入口處、店面或車庫的卷簾門或鐵柵門等），其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實(shí)體厚度，本層無可參照的可套用上層外墻體的厚度確定；4 單一產(chǎn)權(quán)的房屋外墻體均為自有墻， 全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻；5 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的， 墻體厚度取圍護(hù)

19、構(gòu)架的厚度； 如系安裝于地面墻垛之上， 墻體厚度取墻垛厚度；無法確定的，可參照本層其它外墻或承重墻的實(shí)體厚度， 仍無法確定的， 可套用上層外墻體厚度確定；6 建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層的高度在2.20米以上時，夾層部分的外墻墻風(fēng)光積運(yùn)算規(guī)定與自然層一樣；7 各樓層墻體厚度不同時，可分層分別運(yùn)算；8 房屋為斜屋面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體，凈高2.10米以上的部分， 直接計(jì)入套內(nèi)建筑面積，不計(jì)外半墻建筑面積；9 復(fù)式建筑室內(nèi)上部挑空部位，不運(yùn)算外半墻建筑面積；7. 房 屋 建 筑 面 積 測算7.1 運(yùn)算全部建筑面積的范疇1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層運(yùn)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和運(yùn)算；2

20、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在 2.20米以上部位運(yùn)算建筑面積；3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層運(yùn)算面積；門廳、 大廳內(nèi)的回廊部分， 層高在 2.20米以上的， 按其水平投影面積運(yùn)算；4 樓梯間、電梯（觀光梯）井，房屋內(nèi)的提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層運(yùn)算面積；5 房屋天面上， 屬永久性建筑， 層高在 2.20 米以上的樓梯間、 水箱間、電梯機(jī)房、 設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積運(yùn)算；6 挑樓、全封閉挑廊、全封閉陽臺，按其外圍水平投影面積運(yùn)算；7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室

21、外樓梯，按該層水平投影面積運(yùn)算；8 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積運(yùn)算；9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積運(yùn)算；10 地下室、 半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20米以上的， 按其外墻（不包括采光井、防潮層及愛護(hù)墻）外圍水平投影面積運(yùn)算；11 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或愛護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積運(yùn)算；12 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積運(yùn)算；13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚、站臺等按柱的外圍水平投影面積運(yùn)算；14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在 2.20米以上部位的外

22、圍水平投影面積運(yùn)算；15 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的變形縫（伸縮縫、沉降縫）運(yùn)算建筑面積；16 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位運(yùn)算建筑面積；17 層高在 2.20米以上的架空層（部位）、技術(shù)轉(zhuǎn)換層、 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等，按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積運(yùn)算；18 層高在 2.20米以上的架空層及底層雜物間、貯存室、車庫等，按其外圍水平投影面積運(yùn)算；7.2 運(yùn)算一半建筑面積的范疇1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半運(yùn)算；2 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一

23、半運(yùn)算；3 未封閉的陽臺、 挑廊， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半運(yùn)算；4 無頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的一半運(yùn)算；5 有頂蓋的不封閉的永久性的架空通廊，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半運(yùn)算；7.3 不運(yùn)算建筑面積的范疇1 層高小于 2.2 米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室、架空層及底層雜物間、車庫等；2 突出房屋外墻面的構(gòu)件、 配件、裝飾柱、 裝飾性幕墻、 垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬，突出房屋墻面的煙囪、管道井、通風(fēng)井、排氣井，防潮層及其愛護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光井等；3 房屋之間無上蓋的架空通廊；4 房屋的天面、 挑臺、 公共曬臺、 露臺， 天面的花園、 泳池、 水池；5 建筑物

24、內(nèi)的操作平臺、 上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6 騎樓、 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、 挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的部分，不其是否有柱、是否有愛護(hù)結(jié)構(gòu)，均不運(yùn)算建筑面積；7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；8 活動房屋、暫時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋；9 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫（伸縮縫、沉降縫）；11 簡易樓梯、室外及走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延長出室外的部分；12 凸出外墻面與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑空間；7.4 非普遍建筑空間的面積運(yùn)算

25、1 非垂直墻體：建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在 2.10米以上部分的水平投影運(yùn)算全部建筑面積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿運(yùn)算建筑面積；2 非平屋頂：坡屋頂建筑、穹型頂建筑，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影運(yùn)算全部建筑面積；3 立體車庫和機(jī)械停車位： 房屋層內(nèi)或地下室內(nèi)， 以機(jī)械設(shè)備劃分如干層次的立體車庫或機(jī)械停車位， 無論其高度和停放層數(shù)多少， 均按單層運(yùn)算建筑面積和層次；4 樓梯和斜坡道下方空間： 樓梯、 斜坡道已運(yùn)算建筑面積的， 其下方不論是否利用均不再運(yùn)算建筑面積，但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，樓梯、斜坡道下方空間用于其它使用功能的，凈高在 2

