謅議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段成本控制

1、諂議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段成本控制【摘要】開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)賺取利潤(rùn)，而成本又是決 定利潤(rùn)的關(guān)鍵，所以成本控制就顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本組成復(fù)雜，要想有效控制建設(shè)成本，是一件很復(fù)雜的事。 施工建設(shè)階段是項(xiàng)目資金大量流動(dòng)的階段，工程結(jié)算又是控 制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。【關(guān)鍵詞】成本控制；施工建設(shè)階段；工程結(jié)算在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目成本控制是至關(guān)重要的。由于 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成大致包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)9個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目多， 使得成本控制做起來(lái)十分困難。本文就施工建設(shè)成本超支進(jìn) 行分析，并介紹一些技

2、術(shù)、組織、質(zhì)量等方面的控制措施。1施工建設(shè)階段成本超支問(wèn)題分析項(xiàng)目施工建設(shè)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)施工的過(guò)程。在此階 段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出 不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，簽付工程進(jìn)度款，確 保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。從成本控制的角度看，雖然 這個(gè)階段對(duì)總的投資影響已經(jīng)較小，但不必要的浪費(fèi)卻很容 易發(fā)生，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制 工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然是非常重要的環(huán)節(jié)。施工階段成本超支的主要原因：1.1設(shè)計(jì)變更，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高。1.2工程范圍的擴(kuò)大，工作量大幅度增加。1.3施工方案的合理性偏差。1.4工程進(jìn)度款不到位，付款延期，承

3、包方索賠事件。1.5外部環(huán)境干擾，天氣因素影響，材料價(jià)格大幅上漲, 不可抗力事件等。1. 6合同條款存在缺陷。2施工建設(shè)階段的成本控制在施工階段進(jìn)行成本控制的基本思想是把計(jì)劃投資概 算作為投資控制的目標(biāo)值，在工程施工中定期地進(jìn)行投資實(shí) 際發(fā)生值與目標(biāo)值的比對(duì)，通過(guò)比較及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與 投資控制目標(biāo)值之間的偏差，分析產(chǎn)生該偏差的原因，并采 取有效措施及時(shí)糾正，以保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2. 1規(guī)范管理制度公司實(shí)行以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目管理體制，項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) 制，建立一整套嚴(yán)密的成本控制管制度理，用統(tǒng)一、明確的 規(guī)范來(lái)約束和指導(dǎo)所有項(xiàng)目參建人員

4、的工作，加強(qiáng)參建人員 成本控制意識(shí)，共同努力，才能更好地達(dá)到成本控制的目的, 保證項(xiàng)目完成預(yù)期利潤(rùn)。在日常工程施工管理中，首先要盡 量減少設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，在建設(shè)中除非發(fā)生不變更會(huì)影響項(xiàng) 目功能的正常發(fā)揮，或是項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)施工下去，否則盡量 不要變更。如發(fā)生變更，要按設(shè)計(jì)變更管理嚴(yán)格處理必須發(fā) 生的設(shè)計(jì)變更，必須通過(guò)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、總監(jiān)理工程 師共同確認(rèn)簽字后方為有效。其次要嚴(yán)格工程變更審批，同 樣工程變更管理需要有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k法來(lái)約束審批流程，工 程部、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位根據(jù)工程情況均可提 出工程變更要求。無(wú)論任何一方提出工程

5、變更，工程部均應(yīng) 在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)評(píng)估并組織工程審核部審計(jì)人 員，對(duì)變更要求進(jìn)行評(píng)估，分析論證變更的經(jīng)濟(jì)合理性、技 術(shù)性以及工程變更后會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本 方面的影響。2.2動(dòng)態(tài)監(jiān)控施工階段的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，要實(shí)行全面監(jiān) 控。項(xiàng)目總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目年度預(yù)算、月度預(yù)算， 經(jīng)工程審核部、財(cái)務(wù)部審核并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；年 度預(yù)算的調(diào)整由工程部經(jīng)理發(fā)起，經(jīng)財(cái)務(wù)部、工程審核部審 核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)：工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行 情況，財(cái)務(wù)人員根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行財(cái) 務(wù)監(jiān)督，工程審核人員負(fù)責(zé)對(duì)工程部成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行 監(jiān)督；公司管理層對(duì)工

6、程預(yù)算、成本控制情況進(jìn)行考核，采 用嚴(yán)格的成本目標(biāo)管理系統(tǒng)，所有發(fā)生的成本變動(dòng)信息都要 及時(shí)輸入到成本管理的信息管理系統(tǒng)內(nèi)，并且按照規(guī)定的流 程完成成本變動(dòng)項(xiàng)目的審核手續(xù)。預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額往往會(huì)有所偏差，因此項(xiàng)目管理工程 師應(yīng)針對(duì)產(chǎn)生偏差的原因，將計(jì)劃成本與記錄的實(shí)際成本進(jìn) 行對(duì)比，從而找出偏差，然后要深入分析偏差產(chǎn)生的原因， 最后采取必要措施減少成本偏差，把成本控制在目標(biāo)的開(kāi)支 范圍之內(nèi)，以保證投資收益的實(shí)現(xiàn)。2. 3合理優(yōu)化深入分析工程的使用功能，合理確定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì) 建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉 不必要和過(guò)剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補(bǔ)充不足的功能，使產(chǎn)品的功 能結(jié)構(gòu)更加

