設(shè)計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭

1、    設(shè)計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭    車丹丹摘要：在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，雖然規(guī)劃設(shè)計的時間大約占到整個工程項目建設(shè)周期的20% 30%，但是此階段對工程項目開發(fā)成本影響的可能性卻高達(dá)到70%以上；而在工程項目的現(xiàn)場施工階段，通過施工技術(shù)革新，加強(qiáng)施工管理等措施節(jié)約開發(fā)成本的可能性只有20%左右。因此，建設(shè)單位對房地產(chǎn)項目的全過程成本控制管理中，規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。本文探討了房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計階段；成本控制；措施中圖分類號：s611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章

2、編號：面對房地產(chǎn)市場激烈的競爭，只有降低或保證成本的目標(biāo)控制才能使企業(yè)處于市場競爭優(yōu)勢。設(shè)計階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計是項目獲利最基本的保障。設(shè)計采取何種結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與項目成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商經(jīng)常會按建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、園林及精裝等專業(yè)分別委托實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，有時建筑中外立面特別委托有名氣的設(shè)計單位，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員，甚至請一些專家對建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求最優(yōu)方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要

3、求的基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。所以設(shè)計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。一、房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計對成本影響的因素分析在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段對項目成本有影響的主要因素是建筑風(fēng)格、總體布局、平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及建筑材料等方面?？茖W(xué)合理的總體布局，可節(jié)約建設(shè)用地，減少項目工程量；簡潔對稱的平面形狀可降低建筑物平面周長與建筑面積比，從而降低工程造價；層數(shù)的增加無疑會引起項目總造價的增加，但卻會使得單位面積造價下降，但下降速度會減緩直至停止反至上升，在不考慮土地費(fèi)的情況下，如多層建筑最為經(jīng)濟(jì)合理的層數(shù)應(yīng)當(dāng)控制在5-6層，當(dāng)結(jié)構(gòu)層數(shù)超過7層，增加的電梯、結(jié)構(gòu)為了抗風(fēng)

4、抗震而作出的改變、增加的地面輔助設(shè)施等等，所有這些都沖抵單位面積造價下降的趨勢；在建筑面積不變的情況下，建筑層高的增加，意味著工程量的增加，而這會引起單位建筑面積造價的增加；增加建筑面積，相應(yīng)的建筑物外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長度也要增加，但面積是平方級增加，這樣，維護(hù)結(jié)構(gòu)長度與面積比率降低了，從而降低了單位造價；建筑結(jié)構(gòu)由基礎(chǔ)、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結(jié)構(gòu)設(shè)計是否合理會影響到材料的選用以及使用材料的數(shù)量，而這些恰恰是項目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費(fèi)占總成本的60%-70%左右，因此，材料選用是否經(jīng)濟(jì)合理，對成本控制起著十分關(guān)鍵的作用。所有的這些因素都是設(shè)計

5、階段要加以控制的因素。二、設(shè)計階段成本控制措施1、切實(shí)落實(shí)設(shè)計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實(shí)踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實(shí)行設(shè)計監(jiān)理，可以避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計監(jiān)理單位，加強(qiáng)對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，控制好工程造價成本。2、 深入市場調(diào)查。設(shè)計人員要深入市場，初步確定各種建筑材料的品種、材質(zhì)、規(guī)格和價格。然后通過市場比較和了解，按照房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度，和相關(guān)

6、項目人員一起合作選擇入圍材料品牌和價格，保證每種設(shè)備材料都物美價廉，另外，設(shè)計人員還要深入了解各種材料的性能、材質(zhì)和指標(biāo)等特性，了解各種材料應(yīng)用實(shí)例狀況，使選用的材料達(dá)到最佳的性價比，達(dá)到成本控制的目的。3、優(yōu)化設(shè)計方案在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)商可以采用設(shè)計招標(biāo)辦法，在項目成本和設(shè)計方案相結(jié)合的條件下，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計和建筑設(shè)計單位，使項目不僅建筑造型美觀，而且造價合理。對于優(yōu)秀方案的比較，可以采用成本效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下，依據(jù)開發(fā)商可行性研究報告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù)）選擇設(shè)計

