物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、 相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物分為 ：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、體育場(chǎng)館等；配套設(shè)施、設(shè)備分為 ：市政設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施、交通設(shè)施等；場(chǎng)地分為 ：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)的特征 ：1、固定性（在各級(jí)政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行精心策劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。）2、耐久性（“精心設(shè)計(jì)，百年大計(jì)”，說(shuō)明建筑物） 3、多樣性（

2、物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風(fēng)格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風(fēng)采） 4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、 增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責(zé)）5、權(quán)益性（房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實(shí)體，而且包括依托于物業(yè)實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上，在我國(guó)，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)）物業(yè)管理 （proerty managment ） ：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理

3、起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分， 在國(guó)際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì) 80 年代， 1981年 3 月 ，全國(guó)第一家 物業(yè)管理公司 - 深圳 市物業(yè)管理公司誕生。 1994 年 3 月23 日建設(shè)部以第 33 號(hào)令頒布了 城市新建住宅小區(qū)管理辦法這是我國(guó)有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。1994年 6 月 18 日，深圳市頒布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例 ，并于 11 月 1 日起施行，這是我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003 年 9 月 1 日，國(guó)務(wù)院頒布的物

4、業(yè)管理?xiàng)l例 開(kāi)始實(shí)施， 這標(biāo)志者我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。物業(yè)管理的特性： 1、覆蓋面廣 （從地域上看，管理面廣，從管理對(duì)像上看，包括的范圍也比較寬。從服務(wù)對(duì)象來(lái)看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務(wù)性強(qiáng) （物業(yè)管理人員屬于社會(huì)服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強(qiáng)4、業(yè)主處于主導(dǎo)地位（業(yè)主是物業(yè)的主人， 在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，通過(guò)招標(biāo)形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受， 企業(yè)才會(huì)有生命力， 才能取得合法收入，得到良好的效益） 5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)

5、合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗(yàn)收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗(yàn)收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗(yàn)收。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定： （1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案（ 4）制定各項(xiàng)物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開(kāi)發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃，并控制預(yù)算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)（三）客戶管理服務(wù)： （1）提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)（2）有計(jì)劃地與客戶進(jìn)行有效溝通（3）接待客戶日常來(lái)電、來(lái)信、來(lái)訪，處理客戶投訴（4）擬寫

6、物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（ 6）測(cè)算并收取物業(yè)管理費(fèi)用（7）對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行管理（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂(lè)活動(dòng)（四）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)：（1）向業(yè)主和使用人說(shuō)明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用注意事項(xiàng)，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全管理（2）制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 （3）對(duì)房屋進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程（5）對(duì)房屋附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修（6）運(yùn)用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理（7）對(duì)特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行管理（8）編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新預(yù)算方案（五

7、）安全服務(wù)：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確設(shè)置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務(wù)（3）進(jìn)行消防安全管理 （4）對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進(jìn)行管理（ 5）預(yù)防和及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理： （1）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進(jìn)行防治（2）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用、共用設(shè)施設(shè)備和公共場(chǎng)地提供衛(wèi)生保潔服務(wù)（3）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化美化（七）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)： 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是多種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的有償服務(wù)，綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的特約性服務(wù)，是具有委托和代理性質(zhì)的服務(wù)方式。物業(yè)管理的早期介入 ：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參

8、與物業(yè)規(guī)劃、 設(shè)計(jì)和建設(shè)， 從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見(jiàn)和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)管理早期介入越早越好。前期物業(yè)管理 ：是指在業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理的過(guò)程（一）簽訂物業(yè)服務(wù)合同： 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同（二）驗(yàn)收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗(yàn)收小組，對(duì)物業(yè)的共同

9、部門和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理接管手續(xù)。（三）履行服務(wù)合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項(xiàng)目。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則 ：（一）權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將

10、業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)， 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（六）收費(fèi)合理原則： 物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別

11、不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。 收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。 物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。（七）公平競(jìng)爭(zhēng)原則 ：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是具有法律效力

