某地產(chǎn)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)管理方案

1、皇家濱城項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)管理方案前 言首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的皇家濱城項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不斷開拓、進(jìn)取、創(chuàng)新積累的經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)力，憑借公司管理層多年（1998年始）從事物業(yè)服務(wù)管理工作，并一直作為物業(yè)管理公司運(yùn)作工作的最高執(zhí)行人，著眼全局，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理念（如世界排名第三、亞洲排名第一的香港戴德梁行公司和國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)招商物業(yè)公司等行業(yè)領(lǐng)羊人的先進(jìn)管理理念）與先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)規(guī)程、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī)以及ISO9000質(zhì)量管理

2、體系、ISO14000環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系三大國際通用標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)全體員工本著“團(tuán)結(jié)、守規(guī)、勤奮、創(chuàng)新”八字方針開展物業(yè)服務(wù)管理工作。我公司將依托自身的團(tuán)隊(duì)的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合南安皇家濱城項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對南安皇家濱城項(xiàng)目的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對該項(xiàng)目的定位和實(shí)際需要的前提下，憑借公司在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為南安皇家濱城項(xiàng)目的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升南安皇家濱城項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，造就南安皇家濱

3、城項(xiàng)目成為南安市乃至泉州市、福建省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù)我司組織相關(guān)專業(yè)人士對南安皇家濱城項(xiàng)目（開發(fā)策劃設(shè)計(jì)方案）進(jìn)行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進(jìn)的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。我司一旦有機(jī)會(huì)與南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，將組建強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理方案中所有承諾。 再次感謝南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司暨各位領(lǐng)導(dǎo)給予我們這次參與研究和撰寫該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理方案的機(jī)會(huì)。希望我司能有對該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)會(huì)。 泉州摯誠物業(yè)有限公司2007年7月7日泉州摯誠物業(yè)有限公司簡介泉州摯誠物業(yè)有限公司成立于2006年8月17日，注冊資金50萬

4、元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡D幢（5號(hào)樓）二層。公司現(xiàn)為國家物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)?，F(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐盛假日城堡（建筑面積195430.04M2）、泉州市迎津新村（建筑面積137805.11M2）。公司成立伊始，遵照物業(yè)管理?xiàng)l例、普通住宅管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，導(dǎo)入先進(jìn)管理理念和體系，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友”，為把在管項(xiàng)目營造成為一個(gè)“寧靜、方便、舒適、融洽”的居住和生活環(huán)境奉獻(xiàn)出我們?nèi)康男难c熱情。得到了全體業(yè)戶和開發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司簽訂了“豐盛商住小區(qū)（先鋒

5、商住小區(qū)）、東盛樓、豐盛尊邸、農(nóng)行駿園（大公館-福建省農(nóng)業(yè)銀行與豐盛集團(tuán)合作項(xiàng)目）”四個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理委托意向書，正在洽談的項(xiàng)目為福華商廈。公司中層以上管理人員均從事過多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾應(yīng)邀為多家物業(yè)公司做過新樓盤的交樓入住輔導(dǎo)工作，在公司內(nèi)部建立“學(xué)習(xí)型”團(tuán)隊(duì)，定期不定期進(jìn)行在職員工培訓(xùn)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)形成積極向上的工作熱情。一、公司的服務(wù)宗旨我們的服務(wù)宗旨是：以客戶為中心，為客戶提供滿意的服務(wù)，讓客戶以良好的建議取代投訴。以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶當(dāng)前和未來的需求。為客戶提供滿意的服務(wù)：滿足客戶的需求。讓客戶以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點(diǎn)”，超越客戶的

6、期望，贏得客戶的參與與支持，為共同不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策！二、公司的服務(wù)理念泉州摯誠物業(yè)有限公司讓您更滿意。讓嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您客戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%客戶第一、不斷超越客戶日益增長的需求滿意 為客戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、公司的服務(wù)追求成為客戶的好保姆、好管家、好朋友。四、公司的企業(yè)精神團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開拓、創(chuàng)新。五、公司的質(zhì)量方針以人為本、溫馨服務(wù)、科學(xué)管理、追求卓越。六、公司的服務(wù)方針我們的服務(wù)方針是：質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精。質(zhì)量第一：“在質(zhì)量和

7、效益面前，我們首選質(zhì)量”，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命。科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“人治”。精益求精：信守“沒有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶營造美好的工作、生活環(huán)境。七、企業(yè)管理架構(gòu)總經(jīng)理副總經(jīng)理工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理部行政人事部企業(yè)拓展部東盛樓服務(wù)中心皇家濱城服務(wù)中心先鋒大廈服務(wù)中心迎津新村服務(wù)中心豐盛尊邸服務(wù)中心假日城堡服務(wù)中心*（公司架構(gòu)中基層操作層略）本公司采用了將總經(jīng)理負(fù)全權(quán)責(zé)任的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能結(jié)合起來，即能保證公司一把手驪各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，

