XXXX年上半年北京市土地市場分析及趨勢預測

1、嚴厲調控政策下的2011年上半年北京市土地市場分析及趨勢預測2010年，中國出臺了一系列房地產調控措施，2011年上半年中央及地方政府繼續(xù)發(fā)布政策文件，加大調控力度。1月26日，國務院辦公廳發(fā)布國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，要求“在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量”；2月5日，國土資源部發(fā)布關于做好城市住房用地管理和調控重點工作的通知，指出今年國土部門的重點任務是：“穩(wěn)供應、保民生”，“控價格、防地王”，“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”；4月30日，北京出臺“國十條實施細則”明確提出“限購令”，本

2、地家庭限購第三套房，非本市戶籍居民家庭需提交5年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套；5月11日，國土資源部發(fā)布了國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見,要求“調整完善土地招拍掛出讓政策”，指出政策性住房用地主要以限定房價或地價的掛牌方式出讓，商品住房用地主要以限定配建保障性住房建設面積的掛牌方式出讓。頻繁的調控政策讓北京市土地市場受到較大影響，而年內連續(xù)6次上調存款準備金率、3次上調存貸款利率使得開發(fā)商拿地謹慎。2011年上半年北京土地市場成交總體較為活躍，但土地出讓金額較低，多數(shù)以底價或略高于底價成交，且成交案例主要分布于郊縣區(qū)域。1 2011年上半年北京市土地

3、市場成交地塊總體情況2011年上半年，北京土地市場共成交土地112宗，成交土地總面積1025公頃，建設用地面積約700公頃，同比下降12%；成交規(guī)劃建筑總面積約為1042.43公頃，同比下降14.7%；成交金額約為326.71億元，同比下降48.32%。從地塊用途看，2011年上半年商業(yè)、居住、綜合、工業(yè)類用地分別成交15宗、19宗、12宗、66宗，成交面積以工業(yè)類用地為首（詳見圖1）。表1 2011年上半年北京市成交地塊情況統(tǒng)計表統(tǒng)計指標總計商業(yè)/辦公用地居住用地綜合用地工業(yè)用地土地宗數(shù)（宗）11215191266土地總面積（公頃）102514923331612建設用地面積（公頃）70086

4、14723444規(guī)劃建筑面積（萬平方米）104222926270481土地平均價格（元/m2)31859058487712304893樓面平均價格（元/m2)3134588643505469823圖1 2011年上半年北京市成交地塊規(guī)劃用途比例圖從月份來看，2011年上半年成交量居首的月份為6月份，成交建設用地面積為196公頃，其次為3月份，成交建設用地面積為145公頃，（詳見表3）表2 2011年上半年建設總面積匯總月份經營性用地（公頃）工業(yè)用地（公頃）合計13759962332557321124145432659755355108681116196總計256444700圖2 2011年上半

5、年北京市土地成交量變化圖從土地成交變化圖可以看出，2011年1-3月份經營性用地成交量逐月下降，3月份開始反彈且逐月上升。這是受去年上半年“地王”影響，為避免在2011年3月“兩會”召開期間，再次出現(xiàn)“地王”帶來的政治風險，在1-3月成交的46宗土地中，共成交21宗經營性土地，其中僅三宗為居住用地。從成交建筑面積來看，1-3月，經營性用地成交面積僅占總成交面積的30%，總交易額相比2010年同期有大幅下降。4月開始，北京市國土局才開始批量供應居住類土地。2 2011年上半年北京經營性用地市場分析2.1 經營性用地交易情況分析（1）成交量同比大幅減少2011年上半年，北京土地市場共成交經營性土地

6、46宗，成交建設用地總面積約為256公頃，同比減少43.5%；成交規(guī)劃建筑總面積約為561萬平方米，同比減少33%，成交量降至近兩年來半年最低水平，（詳見圖3）。土地市場交易從 2010年下半年的高位驟然回落，2011年上半年土地交易量大幅減少，其原因主要是受3月份“兩會”在北京召開及樓市調控政策的雙重影響。2011年第一季度成交的土地平均容積率約為 2.19，同比、環(huán)比皆大幅上升，土地集約利用有所提高。圖3 2007年-2011年上半年北京經營性用地成交量情況圖（2）居住類用地交易活躍，成交量所占比重近六成雖然經歷了1-3月的居住用地的限量供應，但從4月開始，居住類用地的供應開始井噴。從土地

