迪三世紀(jì)房地產(chǎn)年度營(yíng)銷(xiāo)工作提報(bào)會(huì)

1、三迪世紀(jì)新城2008 年度營(yíng)銷(xiāo)工作提報(bào)會(huì) 第一部分2007.1-12 營(yíng)銷(xiāo)工作回顧 三迪世紀(jì)新城“ 回首2007年度4個(gè)數(shù)據(jù)”第1個(gè)數(shù)據(jù) 2007年度銷(xiāo)售額 “ 1.86億 & 513套 ” 2007年，寶雞三迪世紀(jì)新城全年銷(xiāo)售任務(wù)完成1.86億，完成銷(xiāo)售套間數(shù)為513套。從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析，2007年度銷(xiāo)售任務(wù)經(jīng)調(diào)整后，全年郭董要求必須完成1.7億之額度，實(shí)際突破了1600萬(wàn)；回款指標(biāo)1.5個(gè)億，實(shí)際完成了1.65億?？傮w不負(fù)使命地按期消化集團(tuán)制定的銷(xiāo)售目標(biāo)。第2個(gè)數(shù)據(jù) 2007年度產(chǎn)品類(lèi)型組合 “ 107、379 & 160 ” 2007年，寶雞三迪世紀(jì)新城全年分期上市產(chǎn)品的類(lèi)

2、型：花都06年轉(zhuǎn)07年待售房有4棟多層、1棟小高層107；麗舍組團(tuán)3棟多層、2棟小高層379；楓丹林別墅4棟洋房、2棟疊加、2棟聯(lián)排160；各區(qū)商業(yè)174間. 從各產(chǎn)品類(lèi)型組合上，產(chǎn)品覆蓋面較好，產(chǎn)品搭配理想，這與07年銷(xiāo)售較好有著很大關(guān)系。第3個(gè)數(shù)據(jù) 2007年度產(chǎn)品戶型配比 “ 2房 、3房& 大5房 ” 從2007年的產(chǎn)品戶型組合上分析，整體比較理想，特別是多層2房85平米左右的小戶型，低總價(jià)成就了一開(kāi)盤(pán)形成旺銷(xiāo)的良好局面。填 補(bǔ)了寶雞地產(chǎn)市場(chǎng)的空白。 麗 舍：多層85-99平米，小高層123-131平米 楓丹林：洋房135-260平米，疊加190-230平米，聯(lián)排225平米。

3、商 業(yè)：25-400平米 住宅套數(shù)比：多層36%、小高39%，洋房17%、疊加5%、聯(lián)排3%。第4個(gè)數(shù)據(jù) 2007年度產(chǎn)品總價(jià)配比 “ 16萬(wàn)/套 & 140萬(wàn)/套 ” 2007年，寶雞三迪世紀(jì)新城銷(xiāo)售真正發(fā)生質(zhì)的變化屬5月1日起，4月份推麗舍時(shí)為了打市場(chǎng)的空白，一出“16萬(wàn)起購(gòu)2房”的戶外廣告，在寶雞地產(chǎn)消費(fèi)產(chǎn)生了一定的轟動(dòng)，5月份上客量明顯激增。 麗舍多層：16-32萬(wàn) 麗舍小高：20-33萬(wàn) 楓丹林： 40-144萬(wàn)按銷(xiāo)售面積，30萬(wàn)/套之內(nèi)的占70%三迪世紀(jì)新城“ 2007年兩個(gè)質(zhì)變”第1個(gè)質(zhì)變 7月會(huì)所泳池實(shí)景公開(kāi) “ 第一次的眼見(jiàn)為實(shí) ” 自三迪世紀(jì)新城06年在寶雞正式面世

4、以來(lái)，在眾媒體及消費(fèi)者的長(zhǎng)期關(guān)注與期待中，會(huì)所室內(nèi)SPT泳池于7月正式對(duì)外公開(kāi)試運(yùn)營(yíng)，得到世面的廣泛關(guān)注與贊譽(yù)，現(xiàn)場(chǎng)上客量大幅激增。也就從此開(kāi)始，對(duì)于寶雞從未有過(guò)的大盤(pán)概念市場(chǎng)逐步認(rèn)同，三迪品牌進(jìn)一步釋放。第2個(gè)質(zhì)變 9月會(huì)所口部景觀綻放 “ 第一次見(jiàn)證貝爾高林 ” 對(duì)于寶雞這樣的城市，準(zhǔn)確意義上講，住宅園林景觀更多在消費(fèi)者心目中是一個(gè)較抽象的東西，在他們的生活中過(guò)慣了呆板的工字形條狀社區(qū)園林綠化空間，對(duì)于更高層次的景觀園林只有在電視中有所接觸。會(huì)所口部景觀的開(kāi)放，盡管實(shí)際效果存在些許的缺憾，但對(duì)于寶雞地產(chǎn)還是產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍。附表 2007年度銷(xiāo)售各項(xiàng)數(shù)據(jù) 表2 07年各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)第二部分