8、把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司管理執(zhí)行層去操作具體工作的進(jìn)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)服務(wù)管理中心，則能夠在各自的職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確目標(biāo)和要求具體工作。八、管理優(yōu)勢（一）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢泉州摯誠物業(yè)有限公司成立伊始，組閣了具有豐富的各類物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理人員（曾經(jīng)共同參與與國家一級(jí)、二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)共同培訓(xùn)過其他物業(yè)樓盤物業(yè)管理），共同為公司出謀劃策，形成了一整套規(guī)范的管理運(yùn)作模式、規(guī)章制度，利用在職再培訓(xùn)，造就了物業(yè)管理優(yōu)秀人才。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認(rèn)可。（二）理念優(yōu)勢以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉。泉州摯誠物業(yè)有限

9、公司以不斷提升服務(wù)水平為工作指導(dǎo)思想，以“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務(wù)境界，激勵(lì)員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下，泉州摯誠物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個(gè)較大規(guī)模的項(xiàng)目，很少出現(xiàn)過有效投訴。以“沒有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零干擾”、“零缺陷”等理念。 最優(yōu)理念即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過程中遇到的任何問題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問題的方案，從客戶的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果。同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：

10、“快捷服務(wù)”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等?！翱旖莘?wù)”即在接到住戶需求信息或任務(wù)時(shí)，要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)服務(wù)管理方法，對每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民服務(wù)”即向客戶提供家政服務(wù)、室內(nèi)維修等日常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn)摯誠物業(yè)的“周到服務(wù)”。 探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理寫字樓、高尚住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等領(lǐng)域進(jìn)行不懈的探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運(yùn)用到實(shí)踐中，進(jìn)一步

11、提煉升華，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)。 換位思考凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)?！翱蛻粝氲降奈覀円呀?jīng)做到，客戶未想到的我們超前思維”，從而提供更適合客戶需要的服務(wù)，滿足客戶的需求。 零干擾 在物業(yè)使用高峰期以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便。物業(yè)使用高峰期時(shí)，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能因保潔而影響和干擾客戶。 在保證物業(yè)正常使用的前提下，對會(huì)妨礙住戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在物業(yè)使用高峰期以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。同時(shí)，

12、在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給住戶帶來不便。 零缺陷就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法。零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個(gè)員工用心工作，在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。（三）配套優(yōu)勢提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)公司管理層在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，如餐飲、健身、家居裝飾、汽車美容、房屋中介、家電維修

13、、家政以及商務(wù)服務(wù)等。在不同類型的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，潛心研究廣大物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。九、主要措施（一）學(xué)習(xí)、導(dǎo)入嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三大體系ISO9001質(zhì)量管理體系是國際上通用的管理體系。在物業(yè)管理中實(shí)際工用中，我們逐步導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，對整個(gè)服務(wù)運(yùn)作過程實(shí)施全程質(zhì)量控制，持續(xù)滿足客戶的明示需求及潛在的期望，確?？蛻魸M意。該體系的核心要素是管理體系、管理職責(zé)、資源提供、產(chǎn)品服務(wù)的實(shí)現(xiàn)、監(jiān)視和測量，通過該體系，將對物業(yè)管理的策劃、驗(yàn)收接管、房屋管理

14、、設(shè)備設(shè)施管理、安全管理、清潔綠化管理、檔案資料管理等整個(gè)過程進(jìn)行全面有效控制，確保規(guī)范高質(zhì)量運(yùn)作。質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過程，并按“計(jì)劃執(zhí)行檢查處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律。我們開展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計(jì)劃），然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行；計(jì)劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。并學(xué)習(xí)和逐步引入ISO14001環(huán)境管理體系

15、及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系概念。（二）嚴(yán)密的安全管理體系 以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。 治安狀態(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對，限時(shí)到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速

16、、有效地處理各類異常情況。（三）科學(xué)的人力資源管理體系物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（住戶）提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。物業(yè)在物業(yè)管理中，對人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。 定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。 保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。 實(shí)行擔(dān)保人制度。所有新招操作層員工及一般管理人員須由有泉州市人才交流中心提供擔(dān)保，并由其戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具無違法犯罪記錄證明，切實(shí)保證員工的品德無暇。 實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。

17、促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。 科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。 量化考核和末尾淘汰制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰。 崗位“動(dòng)態(tài)”管理，競爭上崗。激勵(lì)員工求知上進(jìn)

18、。 內(nèi)部職稱評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。 崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。（四）嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)各項(xiàng)工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來損失。采用“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制體系，通過個(gè)人、班組、管理層三級(jí)小閉環(huán)控制和分公司（公司）大閉環(huán)控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制每一項(xiàng)工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。在具體執(zhí)行中實(shí)施逐級(jí)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉

19、環(huán)。做到有部署、有檢查、有評(píng)價(jià)，從而保證管理有效性和可操作性。（五）高效的客戶關(guān)系管理和信息處理系統(tǒng)我們的客戶：物業(yè)的所有業(yè)主和使用人外部客戶，員工內(nèi)部客戶。正確處理好這兩種客戶，及時(shí)處理各種信息，實(shí)現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、住戶滿意。 實(shí)施CS（客戶滿意）戰(zhàn)略。以客戶為中心，把客戶的需求（包括潛在的需求）作為我們物業(yè)管理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使客戶感到滿意?；I建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務(wù)管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理。通過客戶頻道，客戶可把自己的意見或需求（如報(bào)修、投訴等），