7、方案，結(jié)合開發(fā)商對項目的開發(fā)理念，最后修改并確定設(shè)計方案。在單體詳細(xì)設(shè)計階段，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)的實(shí)際需要，向設(shè)計單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開展價值工程方法的應(yīng)用， 通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價，加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核管理工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，設(shè)計階段的缺漏或不完善不可避免會存在，如在設(shè)計出圖前加以克服，花費(fèi)的代價可能最小，效果最好。4、推行限額設(shè)計限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證滿足業(yè)主方所要求的使用功能的前提下，按分配

8、的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證不突破總投資額。由此可以看出限額設(shè)計有兩層含義：從經(jīng)濟(jì)上講， 在不降低使用效能的前提下推行限額設(shè)計，將工程造價嚴(yán)格控制在對建設(shè)項目的投資限額內(nèi)，這就要求變設(shè)計過程中的以量定價為以價定量，對限額設(shè)計進(jìn)行層層分解，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設(shè)計來說，在編底制可行性研究報告階段，根據(jù)總體造價控制目標(biāo)層層分解，將責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)到項目法人的各職能部門，各職能部門各專業(yè)直接和設(shè)計院各對口專業(yè)對接， 在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案設(shè)計和篩選，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告和投資估算就是限額設(shè)計最根本的基礎(chǔ)，

9、它是設(shè)計方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計的造價控制目標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算要實(shí)事求是， 要按照控制目標(biāo)客觀的反應(yīng)設(shè)計的思想和意圖，既要防止超出控制目標(biāo)，又要防止人為壓價，出現(xiàn)“釣魚”工程，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完成施工圖檢驗(yàn)。從橫向設(shè)計來說，就是要將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量，按照各個專業(yè)進(jìn)行分配，先分解到項目各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，再根據(jù)工程設(shè)計的實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)分。在設(shè)計的過程中，設(shè)計人員可以通過對設(shè)計規(guī)范等理論的深入分析及靈活應(yīng)用來確保各項限額指標(biāo)的有效落實(shí)。以占整個建筑成本比例1/4的鋼筋工程為例，其含鋼量指標(biāo)的控制是六個指標(biāo)中最關(guān)鍵的一項。5、嚴(yán)格控制設(shè)計變更在完成施工圖審

10、查后的現(xiàn)場配合中, 雖然施工中出現(xiàn)的突發(fā)情況很多, 但是要嚴(yán)格控制設(shè)計變更, 建立嚴(yán)格的設(shè)計變更審批審核制度,以保證投資限額不輕易突破。建立獎懲考核激勵機(jī)制, 在設(shè)計合同上增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款, 如因設(shè)計失誤引起的設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例(如3%, 應(yīng)根據(jù)項目具體情況事先設(shè)定)時, 則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)(設(shè)計質(zhì)保金)。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面綜合控制的一種舉措。同時, 設(shè)計人員派駐施工現(xiàn)場的制度, 視現(xiàn)場情況不斷進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化, 施工單位施工工藝的不斷優(yōu)化, 都會壓縮節(jié)省工程成本?？傊?，成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過程。在房地產(chǎn)

11、開發(fā)項目設(shè)計階段“軟”環(huán)節(jié),彈性空間較大不易控制和把握,相應(yīng)的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇,那么對于項目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結(jié)算階段“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴(yán)格把關(guān)。一個優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提和關(guān)鍵，只要我們本著精益求精的態(tài)度,科學(xué)的方法,一定可以把工程造價的成本控制在較低的水平上,提高設(shè)計階段的質(zhì)量, 達(dá)到較好的成本控制果。參考文獻(xiàn)：1 鄒偉.  房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段j. 施工技術(shù). 2006(12)2 劉永安.  淺談建設(shè)項目設(shè)計階段暖通專業(yè)的成本控制j. 黑龍江科技信息. 2008(36)3 孔祥坤.  epc工程總承包設(shè)計階段成本控制研究j. 基建管理優(yōu)化. 2010(01)4 沈建忠.  房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制j. 技術(shù)