房地產(chǎn)壓力測試

1、1項(xiàng)目背景該項(xiàng)目為A公司開發(fā)的B項(xiàng)目。該項(xiàng)目的評(píng)估總投入為1183680萬元，項(xiàng)目資本金為734616萬元。該項(xiàng)目總建筑面積約22.2萬平方米，其中可售面積按16.2萬平方米計(jì)算。項(xiàng)目評(píng)估開工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，項(xiàng)目已取得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款449064萬元，截止測試基準(zhǔn)日已全部發(fā)放完畢。因營銷策略改變，該項(xiàng)目實(shí)際開工日期為2016-2-1，預(yù)計(jì)實(shí)際完工日期2017.3-1，借款憑證年利率按10%計(jì)算。該項(xiàng)目成交均價(jià)160000元/平方米，已銷售面積2.2萬平方米，計(jì)算出項(xiàng)目合同銷售收入352000萬元。該項(xiàng)目抵押物為本項(xiàng)目國有土地使用權(quán)。抵押物面積為27983.2平

2、方米，抵押物單價(jià)為229252元/平方米。截止壓力測試基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶可用資金余額為120000萬元，項(xiàng)目所有已支付款項(xiàng)為938280萬元，項(xiàng)目已到賬的銷售收入為352000萬元。據(jù)預(yù)測，壓力測試基準(zhǔn)日后第一個(gè)季度銷售面積約為30000萬平方米，基準(zhǔn)日后第二個(gè)季度銷售面積約為20000萬平方米，基準(zhǔn)日后第三個(gè)季度銷售面積約為30000平方米，第四個(gè)季度銷售面積約為10000萬平方米，第五個(gè)季度銷售面積約為10000萬平方米。基準(zhǔn)日后貸款到期銷售面積約為10萬平方米。該項(xiàng)目尚有未付土地款等應(yīng)付未付金額8000萬元，尚需投入的建安成本231400萬元，尚需投入的財(cái)務(wù)費(fèi)用6000萬元，尚需投

3、入資金合計(jì)245400萬元。2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1項(xiàng)目靜態(tài)數(shù)據(jù)項(xiàng)目靜態(tài)數(shù)據(jù)表客戶名稱A項(xiàng)目名稱B壓力測試基準(zhǔn)日2016-3-1項(xiàng)目評(píng)估總投入1183680萬元項(xiàng)目資本金734616萬元項(xiàng)目總建筑面積22.2萬項(xiàng)目評(píng)估開工日期2016-1-1項(xiàng)目評(píng)估完工日期2017-1-1項(xiàng)目總可售面積16.2萬平貸款審批金額449064貸款到期日2016-9-1項(xiàng)目評(píng)估銷售均價(jià)1600002.2項(xiàng)目動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展及貸款情況表項(xiàng)目實(shí)際開工日期2016-2-1項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際完工日期2017-3-1借款憑證年利率10%項(xiàng)目當(dāng)前市場價(jià)格160000項(xiàng)目已銷售面積2.2萬平項(xiàng)目合同銷售收入352000萬元累計(jì)已發(fā)放貸款449

4、064萬元已歸還貸款0貸款余額449064萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元項(xiàng)目所有已支付款項(xiàng)938280萬元項(xiàng)目已到賬銷售收入352000萬元項(xiàng)目銷售面積分期預(yù)測表基準(zhǔn)日后第一個(gè)季度銷售面積預(yù)測基準(zhǔn)日后第二個(gè)季度銷售面積預(yù)測基準(zhǔn)日后第三個(gè)季度銷售面積預(yù)測基準(zhǔn)日后第四個(gè)季度銷售面積預(yù)測基準(zhǔn)日后第五個(gè)季度至貸款到期日銷售面積預(yù)測基準(zhǔn)日到貸款到期日銷售面積預(yù)測合計(jì)3000020000300001000010000100000至項(xiàng)目完工尚需投入資金預(yù)測表未付土地款項(xiàng)等應(yīng)付未付金額尚需投入的建安成本尚需投入的財(cái)務(wù)成本尚

