XXXX年上半年北京市土地市場分析及趨勢預(yù)測

1、嚴厲調(diào)控政策下的2011年上半年北京市土地市場分析及趨勢預(yù)測2010年，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年上半年中央及地方政府繼續(xù)發(fā)布政策文件，加大調(diào)控力度。1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，要求“在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量”；2月5日，國土資源部發(fā)布關(guān)于做好城市住房用地管理和調(diào)控重點工作的通知，指出今年國土部門的重點任務(wù)是：“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”，“控價格、防地王”，“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”；4月30日，北京出臺“國十條實施細則”明確提出“限購令”，本

2、地家庭限購第三套房，非本市戶籍居民家庭需提交5年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套；5月11日，國土資源部發(fā)布了國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見,要求“調(diào)整完善土地招拍掛出讓政策”，指出政策性住房用地主要以限定房價或地價的掛牌方式出讓，商品住房用地主要以限定配建保障性住房建設(shè)面積的掛牌方式出讓。頻繁的調(diào)控政策讓北京市土地市場受到較大影響，而年內(nèi)連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率、3次上調(diào)存貸款利率使得開發(fā)商拿地謹慎。2011年上半年北京土地市場成交總體較為活躍，但土地出讓金額較低，多數(shù)以底價或略高于底價成交，且成交案例主要分布于郊縣區(qū)域。1 2011年上半年北京市土地

3、市場成交地塊總體情況2011年上半年，北京土地市場共成交土地112宗，成交土地總面積1025公頃，建設(shè)用地面積約700公頃，同比下降12%；成交規(guī)劃建筑總面積約為1042.43公頃，同比下降14.7%；成交金額約為326.71億元，同比下降48.32%。從地塊用途看，2011年上半年商業(yè)、居住、綜合、工業(yè)類用地分別成交15宗、19宗、12宗、66宗，成交面積以工業(yè)類用地為首（詳見圖1）。表1 2011年上半年北京市成交地塊情況統(tǒng)計表統(tǒng)計指標總計商業(yè)/辦公用地居住用地綜合用地工業(yè)用地土地宗數(shù)（宗）11215191266土地總面積（公頃）102514923331612建設(shè)用地面積（公頃）70086

4、14723444規(guī)劃建筑面積（萬平方米）104222926270481土地平均價格（元/m2)31859058487712304893樓面平均價格（元/m2)3134588643505469823圖1 2011年上半年北京市成交地塊規(guī)劃用途比例圖從月份來看，2011年上半年成交量居首的月份為6月份，成交建設(shè)用地面積為196公頃，其次為3月份，成交建設(shè)用地面積為145公頃，（詳見表3）表2 2011年上半年建設(shè)總面積匯總月份經(jīng)營性用地（公頃）工業(yè)用地（公頃）合計13759962332557321124145432659755355108681116196總計256444700圖2 2011年上半

5、年北京市土地成交量變化圖從土地成交變化圖可以看出，2011年1-3月份經(jīng)營性用地成交量逐月下降，3月份開始反彈且逐月上升。這是受去年上半年“地王”影響，為避免在2011年3月“兩會”召開期間，再次出現(xiàn)“地王”帶來的政治風(fēng)險，在1-3月成交的46宗土地中，共成交21宗經(jīng)營性土地，其中僅三宗為居住用地。從成交建筑面積來看，1-3月，經(jīng)營性用地成交面積僅占總成交面積的30%，總交易額相比2010年同期有大幅下降。4月開始，北京市國土局才開始批量供應(yīng)居住類土地。2 2011年上半年北京經(jīng)營性用地市場分析2.1 經(jīng)營性用地交易情況分析（1）成交量同比大幅減少2011年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性土地

6、46宗，成交建設(shè)用地總面積約為256公頃，同比減少43.5%；成交規(guī)劃建筑總面積約為561萬平方米，同比減少33%，成交量降至近兩年來半年最低水平，（詳見圖3）。土地市場交易從 2010年下半年的高位驟然回落，2011年上半年土地交易量大幅減少，其原因主要是受3月份“兩會”在北京召開及樓市調(diào)控政策的雙重影響。2011年第一季度成交的土地平均容積率約為 2.19，同比、環(huán)比皆大幅上升，土地集約利用有所提高。圖3 2007年-2011年上半年北京經(jīng)營性用地成交量情況圖（2）居住類用地交易活躍，成交量所占比重近六成雖然經(jīng)歷了1-3月的居住用地的限量供應(yīng)，但從4月開始，居住類用地的供應(yīng)開始井噴。從土地

