JT小區(qū)物業(yè)管理方案

1、?jt小區(qū)物業(yè)管理方案ls （jz ）房地產(chǎn)開發(fā)2004年 7月目錄一、項目概況 . .二、物業(yè)管理容 . .三、物業(yè)管理模式 . .四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度. .五、物業(yè)費的成本測算 . .六、業(yè)服務容、標準及質(zhì)量保證措施. .七、管理總體目標與分項目標 . .一、項目概況1. 地理位置該項目位于sh 區(qū)與 jz 區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2. 項目主要經(jīng)濟指標項目居住區(qū)規(guī)劃總用地1. 居住區(qū)用地住宅用地公建用地道路用地公共綠地2. 其它用地居住戶數(shù)居住人數(shù)戶均人數(shù)總建筑面積1. 居住區(qū)用地建筑總面積住宅建筑面積公建面積2. 大賣場總建筑面積項目大賣場面積擴建面

2、積（三層）公建面積地下車庫及人防3. 底層架空面積計量單位數(shù) 值213.23Hm29.87Hm26.89Hm21.31Hm21.24Hm20.42Hm23.36Hm戶1292人4134人 / 戶3.2219.11萬 m216.23萬 m214.87萬 m21.46萬 m22.88萬 m計量單位數(shù) 值21.17萬 m20.96萬 m20.75萬 m20.28萬 m21.25萬 m住宅平均層數(shù)人口毛密度住宅建筑配套密度（毛）住宅建筑配套密度（凈）住宅建筑面積毛密度住宅建筑面積凈密度容積率停車率停車位地面停車率地面停車位住宅建筑凈密度建筑密度綠地率層人/hm2套/hm2套/hm22 2萬 m/ hm

3、2 2萬 m/ hm2 2萬 m/ hm%輛%輛%7.5411.1128.5184.01.4962.1441.6450.06348.711028.525.640.2二、物業(yè)管理容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。 為住戶提供全方位管理， 服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理” ；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。1、房屋及設施設備管理1.1 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理圍

4、包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結(jié)合， 落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2 共用設施、設備的

5、管理圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準， 建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。1.3 市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管

6、理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4 智能化設施設備圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、 設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源， 提升智能系統(tǒng)功能， 通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在 jt 我們遵循“高標

7、準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1 衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。2.2 環(huán)境管理jt 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、 環(huán)境質(zhì)量良好、 資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、 生活舒適便捷， 形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3. 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠

8、草蔭蔭、綠樹成蔭的效果； 我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員， 將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是 jt 重點管理工作之一。 我們要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1 住戶裝修管理在 jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理， 隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。 裝修材

9、料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求， 并安全使用。 保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀， 使業(yè)主有一個舒適、 安寧的生活環(huán)境。6.2 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。6.3 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)圍從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同， 為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)住戶都可以享受到的。 它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶 14 小時開啟電梯、 24 小時高層

10、供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮， 以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。 從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 jt 這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心， 有步驟地開展各種無償與有償服務， 并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的

11、管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。1、 管理方法1.1 嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2 提供共管式服務。1.3 嚴格法規(guī)、制度和標準制約， 規(guī)組織和個人的管理服務行為。1.4 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。1.5 啟動 CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。3、實施措施3.1 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的

12、方法。3.3 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4 合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。3.5 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6 在智能化管理上加強各方面工作3.7 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8 開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、管理手段4.1 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2 執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力， 個個有壓力， 從而促進工作。4.3 建立激勵機制，尊

13、重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。 培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4 工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5 提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)圍創(chuàng)造性地開展工作。4.6 管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)

14、和管理制度1、服務中心組織機構(gòu)1.1 物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖物業(yè)管理公司jt 業(yè)主會管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理會計出納環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務中心2、公共管理制度2.1 停車場管理須知A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)

15、業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2 衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、請您愛護小區(qū)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)， 物業(yè)處不經(jīng)通知， 有權(quán)進行清理。2.3 寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法

16、權(quán)益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)。2.4 綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。C、請

17、您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請您及您的孩子不要在綠化帶打斗玩耍，不要在綠地進行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請您不要在噴泉、水池嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、部管理制度（各崗位職責）31 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A. 應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C. 帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，