7、合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本， 在保證工程達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開(kāi)發(fā)單位和總包單位應(yīng) 從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上進(jìn)行比較分析，選擇成本最低的、質(zhì)量合格 的方案。把好建筑材料、設(shè)備進(jìn)貨關(guān)。在正確確定材料價(jià)格的同時(shí)，要把好材料質(zhì)量關(guān)，雖然材料采購(gòu)價(jià)格是成本控制的一 個(gè)重要組成部分，但材料的質(zhì)量好壞直接影響到日后的故障 成本的支出，要對(duì)選用的材料從廠家、價(jià)格、質(zhì)量、售后等 方面進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。選用材料定位后，篩選出4 5家符合要求的供貨商，收集供貨商資質(zhì)和信譽(yù)信息，進(jìn)行多方競(jìng)標(biāo), 確定最終供貨商，在降低成本的同時(shí)兼顧了質(zhì)量，可以從一 定程度上減少日后為維修而支出的費(fèi)用。2. 4工程進(jìn)度控制投資成本房地

8、產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)施工階段的目標(biāo)是項(xiàng)目建設(shè)的高質(zhì) 量、低成本和短工期三個(gè)大目標(biāo)組成的體系，是一個(gè)互相影 響、互相制約的結(jié)合體，想同時(shí)達(dá)到項(xiàng)目三大建設(shè)目標(biāo)的理 想狀態(tài)是很難實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)條件和定 位，制定切合實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)具體目標(biāo)。工程進(jìn)度控制是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)工程師管理最為重要的工 作，它的快慢直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，加快開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目進(jìn)度所帶來(lái)的投資效益主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：2.4. 1能減少來(lái)自貸款籌集的建設(shè)資金利息支出，有利 于建設(shè)成本的降低。2.4.2能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提前進(jìn)入預(yù)售階段，回籠資金，從 而提高投資效益。認(rèn)真編制工程施工進(jìn)度計(jì)劃，合理安排各個(gè)階段的工程 進(jìn)度，加強(qiáng)工程

9、計(jì)劃調(diào)整及進(jìn)度管理工作，確保工程建設(shè)有 節(jié)奏的均衡進(jìn)行。在編制工程進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，先要將全部工程 內(nèi)容歸納和分解為單項(xiàng)工序或工程，計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容所需 時(shí)間和工程量，按正?？⒐さ母黜?xiàng)工程內(nèi)容的制約關(guān)系和邏 輯順序，排列施工先后次序，繪制一份保證能夠提前完工的 工程進(jìn)度計(jì)劃?？刂乒こ坛杀颈仨氊瀼亟?jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的 原則，既要保證工程質(zhì)量又要降低工程造價(jià)，成本控制觀念 應(yīng)滲透到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的每項(xiàng)工作中、每個(gè)參建人員的 頭腦中去。2. 5工程結(jié)算和竣工決算階段成本控制工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)結(jié)算就是要把各種因素動(dòng)態(tài)滲透到結(jié)算過(guò)程中，使結(jié)算能真實(shí)地反映實(shí)際的消耗費(fèi)用，工程結(jié)算 按動(dòng)態(tài)結(jié)算能對(duì)成本進(jìn)行更有效的控制

10、。而且，竣工結(jié)算也 要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查。審核竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn) 收簽證和施工記錄，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可進(jìn) 入結(jié)算。經(jīng)批準(zhǔn)的概預(yù)算是考核實(shí)際建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，在分 析時(shí)可將決算報(bào)表中所提供的相關(guān)資料和實(shí)際數(shù)據(jù)與批準(zhǔn) 的概預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，以反映出竣工項(xiàng)目單方造價(jià)和總造 價(jià)是節(jié)省還是超支了，在比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以利 于今后改進(jìn)。在核實(shí)建設(shè)工程造價(jià)，考核概預(yù)算執(zhí)行情況時(shí), 財(cái)務(wù)部門(mén)首先應(yīng)積累概預(yù)算動(dòng)態(tài)變化資料；其次，考查竣工 工程造價(jià)實(shí)際超支或節(jié)約的數(shù)額。為了便于進(jìn)行分析比較， 可先對(duì)比整個(gè)工程的總概算，并分別將概算中設(shè)備器具費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)和其他工程費(fèi)用逐一與竣工決算中實(shí)際工 程造價(jià)對(duì)比分析，找出出現(xiàn)超支和節(jié)約的具體內(nèi)容和原因。3結(jié)語(yǔ)以上所列內(nèi)容是工程造價(jià)對(duì)比分析的重點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)分 析。但對(duì)具體工程應(yīng)進(jìn)行具體分析，究竟選擇哪些內(nèi)容作為 分析、考核的重點(diǎn)，還得因地制宜，