5、需投入的銷售費(fèi)用其他尚需投入的工程資金尚需投入資金合計(jì)800023140060002454003壓力測試3.1各壓力情景下的風(fēng)險(xiǎn)敞口與終極損失壓力情景設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)敞口的測算貸款余額449064借款憑證利率10%貸款到期日2016-9-1項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測1291560基準(zhǔn)日后可售面積162000貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-962496銷售面積預(yù)測100000本項(xiàng)目做抵押物數(shù)量27983.2項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格160000本項(xiàng)目做抵押物的市場價(jià)格229252銷售收入預(yù)測1600000萬元其他抵押物市場價(jià)值0監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元抵押品處置收回率0.7至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元抵押品處置收回

6、449064貸款剩余期限0.5貸款終極損失-1411560壓力情景表壓力情景一（交易面積下降30%）壓力情景二（交易面積下降50%）交易量預(yù)測70000交易量預(yù)測50000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格160000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格160000銷售收入預(yù)測1120000萬元銷售收入預(yù)測800000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元貸款剩余期限0.5貸款剩余期限0.5借款憑證年利率10%借款憑證年利率10%項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測833898萬元項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測528790萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-5048

7、34萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-199726萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0其他抵押物市場價(jià)值0抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回449064萬元抵押品處置收回449064萬元貸款終極損失-953898萬元貸款終極損失-648790萬元壓力情景三（市場價(jià)格下降30%）壓力情景四（市場價(jià)格下降50%）交易量預(yù)測100000交易量預(yù)測100000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格112000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格80000銷售收入預(yù)測1120000萬元銷售收入預(yù)測800000監(jiān)

8、管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元貸款剩余期限0.5貸款剩余期限0.5借款憑證年利率10%借款憑證年利率10%項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測833898萬元項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測528790萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-504834萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-199726萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0其他抵押物市場價(jià)值0抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回449064萬元抵押

9、品處置收回449064萬元貸款終極損失-953898萬元貸款終極損失-648790萬元壓力情景五（交易面積下降30%、市場價(jià)格下降30%）壓力情景六（交易面積下降50%、市場價(jià)格下降50%）交易量預(yù)測70000交易量預(yù)測50000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格112000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格80000銷售收入預(yù)測784000萬元銷售收入預(yù)測400000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元貸款剩余期限0.5貸款剩余期限0.5借款憑證年利率10%借款憑證年利率10%項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測513534萬元項(xiàng)

10、目DCF凈值預(yù)測147405萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-184470萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口181658萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0其他抵押物市場價(jià)值0抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回449064萬元抵押品處置收回449064萬元貸款終極損失-633535萬元貸款終極損失-267405萬元壓力情景七（總投資上升30%）壓力情景八（總投資上升50%）交易量預(yù)測100000交易量預(yù)測100000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格160000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格160000銷售收

11、入預(yù)測1600000萬元銷售收入預(yù)測1600000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額600504萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額837240萬元貸款剩余期限0.5貸款剩余期限0.5借款憑證年利率10%借款憑證年利率10%項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測952982萬元項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測727263萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-623918萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-398199萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0其他抵押物市場價(jià)值0抵押品處置收回率0.7

12、抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回449064萬元抵押品處置收回449064萬元貸款終極損失-1072982萬元貸款終極損失-847263萬元壓力情景九（交易面積下降30%、市場價(jià)格下降30%、總投資上升30%）壓力情景十（交易面積下降50%、市場價(jià)格下降30%、總投資上升50%）交易量預(yù)測70000交易量預(yù)測50000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格112000項(xiàng)目當(dāng)前的市場價(jià)格80000銷售收入預(yù)測784000萬元銷售收入預(yù)測400000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額600504萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額837240萬元貸款剩余期限0.5

13、貸款剩余期限0.5借款憑證年利率10%借款憑證年利率10%項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測174956萬元項(xiàng)目DCF凈值預(yù)測-416891萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口154107萬元貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口745955萬元本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物數(shù)量27983.2本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252本項(xiàng)目作抵押物的市場價(jià)格229252其他抵押物市場價(jià)值0其他抵押物市場價(jià)值0抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回率0.7抵押品處置收回449064萬元抵押品處置收回449064萬元貸款終極損失-294956萬元貸款終極損失296891萬元3.2各壓力情景下的資金缺口項(xiàng)目工期和工程資金缺口的壓力測試結(jié)果貸款審批金額4