20、直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)服務(wù)管理中心協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)結(jié)果反饋給客戶；通過內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解、監(jiān)督、控制各部門、物業(yè)服務(wù)管理中心的管理情況。在服務(wù)管理中心中，通過內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。同時(shí)，公司可通過網(wǎng)站，對現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”。在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)、公司物業(yè)管理展示區(qū)、服務(wù)展示區(qū)、社區(qū)文化、生活常識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)園地、信息查詢、天氣預(yù)報(bào)等功能區(qū)，方便客戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，并可通過網(wǎng)站獲取各種服務(wù)，

21、實(shí)現(xiàn)溝通互動(dòng)，體現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)。 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)服務(wù)管理中心設(shè)立客戶服務(wù)前臺(tái)，負(fù)責(zé)收集客戶的各種需求信息，并根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)服務(wù)管理中心各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋、處理客戶的意見及需求。建立客戶信息庫，注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。統(tǒng)計(jì)分析客戶的各類需求信息，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新，調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足客戶的需求，不斷提升我們的服務(wù)水平。隨著社會(huì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之勢，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場導(dǎo)向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在的需求?？蛻舨粌H僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，

22、更要求服務(wù)上品位、講科學(xué)、有文化內(nèi)涵和具新穎感。所以，物業(yè)管理服務(wù)需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新。我們需借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)管理工作更具活力、更具新意。十、管理特色物業(yè)管理中，我們將就安全管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等方面提供特色服務(wù)方案，綜述如下：1、加強(qiáng)安全管理工作（1）“人防、技防、物防”三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張”為原則，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動(dòng)。（2）定義四種安全狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)，針對不同狀態(tài)采取不同的處理措施。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車輛事故、發(fā)現(xiàn)可疑

23、分子和可疑物品的等各種情況的應(yīng)急處理方案并演練，防患于未然。（3）人員錄用實(shí)行入職政審和擔(dān)保人制度，確保員工的政治素質(zhì)過硬。（4）嚴(yán)密的來訪控制程序。對進(jìn)入小區(qū)的來訪人員，值勤保安員先問好，再詢問其來訪事由及被訪者姓名，有禮貌地嚴(yán)格查驗(yàn)有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)（填寫來訪人員登記表，包裹定點(diǎn)存放等）后方可進(jìn)入。（5）消防管理。服務(wù)管理中心內(nèi)部落實(shí)消防責(zé)任制，建立區(qū)域防火責(zé)任人制度，對物業(yè)的重點(diǎn)防火部位進(jìn)行登記，對管轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視和定期維護(hù)，保證設(shè)備有效運(yùn)行；成立義務(wù)消防隊(duì)，訂立火災(zāi)應(yīng)急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習(xí)。2、高效的運(yùn)作機(jī)制（1）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系將I

24、SO9000這一國際質(zhì)量管理體系導(dǎo)入到小區(qū)的物業(yè)管理中，確保高質(zhì)量的服務(wù)，滿足并超越客戶的期望。（2）樹立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù)水平以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”和“首問責(zé)任制”，高速處理并全程跟蹤落實(shí)客戶的需求。（3）“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制系統(tǒng) “閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制圖采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個(gè)人、班組、服務(wù)管理中心三級(jí)執(zhí)行，大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部、技術(shù)委員會(huì)對服務(wù)管理中心階段性工作的宏觀控制。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對服務(wù)管理中心每一環(huán)節(jié)

25、都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。同時(shí)，通過目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動(dòng)力和“潤滑劑”。從而形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)，確保管轄區(qū)內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理過程得到有效控制。服務(wù)管理中心在具體實(shí)施時(shí)，實(shí)行維修、保潔人員分區(qū)負(fù)責(zé)制，管理人員分專業(yè)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級(jí)對上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督下級(jí)的工作。管理人員每天至少對小區(qū)巡視檢查兩次，服務(wù)管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對小區(qū)全面檢查一次，分別作為對各崗位人員的考核依據(jù)。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量內(nèi)審員定期或不定期對小

26、區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，作為對服務(wù)管理中心的綜合考評(píng)，以確定服務(wù)管理中心的工作績效。通過嚴(yán)格的監(jiān)督考核，既增強(qiáng)了員工的工作責(zé)任感，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作主動(dòng)性和積極性，又保證了問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)得到糾正。（4）強(qiáng)化素質(zhì)，樹立形象物業(yè)管理服務(wù)人員經(jīng)常與外界人員接觸，其形象的好壞不但會(huì)影響到公司，更會(huì)直接影響到物業(yè)的形象。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。3、機(jī)電設(shè)備的有力保障管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會(huì)引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住戶的日

27、常生活、活動(dòng)的正常進(jìn)行，而且有可能會(huì)引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常安全運(yùn)行是保證管轄內(nèi)各項(xiàng)工作正常開展的重要保障。我們采取以下保障措施：（1）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。（2）實(shí)行機(jī)電設(shè)備專管制度。每臺(tái)設(shè)備責(zé)任落實(shí)到人，悉心養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁超負(fù)荷、帶“病”運(yùn)行，禁止違規(guī)操作，設(shè)備運(yùn)行有記錄，設(shè)備設(shè)施定期巡查保養(yǎng)及維護(hù)，水電等做到每日巡查和維護(hù)，應(yīng)急發(fā)電機(jī)定期試運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn)故障征兆及故障時(shí)能及時(shí)有效地處理。對一些專業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。同時(shí)注意完善設(shè)備的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和