7、用途來看，2011年上半年北京經營性用地中居住類用地成交量最大，成交的建設用地總面積為147.26公頃，所占比重約為57.5%；規(guī)劃建筑總面積為261.67萬平方米，所占比重約為46.64%。其次是商業(yè)類用地，成交的建設用地總面積為85.89公頃，所占比重為33.53%；規(guī)劃建筑總面積為229.05萬平方米，所占比重約為40.82%。再次是綜合類用地，成交建設用地總面積為22.96公頃，所占比重約為8.97%；規(guī)劃建筑總面積為70.35萬平方米，所占比重約為12.54%（詳見表3）表3 2011年上半年經營性用地成交情況匯總表塊地用途宗數(shù)建設用地面積（公頃）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）建設用地面積

8、占比（%）規(guī)劃建筑面積占比（%）居住19147262616757.50%46.64%商業(yè)1585892290533.53%40.82%綜合12229670358.97%12.54%總計46256.11561.07100.00%100.00%（3）五環(huán)外供地比重增大，供地郊區(qū)趨勢明顯按照北京2011年度國有建設用地供應計劃（以下簡稱供地計劃）要求及市國土局的介紹，在供地空間布局上，今年將重點保障城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的土地供應。城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)土地供應量約占全市供應總量的85%。從居住用地來看，上半年，土地供應主要集中在大興、順義、豐臺及通州區(qū)，四個區(qū)共供應居住用地14宗，占全

9、部居住類土地的74%；五環(huán)內所供應的20宗土地中，僅有豐臺區(qū)東鐵匠營順八條5號用地、豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村居住項目（配建限價商品房）2宗居住類土地，建筑規(guī)模16.05萬平方米，僅占全部居住類土地的6.13%。從商服性用地來看，五環(huán)內外分布各半。朝陽區(qū)、豐臺區(qū)分別由于CBD及麗澤商務區(qū)、總部基地在商業(yè)用地供應上表現(xiàn)強勢，占據(jù)了土地供應建筑規(guī)模的前兩位；通州區(qū)、順義區(qū)則因為通州運河核心區(qū)和板橋創(chuàng)意天承產業(yè)基地在綜合用地上表現(xiàn)強勁，通州區(qū)共供應綜合用地3宗，建筑規(guī)模為264200平方米，順義區(qū)供應4宗，建筑規(guī)模為187260平方米，在土地供應數(shù)量及建筑規(guī)模上均占據(jù)了前兩位，兩個區(qū)供應總量在建筑規(guī)模上占

10、全部綜合用地的64%。（4）保障住房供應比重增大根據(jù)供應計劃今年本市計劃供應2550公頃住宅用地中，保障性住房用地將達到1330公頃，占住宅用地52%。2011年成交的21總住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到7宗，其中第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到6宗，占43%，而第一季度這一比例僅為17%。正常的商品房供地受到壓縮。（5）推行“新掛牌”土地供應方式5月11日，國土資源部發(fā)布了國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見。政策發(fā)布之前，居住類土地主要以招標方式出讓，發(fā)布之后以“新掛牌”方式為主?！靶聮炫啤辈捎孟薅ǖ貎r上限，超過上

11、限后競保障房的方式進行，既可防止地王的產生，也有利于推動保障房的建設。2.2 經營性用地成交價格分析 （1）土地成交價格大幅下降，平均溢價率顯著下降2011年上半年，北京土地交易價格呈現(xiàn)樓面單價同比、環(huán)比均大幅下降的發(fā)展態(tài)勢。隨著房地產市場調控的繼續(xù)深入，特別是受國土部出臺的關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知對“土地交易異常情況”的規(guī)定壓力下，北京市國土局采取了一定出現(xiàn)高地價的土地不供，可能出現(xiàn)高地價的土地以限地價競保障房面積的方式出讓，有效控制了土地價格。2011年上半年北京市土地招拍掛市場共成交46宗經營性土地，土地總面積413.49公頃，同比下降44.75%

12、；總建筑規(guī)模561.06萬平方米，同比下降32.85%；土地成交總價287.11億元，同比下降52.25%；樓面均價5117元，同比下降28.75%；平均溢價幅度18%，同比下降了71個百分點。（2）商服性土地“冰火兩重天”，單價地王再出現(xiàn)隨著政府出臺一系列針對住宅市場的調控政策，許多開發(fā)商開始轉戰(zhàn)商業(yè)土地市場，但商業(yè)地產受地段影響巨大，因此出現(xiàn)了城區(qū)郊區(qū)商服土地迥然不同的成交情況。城區(qū)商服土地局面火爆，6月27日，東城區(qū)崇文門菜市場（含西側地）商業(yè)金融用地經過33輪的瘋狂競價，最終以7.1億元的價格競得，折合樓面單價43226元/平方米，刷新了近年來單價地王紀錄。而多宗郊區(qū)商服土地則以近乎底