14、49064監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元累計(jì)已發(fā)放金額449064未到位項(xiàng)目資本金或被挪用的項(xiàng)目資金0可繼續(xù)使用的項(xiàng)目貸款0至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元實(shí)際已銷售面積22000項(xiàng)目評(píng)估開工日期2016-1-1實(shí)際合同銷售收入352000萬元項(xiàng)目評(píng)估完工日期2017-1-1實(shí)際銷售均價(jià)160000項(xiàng)目實(shí)際開工日期2016-2-1至貸款到期日銷售面積預(yù)測100000項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際完工日期2017-3-1至貸款到期日銷售收入預(yù)測1600000萬元項(xiàng)目工期提前（-）或滯后（+）0.08應(yīng)節(jié)余資金0至預(yù)計(jì)實(shí)際完工日期的剩余期限1已歸還貸款0至項(xiàng)目完工的資金缺口-1474600萬元壓力情景表壓

15、力情景一（交易面積下降30%）壓力情景二（交易面積下降50%）至貸款到期日銷售面積預(yù)測70000至貸款到期日銷售面積預(yù)測50000本季度平均銷售均價(jià)160000本季度平均銷售均價(jià)160000至貸款到期日銷售收入預(yù)測1120000萬元至貸款到期日銷售收入預(yù)測800000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-994600萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-674600萬元壓力情景三（交易價(jià)格下降30%）壓力情景四（交易價(jià)格下降50%）至貸款到期日銷售面積預(yù)測10000至貸款到期

16、日銷售面積預(yù)測10000本季度平均銷售均價(jià)112000本季度平均銷售均價(jià)80000至貸款到期日銷售收入預(yù)測1120000萬元至貸款到期日銷售收入預(yù)測800000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-994600萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-674600萬元壓力情景五（交易面積下降30%、交易價(jià)格下降30%）壓力情景六（交易面積下降50%、交易價(jià)格下降30%）至貸款到期日銷售面積預(yù)測70000至貸款到期日銷售面積預(yù)測50000本季度平均銷售均價(jià)112000本季度平均銷售

17、均價(jià)80000至貸款到期日銷售收入預(yù)測784000萬元至貸款到期日銷售收入預(yù)測400000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額245400萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-658600萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-274600萬元壓力情景七（總投資上升30%）壓力情景八（總投資上升50%）至貸款到期日銷售面積預(yù)測100000至貸款到期日銷售面積預(yù)測100000本季度平均銷售均價(jià)160000本季度平均銷售均價(jià)160000至貸款到期日銷售收入預(yù)測1600000萬元至貸款到期日銷售收入預(yù)測1600000萬元監(jiān)管賬戶可

18、用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額600504萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額837240萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-1119496萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-882760萬元壓力情景九（交易面積下降30%、交易價(jià)格下降30%、總投資上升30%）壓力情景十（交易面積下降50%、交易價(jià)格下降50%、總投資上升50%）至貸款到期日銷售面積預(yù)測70000至貸款到期日銷售面積預(yù)測50000本季度平均銷售均價(jià)112000本季度平均銷售均價(jià)80000至貸款到期日銷售收入預(yù)測784000萬元至貸款到期日銷售收入預(yù)測400000萬元監(jiān)管賬戶可用資金120000萬元監(jiān)管賬戶可

19、用資金120000萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額600504萬元至項(xiàng)目完工尚需投入的金額837240萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口-303496萬元至項(xiàng)目完工的資金缺口317240萬元3.3最終測試結(jié)論壓力測試結(jié)論表客戶名稱A項(xiàng)目名稱B項(xiàng)目實(shí)際總投入與評(píng)估的差異0項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格與評(píng)估差異0實(shí)際與項(xiàng)目建設(shè)工期的差異0.08項(xiàng)目資本金未到位或資金被挪用0貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口-962496貸款終極損失-1411560壓力情景下貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)敞口表壓力情景風(fēng)險(xiǎn)敞口壓力情景風(fēng)險(xiǎn)敞口交易面積下降30%-504834萬元交易面積下降50%-199726萬元市場價(jià)格下降30%-504834萬元市場價(jià)格下降50%-199726萬元交易面積、市場價(jià)格均下降30%-184470萬元交易面積、市場價(jià)格均下降50%181658萬元總投資上升30%-623918萬元總投資上升50%-398199萬元交易面積、市場價(jià)格均下降30%，總投資上升30%154107萬元交易面積、市場價(jià)格均下降50%，總投資上升50%745955萬元壓力情景下項(xiàng)目資金