28、做好設(shè)備機(jī)房環(huán)境建設(shè)，通過嚴(yán)格、科學(xué)的定期維修保養(yǎng)，保證設(shè)備始終處于安全高效的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，公司專設(shè)技術(shù)委員會(huì)作為服務(wù)管理中心的技術(shù)后援力量。（3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)有序處理。 5、注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理（1）科技清潔。依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對各種建筑新材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最佳的清潔方案；科學(xué)合理地進(jìn)行化工材料應(yīng)用、試劑調(diào)配，安全、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔管理工作。（2）環(huán)保清潔。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對“四害”進(jìn)行消殺。（3）掌握各種植物

29、習(xí)性，搞好綠化管理。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強(qiáng)綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營造優(yōu)美居住環(huán)境。6、注重檔案管理鑒于管轄內(nèi)業(yè)主資料的保密性，物業(yè)管理檔案資料按保密等級(jí)分類存放和使用，建立嚴(yán)格的保管和借閱制度。對業(yè)主住戶個(gè)人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。7、增進(jìn)溝通，提高服務(wù)水平（1）以問卷等形式征詢廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶）征詢一次意見，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。（2）與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一道，開展有益身心的社區(qū)文化活動(dòng)。如球類比賽、聯(lián)歡晚會(huì)等，既豐富業(yè)主（住戶）的業(yè)余文化生活，又達(dá)

30、到增進(jìn)了解、融洽關(guān)系的目的。（3）根據(jù)業(yè)主的需要，有針對性地開展一些特約服務(wù)，如：幫助業(yè)主家庭安裝空調(diào)，修理抽油煙機(jī)，水電維修等。（4）給業(yè)主（住戶）免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知。（5）公司籌備開設(shè)“數(shù)字化社區(qū)”計(jì)算機(jī)網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）通過網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、服務(wù)等需求，并可就我們的工作提出意見或建議，我們將及時(shí)對這些信息進(jìn)行處理并反饋結(jié)果。同時(shí)，通過網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）還可以及時(shí)了解我們公司的情況。通過網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解?！霸⒐芾碛诜?wù)之中”，這是我們的追求。通過真誠的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、

31、舒適、方便、安全的居住和生活環(huán)境，將管理意識(shí)滲透在整個(gè)服務(wù)的過程中，使業(yè)主（住戶）在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時(shí)，同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示，使得管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。 一、項(xiàng)目概況南安市以其宜人的氣候，優(yōu)美的山水環(huán)境；自在悠閑的生活氛圍，獨(dú)特的組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)，成為極具吸引力的宜居城市?；始覟I城位于南安市西溪北路北側(cè)、防澇站西側(cè)。建筑多層退讓江北大道10米, 高層層退讓江北大道12米, 東西側(cè)各退讓7米, 東北側(cè)退讓7米, 西北側(cè)退讓10米。用地周圍環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，臨江美景得天獨(dú)厚，具有頂級(jí)商住小區(qū)的條件。項(xiàng)目總用地面積30558 M2。地上總建筑面積為

32、168069.43 M2，其中住宅建筑面積159336.43 M2，商業(yè)建筑面積7798 M2，公建面積935 M2, 地下建筑面積44912M2,。地塊性質(zhì)為商品房住宅小區(qū)。本項(xiàng)目分二期建設(shè)：沿江的1，2點(diǎn)式高層作為一期建設(shè)，加上地下室一起開發(fā)，能夠塑造良好的小區(qū)形象，提升小區(qū)檔次，吸納人氣，為二，三期順利建設(shè)創(chuàng)造條件。二期為3，4樓；三期為5，6樓。1. 周邊環(huán)境及市政配套南安皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、新國稅大樓近在咫尺，西鄰市民廣場和五星級(jí)大酒店，隔柳美南路有市政府所在地和市廣電中心、市一中分校?；始覟I城集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分

33、理想的“人居”環(huán)境。2. 項(xiàng)目優(yōu)勢A、南安市中心北遷是必然規(guī)律，西溪北岸將是中央之城，皇家濱城更是中央城中之城；B、皇家濱城西臨市民廣場，每天都能在城市公園悠然自得，享受少數(shù)人的鑒賞之旅；C、21萬平方米的超大規(guī)模，南安地產(chǎn)史上第一次，也是劃時(shí)代的一次；D、皇家濱城是南安地產(chǎn)中低水平開發(fā)的終結(jié)，也是奢華豪宅的開端；E、皇家濱城以百年經(jīng)典建筑為標(biāo)準(zhǔn)，造就百年房地產(chǎn)精品；F、皇家濱城不是別墅，勝于別墅，是豪宅中之豪宅，其建筑風(fēng)格獨(dú)特，配套完美。3. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（由設(shè)計(jì)部提供）A、基本情況項(xiàng)目名稱皇都濱城住宅小區(qū)類型商住小區(qū)行政區(qū)域南安市區(qū)項(xiàng)目單位數(shù)量備注總用地面積平方米30558.00 建筑

