容積率拆分及產(chǎn)品排布培訓(xùn)ppt課件

1、1容積率拆分及產(chǎn)品排布謀劃顧問部2021年5月2目 錄容積率拆分1容積率拆分方法及案例2產(chǎn)品排布方法及案例4產(chǎn)品排布3 3容積率拆分及產(chǎn)品排布容積率拆分容積率拆分3容積率拆分容積率的概念容積率 =總建筑面積用地面積建筑面積=1倍用地面積建筑面積=1倍用地面積建筑面積=0.5倍用地面積 容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。紅線內(nèi)可建立用地面積4容積率的概念的闡明產(chǎn)品謀劃根底知識容積率與產(chǎn)品形狀 容積率是衡量建立用地運用強度的一項重要目的； 容積率目的中所指的總建筑面積，普通是指的地上建筑面積，地下建筑面積普通不計入容積率目的

2、計算中； 規(guī)劃設(shè)計條件給定的容積率目的的商定，普通是小于等于某一數(shù)值； 容積率目的中的總用地面積，普通是指凈面積，即可建立用地面積。容積率拆分容積率的概念5用地紅線與可建立用地工程地塊東西向道路南 北 向 道 路 代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他工程其他工程保管容積率拆分容積率的概念6p 普通情況下，建筑產(chǎn)品形狀與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率=地上總建筑面積用地面積容積率指標與相對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)容積率指標0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.1對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)獨棟/雙拼別墅 聯(lián)排別墅疊拼+聯(lián)排多層住宅小高層高層容積率拆分工程平均層數(shù)與容積率拆分7住宅工程平均層數(shù)p 如何估算

3、給定容積率目的下的住宅工程平均層數(shù)？p 通常，規(guī)劃意見書除了給定容積率目的，還會給定建筑密度、建筑限高等相關(guān)目的；p 假設(shè)根據(jù)簡單的算法，建筑平均層數(shù)很容易得出：平均層數(shù) = 地上總建筑面積用地面積 x 容積率樓層平均面積和用地面積 x 建筑密度=容積率建筑密度 基底面積普通大于樓層平均面積 不是一切單體都能做到一樣層數(shù) 其他要素的影響，如日照、退線等我們需求修正！容積率拆分工程平均層數(shù)與容積率拆分8建筑平均層數(shù)p 建筑平均層數(shù)平均層數(shù) =容積率建筑密度x 日照間距系數(shù) x 樓層修正系數(shù)樓層修正系數(shù)樓層修正系數(shù)的數(shù)值范圍約為：0.61.0容積率拆分工程平均層數(shù)與容積率拆分9拆分容積率p 什么是

4、容積率拆分？p 通常，給定的一定數(shù)值的容積率，會對應(yīng)一定的產(chǎn)品方式，如前表所示；p 但是，由于種種需求，在滿足其他目的的前提下，對給定的容積率進展分解，從而在一個工程里面構(gòu)成不同的產(chǎn)品方式，這種做法就叫做容積率拆分。容積率拆分前六層住宅六層住宅六層住宅容積率拆分后三層聯(lián)排六層住宅小高層住宅容積率拆分工程平均層數(shù)與容積率拆分10容積率拆分方法及案例容積率拆分方法及案例11容積率拆分方法及案例方法12昆山 世茂蝶湖灣關(guān)鍵詞：容積率的極致拆分容積率拆分方法及案例案例13地塊原始情況:優(yōu)勢：地塊內(nèi)部有天然水系，內(nèi)部地勢平整優(yōu)勢：地塊北側(cè)臨近滬寧高速，存在較大的噪聲和尾氣污染工程區(qū)位:江蘇昆山市，毗鄰上

5、海工程總建面約107萬，容積率1.5。西夏區(qū)滬寧高速天然水系容積率拆分方法及案例案例14工程規(guī)劃特點:1.5的容積率拆分到極致，僅兩種根本產(chǎn)品類型，高層28-32F，另有一幢153m的地標公寓和別墅高層沿北側(cè)，弧型單排“流線型陳列，既隔絕滬寧高速干擾，又盡量節(jié)省占地，便于內(nèi)部打造大面積集中綠地水面對原生水系重新設(shè)計，構(gòu)成較大面積的湖景，湖中建島，打造私密性很強的獨棟、雙拼別墅區(qū)高層區(qū)，28-32F聯(lián)排疊拼別墅區(qū)獨棟雙拼別墅區(qū)容積率拆分方法及案例案例15總體容積率1.528-32F高層3.2-3.5聯(lián)排疊拼別墅07-0.8獨棟雙拼別墅0.4-0.59F小高層前提還是不限高！容積率拆分方法及案例案

6、例16容積率拆分方法及案例戶型配比如 何 計 算 戶 型 配 比 ？17產(chǎn)品排布產(chǎn)品排布18 與容積率親密相關(guān)的幾個目的日照間距建筑密度建筑限高建筑退線產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的19日照間距p日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而堅持的一定間隔間隔。地面北前樓后樓日照間距產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的20日照間距p日照間距普通與工程所在的城市緯度及氣候區(qū)劃有親密關(guān)系北京產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的21日照間距氣候區(qū)劃產(chǎn)品謀劃根底知識容積率與產(chǎn)品形狀產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的22日照間距塔式建筑與板式建筑p 日照間距普通與工程的建筑方式有親密關(guān)系：塔式建筑與板式建筑p