26、.10 米以上（含2.10米）的部分可計(jì)入其下方建筑面積，樓梯、斜坡道相應(yīng)部分不運(yùn)算建筑面積； 凈高在 2.10米以下部分計(jì)入樓梯、斜坡道建筑面積；5 加油站內(nèi)的加油棚， 無論柱的形式， 均按頂蓋水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積；6 在建筑物中層高 2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時， 夾層不運(yùn)算建筑面積， 下方空間仍運(yùn)算全部建筑面積；7 有永久性上蓋， 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺， 層高在 2.20米以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)范疇內(nèi)上蓋水平投影運(yùn)算全部建筑面積；7.5 常見建筑空間的面積運(yùn)算1 陽臺的面積運(yùn)算1） 陽臺依據(jù)其圍護(hù)情形可劃分為封閉陽臺和未封閉陽臺；

27、封閉與未封閉以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件或圖紙為依據(jù)，未明確標(biāo)示為封閉的陽臺按未封閉陽臺運(yùn)算一半建筑面積；未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自將非封閉陽臺改為全封閉的， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積；2） 類似于陽臺的空中花園、 入戶花園、 入戶陽臺等的建筑空間，均視為陽臺，按陽臺規(guī)定運(yùn)算建筑面積；3） 上下層大小不同的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊當(dāng)上部底板（蓋板）小于本層圍護(hù)結(jié)構(gòu)時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按上部底板（蓋板）水平投影面積一半運(yùn)算；當(dāng)上部底板（蓋板）大于本層圍護(hù)結(jié)構(gòu)時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按本層圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半運(yùn)算；4） 隔層設(shè)置的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊相隔一個自然層設(shè)

28、置的未封閉陽臺、挑廊、 無柱走廊， 分別按其上蓋或圍護(hù)結(jié)構(gòu)中面積較小者運(yùn)算一半建筑面積；上蓋高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、 無柱走廊， 不運(yùn)算建筑面積；5） 陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分不運(yùn)算建筑面積；2 室內(nèi)樓梯的面積運(yùn)算1） 通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范疇內(nèi)，該梯均按樓層投影運(yùn)算建筑面積；2） 躍層式房屋預(yù)留的樓（電）梯、扶梯，應(yīng)依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙，按自然層運(yùn)算建筑面積；3） 穿越夾層的樓（電）梯、扶梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不運(yùn)算建筑面積；4） 房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯、上下行樓梯及扶梯之間的梯間間隔

29、大于 0.2 米（含 0.2 米）時，上層樓梯及其以上的梯間間隔部分， 不計(jì)建筑面積；3 室外樓梯、臺階、車道的面積運(yùn)算1）按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：a) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入 口或入口平臺）的高差大于2.20米，下方水平投影范疇內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯；b) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺階起終點(diǎn)高差小于2.20米的樓梯，或臺階起終點(diǎn)高差大于2.20米但其下方為自然地勢不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺階；2) 有頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的全部運(yùn)算建筑面積； 無頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的

30、頂蓋，且可以完全遮蓋的， 可視為該層室外樓梯有頂蓋； 當(dāng)室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，可視為該層室外樓梯無頂蓋；3) 室外樓梯的起始層不運(yùn)算建筑面積；但如其下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在 2.20 米以上的部分應(yīng)運(yùn)算全部建筑面積；4) 與建筑物不相連的獨(dú)立室外樓梯，或在局部層與建筑物通過不計(jì)建筑面積的平臺等過渡空間連通的獨(dú)立室外樓梯，按室外臺階處理，不運(yùn)算建筑面積；5) 用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯，不運(yùn)算建筑面積；6) 室外臺階不運(yùn)算建筑面積； 7）建筑底層無上蓋的室外車道不運(yùn)算建筑面積，有上蓋的室外車道運(yùn)算全部建筑面積；車道下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20米以

31、上的部分應(yīng)運(yùn)算全部建筑面積； 8）通向二層以上的室外車道，參照室外樓梯運(yùn)算建筑面積；9）通向地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計(jì)為不行利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的， 該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作挑空處理，車道有蓋部分計(jì)入地下一層建筑面積中； 如車道下方在地下一層設(shè)計(jì)為可利用空間的，那么車道應(yīng)分為兩部分分別運(yùn)算面積，層高在2.20米以上空間的建筑面積計(jì)入下方空間的套內(nèi)建筑面積，層高在2.20米以下空間的建筑面積計(jì)入車道建筑面積；4 門廊、雨蓬的面積運(yùn)算1） 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)為上方建筑時，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時，就視為雨蓬；