34、占地面積平方米9159.07 總建筑面積平方米212981.33 其中地上建筑面積平方米168069.33 1)住宅建筑面積平方米159336.43 2)商業(yè)建筑面積平方米7797.90 3)公建建筑面積平方米935.00 其中地下建筑面積平方米44912.00 1)地下商場建筑面積平方米5963.00 2)汽車庫建筑面積平方米38949.00 建筑密度%29.97%容積率5.50 綠化率%40.30%總戶數(shù)戶1796 停車位位676.00 B、戶型指標(biāo)樓號(hào)占地面積（M2）標(biāo)準(zhǔn)層面 積（M2）層數(shù)戶數(shù)（戶）90 M2以下建筑面積(M2)建筑高度（M2）住 宅總面積（M2）1#879.4781.

35、67321809923995.72#887.6775.073116899.922254.263#3703.4788.813120322875.4999.922875.494#1005.56870.773136626559.289626972.375#1497.771275.53053337672.429338487.276#1035.348472934624285.209024751.34總計(jì)9159.071796111392.39159336.43備注：本案建筑面積在90 M2以下的住宅建筑面積占住宅總建筑面積的70。C、配套指標(biāo)A) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇1)工程概況：本工程設(shè)有29層,30層，31層

36、和32層的高層建筑共六棟，配套二層商業(yè)店面，地下建筑及六級(jí)人防地下室。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.10g，場地設(shè)計(jì)地震分組為第二組。設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓值o=0.70kN/m2，地面粗糙度為B類。對于高層建筑按100年重現(xiàn)期的風(fēng)壓值考慮為o=0.70x1.10.77kN/m2。2)結(jié)構(gòu)體系：高層：剪力墻結(jié)構(gòu)，其中2樓由于建筑功能需要，將采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層設(shè)在第3層，擬采用梁式轉(zhuǎn)換；多層：框架結(jié)構(gòu)。3)基礎(chǔ)：基礎(chǔ)型式待施工圖階段巖土工程勘察工作完成后，根據(jù)場地工程地質(zhì)狀況研究后確定。4)材料：混凝土：C25C45鋼筋：HPB

37、235、（）、fy=210MPaHRB335、（）、fy=300MPaHRB400、（）、fy=360MPa鋼板：Q235B)給排水設(shè)計(jì)篇1)生活冷水：1.1水源：從市政給水管引二路進(jìn)水管, 在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。引入管管徑為DN200。 1.2 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量： 1.2.1用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量：序號(hào)用水內(nèi)容用水標(biāo)準(zhǔn)用 水 量備 注最大時(shí)(M3/d)最大時(shí)(M3/h)1住宅300L/p.d1423.8136.41356戶，k=2.3,24h2商業(yè)5 L/m2.d77.78.715533m2, k=1.34,12h3車庫2 L/m2.d82.915.541450M2,T=1.5,H=8hr4

38、空調(diào)冷卻補(bǔ)水按循環(huán)水的1%77.46.5循環(huán)量645T/hr, 12h5綠化.車庫沖洗2 l/M2.次427.221399m2,H=6hr6末預(yù)見水量按用水量的10%計(jì)17017.57總用水量18741921.3 給水系統(tǒng)：1.3.1 用水計(jì)量： 分戶各設(shè)水表單獨(dú)計(jì)量，水表出戶設(shè)置。1.3.2系統(tǒng)供水： 采用分區(qū)供水方式1區(qū)：地下室-四層，由市政管網(wǎng)直接供水. 2區(qū)：五層十七層,2區(qū)變頻調(diào)速泵供水; 五層十層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水. 3區(qū)：十八層三十二層,3區(qū)變頻調(diào)速泵供水;十八層二十四層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水. 1.3.3生活用水加壓及儲(chǔ)存設(shè)施： 水池：地下室設(shè)一座360t水池，池內(nèi)分成兩格

39、。2. 消防： 本工程屬一類高層綜合樓及一類高層住宅樓,。 按<高規(guī)>有關(guān)規(guī)定,本大樓除設(shè)置消火栓系統(tǒng)外, 在地下車庫.商場、裙房商場、塔樓過道等處增設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng).柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧系統(tǒng)予以保護(hù). 于每各消火栓箱內(nèi)設(shè)二具M(jìn)F/ABC5手提式滅火器， 變配電室設(shè)兩臺(tái)MTT30推車式滅火器。2.1 用水量:2.1.1消防用水量一覽表序號(hào)系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間一次火災(zāi)用水量備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不小于40L/S不小于2小時(shí)288T2室外消火栓不小于30L/S不小于2小時(shí)216T3自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/min.m2 , 作用面積160m2不小于1小時(shí)144T4水噴霧