18、對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 關(guān)心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；32 經(jīng)理助理崗位職責A. 負責本中心職責圍工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān)；B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；C. 負責對本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定

19、目標；G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33 環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操

20、作；E、對小區(qū)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；34 保安部主管崗位職責A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；B、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、

21、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能” ：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防工作； I 、 負責水體周圍的安全防，杜絕惡性事故的發(fā)生。35 工程維修部主管職責A、 負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、組織

22、參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓；C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、 做好各項記錄，收集整理設備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；36、服務中心主管職責A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、 負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、 負責多種經(jīng)營服務及各種費

23、用收繳的組織管理；D、 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、 負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理圍而定）五、物業(yè)費的成本測算1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序項 目人 數(shù)工資標

24、準（元 / 月）總額（元 /備注號（人）月）一管理人員6/6650.001經(jīng)理12000.002000.002經(jīng)理助理11500.001500.003財務員1800.00800.004維修主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保潔主管1550.00550.00二普通員工14/9400.001維修員2800.001600.002保安員9600.005400.003綠化員1500.00500.004保潔員2450.00900.00三合計20/16050.001.2費用測算管理 服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)工資福利費測算表(02)序號項目金額（

25、元 /依據(jù)測算結(jié)果（元 /月）月 .M2）一基本工資16050.00/二福利費2407.50注 (1)暫按 15%測算三服裝費667.00注 (2)四合計19124.50/注(1) ：福利費為工資總額的 35.5%, 其中福利基金占工資總額的 14%；教育基金占工資總額的 1.5%；社會保險占工資總額的20%。注(2) ：服裝按年均400 元/ 人計算，則每月分攤為：20× 400 元/ 人/ 年÷ 12 月=667( 元 / 月 )2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費2.1 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800 元/M2 計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按

26、30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2 公共設施、設備所用電為A、（晚間 19：00 分至次日清晨7：00 分為開燈時間，共計12 小時，如本物業(yè)有200 盞燈 60 瓦計算）。則：每日所用電費為：（60 瓦 / 盞× 200 盞× 12 小時× 30 日 / 月）× 0.60 元/ 千瓦 / 小時=4320 千瓦 / 小時× 0.60 元/ 千瓦 / 小時=2592.00 元 / 月B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合：1000.00 元C、共計為： 3592.00 元2.3 電梯運

27、行電費為 : 每部電梯按每天15 元計算則運行電費為：10部×15元/ 天×30天=150 元/天×30天=4500 元/ 月維修保養(yǎng)費用為 ; 每部每月按50 元計算則為：10部×50元/ 月=500 元/ 月3.4 水泵運行費：10部×5 元/ 天×30天=50 元/天×30天=1500 元/ 月3、 綠化管理費：2小區(qū)綠化面積為30000M,綠化管理費測算見表（03）綠化管理測算表（03）序 項 目號測算依據(jù)金額（元月）/測算結(jié)果備注（元/月.M2）1綠 化 工1000元/年84.00具費2勞 保 用500 元/ 年4

28、2.00品費3綠 化 用400.00/水費4農(nóng) 藥 化200.00肥費5景 觀 再0.10 元 /200.00造費2M. 年6合 計/926.004、 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元 /測算結(jié)果（元 / 月.M2）月）1 工具購置費300 元 / 75.00人. 年2 勞保用品費300 元 / 75.00人. 年3化糞池清掏 (注1)/費4垃圾外運費1000.005環(huán)境消殺/100.00/6合計/1250.00注(1) : 化糞池清掏費全年共計約為： 2000 元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。5、 保安費：保安費測算表（ 05）序號項目測算依據(jù)金額（元測算結(jié)果

29、（元/ 月/ 月）M2）1裝備費300 元/ 人.250 00年2人 身 保 （暫不計）/險費3房租費（暫不計）/4聯(lián)建、治100 元/ 人.1000.00安費月5合計/1250.006、 辦公費：（全年開支辦公費約3 萬元）月辦公費 =30000÷12=2500 元/ 月7、 固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為10 萬元，平均折舊年限為5 年，即：月固定資產(chǎn)折舊費為：100000÷（ 12×5 年）=1667 元/ 月8、 法定稅費：兩稅一費為前八項之和的5.75%，則多層稅費 =（30309.5 ）× 5.57%=1688 元/ 月小高層稅費 =（ 36