12、的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)部制定的全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則：總的來(lái)說(shuō)提高物業(yè)價(jià)值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的根本標(biāo)準(zhǔn)。2000 年 5 月 25 日以建住房物第 008 號(hào)文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn) 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 。 各地應(yīng)在每年 7 月 30 日前將參見(jiàn)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表報(bào)建設(shè)部。凡是上報(bào)建設(shè)部的項(xiàng)目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于 98 分，全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)，對(duì)復(fù)驗(yàn)不達(dá)標(biāo)的，取消“全國(guó)物業(yè)管理

13、示范項(xiàng)目”稱號(hào)。全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)基本條件如下：（1）參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8 萬(wàn)平方米以上，別墅 2 萬(wàn)平方米以上，大廈3 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60% 以上，如住率或使用率達(dá)85% 以上。（2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。（4）物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。二、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行） ：制定了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行） （中物協(xié) 20041號(hào)

14、） ，作為與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、 確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、 約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、 內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的依據(jù)。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、 經(jīng)濟(jì)適用房、 集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用該標(biāo)準(zhǔn)。由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。三、國(guó)家行政管理部門和地方政府制定的其他服務(wù)質(zhì)量要求：城市新建住宅小區(qū)管理辦法 、 物業(yè)管理?xiàng)l例、 業(yè)主大會(huì)規(guī)程、 前期物業(yè)管理招標(biāo)管理暫行辦法、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 、城市房屋修繕管理規(guī)定 、 房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn) 、 房屋修繕工程質(zhì)

15、量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ， 北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已于2003年 12 月 1 日起施行。四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、 雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀(jì)守法，愛(ài)崗敬業(yè)； （二）工作認(rèn)真，盡職盡責(zé)；（三）城市守信，熱情服務(wù)物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能： （一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管

16、理人員應(yīng)當(dāng)具有較高的個(gè)人素質(zhì)（一）具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)和溝通能力（二）具有良好的心理素質(zhì)和個(gè)人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理企業(yè) 是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按投資主體分類：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)。（二）按資本組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)物業(yè)

17、管理公司可分為 有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由 2-50 個(gè)股東共同出資，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、 自愿參股、自負(fù)盈虧、 按勞分配、 按股分紅， 公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由 5 個(gè)或 5 個(gè)以上發(fā)起人成立的。 股份有限公司的全部資產(chǎn)分為等額股份，每個(gè)股東以持股數(shù)額對(duì)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件 ：

18、企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊(cè)資本、公司章程、公司人員企業(yè)名稱的確定 ：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)性質(zhì)。企業(yè)出所 ：物業(yè)管理應(yīng)以主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為企業(yè)的住所。注冊(cè)資本 ：根據(jù)公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主或以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊(cè)資本不得少與 50 萬(wàn)元人民幣； 以商業(yè)零售為主的公司注冊(cè)資本不得少與30 萬(wàn)元人民幣； 技術(shù)開(kāi)發(fā)、 咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本不得少于10萬(wàn)元人民幣；股份有限公司，注冊(cè)資本不得少于1000萬(wàn)元人民幣。公司人員： 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)為 30 人；資質(zhì)二級(jí)企業(yè)為 20 人；資質(zhì)三級(jí)企業(yè)為 8 人。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由

19、2 人以上、 50 人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司（除國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司外）應(yīng)有 5 個(gè)以上發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有固定住所。物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：監(jiān)事會(huì)由股東會(huì)選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；董事會(huì)是公司的經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，董事長(zhǎng)為公司的法定代表人。物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能：總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利： （1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域

20、內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用， 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況， 制定管理辦法。 （2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理（3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。 （6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。 （7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費(fèi)用。 （8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（9）經(jīng)業(yè)主大會(huì)的允許，可實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)。義務(wù) ：

21、 （1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。 （2）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。 （3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)審議決定（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績(jī)和誠(chéng)信的綜合反映， 是國(guó)家對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本； 有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二極、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。資質(zhì)