40、系統(tǒng)噴霧強(qiáng)度20L/min.m2 ,不小于0.5小時(shí)5室內(nèi)總用水量1.3項(xiàng)之和432T6總用水量13項(xiàng)之和648T 2.2供水方式:室外用水之水壓及水量以及地下室消火栓系統(tǒng)由市政予以滿足;室內(nèi)用水量存于地下室440T消防水池內(nèi),并于區(qū)內(nèi)最高一棟建筑屋頂設(shè)水箱,存消防初期用水18t。屋頂設(shè)有小型增壓裝置以保證系統(tǒng)臨時(shí)常高壓。2.3 消防水泵選用： 消防泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一備。 自動(dòng)噴淋泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一備。 水噴霧與噴淋泵共用。3.排水設(shè)計(jì): 采用雨.污水

41、分流制.3.1污水：污水量按生活用水量的90%計(jì)，計(jì)算得污水量為：1410T4。污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后納入市政污水干管?；S池容積計(jì)算公式：v=N.q.t/24*1000+.N.T(1.00-b).K.1.2/(1.00-C)*1000式中：=0.7, 清掏周期T=90d,b=0.95,k=0.8,c=0.9停留時(shí)間t=12小時(shí),N為化糞池實(shí)際使用人數(shù),q為每人每天污水排水量。3.2雨水：321暴雨強(qiáng)度公式： 1663.367(1+0.546lgP)q=（L/S.ha） (t+6.724)0.6373212設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要參數(shù)：P=2年 , t1=6min3213設(shè)計(jì)流量：Q=K1*F*q （L

42、/S） 其中F匯水流域面積（公頃） 雨水經(jīng)管道收集后納入室外市政排洪渠或雨水干管。 4節(jié)能及環(huán)保： 本工程所選用的衛(wèi)生潔具及水嘴均為節(jié)水型潔具及水嘴。 水泵設(shè)隔振基礎(chǔ)，進(jìn)出口處設(shè)橡膠軟接頭以降噪。5衛(wèi)生防疫： 生活儲(chǔ)水采用成品不銹鋼水箱，并進(jìn)行二次消毒處理，以免二次污染產(chǎn)生。6管道材料： 室內(nèi)部分：給水干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用PPR管。消火栓及噴淋系統(tǒng)水管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管（加厚管），絲接或溝槽式連接。重力雨污水管采用機(jī)制柔性排水鑄鐵管，卡箍連接。壓力排水管采用鍍鋅鋼管。 室外部分：室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架鋼塑復(fù)合管，電熱熔連接。排水管采用PVC雙壁波紋管。C）電氣設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)范圍：包括

43、紅線范圍內(nèi)的100.4kV變電所,電力,照明,電氣控制及保護(hù)接地等內(nèi)容,超市、商場、門廳、餐廳、廚房及社區(qū)服務(wù)等有二次裝修的部位僅預(yù)留電源，其電氣部分裝修時(shí)另行設(shè)計(jì)。2.供電電源及用電負(fù)荷：本工程消防用電、應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷、客梯、生活水泵電力為二類負(fù)荷，普通設(shè)備用電為三類負(fù)荷，由本小區(qū)開閉所引來兩路10KV高壓電源,另設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī),以備二路高壓失電時(shí)重要負(fù)荷的用電。本工程總用電負(fù)荷為7650kW,其中住宅用電約6150kW, 商業(yè)用電約1500kW。小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)開閉所、三個(gè)變配電室（STS1、STS2、STS3）：變配電室STS1、STS2分別設(shè)置兩臺(tái)1600kVA供住宅用電，STS3

44、設(shè)置兩臺(tái)800kVA供商業(yè)用電；開閉所、三個(gè)變配電室STS1STS3均置于地上一層。本工程另備柴油發(fā)電機(jī)（1000kW）一臺(tái), 供二路高壓電源失電時(shí)，消防設(shè)備及其它重要負(fù)荷的用電。3.高壓配電：31本工程變電所均設(shè)在地上一層，2路10KV電源由本小區(qū)開閉所引至變電所高壓開關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?5KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配IP20級(jí)外殼；低壓柜選用GCK或GCL型抽出式開關(guān)柜；低壓靜電電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。3.2柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急啟動(dòng)時(shí)間不大于15秒,該備用電源在發(fā)生火災(zāi)時(shí)可承擔(dān)全部消防負(fù)荷。平時(shí)該電源

45、可作為調(diào)峰電源，當(dāng)10KV電源停電時(shí)，該電源為公共照明、值班照明、電梯、生活泵及部分商業(yè)負(fù)荷提供臨時(shí)電源。3.3本工程用電計(jì)量方式為高供高量。另在低壓側(cè)按商業(yè)、非工業(yè)、住宅三種電價(jià)設(shè)分表計(jì)量。4低壓配電：4,1 低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合方式。高層住宅采用密集式插接母線供電。其它均采用電纜供電，電纜均選用WD-YJV-1kV型交聯(lián)聚乙烯電力電纜。與消防有關(guān)的電纜采用WDZBN-YJV-1kV型耐火型電纜。4.2 本工程低壓系統(tǒng)采用TN-S接地方式，自變電所配出的回路均設(shè)專用PE線。5.電力：5,1 本工程主要電力設(shè)備包括:消防風(fēng)機(jī)、消防水泵、消防電梯、應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備;中央空調(diào)機(jī)