7、用途來看，2011年上半年北京經(jīng)營性用地中居住類用地成交量最大，成交的建設(shè)用地總面積為147.26公頃，所占比重約為57.5%；規(guī)劃建筑總面積為261.67萬平方米，所占比重約為46.64%。其次是商業(yè)類用地，成交的建設(shè)用地總面積為85.89公頃，所占比重為33.53%；規(guī)劃建筑總面積為229.05萬平方米，所占比重約為40.82%。再次是綜合類用地，成交建設(shè)用地總面積為22.96公頃，所占比重約為8.97%；規(guī)劃建筑總面積為70.35萬平方米，所占比重約為12.54%（詳見表3）表3 2011年上半年經(jīng)營性用地成交情況匯總表塊地用途宗數(shù)建設(shè)用地面積（公頃）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）建設(shè)用地面積

8、占比（%）規(guī)劃建筑面積占比（%）居住19147262616757.50%46.64%商業(yè)1585892290533.53%40.82%綜合12229670358.97%12.54%總計46256.11561.07100.00%100.00%（3）五環(huán)外供地比重增大，供地郊區(qū)趨勢明顯按照北京2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（以下簡稱供地計劃）要求及市國土局的介紹，在供地空間布局上，今年將重點保障城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的土地供應(yīng)。城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)土地供應(yīng)量約占全市供應(yīng)總量的85%。從居住用地來看，上半年，土地供應(yīng)主要集中在大興、順義、豐臺及通州區(qū)，四個區(qū)共供應(yīng)居住用地14宗，占全

9、部居住類土地的74%；五環(huán)內(nèi)所供應(yīng)的20宗土地中，僅有豐臺區(qū)東鐵匠營順八條5號用地、豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村居住項目（配建限價商品房）2宗居住類土地，建筑規(guī)模16.05萬平方米，僅占全部居住類土地的6.13%。從商服性用地來看，五環(huán)內(nèi)外分布各半。朝陽區(qū)、豐臺區(qū)分別由于CBD及麗澤商務(wù)區(qū)、總部基地在商業(yè)用地供應(yīng)上表現(xiàn)強勢，占據(jù)了土地供應(yīng)建筑規(guī)模的前兩位；通州區(qū)、順義區(qū)則因為通州運河核心區(qū)和板橋創(chuàng)意天承產(chǎn)業(yè)基地在綜合用地上表現(xiàn)強勁，通州區(qū)共供應(yīng)綜合用地3宗，建筑規(guī)模為264200平方米，順義區(qū)供應(yīng)4宗，建筑規(guī)模為187260平方米，在土地供應(yīng)數(shù)量及建筑規(guī)模上均占據(jù)了前兩位，兩個區(qū)供應(yīng)總量在建筑規(guī)模上占

10、全部綜合用地的64%。（4）保障住房供應(yīng)比重增大根據(jù)供應(yīng)計劃今年本市計劃供應(yīng)2550公頃住宅用地中，保障性住房用地將達到1330公頃，占住宅用地52%。2011年成交的21總住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到7宗，其中第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到6宗，占43%，而第一季度這一比例僅為17%。正常的商品房供地受到壓縮。（5）推行“新掛牌”土地供應(yīng)方式5月11日，國土資源部發(fā)布了國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見。政策發(fā)布之前，居住類土地主要以招標方式出讓，發(fā)布之后以“新掛牌”方式為主?！靶聮炫啤辈捎孟薅ǖ貎r上限，超過上

11、限后競保障房的方式進行，既可防止地王的產(chǎn)生，也有利于推動保障房的建設(shè)。2.2 經(jīng)營性用地成交價格分析 （1）土地成交價格大幅下降，平均溢價率顯著下降2011年上半年，北京土地交易價格呈現(xiàn)樓面單價同比、環(huán)比均大幅下降的發(fā)展態(tài)勢。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的繼續(xù)深入，特別是受國土部出臺的關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知對“土地交易異常情況”的規(guī)定壓力下，北京市國土局采取了一定出現(xiàn)高地價的土地不供，可能出現(xiàn)高地價的土地以限地價競保障房面積的方式出讓，有效控制了土地價格。2011年上半年北京市土地招拍掛市場共成交46宗經(jīng)營性土地，土地總面積413.49公頃，同比下降44.75%

12、；總建筑規(guī)模561.06萬平方米，同比下降32.85%；土地成交總價287.11億元，同比下降52.25%；樓面均價5117元，同比下降28.75%；平均溢價幅度18%，同比下降了71個百分點。（2）商服性土地“冰火兩重天”，單價地王再出現(xiàn)隨著政府出臺一系列針對住宅市場的調(diào)控政策，許多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)土地市場，但商業(yè)地產(chǎn)受地段影響巨大，因此出現(xiàn)了城區(qū)郊區(qū)商服土地迥然不同的成交情況。城區(qū)商服土地局面火爆，6月27日，東城區(qū)崇文門菜市場（含西側(cè)地）商業(yè)金融用地經(jīng)過33輪的瘋狂競價，最終以7.1億元的價格競得，折合樓面單價43226元/平方米，刷新了近年來單價地王紀錄。而多宗郊區(qū)商服土地則以近乎底

