房地產(chǎn)估價(jià)理論1016

1、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn); 區(qū)位相近區(qū)位相近 用途相同用途相同 權(quán)利性質(zhì)相近權(quán)利性質(zhì)相近 檔次相當(dāng)檔次相當(dāng) 規(guī)模相當(dāng)規(guī)模相當(dāng)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。統(tǒng)一付款方式課堂練習(xí)課堂練習(xí)1 某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為3030萬(wàn)元，首付款萬(wàn)元，首付款20%20%，余款于余款于6 6個(gè)月后一次性支付。假設(shè)月利率為個(gè)月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5

2、%, 0.5%, 計(jì)算在成交日期一次性付清的價(jià)格。計(jì)算在成交日期一次性付清的價(jià)格。統(tǒng)一價(jià)格表示單位建筑面積、套內(nèi)建筑面積；建筑面積、套內(nèi)建筑面積；土地單價(jià)、樓面地價(jià)；土地單價(jià)、樓面地價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位美元、港幣與人民幣之間的換算，一般采用可美元、港幣與人民幣之間的換算，一般采用可比實(shí)例成交日期的匯率進(jìn)行換算；比實(shí)例成交日期的匯率進(jìn)行換算；統(tǒng)一面積內(nèi)涵： 面積價(jià)格換算公式統(tǒng)一單位面積： 面積單位換算公式1公頃公頃10000平方米平方米15畝畝1畝畝666.67平方米平方米1平方英尺平方英尺0.09290304平方米平方米1坪坪3.30579平方米平方米甲甲乙乙兩宗面積過(guò)小的土地合并為一宗面積

3、適當(dāng)?shù)耐恋豴甲、乙兩宗地相鄰，面積過(guò)小，使用不方便，價(jià)值不高，目前市場(chǎng)價(jià)格分別為50萬(wàn)元、30萬(wàn)元；p合并后面積增大，方便利用，價(jià)值提升至120萬(wàn)元，增值40萬(wàn)元；p若土地甲擁有者購(gòu)買土地乙，土地乙最后的成交價(jià)可能為3045萬(wàn)元。交易情況修正方法交易情況修正方法關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)： 修正系數(shù)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)確定！修正系數(shù)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)確定！交易情況修正方法交易情況修正方法交易稅費(fèi)修正公式課堂練習(xí)課堂練習(xí)2 某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為25002500元平方米，元平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，買方應(yīng)，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成

4、交價(jià)格的繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。請(qǐng)計(jì)算賣方的。請(qǐng)計(jì)算賣方的實(shí)得金額和買方的實(shí)付金額。實(shí)得金額和買方的實(shí)付金額。關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)： 交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定！格為基準(zhǔn)來(lái)確定！課堂練習(xí)課堂練習(xí)3 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20112011年年6 6月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格為日的市場(chǎng)價(jià)格為38003800元元平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到20112011年年1010月月1 1日。已知該日。已知該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為別為110.6

5、1110.61、110.0110.0、109.7109.7、109.5109.5、108.9108.9、108.5108.5、108.3108.3（以（以20092009年年1 1月月1 1日為日為100100）。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)）。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)20112011年年1010月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格。日的市場(chǎng)價(jià)格。課堂練習(xí)課堂練習(xí)4 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20112011年年6 6月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格為日的市場(chǎng)價(jià)格為25002500元元平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到20112011年年1010月月1 1日。已知該日。已知該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20112011年年4 4月月1 1日至日

6、至1010月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為別為99.699.6、98.798.7、97.597.5、9898、99.299.2、101.5101.5、101.8101.8（均以上個(gè)月為）。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)（均以上個(gè)月為）。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)20112011年年1010月月1 1日日的市場(chǎng)價(jià)格。的市場(chǎng)價(jià)格。課堂練習(xí)課堂練習(xí)5 評(píng)估某宗房地產(chǎn)評(píng)估某宗房地產(chǎn)20112011年年7 7月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中有個(gè)可比實(shí)例的成交日期為的可比實(shí)例中有個(gè)可比實(shí)例的成交日期為20102010年年1010月月1 1日、成交價(jià)格為日、成交價(jià)格為35003500元平方米

7、，另獲知該類房元平方米，另獲知該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格20102010年年6 6月月1 1日至日至20112011年年3 3月月1 1日平均日平均每月比上月上漲每月比上月上漲1.5%1.5%，20112011年年3 3月月1 1日至日至7 7月月1 1日平均日平均每月比上月上漲每月比上月上漲2 2。對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)。對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。狀況調(diào)整。課堂練習(xí)課堂練習(xí)6 某個(gè)可比實(shí)例某個(gè)可比實(shí)例20112011年年1 1月月3030日的價(jià)格為日的價(jià)格為20002000美元美元平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每

8、月比上月上漲平均每月比上月上漲0.2%0.2%，假設(shè)人民幣與美元的市，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率場(chǎng)匯率20112011年年1 1月月3030日為日為1 1美元美元6.84506.8450元人民幣，元人民幣，20112011年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元6.70506.7050元人民幣。將該可元人民幣。將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到20112011年年9 9月月3030日。日。課堂練習(xí)課堂練習(xí)7 某個(gè)可比實(shí)例某個(gè)可比實(shí)例20112011年年1 1月月3030日的價(jià)格為日的價(jià)格為20002000美元美元平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為

9、基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲平均每月比上月上漲0.3%0.3%，假設(shè)人民幣與美元的市，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率場(chǎng)匯率20112011年年1 1月月3030日為日為1 1美元美元6.84506.8450元人民幣，元人民幣，20112011年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元6.70506.7050元人民幣。將該可元人民幣。將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到20112011年年9 9月月3030日。日。直接比較法：以估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將直接比較法：以估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較、打分；可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較、打分；間接比較法：設(shè)定

10、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將估計(jì)對(duì)象及可比間接比較法：設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將估計(jì)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較、打分。實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較、打分。算術(shù)平均法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均中位數(shù)法眾數(shù)法課堂練習(xí)1、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元平方米，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元平方米。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為多少？課堂練習(xí)2、某總房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2500元平方米，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交

11、易，賣方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于多少？課堂練習(xí)3、評(píng)估某總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元平方米，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月莫的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格是多少？課堂練習(xí)4、某宗地的面積為1000平方米，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。如果賦予這三個(gè)價(jià)

12、格的權(quán)重分別為0.3、0.4、0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為多少？課堂練習(xí)5、對(duì)一宗年限50年的土地交易估價(jià)，搜集了三宗土地出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：實(shí)例實(shí)例交易價(jià)格交易價(jià)格交易情況交易情況交易日期交易日期房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況a2200正常正常2006年年3月月20日日比估價(jià)對(duì)象劣比估價(jià)對(duì)象劣3%b2050正常正常2005年年12月月30日日比估價(jià)對(duì)象劣比估價(jià)對(duì)象劣8%c2380比正常價(jià)格高比正常價(jià)格高3%2006年年5月月30日日比估價(jià)對(duì)象優(yōu)比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%已知從2005年11月2006年10月地價(jià)逐月上升0.5，求該宗地的市場(chǎng)價(jià)。課堂練習(xí)6、某總可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)率平均每月比上月下降0.7；假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元7 .98元人民幣，2006年9月30日為1美元 7 .95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為多少？課堂練習(xí)：可比實(shí)例可比實(shí)例a可比實(shí)例可比實(shí)例b可比實(shí)例可比實(shí)例c成交價(jià)格成交價(jià)格4800元平方米元平方米560美