5、2007.1-12 2007營(yíng)銷(xiāo)存在的部分問(wèn)題 第1個(gè)問(wèn)題 銷(xiāo)售蓄水期倉(cāng)促 “ 30組 & 379套 ”* 二期麗舍組團(tuán)，在決定是否開(kāi)盤(pán)時(shí)客房戶積累才30組，整盤(pán)有379套。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題主要源于3個(gè)方面。一方面是春節(jié)過(guò)后與銷(xiāo)代工作雙方存在分岐，營(yíng)銷(xiāo)工作處于半停滯狀態(tài)；第二則是春節(jié)剛過(guò)不久，市場(chǎng)還處在低糜時(shí)期；第三為預(yù)售證及工程進(jìn)度一直處在被動(dòng)狀態(tài)，銷(xiāo)售上無(wú)法獲取準(zhǔn)確數(shù)據(jù)何時(shí)開(kāi)盤(pán)。特別在第三個(gè)方面，08年應(yīng)引以為鑒的。第2個(gè)問(wèn)題 工程大節(jié)點(diǎn)偏移太大 “ 51 & 98事件 ”* 從所周知，楓丹林內(nèi)部取名為示范區(qū)，在06年第三季度經(jīng)內(nèi)部溝通并傳達(dá)了會(huì)議精神，07年5月1日實(shí)景開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)

6、售，但由于工程過(guò)程管理中出現(xiàn)偏差，最終一推再推，由51改至618，后再推至98，時(shí)至今日又過(guò)半年，目前仍舊沒(méi)有一草一木。這方面，作為公司實(shí)際上是應(yīng)該總結(jié)的，過(guò)程管理執(zhí)行不到位，所有結(jié)果一定是千差萬(wàn)別。事實(shí)上，本事件給公司造成的間接損失巨大無(wú)比。第3個(gè)問(wèn)題 樣板間交付存在一定失誤 “ 產(chǎn)品交付先后錯(cuò)位 ”* 由于主體工程進(jìn)度的出現(xiàn)問(wèn)題，最終楓丹林樣板間裝修交付先后由情景洋房開(kāi)始逐一交付。事實(shí)上，從營(yíng)銷(xiāo)推廣方面希望高舉高打，從聯(lián)排開(kāi)始對(duì)外推廣，以實(shí)現(xiàn)聯(lián)排高價(jià)對(duì)比拉動(dòng)洋房、疊拼旺銷(xiāo)。第三部分2008.1-122008年產(chǎn)品分析第1個(gè)問(wèn)題 08年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析軒 苑城市楓景水木清華東嶺新時(shí)代第2個(gè)問(wèn)題

7、08年產(chǎn)品供給 與均價(jià)“ 供給小結(jié) ” 從08年產(chǎn)品供給類(lèi)型分析，本年度供給總值4.5億左右，給量已非常大，但是我們最大的貨量在高層上，產(chǎn)值占2億元，市場(chǎng)接受消化存在一定壓力。對(duì)于高層的定價(jià)基本上圍繞年均價(jià)遞增300元/平米的價(jià)格遞度進(jìn)行設(shè)定。對(duì)本案價(jià)格遞度屬正常范圍，但面對(duì)寶雞其它樓盤(pán)，08年三迪世紀(jì)新城的價(jià)格差距將進(jìn)一步拉開(kāi)。第二個(gè)問(wèn)題 08年戶型 配比 “ 戶型及總價(jià)比小結(jié) ” 根據(jù)08年供給的產(chǎn)品分析，2房以下但對(duì)于寶雞市場(chǎng)相對(duì)非低總價(jià)的產(chǎn)品占有比例稍大這與點(diǎn)狀塔樓有關(guān)系，同時(shí)超30萬(wàn)總價(jià)之上的占55%左右，較寶雞市場(chǎng)高總價(jià)套數(shù)比不低，特別是占有的銷(xiāo)售總價(jià)方面已超70%。而07年之所以