13、價的價格成交。（3）居住類用地市場整體平淡，價格降幅顯著 2011年上半年成交19宗居住類土地，土地總面積233.36公頃，地上規(guī)劃建筑面積261.67萬平方米，樓面均價4349.56元/平方米，同比下降 54%，平均溢價幅度11.57%，僅有1宗土地的溢價幅度超過50%。雖然北京現(xiàn)有土地儲備規(guī)模較大，但大多集中在順義、通州、大興、房山等新城，中心城區(qū)土地儲備不足，北京市國土局未大批量供應(yīng)優(yōu)質(zhì)居住類土地，土地市場較為平淡，加之目前房地產(chǎn)市場形勢不好，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓?，大多被一級開發(fā)商以低溢價取得。3 2011年上半年北京工業(yè)用地市場分析（1）工業(yè)用地成交面積和金額有所增加，市場交易較為

14、活躍2011年上半年，北京土地市場共成交66宗工業(yè)用地，比上年同期增加了3宗，成交建設(shè)用地面積為443.54公頃，同比增加19%；規(guī)劃建筑總面積為481.37萬平方米，同比增加17%；土地成交金額為39.60億元，同比增長23%（詳見表4）。表4 2011年上半年北京工業(yè)用地招拍掛交易情況一覽表2011年上半年2010年上半年同比增長宗地數(shù)（宗）66635%建設(shè)用地面積（公頃）443.54371.3219%規(guī)劃建筑面積（萬平方米）481.37412.6217%總成交額（億元）39.632.1823%（2）工業(yè)用地全部位于遠郊區(qū)，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地交易量約占總交易量的五成從空間分布上來看，20

15、11年上半年北京工業(yè)用地市場位于園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地交易較為活躍，共成交土地56宗，占交易宗地總數(shù)的84.85%，成交建設(shè)用地面積237.79公頃，占總成交面積的53.61%，是工業(yè)用地市場的交易重點。但是，由于3月份順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)單宗大面積土地（106公頃）成交，拉升了其他區(qū)域的交易量。從區(qū)縣來看，成交的案例全部位于遠郊區(qū)縣，順義區(qū)的工業(yè)用地成交量最大，成交建設(shè)用地面積187.77公頃，所占比重約為42%；其次是大興區(qū)，成交建設(shè)用地面積72.56公頃，所占比重約為16%；第三是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成交建設(shè)用地面積57.14公頃，所占比重約為13%（詳見圖4）。圖4 2011年上半年北京工業(yè)用地成交區(qū)

16、域分布圖（3）成交價格略有下降，底價交易呈常態(tài)2011年上半年北京市土地招拍掛市場共成交66宗工業(yè)土地，樓面均價823元/平方米，同比下降1.16%。66宗成交土地中，僅7宗土地為溢價成交，底價交易呈常態(tài)。7宗溢價成交的工業(yè)用地中有5宗位于通州區(qū)物流基地，且均為物流用地。4 2011年下半年北京土地市場趨勢分析（1）商服土地將繼續(xù)加大供應(yīng)“引導(dǎo)以住宅開發(fā)為重點的房地產(chǎn)用地供應(yīng)模式向住宅、商服均衡發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?！边@是今年供應(yīng)計劃的一大特色，土地供應(yīng)將引導(dǎo)社會投資向商業(yè)、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，積極推進首都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)供應(yīng)計劃，今年北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地計劃供應(yīng)550公頃。上半年，北京市供應(yīng)了商業(yè)服務(wù)業(yè)用

17、地建筑總規(guī)模約299公頃。另外，北京市“十二五”規(guī)劃中提出培育的4個新的高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)為：通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)、懷柔文化科技高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)，其中前兩個已完成部分土地供應(yīng)，新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)、懷柔文化科技高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)也將在未來供應(yīng)大批量商服土地，預(yù)計下半年北京市商服土地將繼續(xù)加大供應(yīng)。（2）下半年居住類土地供應(yīng)放量在即，三季度供完保障房用地2011年上半年北京土地市場共成交19宗住宅用地，用地面積達261公頃，而2011年度北京計劃全年住宅供地面積為2550公頃，目前僅完成全年計劃的10%，可見完成供地計劃壓力較大；另外，土地儲備貸款額度巨大，近期還款壓力大。因此，今年下半年土地放量在即。供地計劃中明確提出“力爭在前三季度完成全年保障性住房用地供應(yīng)任務(wù)，未按時完成保障性住房用地供應(yīng)計劃的區(qū)縣，原則上不得再供應(yīng)商品住房用地?！?，而計劃供應(yīng)2550公頃住宅用地中，保障性住房用地將達到1330公頃，占住宅用地52%。相信下半年北京國土局會在三季度完成保障性住房用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，加大居住類土地供應(yīng)。（3）土地市場平穩(wěn)