46、組、空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等中央空調(diào)設(shè)備，送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)等通風(fēng)設(shè)備，電梯、扶梯、殘疾人電梯等電梯設(shè)備，生活變頻泵,污水泵等給排水設(shè)備。52 各消防設(shè)備均由雙電源自動(dòng)切換配電箱供電,消防設(shè)備之控制能在現(xiàn)場就地進(jìn)行,亦能在消防控制室集中控制。5,3 大樓設(shè)置BA控制系統(tǒng)，給水設(shè)備及普通風(fēng)機(jī)控制能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制,也可手動(dòng)控制;電梯運(yùn)行信號(hào)納入BA監(jiān)視系統(tǒng)。6.照明：6,1 熒光燈采用高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)應(yīng)大于0.9，電流諧波總失真量小于33%，損耗<4W，燈管啟動(dòng)時(shí)間小于0.1秒。光源：T8三基色熒光燈36W，Ra>80，色溫4000K，光通3250lm.6,2 商場、走道、樓梯間

47、,及地下車庫均設(shè)值班照明(事故照明)及疏散指示照明,疏散照明與事故照明均選用鉻鎳電池?zé)艟?，并設(shè)玻璃或其它非燃燒材料制作的保護(hù)罩,要求供電時(shí)間不小于30分鐘。走道處安裝高度為底距地0.5米,車庫及門頂處安裝高度2.5米.6,3 電梯豎井內(nèi)從0.5M起步每層設(shè)一固定防水燈頭,由電梯機(jī)房照明回路供電,燈泡容量每個(gè)25W,并分別在機(jī)房和底坑設(shè)置雙控開關(guān)控制.機(jī)房,轎頂和底坑分別設(shè)置電源插座.6,4 本工程住宅僅預(yù)留簡易燈，燈具由業(yè)主配合二次裝修自行選型。經(jīng)二次裝修后其照度應(yīng)達(dá)到建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GB50034-2004)的規(guī)定值。公共場所優(yōu)選高效節(jié)能燈具。本工程采用的熒光燈等氣體放電光源照明器均應(yīng)有電

48、子鎮(zhèn)流器，長期工作或停留的房間或場所，照明光源的顯色指數(shù)（Ra）不宜小于80,要求其單燈功率因數(shù)補(bǔ)償至不低于0.85。6,5 本工程預(yù)留景觀、外立面及廣告照明，具體方案待二次裝修或?qū)I(yè)公司配套設(shè)計(jì)。7.導(dǎo)線選擇：7.1住宅：普通配電線路均采用BV-750型銅芯塑料線導(dǎo)線或YJV型交聯(lián)電纜，消防用電設(shè)備配電線路均采用WDZBN-BYJ-750耐火型銅芯塑料線導(dǎo)線或WDZBN-YJV耐火型交聯(lián)電纜；柴油發(fā)電機(jī)至變電所的消防應(yīng)急出線采用重型銅鋅銅護(hù)套氧化鎂絕緣電力電纜；其它場所：普通配電線路均采用WD-BYJ-750型聚烯烴絕緣電線或WD-YJV型交聯(lián)電纜、消防用電設(shè)備配電線路均采用WDZBN-BY

49、J-750耐火型聚烯烴絕緣電線或WDZBN-YJV耐火型交聯(lián)電纜。7.2由變電所配出的電纜沿電纜橋架或直接埋地暗敷設(shè)；豎井內(nèi)電纜、導(dǎo)線均沿橋架敷設(shè)；各層配電箱出線較集中的沿金屬線槽敷設(shè)，其余均采用扣壓式（或緊定式）電線管敷設(shè)。8.防雷：8.1 本工程一類高層建筑按二類防雷考慮，采取防直擊雷、防側(cè)擊和等電位保護(hù)、防雷電波侵入和防雷擊電磁脈沖的措施。8.2 利用建筑物周邊柱子外側(cè)兩根主筋做引下線。8.3 六層以上部分設(shè)置均壓環(huán)防側(cè)擊雷，并與每層外露的金屬門窗、欄桿及其它金屬構(gòu)件牢固焊接。9.接地：9.1防雷接地與電氣接地共用一套接地裝置，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋做接地體，要求接地電阻小于1歐姆。9.2

50、本工程電氣接地采用TN-S系統(tǒng)，所有正常情況下非載流的金屬設(shè)備外殼、構(gòu)件、管路、橋架及各設(shè)備專業(yè)進(jìn)入本建筑物的金屬管道均須做總等電位連接，形成一體化接地系統(tǒng)。9.3 各住宅衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件均設(shè)置局部等電位連接D）弱電設(shè)計(jì)1.電話通信及結(jié)構(gòu)化綜合布線寬帶網(wǎng)系統(tǒng)（PDS）1.1 本工程市話程式有市話直通及內(nèi)部交換網(wǎng)絡(luò)，由市話引3200對的電話電纜進(jìn)入電話機(jī)房，電話通信及數(shù)據(jù)信號(hào)均由綜合布線傳輸。1.2綜合布線系統(tǒng)傳輸?shù)男盘?hào)種類為：數(shù)據(jù)、語音、圖像等信號(hào)。語音和數(shù)據(jù)干線采用五類線，干線電纜在電訊豎井內(nèi)敷設(shè)，配線架及接插件等均采用五類產(chǎn)品。2.監(jiān)控電視系統(tǒng)（CCTV）：2.1 攝像機(jī)置于電梯轎箱，地下