7、 塔式建筑，是指各個面長高比都小于1的建筑p 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的23建筑密度產(chǎn)品謀劃根底知識容積率與產(chǎn)品形狀p 建筑密度是指建筑基底面積與建立用地面積的比值，以百分比表示；p 建筑密度普通會在規(guī)劃設(shè)計意見書里面有明確規(guī)定；p 普通情況下，為了控制工程的質(zhì)量、盡量提高人均綠化率和人均活動空間，對多層小區(qū)和高層小區(qū)有一個大致的建筑密度控制：p 多層小區(qū)普通為25%30%，高層小區(qū)普通為20%25%；p 公建或商業(yè)的建筑密度普通會根據(jù)工程單獨給定，普通會比住宅工程高，例如45%甚至更高產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的24建筑限高p建筑限高，

8、是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計目的中規(guī)定的對宗地內(nèi)建筑的高度限制；p給定的建筑限高普通商定為小于等于多少米；p限高的控制點，普通有“建筑最高點高度和“檐口高度兩種。產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的25建筑退線p由于需求協(xié)調(diào)工程本身與周邊工程的交通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進展建立，普通都會退后一段間隔；p建筑退讓間隔，與工程所處的位置、周邊的情況相關(guān)。工程地塊東西向道路南 北 向 道 路 代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他工程其他工程保管產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的26p 容積率p 建筑密度p 建筑限高p 日照間距p 建筑退線影響產(chǎn)品形狀產(chǎn)品排布相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)目的27產(chǎn)品排布方法及案例產(chǎn)品排布方法及案

9、例28我們所說的地塊價值分析，就是經(jīng)過對工程地塊內(nèi)、外部促進和影響要素的分析、對比，對工程地塊的居住價值和商業(yè)商務(wù)價值進展排序，以便給產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃設(shè)計提供根據(jù)。n共同影響要素如區(qū)位等n外部價值促進要素如公共綠地、水景、配套等n外部條件影響要素如交通干道影響、高壓線、政策房等表現(xiàn)方式：用地圖衛(wèi)星圖等+文字描畫+結(jié)論產(chǎn)品排布方法及案例地塊價值分析29影響要素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟適用房影響、其他工程影響改善要素：綠化帶改善居住質(zhì)量地塊價值排序：地塊4 地塊1 地塊3地塊1地塊3地塊4工業(yè)廠房影響高壓線影響經(jīng)適房影響其他工程影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地塊影

10、響地塊價值分析產(chǎn)品排布方法及案例地塊價值分析例如130X-6X-10X-9X-7X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他工程影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價值分析改善要素：西側(cè)河道及綠化帶改善環(huán)境；南側(cè)現(xiàn)狀道路，接通便利。影響要素：北側(cè)廠房噪聲影響；南側(cè)道路噪聲影響；東側(cè)低端工程對質(zhì)量影響。地塊價值排序：居住價值：地塊西側(cè) 地塊中部 地塊南部 地塊東北部商業(yè)價值：地塊南部 地塊東部 地塊西部 地塊北部產(chǎn)品排布方法及案例地塊價值分析例如231居住價值：東地塊西地塊東部東地塊西部商業(yè)價值：中間規(guī)劃路兩側(cè)影響要素：京九鐵路建材城京開高速城中村改善要素：東側(cè)綠地西側(cè)綠地地塊價值分析西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠

11、化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境產(chǎn)品排布方法及案例案例32案例：黃土崗工程西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N規(guī)劃原那么綜述R=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1p 總建筑面積做滿，實現(xiàn)總體2.5容積率；p適度拆分總體容積率；p 拔高西地塊容積率目的，做足高度，降低東地塊容積率；p 西地塊一分為二，西側(cè)安排政策房，盡量減少占地面積，剩余部分排商品房；p 一切商品住宅均為南北通透的板式建筑，溫馨性較高；產(chǎn)品排布方法及案例案例33案例：黃土崗工程西

12、側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房景觀公園整體規(guī)劃規(guī)劃p由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房產(chǎn)品排布方法及案例案例34案例：黃土崗工程產(chǎn)品排布方法及案例樓盤規(guī)劃形狀 樓盤規(guī)劃的三大形狀點群式規(guī)劃行列式規(guī)劃圍合式規(guī)劃35產(chǎn)品排布方法及案例樓盤規(guī)劃形狀一、點群式規(guī)劃組團式規(guī)劃特點： 點群式規(guī)劃即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自在地布置，從而構(gòu)成一個組團。其住宅樓的形狀美觀多變，樓棟布置更靈敏，很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易發(fā)明出圓形、弧線等特征房型。36案例：北京金茂府產(chǎn)品排布方法及案例樓盤規(guī)劃形狀二、行列式規(guī)劃特點： 行列式規(guī)劃采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式規(guī)劃對房型設(shè)計較為有利，所選用的房型根本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來溫馨度高。37案例：南昌萬科青山湖案例：杭州德信泊林印象產(chǎn)品排布方法及案例樓盤規(guī)劃形狀三、圍合式