淺談物業(yè)管理中專項(xiàng)維修基金的管理問題

1、摘要i 題 目淺談物業(yè)管理中專項(xiàng)維修基金的管理問題摘要：隨著住房制度改革的不斷深化、時(shí)間的推移， 房屋逐漸老化與維修費(fèi)用的矛盾也越來越突出， 越來越多的商品房公共部位、 設(shè)施設(shè)備的維修問題逐漸顯現(xiàn)出來，而此項(xiàng)工作的好壞會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展乃至影響社會(huì)安定，在物業(yè)管理實(shí)踐中專項(xiàng)維修基金管理存在費(fèi)用收繳難、使用難、挪用等問題， 如何解決這些矛盾，保障物業(yè)售后共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的正常使用， 切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，成為當(dāng)前迫切需要研究的問題。本文就這些問題進(jìn)行探討并尋求解決方案，以期促進(jìn)物業(yè)維修基金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。房屋專項(xiàng)維修基金在我國是一個(gè)新生事物，全國各地都沒有可借鑒的固定模式，這幾年，全

2、國出現(xiàn)了各種各樣的問題如基金的收繳糾紛、使用難、基金被挪作他用等。這些問題已經(jīng)影響到業(yè)主利益以及物業(yè)管理的發(fā)展。要解決上述問題首先我們要清楚什么是專項(xiàng)維修基金以及他的特點(diǎn)、繳納對(duì)象從而分析收繳困難的原因及其解決方法。關(guān)鍵詞： 專項(xiàng)維修基金費(fèi)用收繳使用 挪用摘要ii iii abstractwith the deepening of the reform of the housing system, the passage of time, housing is aging and repair expenses contradiction is more and more outstandin

3、g, more and more public areas, the commodity house of facilities maintenance problems appeared gradually, and the work quality will directly influence the real estate industry development and even affect social stability in property management practice, the special maintenance fund management are di

4、fficult, use cost seized problems such as difficult, misappropriate, how to solve these problems and safeguard property after the common parts and common facilities of normal use, safeguarding the common interests of the broad owner, become the urgent need to study the problem. this paper discusses

5、the problems and seek solutions, in the hope of promoting property maintenance fund benign operation. the special maintenance fund houses in our country is a new thing, without reference to all over the country, these a few years the fixed mode, the national appeared all kinds of problems such as fu

6、nd collection disputes, use the difficult, funds are used for any other purposes. these problems have affected the owners interests and property management development. to solve the above problem first of all we want to know what is special maintenance fund and his features, pay object so as to anal

7、yze the causes and collection difficulties solutions. keywords: the special maintenance fund collection using misappropriate cost 1 目 錄中文,英文摘要 ,目錄,1 一、專項(xiàng)維修基金的定義、特點(diǎn)及繳納對(duì)象,2 （一）專項(xiàng)維修基金的定義,2 （二）專項(xiàng)維修基金的特點(diǎn),2 （三）專項(xiàng)維修基金的繳納對(duì)象,2 （四）專項(xiàng)維修基金收繳困難的原因及解決辦法,2 二、物業(yè)專項(xiàng)維修基金使用困難的原因及解決辦法,3 （一）項(xiàng)維修基金使用 ,3 （二）專項(xiàng)維修基金使用中存在的問題,4

8、 （三）專項(xiàng)維修基金使用難的解決方案,5 三、物業(yè)專項(xiàng)維修基金被挪用的原因及解決方案,6 參考文獻(xiàn) ,8 專項(xiàng)維修基金的定義、特點(diǎn)及繳納對(duì)象2 一、專項(xiàng)維修基金的定義、特點(diǎn)及繳納對(duì)象（一）專項(xiàng)維修基金的定義根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十四條的規(guī)定， 專項(xiàng)維修資金是指專用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造的由業(yè)主所有的資金。（二）專項(xiàng)維修基金的特點(diǎn)從物業(yè)維修基金收繳的渠道上看，繳交對(duì)象是購房者或產(chǎn)權(quán)人， 基金的所有者也是購房人或產(chǎn)權(quán)人，“取之于民， 用之于民”，具有超前自我保障性； 從物業(yè)維修基金收繳的方法上看， 是國家、省、市為購房者或產(chǎn)權(quán)人建立的義務(wù)性互助互益儲(chǔ)備金，