22、一級(jí)企業(yè) ： （1）注冊(cè)資本 500萬(wàn)元以上（ 2）具有中級(jí)一上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，80% 以上的部門經(jīng)理、 管理員取得從業(yè)崗位證書 （3）管理兩種類型以上的物業(yè) （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分之和不低于100% 。多層住宅 200萬(wàn)平方米，高層住宅100 萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）15 萬(wàn)平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50 萬(wàn)平方米。（5）20% 以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、 工業(yè)區(qū)） ”稱號(hào)，20% 以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)

23、（大廈、工業(yè)區(qū)） 稱號(hào)。 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。資質(zhì)二級(jí)企業(yè)（1）注冊(cè)資本 300 萬(wàn)元（ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60% 以上的部門經(jīng)理、 管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）管理兩類型以上物業(yè) （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100% 。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅80 萬(wàn)平方米，高層住宅40 萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）6萬(wàn)平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20 萬(wàn)平方米（ 5）10% 以上的管理項(xiàng)目獲得

24、建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”稱號(hào)，10% 以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、 工業(yè)區(qū)） 稱號(hào)。 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度資質(zhì)三級(jí)企業(yè) ： （1）注冊(cè)資本 50 萬(wàn)元（2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50% 以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書 （3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 （4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管

25、理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書 ，有效期一年。資質(zhì)等級(jí)的管理：（一）申請(qǐng)?jiān)u定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件物業(yè)管理委托合同復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料企業(yè)上一年財(cái)務(wù)審計(jì)表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度（三）一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)，二級(jí)企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市） 區(qū)域內(nèi)15 萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。 （四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，

26、每年核定一次。 （五） 資質(zhì)證書 格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定， 分為正本和副本， 正本和副本具有同樣法律效力。 （六）關(guān)于法律責(zé)任物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒(méi)收違法所的，并處 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的， 由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承

27、擔(dān)賠償責(zé)任。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。3、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)（1）注冊(cè)資本 50 萬(wàn)元以上。（2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8 人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。4臨時(shí)資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)技有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書。 臨時(shí)資質(zhì)證書 有效期為一年。 有期期滿后， 物業(yè)管理企

28、業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 未獲通過(guò)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展，建設(shè)部會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時(shí)做出調(diào)整。（二）資質(zhì)等級(jí)的管理（1）申請(qǐng)?jiān)u定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。（2）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。一級(jí)由省、 自治區(qū)建委 （建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報(bào)建

29、設(shè)部審批；二、三級(jí)由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批； 三級(jí)經(jīng)省、 自治區(qū)建委（建設(shè)廳） 同意，可由地級(jí)以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書 。（3）一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。（5） 資質(zhì)證書格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（6）關(guān)于法律責(zé)任。

30、 物業(yè)管理?xiàng)l例 對(duì)違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償貢任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的、還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)部于 2001 年通過(guò)了第一批 40 家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)審，2003年 1 月 2 日又公

31、布了第二批 38 家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。物業(yè)管理?xiàng)l例 中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的具體權(quán)利和義務(wù)。（一）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。2提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請(qǐng)求或者提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。一如請(qǐng)求分配建筑物公共

32、部分應(yīng)得的利益；請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；請(qǐng)求停止侵害、排除障礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失等行為的權(quán)利。3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。4參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)業(yè)主有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議以及行使對(duì)業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的投票權(quán)利?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。投票權(quán)是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來(lái)確定的。5選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主可以通過(guò)參加業(yè)主大會(huì)，行使選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉的權(quán)利。6監(jiān)督

33、業(yè)主委員會(huì)的工作：業(yè)主有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和改進(jìn)的建議等。7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況等。8對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)業(yè)主可以對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復(fù)和說(shuō)明，對(duì)存在的問(wèn)題提出改進(jìn)建議并要求得到合理解決。9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用物業(yè)管理活動(dòng)中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)

34、督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、 物業(yè)使用人、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照中華人民共和國(guó)合伺法 中關(guān)于合同終止、 解除的有關(guān)法律規(guī)定。（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)提1、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主公

35、約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、 共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、 維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實(shí)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。5、

36、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、 社區(qū)建設(shè)等因素。 業(yè)主大會(huì)不能組織與物業(yè)管理活動(dòng)無(wú)關(guān)的其他活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)自首業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。但是，只有一個(gè)業(yè)主的， 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的， 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。（）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（2）選舉、