30、809.5 ）× 5.57%=2050 元/ 月9、 利潤：利潤取 10%，則多層利潤 =（30309.5 ）× 10%=3031 元 / 月小高層利潤 =（ 36809.5 ）× 10%=3681 元/ 月10、管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）序項目金額（元 /金額（元 /備注號月）月 . 平方米）一管理成本1工資福利費19124.502維修及保養(yǎng)費10092.00共用照明3592.00電梯5000.00小高層水泵1500.00小高層3綠化管理費926.004清潔衛(wèi)生費1250.005保安費1250.006辦公費2500.007折舊費1667.00

31、8 法定稅費多層住宅1688.00小高層住宅2050.009利潤多層住宅3031.00小高層住宅3681.0010合計多層住宅35028.50.4423 多層： 79193 萬M2小高層住宅42540.50.9640 小 高層 ： 441272萬 M六、業(yè)服務容、標準及質(zhì)量保證措施為將 jt 小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示物業(yè)小區(qū)標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務：1、簽訂物業(yè)服務合同，明確權(quán)利義務關(guān)系；2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完

32、善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務管理，檔案管理等制度；5、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)，服務主動熱情；6、建立客戶服務中心，公示24 小時服務。急修1 小時，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率 75以上。二、公共服務（一）安全管理10、小區(qū)主入口24 小時執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實行24 小時監(jiān)控；12、別墅區(qū)設立專職保安員；13、小區(qū)每小時保安巡查一次；14、對小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；15、對進

33、出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。（二）環(huán)境管理17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次； 樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1 次；19、區(qū)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每半年檢查1 次，并視情況及時清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；22、定期清除綠地雜草、雜物；23、定期預防花草、樹木病蟲害（

34、三）房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。 至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；26 各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)；28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設施、設備管理29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)；設施運行正常；31、對共用設施設備定期組織巡

35、查、作好巡查記錄、屬于小修圍的，及時組織修復；32、載人電梯早6 點至晚上 12 點正常運行；33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；34、路燈、樓道燈完好率不低于8035、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；三、便民服務物業(yè)公司提供的無償服務（共計24 項）類別編號項目容家政服務商務活動禮儀服務1 代請裝修、裝飾公司2 代請家教、介紹保姆3 代租售房屋、代租汽車4 發(fā)布氣象信息、國外新聞信息5 組織各種展銷活動6 無償配備醫(yī)藥急救箱7 代訂中、西餐8 代訂牛奶9 代購車船、飛機票10 代訂報刊、雜志11 代辦旅游手續(xù)12 留言服

36、務13 代訂酒店、客房14 代購代送禮品、鮮花15 代辦喜事慶典16 提供圖書、音像制品交流17 開設棋、牌活動場所文18服化開展各種健康、醫(yī)療培訓務娛19組織健身舞晨練隊樂20 開展球類、健身培訓21 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會務 服 年 老 22 建立老年活動組織，開辦老年課堂23 組織老年聯(lián)誼活動24 組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務（共計 62 項）類別編號項目容價格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配

37、鑰匙、修鎖15查線、換線日16自行車、摩托車小修常維修裝飾17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、 各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30墻修理粉刷31配木門窗玻璃32室整體保潔家33木地板打蠟政34看護病人服35上門收洗衣服（洗衣費另記）務36接送小孩上學37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓42清潔地毯、

38、沙發(fā)43小學生中餐44學生寒暑假短期學習班45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）46為老人讀報 , 聊天禮47特殊安全服務儀48租售鮮花、盆景服務49代接、代送客人50健康檢查健51建立健康檔案康52家庭病床服務53兒童保健54健身培訓商55長途56務接發(fā)傳真服57打字務58 復印59 出租商務洽談室60 出租會議室61 租車62 汽車美容四、服務承諾標準指標名國家及 jz服務承諾序號服務質(zhì)量保證措施稱市標準標準制定維修技術(shù)人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保房屋完外觀整潔、無破損立面，房0198%99%好率屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用急修、零修接到維修通知，房屋零及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；