9、 有一定的強(qiáng)制性； 從物業(yè)維修基金的使用上看，是專項(xiàng)用于住房保修期后的大修、更新、改造，專項(xiàng)用于住房維修，不準(zhǔn)挪作他用，具有明顯的專一性；從物業(yè)維修基金使用對(duì)象的范圍上看，購房者或產(chǎn)權(quán)人只能用于房屋的大修， 房屋大修后產(chǎn)權(quán)人或使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全得以保障，減少了許多社會(huì)問題，具有解決社會(huì)問題的社會(huì)性。（三）專項(xiàng)維修基金的繳納對(duì)象新建商品房住宅首期維修基金， 房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的 3%-4%繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%-3%繳納。業(yè)主委員會(huì)成立前， 維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。 業(yè)主委員會(huì)成立后，

10、 應(yīng)當(dāng)與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議， 開立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。（四）專項(xiàng)維修基金收繳困難的原因及解決辦法房屋專項(xiàng)維修基金的收繳存在的問題及原因有很多。相關(guān)實(shí)施細(xì)則不健全以及政府有關(guān)主管部門監(jiān)管、 指導(dǎo)和深入宣傳的缺失， 導(dǎo)致建立專項(xiàng)維修基金缺少可操作性的外部條件。在實(shí)務(wù)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在出售住宅商品房時(shí)收取專項(xiàng)維修資金物業(yè)專項(xiàng)維修基金使用困難的原因及解決辦法3 具體又有不同的方式： 有些是在商品房買賣合同中作出了約定，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收取，比例一般為商品房出售價(jià)格的23。如果業(yè)主不交納，?？梢砸赃`約來追究業(yè)

11、主的責(zé)任； 有些是合同中沒能約定， 而是根據(jù)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 及地方性規(guī)章和規(guī)范性文件收取“專項(xiàng)維修基金”，從而業(yè)主可以拒絕交納。 有些是合同中沒有約定， 而是根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 來收取，對(duì)此有些業(yè)主根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的要求交納了，有些則沒有交納。對(duì)于沒有交納 “專項(xiàng)維修資金” 的業(yè)主，根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有救濟(jì)的方式和途徑， 既不能向人民法院起訴， 更不能向民商事仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。不過可以通過業(yè)主委員會(huì)依據(jù)合同之訴請(qǐng)求業(yè)主交納來解決。政府有關(guān)主管部門監(jiān)管力度不夠，很多地方住宅小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會(huì)，按有關(guān)規(guī)定維修基金移交要先成立業(yè)主委員會(huì)。按有關(guān)

12、規(guī)定物業(yè)小區(qū)入住率達(dá) 50%或第一位業(yè)主入住滿兩年的， 就應(yīng)該依法成立業(yè)主委員會(huì)。 事實(shí)上很多物業(yè)管理公司懷著各種各樣的目的，而不熱衷于成立業(yè)主委員會(huì)， 即使成立了也是弄虛作假或走走形式而已， 致使業(yè)主委員會(huì)的成立和規(guī)范跟不上物業(yè)管理市場發(fā)展的需求，那么，作為行業(yè)的行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立規(guī)范應(yīng)該切實(shí)履行其監(jiān)管的職責(zé)。二、物業(yè)專項(xiàng)維修基金使用困難的原因及解決辦法（一）項(xiàng)維修基金使用維修基金的使用， 由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)并報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門審核后， 由市物業(yè)維修基金管理中心劃撥。具體程序?yàn)椋?物業(yè)管理企業(yè)持物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報(bào)業(yè)主委員會(huì)(并在小區(qū)內(nèi)公