51、車庫、商場、大廳、各出入口等。2.2 系統(tǒng)選用1/3彩色CCD攝像機(jī)；對帶云臺(tái)的攝像機(jī)實(shí)行遙控，控制內(nèi)容為：自動(dòng)式、手動(dòng)尋掃（水平0度340度，仰俯±65度）鏡頭變焦，焦距調(diào)整，光圈調(diào)整等；系統(tǒng)監(jiān)視以10彩色監(jiān)視器為主，視像切換采用矩陣切換，控制方式為總線控制，系統(tǒng)記錄方式采用時(shí)滯超慢速磁帶錄像機(jī)。2.3本系統(tǒng)監(jiān)控設(shè)備設(shè)于一層消防控制室內(nèi)，系統(tǒng)供電采用集中供電方式。3.有線電視系統(tǒng)（CATV）：3.1 有線電視系統(tǒng)節(jié)目源接自城市有線電視網(wǎng)。3.2系統(tǒng)按45550MHZ頻段設(shè)計(jì)，主要設(shè)計(jì)指標(biāo)：載噪比大于44dB，交擾調(diào)制比不小于47dB，載波互調(diào)比不小于58dB，各頻道電平差不大于6d

52、B，用戶電平為68±4dB。3.3 為保證本系統(tǒng)達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，由城市網(wǎng)引入干線后設(shè)二級(jí)放大，第一級(jí)放大器輸出電平不大于99dB，第二級(jí)放大輸出不大于102dB，系統(tǒng)采用分配一分支器形式配線。3.4 本系統(tǒng)前端設(shè)備位于有線電視機(jī)房內(nèi)，系統(tǒng)器件（放大器、分支器、分配器等）在豎井或吊頂內(nèi)安裝，傳輸干線在豎井內(nèi)明敷，傳輸支線在吊頂內(nèi)敷設(shè)或沿墻、樓板暗敷。4.火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（FAS）：4.1本工程按一類防火建筑設(shè)計(jì)，消防控制室設(shè)于首層。消控室設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電話及緊急廣播設(shè)備4.2 地下車庫、柴油機(jī)房等場所設(shè)置感溫探測器，門廳、走廊、電梯前室、消防樓梯間前室、商

53、場、店面、設(shè)備間、電梯機(jī)房等場所均采用感煙探測器。4.3 系統(tǒng)采用二總線制產(chǎn)品，接入火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)還有噴淋系統(tǒng)之水流指標(biāo)器、信號(hào)閥、消火栓按鈕、手動(dòng)報(bào)警按鈕信號(hào)、壓力開關(guān)信號(hào)，通過控制模塊控制排煙閥、加壓送風(fēng)閥、緊急廣播等。4.4 消防控制室聯(lián)動(dòng)控制柜可聯(lián)動(dòng)控制：消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、防火卷簾，可切換非消防電源，并監(jiān)視它們的工作和故障狀態(tài)。4.5 商場、車庫、機(jī)房、前室、主要出入口、通道等公共場所設(shè)置手動(dòng)報(bào)按鈕（附電話插孔）、緊急廣播、警鈴、設(shè)備用房設(shè)消防電話分機(jī)。4.6 系統(tǒng)導(dǎo)線采用耐火型導(dǎo)線WDZBN-RVS-2x1.5，豎井內(nèi)沿橋架敷設(shè)，其他均穿鍍鋅鋼管暗敷。廣播配線

54、采用WDZBN-RVS-2x1.5軟導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管暗敷。4.7 廣播系統(tǒng)可提供播放背景音樂廣播和緊急廣播，緊急廣播通過消防聯(lián)動(dòng)控制柜分層分區(qū)控制。4.8 地下車庫選用5W揚(yáng)聲器，其余部位選用揚(yáng)聲器，揚(yáng)聲器在有吊頂部位吊頂安裝，無吊頂部位采用掛壁式安裝。5.客訪對講系統(tǒng):住宅大堂入口設(shè)置可視對講主機(jī)，每個(gè)住宅內(nèi)均設(shè)可視對講分機(jī)。6.接地弱電各系統(tǒng)的接地均采用大樓綜合接地裝置，接地電阻不大于 歐姆。1 其他配套非本方案重點(diǎn)，暫時(shí)省略 二、顧客群特點(diǎn)及需求分析（據(jù)售房介紹）n 受過高等教育；n 身處在受人羨慕的行業(yè)中（普遍為公務(wù)員）；n 有較高的收入；（普遍為公務(wù)員）；n 得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；（普遍為公務(wù)員）；n 追求生活品質(zhì)。一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，秉承 “物業(yè)管理服務(wù)對皇家濱城而言，管理只是基本，水一樣的服務(wù)才是本質(zhì)?！苯Y(jié)合我司的企業(yè)文化和先進(jìn)管理理念和管理運(yùn)作體系，為南安皇家濱城創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、 總體服務(wù)管理目標(biāo)1、 前期目標(biāo)