朝陽星苑規(guī)劃書

1、朝陽星苑策劃書目錄總 論 3項目定位： 3價格定位： 3 項目市場策略及銷售周期劃分4銷售目標(biāo)： 4一 市場分析 51、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的 阻礙 52、漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場特征3、競爭性樓盤分析 71 / 56）周邊競爭性樓盤項目差不多參數(shù)表 8（二）周邊競爭樓盤配套表 10 （三）營銷策略對比表 11二 項目SWO分析 121、 項目差不多情況122、項目SWOT分析 15S （優(yōu)勢） 16W（劣勢）170（機會） 17T （挑戰(zhàn)） 17三 項目定位 191 、市場定位建議 19 2、市場價格定位建議 21 住宅銷售價格的確定 （平均價格）21商鋪銷售價格的確定（市場比較 法） 2

2、43、 目標(biāo)客戶群定位262 / 56四 項目推廣包裝 281、LOG（設(shè)計 282、項目推廣語 303、 VI 系列 32五 項目營銷推廣策略 46 要緊工程節(jié)點時刻擬定 48 銷售時期時刻初擬 491 、內(nèi)部登記期營銷推廣策劃492、對外咨詢登記、排號期573、入市引導(dǎo)及強銷擴張期 （2004 年 10 月 1 日-2005 年 2 月 8 日） 594、強銷持續(xù)期 635、尾盤期 64承 諾 書 681 、住宅銷售代理底價：682、營銷代理費： 693、廣告費用的收?。?94、業(yè)績考評獎懲： 695、銷售宣傳內(nèi)容的承諾：706、我們將配備專人為開發(fā)商和客戶辦理銀行按揭及房產(chǎn)登記入住手續(xù)。

3、707、我們將支付人民幣 10 萬元的銷售代理質(zhì)保金和前期包裝墊付費用。70附：公司簡介 71附：公司相關(guān)證件影印件 74結(jié)束語 76總論項目定位：定位廣告語：傳承文脈 四季庭院精巧 / 精細(xì)/ 精品主導(dǎo)廣告語：四季庭院快樂人家輔助廣 告語：朝陽 映晨露星苑駕紅云四季朝陽里一生心愿了價格定位：住宅價格：內(nèi)部認(rèn)購均價元 / 平方米；最終均價元 / 平方米；全程均價元 / 平方米 商鋪價格：一樓均價為元 / 平方 米，二樓均價為元 / 平方米（假如本項目市場定位明確，規(guī)劃設(shè)計卓越，樓盤富于競爭力，且達(dá)到復(fù)地翠微新城、南國明珠等項目水平，其銷售價在以上價位上可提高200 400元/ m2）項目市場策

4、略及銷售周期劃分第一時期：集團內(nèi)部登記期 （2004年 7 月 1 日7月 31 日）第二時期：對外認(rèn)購咨詢登記期2004年 8月 1日9月 30日）第三時期：入市引導(dǎo)及強銷擴張期（開盤）（2004年10月 1日2005年2 月 8日）第四時期：強銷持續(xù)期（ 2005 年 3 月 1 日 5 月 15 日）（春節(jié)期間 2.9 2.28 除外）第五時期：尾盤期（ 2005 年 5 月 16日6月 10日）（依照開發(fā)商工程進(jìn)度的情況，5 / 56以上具體時刻可再作擬定）銷售目標(biāo)：到 2005 年 5 月 1 日，住宅銷售達(dá) 到元商鋪銷售達(dá)到元一 市場分析1、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的 阻礙從近兩個

5、月的市場來看，房子顯 然不如前一段好賣了，部分售樓部即使在雙休日也冷冷清清。觀 望者不僅僅是購房者， 也包括開發(fā)商。在 5月 28日的土地掛牌中， “冷場“的局面也印證了國家宏觀調(diào)控政策的威力。房地產(chǎn)市場的變化，緣于央行的 緊縮銀根政策。目前，銀行對開發(fā)貨款、長期貨款、流淌資金貨 款、抵押貨款及個人按揭等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行緊縮。 這無疑是對中小房地產(chǎn)企業(yè)“釜底抽薪” 。值得注意的是高檔房、高價房、 高層和大面積房（即“三高一大” ）的樓盤，因其投資量大，而消 費群相對較窄，假如持幣觀望者增加，企業(yè)資金回籠跟不上，不 排除開發(fā)商采取變相降價的措施。假如這有可能的話，又勢必波 動房地產(chǎn)市

6、場。一切征兆都顯示：市場的拐點正 在出現(xiàn)。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場將處于一個充滿風(fēng)險的波動期。如何在這輪宏觀調(diào)控的一系列政 策作用下，跨越金融信貸和抬高項目開發(fā)門檻，是中小型房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)必須面對的最大最難的關(guān)鍵問題。結(jié)論：整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)有價 無市的局面，價格可不能有明顯的起伏，市場熱度會有所下降。2、漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場特征（ 詳情見附件 ）l 地價持續(xù)上漲， 市場連續(xù) 2 年的旺銷開始回落l 項目開發(fā)呈精品化、規(guī)?；痩 項目以多層為主， 小高層受到市場親睞l 高尚精品樓盤的房價緊追漢口l 建筑風(fēng)格要緊以歐美為主， 大做“綠色”文章3、競爭性樓盤分析競爭性樓盤區(qū)位分布圖結(jié)合項目的地理位置和精品樓盤的定位。特選取復(fù)地翠微新城、金龍花園、綠色晴川、花前樹下、陽城景園、琴臺穎園為競爭對手。（一）周邊競爭性樓盤項目差不 多參數(shù)表項目名稱 建筑類型 開發(fā)商樓盤位置 占地面積 總建面 容積率 主力戶型 主力戶型面 積 多層/ 小高層均價 開盤時刻 工程進(jìn)度 銷售狀況復(fù)地翠微新城（二）多層、小高層 復(fù)地房產(chǎn)翠微橫路18 號 20.01 301.5 2