房地產(chǎn)業(yè)大廈營銷規(guī)劃報告

1、深圳南華大廈營銷策劃報告目錄第一篇 市場篇第一章 市場分析第二章 消費者分析第二篇 項目篇第一章 項目分析第二章 項目定位第三篇 營銷篇第一章 營銷策略第二章 營銷預(yù)備第三章 推廣打算第一篇市場篇第一章 市場分析一、寫字樓市場分析二、公寓市場分析三、商服用房市場分析四、車公廟片區(qū)市場分析寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀1、市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,732.5 平方米（占用率 75%羅湖（75% :福田（80

2、% :南山（70%）:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸 弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測1、寫字樓市場租售略顯平淡進入 2001 年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平 淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年 初選好合適的辦公場所搬入，臨時可不能再考慮新的物業(yè)。即 使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做預(yù)備。另一方面，美國經(jīng) 濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張打算擱淺；同時由于香港的 經(jīng)濟跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此 總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、兩大利好促進經(jīng)濟良性進展a) 隨著申奧成功及明年初入 WTOJ好消息傳來， 對深圳的經(jīng)濟

3、進展產(chǎn)生了良好的阻礙， 深圳的寫字樓市場有 明顯的回暖現(xiàn)象。展望 2001 年下半年，可能深圳寫字樓市 場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外， 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加， 科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫 字樓市場也會逐步起動。b) 加入WTC后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量， 而需求的增加又將導(dǎo)致供 給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深 圳等大中都市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和5 / 73經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。3、寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好， 吸引了許多投資者的目光， 買賣市場開始活躍。位

4、置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是 投資熱點，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達到96%的入住率。4、高交會促進寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè) 蓬勃進展，對寫字樓市場需求有所上升。5、租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001 年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租， 其中 AIA 在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又擴 租 29 層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。 這類客戶 一般成交迅速，面積以 100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析1、車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工 業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及

5、車公廟工業(yè)區(qū)組成。 片區(qū)東臨福田中心區(qū)， 北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的 廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公 司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中 心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在 建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔 深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大 廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團，辦公氛圍越來越 濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，

6、導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，因此只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則7 / 73100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另夕卜，價格實惠的中戶型高層住宅也專門受市場歡迎。價 格上，公寓價格在 6000元/平方米左右，而高層住宅面 積在6500元/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供 為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率 上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到 眾多消費者看好，不管廠房依舊高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價格上，廠房的售價在 3800-4000/平 方米元左右，而高檔寫字樓的售價在 7800元至8000元/ 平方米左右。i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓：