《潼南縣?？敌麓迳虡I(yè)及住宅營銷策劃方案》(26

1、潼南縣潼南縣“福康新村?？敌麓濉鄙虡I(yè)及住宅商業(yè)及住宅營銷策劃方案營銷策劃方案 方案提供：王洪凱方案提供：王洪凱 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話一部分 潼南縣自然地理 潼南縣位于重慶市西北部，東鄰重慶合川、西靠四川安岳、南連重慶銅梁、北接四川遂寧，幅員面積1594平方公里，轄2個(gè)街道、20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、283個(gè)行政村，總?cè)丝?2萬。原國家主席楊尚昆、原中共四川省委第一任書記楊闇公的故鄉(xiāng)。屬盆地淺丘地區(qū)，海拔一般在300-450米之間，亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年均氣溫17.9，年均降雨量990毫米。渝遂快速鐵路、渝遂高速公路穿境而過；過境水資源豐富，涪江、瓊江流經(jīng)縣境。是全國百個(gè)無公害農(nóng)產(chǎn)品

2、（蔬菜）生產(chǎn)優(yōu)秀示范縣、無規(guī)定動(dòng)物疫病區(qū)示范區(qū)、生豬百強(qiáng)縣，是重慶市糧食生產(chǎn)重點(diǎn)縣、筍竹產(chǎn)業(yè)化工程基地縣、農(nóng)業(yè)機(jī)械化示范縣、優(yōu)質(zhì)糧油重點(diǎn)項(xiàng)目縣。 第二部分 潼南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 目前潼南的房地產(chǎn)主要分三大塊：第一塊是江北，現(xiàn)縣政府所在地；第二塊是涼風(fēng)埡梓潼鎮(zhèn)鎮(zhèn)府及一中地塊；第三塊是老城區(qū)，原同潼南老街； 由于老城區(qū)目前的配套設(shè)施比較齊全（醫(yī)院、學(xué)校、購物），所以現(xiàn)在老城區(qū)還是比較熱鬧。江北是縣府行政中心，可能是潼南人比較戀舊的緣故吧，政府部門工作人員在江北工作，居住卻在老城。涼風(fēng)埡須然有一中和比較好的樓盤作引領(lǐng)，但是項(xiàng)目自身配套設(shè)施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相關(guān)生活配套不夠完善。

3、而且這三地塊的交通道路規(guī)劃還是顯的不夠合理。 第三部分 富康新村項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 福康新村項(xiàng)目由重慶福宣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于重慶市潼南縣，渝遂高速入口位置，興業(yè)路、東道路、萬通路交匯處， 緊臨規(guī)劃中的潼南汽車總站。是潼南南大門的核心位置。項(xiàng)目占地約36000，總建筑面積約90000，總戶數(shù)約700戶。SWOT之優(yōu)勢分析之優(yōu)勢分析1、地理優(yōu)勢：、地理優(yōu)勢：項(xiàng)目位于潼南縣城南新區(qū)，比鄰一中，和規(guī)劃中的潼南重點(diǎn)小學(xué)，汽車站旁。高速路匝道口。2、環(huán)境優(yōu)勢：、環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目一二期開始，就著力于景觀的打造，目前一二以初具一定的環(huán)境。3、知名度優(yōu)勢：知名度優(yōu)勢：由福宣房地產(chǎn)公司精

4、心打造的?？敌麓逶阡峡h有一定的知名度。SWOT之劣勢分析之劣勢分析 1、區(qū)位劣勢：、區(qū)位劣勢：目前項(xiàng)目所處新區(qū)人流不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自然到訪較低。各種交通、生活設(shè)施尚不完善，生活配套不太便捷。 2、前期環(huán)境劣勢：、前期環(huán)境劣勢：由于前期環(huán)境的打造上面功夫下的不夠，在苗圃的選擇上面存在問題，整個(gè)小區(qū)看不到一顆稍微名貴或高貴的喬木或花木，前期苗木的栽種比較隨意化，在園林的打造、造型上與規(guī)劃有一定差距。 3、物業(yè)服務(wù)劣勢：、物業(yè)服務(wù)劣勢：項(xiàng)目一二期已有部分業(yè)主入住，物業(yè)管理顯得是一個(gè)不管公司，從現(xiàn)有小區(qū)的綠化維護(hù)、安防、保潔上看，物業(yè)服務(wù)水平處于低級階段。 4、項(xiàng)目前期辦證劣勢：、項(xiàng)目前期辦證劣勢：項(xiàng)

5、目已交房的有一部分業(yè)主延期辦證，導(dǎo)致業(yè)主口碑不好。 5、工程質(zhì)量問題：工程質(zhì)量問題：一二 期部分項(xiàng)目出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，未及時(shí)解決，造成業(yè)主不滿情緒。 6、項(xiàng)目開發(fā)周期劣勢：項(xiàng)目開發(fā)周期劣勢：項(xiàng)目從2006年開始運(yùn)作，直至現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目才初具雛形，造成周期過長，給消費(fèi)者不好銷售的印象。SWOT之機(jī)會(huì)分析之機(jī)會(huì)分析 1、區(qū)域未來發(fā)展的機(jī)會(huì)：、區(qū)域未來發(fā)展的機(jī)會(huì)：項(xiàng)目所處區(qū)位為潼南新區(qū)，緊鄰一中、規(guī)劃中的重點(diǎn)小學(xué)，高速路匝道口，客運(yùn)站旁。市民也普遍對該區(qū)位較為看好，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?2、項(xiàng)目整體定位的機(jī)會(huì)：、項(xiàng)目整體定位的機(jī)會(huì)：項(xiàng)目整體定位為新區(qū)園林小區(qū)，高品質(zhì)住宅，這迎合了潼南想改變居住環(huán)境的工薪

6、階層換房夢想。 3、潼南整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)：、潼南整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)：隨著潼南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及其城市化進(jìn)程的加快，城市對高品質(zhì)住宅及需求增加所帶來的機(jī)會(huì)。一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，離重慶主城只有1小時(shí)的車程。SWOT之威脅分析之威脅分析 1、老城區(qū)的住宅對本案帶來的威脅：、老城區(qū)的住宅對本案帶來的威脅：潼南老城區(qū)住宅整體品質(zhì)不高，但其生活配套相對新區(qū)及本案而言具有較大的優(yōu)勢，勢必會(huì)造成部分客戶分流。 2、新區(qū)周邊項(xiàng)目住房對本案帶來的威脅：、新區(qū)周邊項(xiàng)目住房對本案帶來的威脅：本案周邊項(xiàng)目多為小區(qū)住宅，品質(zhì)感逐漸增強(qiáng)。戶型均以兩或三房為主，貼近市場需求。且價(jià)格與本案相較也具有一定優(yōu)勢，是本案的直接競爭

7、威脅。 3、三年前的設(shè)計(jì)方案帶來的威脅：、三年前的設(shè)計(jì)方案帶來的威脅：項(xiàng)目在最初設(shè)計(jì)階段就把整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了設(shè)計(jì)，而開發(fā)周期并沒有像設(shè)計(jì)階段預(yù)估的進(jìn)行，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案落后，四、五期產(chǎn)品、景觀上與一二三期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本相同，對消費(fèi)者很難有吸引力。面臨的問題 一、項(xiàng)目住宅底商怎樣盤活？如何提高物業(yè)價(jià)值？ 前期規(guī)劃有底商接近一萬方，這一萬方的商業(yè)物業(yè)怎樣才能變現(xiàn)銷售，這是一個(gè)值得探討的問題，由于目前周邊不夠成熟，商業(yè)配套不夠，而如果考慮帶動(dòng)人氣的餐飲入住，又會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目形象大打折扣。業(yè)主也不會(huì)同意。應(yīng)對應(yīng)對針對底商的打造應(yīng)對 首先我們要清楚，商業(yè)物業(yè)沒有商家經(jīng)營等于一堆砌好的磚。根據(jù)項(xiàng)目周邊的環(huán)境及學(xué)校

8、，考慮將本項(xiàng)目的商業(yè)打造城一個(gè)“運(yùn)動(dòng)城”，其消費(fèi)人群就是學(xué)生和周邊小區(qū)住家的年輕一族。 運(yùn)動(dòng)城的形象和與本項(xiàng)目自身情況比較貼近。如圖如圖運(yùn)動(dòng)城設(shè)想圖圖一運(yùn)動(dòng)城設(shè)想圖圖二運(yùn)動(dòng)城推廣策略 由于項(xiàng)目周邊及自身配套不成熟，公司應(yīng)站立在放水養(yǎng)魚，拿出一定時(shí)間、資金對市場進(jìn)行培育。 根據(jù)銷售部對體育用品及服裝專賣店進(jìn)行前期摸底調(diào)查，了解商家面積需求，對本項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行隔斷。 為了培育市場，筑巢引鳳，開發(fā)公司將所有商鋪天、地、衛(wèi)生間、門頭進(jìn)行統(tǒng)一裝修。（頂只需要刷黑漆，地面地磚） 根據(jù)四五期的銷售周期進(jìn)行零租金招商。（優(yōu)惠政策另）門前設(shè)想圖門前設(shè)想圖福康運(yùn)動(dòng)城門面裝修統(tǒng)一格調(diào)特別是門頭的長寬高要有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

9、，材質(zhì)最好是鋁塑板吸塑字 色彩不限?？颠\(yùn)動(dòng)城推廣主題 作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)城離不開 運(yùn)動(dòng) 時(shí)尚 健康 在做戶外廣告或媒體廣告時(shí)，畫面一定要時(shí)尚化，如圖 商業(yè)一旦有商家進(jìn)駐，價(jià)值就會(huì)提升，根據(jù)地段開發(fā)的成熟度，再進(jìn)行銷售。這部分物業(yè)也可作為公司的優(yōu)良資產(chǎn)暫行留存。等價(jià)值提升后再進(jìn)人市場變現(xiàn)。 接下來我們探討問題二面臨問題二、四、五期的產(chǎn)品和環(huán)境是否沿用原有設(shè)計(jì)沿用原有設(shè)計(jì)的優(yōu)勢：1、僅僅只是對前期元素的延續(xù)，前后期產(chǎn)品外立面的統(tǒng)一。沿用原有設(shè)計(jì)的劣勢：1、設(shè)計(jì)方案落后，戶型變化不大，找不出差異；2、整體感覺密度大；3、景觀上已不能滿足日益追求高品質(zhì)生活心里需求的人群；4、3、4年同樣的產(chǎn)品在3、4年后出

10、現(xiàn)，但價(jià)格已經(jīng)是3、4年前的幾倍，試問有誰愿意花高價(jià)購買已OUT的產(chǎn)品。面臨的問題三、現(xiàn)有小區(qū)苗木種植凌亂，園藝培植、養(yǎng)護(hù)不到位，保潔方面不夠，小區(qū)道路裝修垃圾隨處可見，保安崗?fù)]有形象。小區(qū)側(cè)門略顯小氣。實(shí)質(zhì)在于小區(qū)物業(yè)服務(wù)沒有跟上。應(yīng)對策略應(yīng)對策略就小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境及物業(yè)服務(wù)改造 現(xiàn)有環(huán)境需要補(bǔ)栽的全面補(bǔ)栽； 小區(qū)水系景觀必須定期進(jìn)行水池清洗工作，保持水系的清晰見底； 換植一批高大喬木，提升園林品質(zhì)； 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化保安形象、搶抓保潔工作； 及時(shí)解決前期業(yè)主各項(xiàng)問題，專人負(fù)責(zé)制，定期跟進(jìn)事情處理進(jìn)度； 古井的修繕上要復(fù)古化處理，可以成為后期銷售的一大亮點(diǎn)。 專業(yè)化職業(yè)化就四五期項(xiàng)目

11、的建議 前面已經(jīng)提到是否沿用原有設(shè)計(jì)，從以上分析，前期設(shè)計(jì)已經(jīng)落后，其劣勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)勢，故從設(shè)計(jì)上就需要打倒從來。 從地塊來看，四五期項(xiàng)目用地很適合做一個(gè)三角行的三幢高層，把建筑五物像空間發(fā)展，把基底面積留出更多，可以再打造本項(xiàng)目業(yè)主專享的游泳池，及項(xiàng)目配套的幼兒園。建筑效果圖假想建筑效果圖假想建筑效果設(shè)想圖后期的項(xiàng)目環(huán)境打造 后期項(xiàng)目環(huán)境打造方面應(yīng)從空間立體化方向調(diào)整，配以建筑小品或雕塑。提高項(xiàng)目花園小區(qū)的真正特征。第四部分 后期住宅銷售方案 一、項(xiàng)目后期的案名：?？颠\(yùn)動(dòng)村 二、到訪量：項(xiàng)目位于新城區(qū)，自然人流較少，到訪量不足的問題。 策略： 1、戶外廣告宣傳的優(yōu)勢點(diǎn)細(xì)化，多做活動(dòng)，引導(dǎo)客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場看房。 2、老城區(qū)：針對新區(qū)前景、項(xiàng)目環(huán)境、開發(fā)商品牌實(shí)力、區(qū)域的形象等方面進(jìn)行推廣。 3、新城區(qū)：針對本案位于新區(qū)的重要位置，進(jìn)行宣傳。項(xiàng)目利益點(diǎn)提煉 區(qū)域發(fā)展： 新城中央，都市鋒線力量新城中央，都市鋒線力量 新區(qū)新區(qū)明天生活的方向明天生活的方向 運(yùn)動(dòng)城： 運(yùn)動(dòng)就在家門口運(yùn)動(dòng)就在家門口 戶型： 生活精致生活精致,在于空間礪煉在于空間礪煉 首付首付2萬，品位生活即刻呈現(xiàn)萬，品位生活即刻呈現(xiàn) 開發(fā)商品牌： 福宣品質(zhì)，實(shí)力鉅現(xiàn)福宣品質(zhì)，實(shí)力鉅現(xiàn) 營銷推廣工作重點(diǎn)：n 各種銷售物料準(zhǔn)備n 售房部整改：現(xiàn)有售房部門口布置因受工程的影響，顯得太為小氣，需進(jìn)