設計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭

1、    設計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭    車丹丹摘要：在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中，雖然規(guī)劃設計的時間大約占到整個工程項目建設周期的20% 30%，但是此階段對工程項目開發(fā)成本影響的可能性卻高達到70%以上；而在工程項目的現(xiàn)場施工階段，通過施工技術革新，加強施工管理等措施節(jié)約開發(fā)成本的可能性只有20%左右。因此，建設單位對房地產(chǎn)項目的全過程成本控制管理中，規(guī)劃設計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。本文探討了房地產(chǎn)設計階段成本控制的措施。關鍵詞：房地產(chǎn)；設計階段；成本控制；措施中圖分類號：s611 文獻標識碼：a 文章

2、編號：面對房地產(chǎn)市場激烈的競爭，只有降低或保證成本的目標控制才能使企業(yè)處于市場競爭優(yōu)勢。設計階段的成本控制是建安工程費控制的關鍵，優(yōu)秀的設計是項目獲利最基本的保障。設計采取何種結構形式、布局，選用何種材料等與項目成本有著直接的關系。精明的開發(fā)商經(jīng)常會按建筑、結構、機電、園林及精裝等專業(yè)分別委托實力較強的設計單位進行設計，有時建筑中外立面特別委托有名氣的設計單位，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術人員，甚至請一些專家對建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求最優(yōu)方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要

3、求的基礎上還能大大降低工程造價。所以設計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。一、房地產(chǎn)項目開發(fā)設計對成本影響的因素分析在房地產(chǎn)項目開發(fā)設計階段對項目成本有影響的主要因素是建筑風格、總體布局、平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結構以及建筑材料等方面?？茖W合理的總體布局，可節(jié)約建設用地，減少項目工程量；簡潔對稱的平面形狀可降低建筑物平面周長與建筑面積比，從而降低工程造價；層數(shù)的增加無疑會引起項目總造價的增加，但卻會使得單位面積造價下降，但下降速度會減緩直至停止反至上升，在不考慮土地費的情況下，如多層建筑最為經(jīng)濟合理的層數(shù)應當控制在5-6層，當結構層數(shù)超過7層，增加的電梯、結構為了抗風

4、抗震而作出的改變、增加的地面輔助設施等等，所有這些都沖抵單位面積造價下降的趨勢；在建筑面積不變的情況下，建筑層高的增加，意味著工程量的增加，而這會引起單位建筑面積造價的增加；增加建筑面積，相應的建筑物外墻圍護結構的長度也要增加，但面積是平方級增加，這樣，維護結構長度與面積比率降低了，從而降低了單位造價；建筑結構由基礎、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結構設計是否合理會影響到材料的選用以及使用材料的數(shù)量，而這些恰恰是項目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費占總成本的60%-70%左右，因此，材料選用是否經(jīng)濟合理，對成本控制起著十分關鍵的作用。所有的這些因素都是設計

5、階段要加以控制的因素。二、設計階段成本控制措施1、切實落實設計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設監(jiān)理主要停留在施工階段，而設計階段的監(jiān)理進展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實踐證明，監(jiān)理如在設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設計監(jiān)理，可以避免設計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應通過招標形式選擇一家資質水平高、信譽好、責任心強的設計監(jiān)理單位，加強對設計工作的外部監(jiān)控，保證設計的高質量，控制好工程造價成本。2、 深入市場調(diào)查。設計人員要深入市場，初步確定各種建筑材料的品種、材質、規(guī)格和價格。然后通過市場比較和了解，按照房地產(chǎn)企業(yè)的相關制度，和相關

6、項目人員一起合作選擇入圍材料品牌和價格，保證每種設備材料都物美價廉，另外，設計人員還要深入了解各種材料的性能、材質和指標等特性，了解各種材料應用實例狀況，使選用的材料達到最佳的性價比，達到成本控制的目的。3、優(yōu)化設計方案在規(guī)劃設計階段，開發(fā)商可以采用設計招標辦法，在項目成本和設計方案相結合的條件下，選擇優(yōu)秀的方案設計和建筑設計單位，使項目不僅建筑造型美觀，而且造價合理。對于優(yōu)秀方案的比較，可以采用成本效益分析方法，在滿足工程結構及使用功能的前提下，依據(jù)開發(fā)商可行性研究報告的經(jīng)濟指標（要充分用足當?shù)匾?guī)劃部門制定的土地使用性質、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù)）選擇設計

