莆田市XXXX年上半年房地產市場運行形勢分析

1、莆田市2010年上半年房地產市場運行形勢分析今年上半年，我市的房地產市場總體上呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，到四月份，國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號）出臺后，整個房地產市場出現(xiàn)了一些波動，商品房銷售、二手房交易等相關指標數據呈現(xiàn)了一些變化，具體運行特征分析如下： 一、房地產開發(fā)投資繼續(xù)回升，尚呈較為平穩(wěn)態(tài)勢:今年上半年，我市房地產投資繼續(xù)保持回升的勢頭，1-6月份全市房地產開發(fā)完成投資42.83億元，較去年同期比增30.66%，其中第一季度21.38億元，第二季度21.45億元(各月份投資額對比見圖1)。在房地產投資中，建安投資及土地購置投資同比皆為上升，其中建安投資完成2

2、4.59億元，占投資總額的57.41%，比增28.41%；土地購置費12.95億元，占30.24%，比增15.73%。（億元）圖1 2010年上半年各月份投資對比 二、商品房供應面積同比上升，銷售面積二季度出現(xiàn)下降：上半年全市各類商品房施工面積為743.27萬m2，較去年同期比增17.60%，其中新開工面積184.09萬m2，同比上升175.30%。在新開工面積中，一季度為91.34萬m2，二季度92.75萬m2，基本保持穩(wěn)定（各季度新開工面積見圖2）。從去年至今年各季度的新開工面積看，2009年起我市房地產業(yè)逐漸擺脫了金融危機的影響，市場投資開發(fā)的信心逐步增強，商品房的新開工面積也隨之回升。

3、（萬M2） 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年圖2 2009-2010年各季度新開工商品房面積 隨著商品房新開工面積的上升，批準預售面積也隨之回升。1-6月份全市批準商品房預售面積104.31萬m2，較去年同期比增47.71%，其中第一季度為58.45萬m2，第二季度為45.86萬m2，略顯下降。按區(qū)域分，設區(qū)市本級87.40萬m2，比增37.03%，仙游16.91萬m2，比增147.22%。上半年全市銷售商品房面積74.96萬m2，較去年同期比增27.50%；銷售總額37.06億元，比增60.80%。其中第一季度銷售面積42.72萬m2、比增65.19%；

4、第二季度銷售32.24萬m2，比降2.07%，比第一季度減少18.48萬m2（各月份銷售面積見圖3）。從各月份的銷售情況看，自四月份國發(fā)201010號文件出臺后，改善型、投資型以及外地人購房受到一定的限制，五月份的商品房銷售面積明顯下降，至六月份略升一點。從對在售樓盤的調查情況看，同樣自四月份房產新政出臺后，五月份看房人數及簽約數量明顯下降，到六月份略有點回升。（萬M2）圖3 2010年各月份商品房銷售面積另外從不同區(qū)域看，設區(qū)市本級商品房銷售面積有所下降，其中住宅商品房銷售降幅達10.83%，而仙游縣的商品房銷售卻大幅上升，增幅達兩倍以上，這是仙游縣近年來城市規(guī)劃區(qū)內禁止個人建房、大量增加商

5、品房供應的成效（見表1）。單位：萬平方米區(qū)域商品房商品住房面積同比面積同比設區(qū)市本級56.20-5.42%51.62-10.83%仙游縣18.76248.98%16.40264.71%全市合計74.9627.50%68.029.03%表1 2010年上半年不同區(qū)域商品房銷售面積對比截止今年6月末全市空置商品房面積為46.53萬m2，較去年同期比增71.70%（各項主要指標見表2）。單位：萬平方米年度施工面積竣工面積銷售面積批準預售面積空置面積新工開期房現(xiàn)房2009632.0466.8743.6655.882.9270.6227.102010743.27184.0960.8266.278.691

6、04.3146.53對比17.60%175.30%39.30%18.59%197.60%47.71%71.70%表2 2009年、2010年上半年商品房供求對比三、商品房銷售價位較為穩(wěn)定，漲幅僅在4%左右：據商品房買賣合同登記備案數據統(tǒng)計，上半年全市商品房的平均銷售價格為4659元/ M2，同比上升4.77%，其中住宅商品房4295元/ M2，同比上升3.37%。從各季度看，第一季度全市商品房均價4802元/ M2（其中住宅均價4288元/ M2），第二季度商品房均價4492元/ M2（其中住宅均價4302元/ M2）（見表3）。從2009年至今各季度的銷售價位看，我市商品房售價自2009年房

7、市回暖后亦開始出現(xiàn)回升，到今年一季度受部分高價位商業(yè)房產的拉動，達到近段時期的最高峰。四月份房產新政出臺后，市場以銷售中低價位房源為主，因此第二季度商品房均價出現(xiàn)回落，但住宅商品房均價環(huán)比仍為0.33%的上升趨勢。單位：元/m 2年度全市商品房均價同比其中住宅均價同比2009年第一季度429030.51%405732.84%第二季度455614.50%422111.25%第三季度421319.76%402224.37%第四季度437316.86%416324.38%全年均價435919.62%421523.84%2010年第一季度480211.93%42885.69%第二季度4492-1.40

8、%43021.92%表3 2009-2010年各季度商品房銷售備案均價 四、二手房交易面積略降，其中二季度下降較大：受二手房交易稅費政策的調整，我市二手房交易呈下降趨勢。上半年，全市二手房交易面積34.56萬m2，比降3.86%；其中一季度20.37萬m2，二季度14.19萬m2（見圖4）。單位：萬平方米圖4 2009-2010年各季度二手房交易面積 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 從今年各月份的交易面積看，到第二季度各月份的交易量呈下降趨勢（見圖5）。另據房地產中介機構反映，自房產新政出臺后，二手房市場明顯出現(xiàn)冷清。 （萬M2）圖5 2010年上半年二

9、手房交易情況 五、土地出讓面積同比增加，設區(qū)市本級地價上升明顯：1-6月份國土部門通過招拍掛新供應經營性房地產項目用地19宗47.709公頃，折合約715.64畝，與去年同期（577.65畝）比增23.89%；總價款305067元，平均每畝426萬元，較去年同期（155萬元/畝）上升174.84%。在所供應的19宗地塊中，其中市本級11宗33.363公頃，比降0.13%，總價款288100萬元，平均每畝576萬元，比增333.08%，其大多地塊為舊體育場片區(qū)等市區(qū)較繁華地段，拍賣價位較高，其中舊體育場片區(qū)今年初拍賣，每畝達1982萬元，比2007年上升26.74%；仙游縣8宗14.346公頃，

10、比增181.12%，總價款16967萬元，平均每畝79萬元，比降277.22%，其所出讓的地塊主要位于城郊，故價位較低。 六、房地產開發(fā)類貸款相比減少，個人住房貸款增加：今年5月末全市商業(yè)銀行房地產各項貸款余額為110.52億元，占全市金融機構人民幣各項貸款總額（559.00億元）的19.77 %，與去年同期（21.67%）相比下降1.90個百分點。其中房地產開發(fā)類貸款余額為41.69億元，比年初增加2.33億元，同比少增1.45億元，較今年2月末減少0.72億元；個人住房消費貸款余額為68.83億元，比年初增加7.60億元，同比多增5.70億元，較今年2月末增長4.8億元。2010年5月末，人民幣各項存款余額為676.35億元，比年初增加81