32、2） 凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬， 為復(fù)合式門廊、雨蓬；3） 凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不運(yùn)算建筑面積；獨(dú)立柱時，按上蓋水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積；兩根以上柱時， 按柱外圍運(yùn)算全部建筑面積；4） 凹入式門廊、雨蓬，無柱或獨(dú)立柱時，按上蓋水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積； 有兩根以上柱時， 按柱外圍運(yùn)算全部建筑面積；5） 凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影 的一半運(yùn)算建筑面積； 獨(dú)立柱時， 按上蓋水平投影面積的一半運(yùn)算建筑面積；6） 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，

33、 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物， 第一層向其開門， 且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時， 如上蓋為上一層的陽臺， 就以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定運(yùn)算建筑面積；7) 各類門廊、雨蓬建筑面積運(yùn)算規(guī)定可以圖1歸納；圖1 門廊、雨蓬建筑面積運(yùn)算圖示5 幕墻墻體的面積運(yùn)算1) 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護(hù)性幕墻；2) 裝飾性幕墻不運(yùn)算建筑面積；3) 圍護(hù)性幕墻，按以下幾種情形分別運(yùn)算外墻的墻風(fēng)光積：a) 幕墻與樓板外沿通過結(jié)構(gòu)掛件相連接的，以樓板外沿至幕墻外墻面的距離確定為外墻厚度；b) 當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外

34、墻厚度；c) 上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外墻厚度；4) 同一樓層既有主墻又有幕墻時， 將墻體分為主墻部分和幕墻部分，分別運(yùn)算墻風(fēng)光積；6 走廊、挑廊、檐廊的面積運(yùn)算1) 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊； 當(dāng)走廊沿延長方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時， 該走廊視為外走廊； 當(dāng)走廊沿延長方向兩側(cè)均封閉時，該走廊視為內(nèi)走廊；2) 內(nèi)走廊運(yùn)算全部建筑面積；3) 外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體分為有柱走廊和無柱走廊；4）假如一段走廊僅局部有柱或墻體，可以將該走廊分為有柱部分和無柱部分，分別運(yùn)算建筑面積；5）有柱走廊， 只要其層高大于 2.2 米，均按其柱的外圍水平投影面積

35、運(yùn)算全部建筑面積； 無柱走廊當(dāng)層高不超過兩個自然層時，按其愛護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積運(yùn)算一半建筑面積，當(dāng)層精湛過兩個自然層時，不運(yùn)算建筑面積；6 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、 無愛護(hù)結(jié)構(gòu)、 凸出建筑主體的走廊、檐廊，均不運(yùn)算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、 檐廊， 假如走廊在上蓋水平投影范疇內(nèi)的地面設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或二級及二級以上臺階， 就按其圍護(hù)物外圍水平投影面積或臨墻的一級臺階寬度的一半運(yùn)算建筑面積；8. 共 有 建筑 面 積 分 攤 與 計(jì) 算8.1 共有建筑面積的處理原就1 共有建筑面積的分?jǐn)傔\(yùn)算以幢為單位進(jìn)行， 非本幢的共有建筑面積不在本幢分?jǐn)?，本幢的共有建筑面積也不分?jǐn)?/p>

36、到其它幢去；2 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；相關(guān)房屋權(quán)益人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵害公共利益和第三方利益，否就不視為有效的分割協(xié)議；3 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的， 可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅? 一幢建筑只有單戶產(chǎn)權(quán)人時， 不進(jìn)行共有建筑面積的劃分與分?jǐn)傔\(yùn)算；5 凡列為不行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，不參與分?jǐn)偲渌墓灿薪ㄖ娣e（外半墻除外）；8.2 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟倪\(yùn)算公式對相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅聪率竭\(yùn)算: si k×si k si/ si式中： k為面積分?jǐn)傁禂?shù)；si 為各單元參與分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位：平方米； si 為各單元參與

37、分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位：平方米； si 為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位：平方米； si 為參與分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位：平方米；8.3 共有建筑面積的分類及范疇共有建筑面積分為可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；1 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：a）相關(guān)權(quán)益人合法協(xié)議商定的可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ臻g； b）房屋內(nèi)的核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光梯（井）、提物井，室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾道（井）；c） 房屋內(nèi)的公共門廳、大廳、電梯廳、過道、走廊、檐廊、門廊、門斗、入口大堂、疏散通道等平行移動空間；d） 地面以上為本幢服務(wù)的變 （配） 電室、 消防掌握室、 水泵房、設(shè)備