37、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見(jiàn)。2、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)無(wú)論業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用哪種形式， 都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有112以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開(kāi)。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主不能出席時(shí)， 可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須

38、辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。不滿18 周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會(huì)，但沒(méi)有投票權(quán)。4、業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3 日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的， 業(yè)主的贊同、 反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另

39、外推選一名代表參加。5、業(yè)主大會(huì)做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會(huì)作出普通決議， 必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2 以上通過(guò)才能生效。 業(yè)主大會(huì)作出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán)2/3 以上通過(guò)才能生效。6、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議經(jīng) 20% 以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時(shí)間需要及時(shí)處理，或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。7、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)前通知業(yè)主業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15 日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

40、8、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)存檔業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)做書面記錄并存檔。9、業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)予以公告業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。（三）第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件和程序1、第一業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的條件同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)， 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 第一農(nóng)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定： “住宅區(qū)人住率達(dá)到50以上或者從第一個(gè)業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。還有的地方規(guī)定： “一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主

41、委員會(huì)：公有住宅出建筑面積達(dá)到30以上的；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。2、第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作（l ）組織大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立， 由業(yè)主代表、 建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。己有居民委員會(huì)的，還可以邀請(qǐng)居民委員會(huì)委員參加。（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。（3）聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案等有關(guān)文件。（4）確認(rèn)業(yè)主身份

42、，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。（5）通過(guò)協(xié)商，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購(gòu)買者，也包括公有住房購(gòu)買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)委員， 一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。（6）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。會(huì)議籌備期間，籌備組成立的過(guò)程、每次會(huì)議的各項(xiàng)決定的意見(jiàn)，都應(yīng)當(dāng)做好認(rèn)真的記錄。3、第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的程序籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30 日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（1）由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹大會(huì)籌備情況。（2）由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹

43、業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（3）審議、通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約。（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。（5）審議、通過(guò)與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項(xiàng)。在第一次業(yè)主大會(huì)上， 物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法做出約定。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)， 違反公約

44、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。三、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)。（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力。（5）具有一定組織能力。（6）具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主大會(huì)規(guī)程還規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止。（l ）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（2）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3 次以上的。（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。（

45、4）有犯罪行為的。（5）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的。（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。 、（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員515 名，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少與5 名，業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1 名，副主任 12 名，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會(huì)、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書1 名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作。業(yè)主委員；會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，將

46、業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)召1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況除第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，以后每年召開(kāi)的年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備，召集和主持。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施5、業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé)（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會(huì)章程（2）審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和

47、管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。（3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求。（4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。（三）業(yè)主委員會(huì)的日常工作1、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)3、提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會(huì)管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺(jué)遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。6、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理7、做好業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部

48、管理工作8、開(kāi)展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)規(guī)程 規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3 日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1 人，副主任 12 人。經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（四）（二）對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理（三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)

49、定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，對(duì)違反物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的各種行為進(jìn)行行政處罰或行政處分。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（2）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立。（3）對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)行備案管理。（4）參與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的制定。（5）監(jiān)督核查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。（7）處理業(yè)主、業(yè)主要負(fù)會(huì)、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細(xì)e 且被山 l （8）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開(kāi)進(jìn)計(jì)處理。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原

50、設(shè)計(jì)用途的方案。（10）審批改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。（l1 ）參與專項(xiàng)維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修資金的使用。（l2 ）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比根據(jù)建設(shè)部 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以及全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則和全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比，并通過(guò)實(shí)地考查。 聽(tīng)取匯報(bào)、 查閱資料、 綜合評(píng)定等方法， 對(duì)申報(bào)達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行考評(píng)。經(jīng)建設(shè)部考評(píng)驗(yàn)收， 成績(jī)達(dá)到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設(shè)部授予“全國(guó)城市物業(yè)管