8、銷(xiāo)售較良好，除了市場(chǎng)因素外，很大一方面與產(chǎn)品多層2房低總價(jià)的產(chǎn)品占有率有妙微的關(guān)系。第四部分2008.1-122008年?duì)I銷(xiāo)推廣綱領(lǐng)本部分前期已與博思堂進(jìn)行推廣溝通，具體執(zhí)行策略由博思堂進(jìn)行提報(bào)。營(yíng)銷(xiāo)僅提營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)、及管理費(fèi)用測(cè)算等。第1個(gè)問(wèn)題 08年?duì)I銷(xiāo)推廣費(fèi)用264第2個(gè)問(wèn)題 08年?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略綱領(lǐng)“ 08營(yíng)銷(xiāo)總綱 ”圍繞“高筑墻、廣積糧、深挖洞”9個(gè)字進(jìn)行戰(zhàn)略布署。一、高筑墻一、高筑墻品牌深入推廣及疊加品牌深入推廣及疊加1、戶外：節(jié)前節(jié)后利用推廣產(chǎn)品空檔，更換項(xiàng)目品牌版面。2、活動(dòng)：第二季度寶雞縣、市三迪地產(chǎn)品牌巡回展3、網(wǎng)絡(luò)：建立郭氏-三迪地產(chǎn)主頁(yè)4、活動(dòng)：結(jié)合市政府遷入，利用市政廣場(chǎng)舉行

9、大型奧運(yùn)城市主題活動(dòng)二、廣積糧二、廣積糧客戶面有效延伸客戶面有效延伸1、周邊縣城推廣活動(dòng)/電視媒體結(jié)合2、異地工作回城置業(yè)人士西安異地洞車(chē)/機(jī)場(chǎng)專(zhuān)線3、制造一批新客戶，通過(guò)產(chǎn)品細(xì)化分層有效延伸客戶結(jié)構(gòu)。三、深挖洞三、深挖洞資源組合資源組合1、物業(yè)管理的有效配合2、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新3、品牌聯(lián)盟商與品質(zhì)過(guò)程管理。營(yíng)銷(xiāo)“點(diǎn)”、“線”、“面”的結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)2008年1-3月 3-4月 5月1 5-8月 9月1 10月-11月 12月 銷(xiāo)售點(diǎn) 銷(xiāo)售點(diǎn) “ 麗舍小高層 ” “ 楓丹林別墅” “麗舍2期” 強(qiáng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售點(diǎn) 塞娜麗 強(qiáng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售點(diǎn) “ 金岸 ” 排號(hào)認(rèn)籌 銷(xiāo)售點(diǎn) 銷(xiāo)售點(diǎn) “ 金岸 ” “ 2008三

10、迪 ” 開(kāi)盤(pán) 大事記 銷(xiāo)售點(diǎn) “ 金岸熱銷(xiāo) ” “7月麗舍2期排號(hào)” 銷(xiāo)售點(diǎn) “ 麗舍2期 ” “塞娜麗別墅” 開(kāi)盤(pán) “ 2008年?duì)I銷(xiāo)線 ”一、品牌深入塑造一、品牌深入塑造 任何大盤(pán)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，項(xiàng)目要取得成功并獲取更空的利潤(rùn)空間，最終取決于項(xiàng)目的品牌是否得到最大程度的釋放，只有品牌效應(yīng)的充分疊加，才可能實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)、利潤(rùn)空間最大化，這方面在地產(chǎn)行業(yè)可見(jiàn)一斑。我們?nèi)鲜兰o(jì)新城，在寶雞目前盡管有更好的名知度，但在品牌的美譽(yù)度方面，在消費(fèi)市場(chǎng)上并沒(méi)有得到充分的認(rèn)可，我們要想實(shí)現(xiàn)價(jià)格上與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)距離，品牌的美譽(yù)度是否更好得到樹(shù)立將有著十分重要的關(guān)系。因此，08年在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略上應(yīng)化零為整，充分做

11、好品牌戰(zhàn)役的推廣工作。二、二、0808年奧運(yùn)風(fēng)年奧運(yùn)風(fēng) 對(duì)于2008年而言，舉國(guó)上下爆光率最高的將是“奧運(yùn)”主題。而三迪世紀(jì)新城在寶雞三線城市，受媒體通路的影響營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)將在活動(dòng)上展開(kāi)。因此，08年的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題設(shè)定上，總體圍大盤(pán)、新中心、奧運(yùn)三個(gè)主題全面展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)推廣?！?2008年?duì)I銷(xiāo)面 ” 具體由博思堂提報(bào)本部分具體由博思堂提報(bào)本部分附一、楓丹林園林景觀一、楓丹林園林景觀 要求開(kāi)春后立時(shí)進(jìn)入園林景觀施工工作，配合在4月底前實(shí)現(xiàn)實(shí)景園區(qū)景觀工程，充分展示貝爾高林的給我項(xiàng)目帶來(lái)的景觀優(yōu)勢(shì)。以便在51前快速消化楓丹林，這是上半年工程配合的重要工作之一。二、金岸樣板間與部分園林景觀展現(xiàn)二、金岸樣板間與部分園林景觀展現(xiàn) 要求在4月底必須提供金岸一套樣板間，5月底展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)口部、水系景觀效果，配合金岸銷(xiāo)售工作。2房2廳1衛(wèi)套內(nèi)70.50m23房2廳1衛(wèi)套內(nèi)87.7m23房2廳2衛(wèi)1入戶