38、間、工具間、值班警衛(wèi)室等公共用房和治理用房；e） 凸出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、 樓梯間、 風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具間等；f ）架空層內(nèi)的大堂、門廳、電梯間、樓梯間、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等公共用房和治理用房；g）地面以上層高在 2.2 米以上的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等； h）套與公共建筑之間的分隔墻的一半及外半墻； 2不行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間：a） 相關(guān)權(quán)益人合法協(xié)議商定的不行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ臻g；b） 建在幢內(nèi)或建在幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的值班警衛(wèi)室、治理用房、 設(shè)備用房、 公共設(shè)施用房等； 建在幢外與本幢不相連為本幢或多幢服務(wù)的值班警衛(wèi)室、 治

39、理用房、 設(shè)備用房、 公共設(shè)施用房等；c） 獨(dú)立建造的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)室、治理用房等附屬配套設(shè)施用房；d） 專用于人防工程的地下室， 平戰(zhàn)兩用的人防地下室中人防專用部位、平戰(zhàn)兩用區(qū)域內(nèi)除公共通道外的其他部位；e） 為本幢服務(wù)的共有建筑空間， 在房產(chǎn)測量時仍未完全竣工的；f ）按規(guī)劃部門批建的層高大于2.20米的技術(shù) （結(jié)構(gòu)） 轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等；g） 房屋底層、 頂層或裙房頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共建筑空間；h） 穿過房屋為小區(qū)服務(wù)的消防通道、公共通道；i ）屬公共使用的汽車、 摩托車、 自行車等

40、機(jī)動、 非機(jī)動車車棚、車庫；8.4 可分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的分級可分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e依據(jù)其使用功能及服務(wù)對象可劃分為四級：1幢共有建筑面積：為整幢服務(wù)的共有建筑面積；2功能區(qū)共有建筑面積：為某個功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；3層共有建筑面積：為某一層服務(wù)的共有建筑面積；4其它共有建筑面積：為某個特定對象服務(wù)的共有建筑面積；8.5 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?多級共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹投嗉壒灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偅?以幢為單位采納從整體到局部的逐級分?jǐn)偟脑?；第一步：先將幢共有的建筑面積，分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；其次步：各功能區(qū)再將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e加上各功能區(qū)自身的共有建筑面積，分?jǐn)偟焦δ軈^(qū)的各層；第三步：各層再

41、將分?jǐn)偟玫降墓δ軈^(qū)的共有建筑面積加上各層自身的共有建筑面積，分?jǐn)偟礁鲗觾?nèi)的各單元；本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積；2單一功能房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒▎我还δ芊课菀话阒讣冏≌瑯牵ㄋ奚幔?、純辦公（寫字樓）、純商業(yè)、純廠房等；單一功能房屋存在同幢多樓梯位時，一般以幢為單位統(tǒng)一分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e； 但假如部分設(shè)電梯、 部分不設(shè)電梯， 分別以設(shè)電梯和不設(shè)電梯部分區(qū)分功能區(qū)運(yùn)算分?jǐn)偯娣e；3商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǖ谝灰罁?jù)住宅和商業(yè) （或辦公） 等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公） 兩部分， 然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的

42、分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?；住宅部分?將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分自身的共有建筑面積， 依照第 9.2條的方法和公式， 按各套的建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e；商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)（或辦公） 自身的共有建筑面積， 按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱桓鲗釉賹⒎謹(jǐn)偟玫降纳虡I(yè)（或辦公）共有建筑面積，加上各層自身的共有建筑面積， 得到各層總的共有建筑面積；然后再依據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，從而求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e；對于同一幢樓的不同塔樓， 應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)； 塔樓內(nèi)有多個獨(dú)立樓梯或電梯的，仍應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別運(yùn)算

43、；4多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積依據(jù)各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傔\(yùn)算方法進(jìn)行分?jǐn)?，一般需進(jìn)行多級分?jǐn)偅?.6 共有建筑面積分?jǐn)偟奶厥庖?guī)定1可分?jǐn)偣灿忻娣e劃分確認(rèn)的原就：a) 依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的建筑施工圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范疇，其功能和名稱以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)；b) 房產(chǎn)測量時，現(xiàn)場復(fù)核并測量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間，其功能以經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的建筑施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)；2地下室車道、特地服務(wù)于車位的其它公共通道和地下停車區(qū)域內(nèi)未利用的非獨(dú)立空間的建筑部位，由地下室各車位分?jǐn)偅?地下室功能用房和服務(wù)于本功能用房的專用通道，由使用該功能用房的各單元 進(jìn)行分?jǐn)偅?未明確專有服務(wù)范疇的獨(dú)立用房（如貯存室、 工具間等） ， 單列不分?jǐn)偅?以下建筑空間不作為共有建筑面積，視為產(chǎn)權(quán)單位參與所在功能區(qū)共有建筑面積的分?jǐn)?；a) 會所、活動中心、托兒所（幼兒園）、居委會、消遣用房、健身房、閱覽室、醫(yī)療室、垃圾間、