51、理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)定出省、自治區(qū)、直轄市級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門工商、稅務(wù)和物價(jià)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施監(jiān)督和指導(dǎo)。，（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)業(yè)之前， 須向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記， 經(jīng)工商行政主管部門審核批準(zhǔn)后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開(kāi)業(yè)。工商行政主管部門， 每年度對(duì)物業(yè)管理企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對(duì)違

52、法經(jīng)營(yíng)者有權(quán)依法進(jìn)行批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)和支持。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國(guó)家納稅s （1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應(yīng)交稅金按時(shí)交到稅務(wù)行政主管部門。（2）稅務(wù)主管部門有權(quán)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)，有權(quán)處罰違反稅務(wù)規(guī)定的行為。（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)行政主管部門的物價(jià)管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須上報(bào)物價(jià)行政主管部門核定批準(zhǔn)，未經(jīng)物價(jià)主管部門批準(zhǔn)，物價(jià)管理企業(yè)不得擴(kuò)大收費(fèi)范圍，不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2）物價(jià)主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指

53、導(dǎo)安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則，自覺(jué)接受當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)，合理布崗，加強(qiáng)巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、 劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品， 或發(fā)現(xiàn)刑事案件、 治安案件以及各種災(zāi)害事故，應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報(bào)，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止，對(duì)應(yīng)該制止而沒(méi)有制止的違法行為，應(yīng)該及時(shí)報(bào)告治安案件而沒(méi)有及時(shí)報(bào)告的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)） 、非機(jī)動(dòng)車存車處

54、等交通設(shè)施， 均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、 管理；發(fā)生交通事故， 報(bào)請(qǐng)公安交通管理部門處理；設(shè)立收費(fèi)停車場(chǎng)， 由公安交通管理部門審核批準(zhǔn)。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理、公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、 輕便滅火器材、 消防通道等， 由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、 管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。（五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)（1）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反固定進(jìn)行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應(yīng)該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報(bào)環(huán)衛(wèi)部門處理， 對(duì)毀

55、壞綠地、 樹木的行為應(yīng)該予以制止揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報(bào)園林綠化部門處理。（2）清掃保潔、垃圾清運(yùn)、公共廁所的清掏和維護(hù)與環(huán)衛(wèi)部門的責(zé)任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)； 其他道路、 住宅樓房周圍及綠地內(nèi)、 樓內(nèi)公共部位等， 由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)； 將垃圾由垃圾樓 （站）運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或垃圾消納場(chǎng)，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)； 將垃圾由住宅運(yùn)至垃圾樓 （站） ，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)； 公共廁所的權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；本辦理產(chǎn)權(quán)移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責(zé)任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單

56、位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確物業(yè)管理?xiàng)l例供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費(fèi)用?！保ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作， 物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等

57、單位維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍內(nèi)的問(wèn)題，要及時(shí)向有關(guān)單位通報(bào)，督促其及時(shí)解決問(wèn)題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。當(dāng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用。挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先通報(bào)物業(yè)管理企業(yè)， 以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關(guān)單位應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護(hù)任務(wù)，并將醫(yī)道路、場(chǎng)地恢復(fù)原狀。四、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，1998年 7 月 20 日頒布的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 （國(guó)務(wù)院令第 248 號(hào)） 規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任；2000年 1 月 30

58、日頒布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第 279 號(hào)）也規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管e至條例還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 k 開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、 建筑工程勘察、 設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地查開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。建設(shè)部于 2000 年 6

59、 月 30 日發(fā)布并開(kāi)始施行的 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法在正常使用下， 房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個(gè)、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5 年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2 個(gè)采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2 年（5）裝修工程為 2 年物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說(shuō)明書和工程質(zhì)量保證。建設(shè)部于 1993 年 11 月 13 日發(fā)布的城市住宅小區(qū)竣工中和驗(yàn)收管理辦法（建法字第 814 號(hào)）規(guī)定，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，不得將工

60、程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列要求：（1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求。（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全。（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。（4）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地平。（5）拆遷居民已合理安置。2004年 1 月 30 日，建設(shè)部又針對(duì)保證住宅工程質(zhì)量專門發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn) 其中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)， 建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對(duì)建設(shè)的住宅工程的質(zhì)量全面