7、方案，結合開發(fā)商對項目的開發(fā)理念，最后修改并確定設計方案。在單體詳細設計階段，結合目前房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)的實際需要，向設計單位提倡在技術經(jīng)濟分析中大力開展價值工程方法的應用， 通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，加強設計出圖前的審核管理工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，設計階段的缺漏或不完善不可避免會存在，如在設計出圖前加以克服，花費的代價可能最小，效果最好。4、推行限額設計限額設計是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證滿足業(yè)主方所要求的使用功能的前提下，按分配

8、的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證不突破總投資額。由此可以看出限額設計有兩層含義：從經(jīng)濟上講， 在不降低使用效能的前提下推行限額設計，將工程造價嚴格控制在對建設項目的投資限額內(nèi)，這就要求變設計過程中的以量定價為以價定量，對限額設計進行層層分解，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設計來說，在編底制可行性研究報告階段，根據(jù)總體造價控制目標層層分解，將責任進一步落實到項目法人的各職能部門，各職能部門各專業(yè)直接和設計院各對口專業(yè)對接， 在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案設計和篩選，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更。經(jīng)批準的可行性研究報告和投資估算就是限額設計最根本的基礎，

9、它是設計方案選擇和進行初步設計的造價控制目標，經(jīng)批準的初步設計總概算要實事求是， 要按照控制目標客觀的反應設計的思想和意圖，既要防止超出控制目標，又要防止人為壓價，出現(xiàn)“釣魚”工程，在此基礎上進一步完成施工圖檢驗。從橫向設計來說，就是要將上一階段設計審定的投資額和工程量，按照各個專業(yè)進行分配，先分解到項目各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，再根據(jù)工程設計的實際情況進行細分。在設計的過程中，設計人員可以通過對設計規(guī)范等理論的深入分析及靈活應用來確保各項限額指標的有效落實。以占整個建筑成本比例1/4的鋼筋工程為例，其含鋼量指標的控制是六個指標中最關鍵的一項。5、嚴格控制設計變更在完成施工圖審

10、查后的現(xiàn)場配合中, 雖然施工中出現(xiàn)的突發(fā)情況很多, 但是要嚴格控制設計變更, 建立嚴格的設計變更審批審核制度,以保證投資限額不輕易突破。建立獎懲考核激勵機制, 在設計合同上增加設計變更及修改的費用額度限制條款, 如因設計失誤引起的設計變更費超出施工合同價的某一比例(如3%, 應根據(jù)項目具體情況事先設定)時, 則扣罰一定比例的設計費(設計質保金)。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面綜合控制的一種舉措。同時, 設計人員派駐施工現(xiàn)場的制度, 視現(xiàn)場情況不斷進行設計優(yōu)化, 施工單位施工工藝的不斷優(yōu)化, 都會壓縮節(jié)省工程成本?？傊?，成本控制貫穿于工程建設的全過程。在房地產(chǎn)

11、開發(fā)項目設計階段“軟”環(huán)節(jié),彈性空間較大不易控制和把握,相應的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇,那么對于項目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結算階段“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴格把關。一個優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價的前提和關鍵，只要我們本著精益求精的態(tài)度,科學的方法,一定可以把工程造價的成本控制在較低的水平上,提高設計階段的質量, 達到較好的成本控制果。參考文獻：1 鄒偉.  房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段j. 施工技術. 2006(12)2 劉永安.  淺談建設項目設計階段暖通專業(yè)的成本控制j. 黑龍江科技信息. 2008(36)3 孔祥坤.  epc工程總承包設計階段成本控制研究j. 基建管理優(yōu)化. 2010(01)4 沈建忠.  房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制j. 技術