13、示 )和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)后，報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心審定，審定通過后，預(yù)撥70的維修更新費(fèi)用到物業(yè)管理企業(yè)帳戶。維修更新工程完工后，物業(yè)管理企業(yè)持工程決算單報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心，審核通過后， 撥付維修費(fèi)用的余額。按照相關(guān)規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用；應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公物業(yè)專項(xiàng)維修基金使用困難的原因及解決辦法4 開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。（二）專項(xiàng)維修基金使用中存在的問題維修基金使用范圍及標(biāo)準(zhǔn)難以界定。根據(jù)建設(shè)部、 財(cái)政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定：基金使用條件是住宅共用部位、共用

14、設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。而浙江省財(cái)政廳、物價(jià)局、建設(shè)廳浙江省住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理暫行辦法規(guī)定：物業(yè)維修專項(xiàng)資金專項(xiàng)用于房屋的共用部位、 設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修更新。對(duì)維修基金的使用肯定的一點(diǎn)是保修期滿，但到底是小修、 中修、大修沒有統(tǒng)一。 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備維修使用基金的標(biāo)準(zhǔn)， 是按照維修費(fèi)用額度還是按照零部件一次更換率的比例，國家沒有統(tǒng)一界定。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中的日常維修內(nèi)容如何與基金的使用范圍區(qū)分不明確，也造成能否動(dòng)用維修基金難以掌握。決定使用資金操作缺乏實(shí)踐性和維修責(zé)任的區(qū)分不明確。我國住房多屬于單幢群體式居住型，且住宅小區(qū)面積大、人員多，配套設(shè)施多

15、，業(yè)主開會(huì)難，形成決定難。三分之二以上通過”的特別多數(shù)決議規(guī)定，已成為實(shí)際操作中難言的“痛” 。還有的城市進(jìn)一步規(guī)定，未成立業(yè)主委員會(huì)（成立率低）的，不得使用維修資金； 缺少繳存維修資金的， 其他業(yè)主也不能使用維修資金等；如此，在制度上造成繳存的維修資金無法有效使用。再如具體涉及共用部位、 設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任區(qū)分不清， 如屋頂自然損壞滲漏、 山墻滲水等， 在大量單幢群體式居住類型的住房中如何解決？迫切需要以區(qū)分所有的制度來明確相關(guān)責(zé)任。物業(yè)維修基金使用雖然有業(yè)主委員會(huì)成員組織審查，但由于業(yè)主委員會(huì)成員大部分都是兼職的或離退休人員，往往不具有專業(yè)性， 對(duì)維修成本和資金使用投向的合理性不一定明了，

16、無法進(jìn)行有效審核， 造成業(yè)主委員會(huì)主要成員盲目接受物業(yè)管理企業(yè)提出的不合理建議和支出計(jì)劃，出現(xiàn)盲目決策， 使應(yīng)有的監(jiān)督作用難以保障。（三）專項(xiàng)維修基金使用難的解決方案調(diào)整首次繳存標(biāo)準(zhǔn)， 樹立維修資金是為應(yīng)急使用而儲(chǔ)備的觀念。首次繳存的物業(yè)專項(xiàng)維修基金使用困難的原因及解決辦法5 維修資金，是無法滿足住房五十至七十年維修的，因此維修資金的每次繳存應(yīng)以滿足應(yīng)急維修儲(chǔ)備為目的。 一是應(yīng)堅(jiān)持小額存儲(chǔ)， 不給業(yè)主增加過多負(fù)擔(dān)； 改變首次繳存標(biāo)準(zhǔn)按售房價(jià)格比例繳存的做法，可以采用按建筑面積絕對(duì)值為標(biāo)準(zhǔn)繳存。二是對(duì)業(yè)主、建設(shè)單位、公有住房售房單位等繳存、提取維修資金的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限作出強(qiáng)制性規(guī)定；對(duì)非單一產(chǎn)權(quán)、結(jié)