13、價的價格成交。（3）居住類用地市場整體平淡，價格降幅顯著 2011年上半年成交19宗居住類土地，土地總面積233.36公頃，地上規(guī)劃建筑面積261.67萬平方米，樓面均價4349.56元/平方米，同比下降 54%，平均溢價幅度11.57%，僅有1宗土地的溢價幅度超過50%。雖然北京現(xiàn)有土地儲備規(guī)模較大，但大多集中在順義、通州、大興、房山等新城，中心城區(qū)土地儲備不足，北京市國土局未大批量供應優(yōu)質居住類土地，土地市場較為平淡，加之目前房地產市場形勢不好，導致開發(fā)企業(yè)拿地熱情不高，大多被一級開發(fā)商以低溢價取得。3 2011年上半年北京工業(yè)用地市場分析（1）工業(yè)用地成交面積和金額有所增加，市場交易較為

14、活躍2011年上半年，北京土地市場共成交66宗工業(yè)用地，比上年同期增加了3宗，成交建設用地面積為443.54公頃，同比增加19%；規(guī)劃建筑總面積為481.37萬平方米，同比增加17%；土地成交金額為39.60億元，同比增長23%（詳見表4）。表4 2011年上半年北京工業(yè)用地招拍掛交易情況一覽表2011年上半年2010年上半年同比增長宗地數(shù)（宗）66635%建設用地面積（公頃）443.54371.3219%規(guī)劃建筑面積（萬平方米）481.37412.6217%總成交額（億元）39.632.1823%（2）工業(yè)用地全部位于遠郊區(qū)，工業(yè)園區(qū)內的工業(yè)用地交易量約占總交易量的五成從空間分布上來看，20

15、11年上半年北京工業(yè)用地市場位于園區(qū)內的工業(yè)用地交易較為活躍，共成交土地56宗，占交易宗地總數(shù)的84.85%，成交建設用地面積237.79公頃，占總成交面積的53.61%，是工業(yè)用地市場的交易重點。但是，由于3月份順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)單宗大面積土地（106公頃）成交，拉升了其他區(qū)域的交易量。從區(qū)縣來看，成交的案例全部位于遠郊區(qū)縣，順義區(qū)的工業(yè)用地成交量最大，成交建設用地面積187.77公頃，所占比重約為42%；其次是大興區(qū)，成交建設用地面積72.56公頃，所占比重約為16%；第三是經濟技術開發(fā)區(qū)，成交建設用地面積57.14公頃，所占比重約為13%（詳見圖4）。圖4 2011年上半年北京工業(yè)用地成交區(qū)

16、域分布圖（3）成交價格略有下降，底價交易呈常態(tài)2011年上半年北京市土地招拍掛市場共成交66宗工業(yè)土地，樓面均價823元/平方米，同比下降1.16%。66宗成交土地中，僅7宗土地為溢價成交，底價交易呈常態(tài)。7宗溢價成交的工業(yè)用地中有5宗位于通州區(qū)物流基地，且均為物流用地。4 2011年下半年北京土地市場趨勢分析（1）商服土地將繼續(xù)加大供應“引導以住宅開發(fā)為重點的房地產用地供應模式向住宅、商服均衡發(fā)展模式轉變?！边@是今年供應計劃的一大特色，土地供應將引導社會投資向商業(yè)、服務業(yè)轉移，積極推進首都第三產業(yè)發(fā)展。根據(jù)供應計劃，今年北京市商業(yè)服務業(yè)用地計劃供應550公頃。上半年，北京市供應了商業(yè)服務業(yè)用

17、地建筑總規(guī)模約299公頃。另外，北京市“十二五”規(guī)劃中提出培育的4個新的高端產業(yè)新區(qū)為：通州高端商務服務區(qū)、麗澤金融商務區(qū)、新首鋼高端產業(yè)綜合服務區(qū)、懷柔文化科技高端產業(yè)新區(qū)，其中前兩個已完成部分土地供應，新首鋼高端產業(yè)綜合服務區(qū)、懷柔文化科技高端產業(yè)新區(qū)也將在未來供應大批量商服土地，預計下半年北京市商服土地將繼續(xù)加大供應。（2）下半年居住類土地供應放量在即，三季度供完保障房用地2011年上半年北京土地市場共成交19宗住宅用地，用地面積達261公頃，而2011年度北京計劃全年住宅供地面積為2550公頃，目前僅完成全年計劃的10%，可見完成供地計劃壓力較大；另外，土地儲備貸款額度巨大，近期還款壓力大。因此，今年下半年土地放量在即。供地計劃中明確提出“力爭在前三季度完成全年保障性住房用地供應任務，未按時完成保障性住房用地供應計劃的區(qū)縣，原則上不得再供應商品住房用地?！?，而計劃供應2550公頃住宅用地中，保障性住房用地將達到1330公頃，占住宅用地52%。相信下半年北京國土局會在三季度完成保障性住房用地供應的基礎上，加大居住類土地供應。（3）土地市場平穩(wěn)