17、構(gòu)相連相同的同幢住房，同標(biāo)準(zhǔn)繳存；對(duì)設(shè)電梯的房屋，另由建設(shè)單位售房時(shí)一次性按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充繳存屬于業(yè)主所有的維修資金，并對(duì)收益與殘值納入作相應(yīng)規(guī)定。三是兼顧繳存形式上的不同而實(shí)質(zhì)內(nèi)容相同的首次繳存資金方式。 商品住房維修資金的首次繳存， 可以業(yè)主直接繳存，也可以建設(shè)單位代收代繳兩種方式。物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行資金管理和使用等方面的相關(guān)規(guī)定，按程序做好各項(xiàng)審批工作。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定， 專項(xiàng)維修基金應(yīng)嚴(yán)格依照 “專戶存儲(chǔ)、 ?？顚Ｓ?、按棟立賬、 核算到戶”的原則進(jìn)行管理。 物業(yè)管理企業(yè)在每年年初制定房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計(jì)劃，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。明確界定基金使用范

18、圍是保修期滿后的小修、中修還是大修。 細(xì)化物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 從項(xiàng)目、內(nèi)容、維修費(fèi)用額度等方面明確維修基金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)對(duì)住房共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的使用范圍。 維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)按工程造價(jià)的一定比例繳納， 同時(shí)適當(dāng)考慮房屋類型、 結(jié)構(gòu)、成新度等因素； 當(dāng)維修基金增值部分不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主代表大會(huì)）討論決定或60以上業(yè)主簽字同意可使用維修基金本金。加大對(duì)物業(yè)維修基金的監(jiān)管力度，盡快建立相應(yīng)的監(jiān)管制度， 減少自由裁量權(quán)， 使物業(yè)維修基金管理更加規(guī)范化、制度化。一是進(jìn)一步加強(qiáng)投訴受理工作。二是進(jìn)一步完善并嚴(yán)格執(zhí)行維修基金使用計(jì)劃報(bào)批、審核、劃撥管理制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度等。三是

19、加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督制度。由于業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)性不強(qiáng)，為保證基金使用的合理性， 規(guī)定在動(dòng)用維修基金超過一定數(shù)額時(shí)，需接受專業(yè)機(jī)構(gòu)年度審計(jì)并加強(qiáng)政府核查指引。保證業(yè)主知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)， 利于業(yè)主決策。維修資金一是以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬创苯◣?，核算到戶，明?xì)記載其繳存、使用、結(jié)存等情況；二是政府代管機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)有首次告知繳存維修資金義務(wù)；三是專戶銀行應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員物業(yè)專項(xiàng)維修基金被挪用的原因及解決辦法6 會(huì)發(fā)送維修資金對(duì)賬單， 定期向繳存業(yè)主發(fā)送維修資金分戶賬資金對(duì)賬單；四是繳存業(yè)主可以憑相關(guān)證件到專戶銀行查詢本物業(yè)管理區(qū)域維修資金總額、本幢房屋維修資金總額、 本人分戶賬資金數(shù)額； 專戶銀行和代

20、管機(jī)構(gòu)有告知和異議復(fù)核告知義務(wù)。三、物業(yè)專項(xiàng)維修基金被挪用的原因及解決方案長期以來，由于該專項(xiàng)資金長期存放且難以使用，在造成大筆資金沉淀的同時(shí)，又因?yàn)楣芾聿煌该鳎?使其成為極易引發(fā)腐敗的溫床。初步列舉，房地產(chǎn)維修基金就可能存在如下問題： 一是房地產(chǎn)商挪用專項(xiàng)基金的問題。開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出； 前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任， 一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間， 不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。要有效解決上述問題， 第一，確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。第二，為了防止開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業(yè)維修基金， 切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)， 應(yīng)在立法中要求， 每一筆維修基金的使用