探究營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃新思路_第1頁
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文檔簡介

1、    探究“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃新思路    盧偉寧(綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司)【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅改為增值稅之后要迎接政策下的機(jī),同時(shí)也要面臨政策下的挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用政策形勢做好稅務(wù)籌劃工作是本文的主要論點(diǎn)。本文就“營改增”的背景出發(fā),深入探討營業(yè)稅改增值稅之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新政策背景下稅務(wù)籌劃新思路進(jìn)行科學(xué)地思考并提出行之有效的建議,以期房地產(chǎn)企業(yè)在新政策形勢下健康可持續(xù)發(fā)展。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù) 籌劃 新思路1 營改增背景分析傳統(tǒng)的營業(yè)稅務(wù)制度無法與現(xiàn)階段我國高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)相適應(yīng),稅率高,征稅重復(fù)、

2、無法抵扣等矛盾阻礙著社會(huì)服務(wù)業(yè)的生長壯大,營業(yè)稅務(wù)制度更改是不可阻擋的必然趨勢,自2012年起,營業(yè)稅改為增值稅開始進(jìn)入試點(diǎn)階段,國務(wù)院同意財(cái)政部、稅務(wù)總局的試點(diǎn)方案在上海交通運(yùn)輸業(yè)、一些現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)。到目前為止,郵電服務(wù)、交通運(yùn)輸業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是我國營改增的主要試點(diǎn)行業(yè),依據(jù)“十二五”規(guī)劃,房地產(chǎn)行業(yè)也被納入“營改增”的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及較多的方面,涉及稅務(wù)種類繁多,成本費(fèi)用組成復(fù)雜致使房地產(chǎn)行業(yè)營改增的難度、阻力較大,依據(jù)對(duì)全國20家左右的房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查顯示,大部分企業(yè)擔(dān)憂稅負(fù)上升,接近一半的企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)會(huì)加重。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金組成等自

3、身特點(diǎn)決定了“營改增”的過程要協(xié)調(diào)銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的有機(jī)統(tǒng)一。2 房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”要處理的主要問題2.1 稅率問題大部分企業(yè)覺得常規(guī)17%的稅率產(chǎn)生的稅負(fù)過高,房地產(chǎn)企業(yè)成本部分不屬于增值稅專用發(fā)票的范圍,就無法抵扣部分項(xiàng)目。所以結(jié)合成本、土地稅務(wù)問題等,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際稅務(wù)將在6%到7%,相比于原來5%的稅率,企業(yè)的負(fù)擔(dān)更重了。2.2 財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算的成本問題由于房地產(chǎn)企業(yè)需要分門別類詳細(xì)計(jì)算的折扣項(xiàng)目比較多,在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算的成本,同時(shí),增值稅價(jià)稅分離的特點(diǎn)要求更高的會(huì)計(jì)核算水平。財(cái)務(wù)人員就需要學(xué)習(xí)新政策下的改革方案,提高專業(yè)素質(zhì)與稅務(wù)工作相適應(yīng)。2.

4、3 房地產(chǎn)企業(yè)比較多的庫存和營改增的銜接存在復(fù)雜的問題,房地產(chǎn)面臨市場自發(fā)調(diào)控、國家宏觀調(diào)控,“營改增”新政策下加大了企業(yè)成本控制難度。2.4 “營改增”稅務(wù)制度下,房地產(chǎn)企業(yè)的改變不只是在稅負(fù)方面,財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化,新的經(jīng)營模式的探索、市場行為的規(guī)范都發(fā)生著變化,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展有著長足的利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑承包企業(yè)在采購時(shí),原材料采購、接受勞務(wù)缺乏增值稅發(fā)票,增加土地購置成本,加大企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃新思路3.1 增強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理,及時(shí)取得相關(guān)可抵扣發(fā)票在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營業(yè)稅改增值稅之后,增值稅發(fā)票的管理、使用需要進(jìn)一步強(qiáng)化,配置專門的人員負(fù)責(zé)保管、開具工

5、作,加強(qiáng)內(nèi)部管理的力度。對(duì)稅務(wù)人員實(shí)行知識(shí)培訓(xùn)、專業(yè)強(qiáng)化學(xué)習(xí),提高在材料采購過程中的票據(jù)管理,增加建筑企業(yè)之間的協(xié)調(diào)、溝通,增值稅發(fā)票,同時(shí),相關(guān)抵扣票據(jù)要及時(shí)取得。在競爭激烈的房地產(chǎn)施工領(lǐng)域,“營改增”帶來的稅負(fù)無法通過抬高承包價(jià)轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),那么,在工程質(zhì)量上面可以分擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),過程質(zhì)量就難以保證。房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇正規(guī)、符合增值稅納稅人資格的施工企業(yè),既可以保障工程質(zhì)量,又可以提供將來增值稅折扣的條件,實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。3.2 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范性房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作時(shí)企業(yè)實(shí)行稅務(wù)籌劃的必要前提,確定相關(guān)業(yè)務(wù)流程,準(zhǔn)確把握相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)

6、,土地、施工建設(shè)、融資等環(huán)節(jié)的進(jìn)行仔細(xì)梳理,協(xié)調(diào)統(tǒng)一好可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額的關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)、融資、籌資、預(yù)算的管理要和“營改增”相契合,科學(xué)有效的籌劃管理才是減少企業(yè)稅負(fù)的實(shí)際途徑,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī),將部分業(yè)務(wù)服務(wù)外包,轉(zhuǎn)移稅費(fèi)來實(shí)現(xiàn)有效的稅務(wù)籌劃。設(shè)置會(huì)計(jì)科目、處理賬務(wù)程序較“營改增”前復(fù)雜,優(yōu)化財(cái)務(wù)核算,內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算要進(jìn)行改進(jìn)升級(jí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)相關(guān)政策、法律法規(guī)并不是恒久不變,財(cái)務(wù)管理過程中要時(shí)刻關(guān)注稅務(wù)政策的更新,靈活調(diào)節(jié)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理,為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多的利益。3.3 同步開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目現(xiàn)階段國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度比較大,房價(jià)漸漸市場化,普通住宅價(jià)格在最近

7、的一年里有較大幅度的下降,那么,房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負(fù)就沒辦法在價(jià)格上轉(zhuǎn)移給購房者,這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靈活看待產(chǎn)品多樣化提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)有比較大的需求量,同時(shí)定價(jià)權(quán)業(yè)大多取決于開發(fā)商,商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者可以獲得增值稅發(fā)票來進(jìn)行抵扣,降低稅負(fù),因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高企業(yè)客戶銷售額,轉(zhuǎn)移一部分額度較高的稅負(fù)。商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目同時(shí)開發(fā),既滿足客戶需求,也與“營改增”下企業(yè)高稅負(fù)轉(zhuǎn)移相協(xié)調(diào)。3.4 改進(jìn)銷售方式,靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策增值稅、土地稅是“營改增”新稅務(wù)制度后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的稅務(wù)種類,增值稅的稅負(fù)由房屋的銷售價(jià)格直接決定,合理的銷售價(jià)格既可以節(jié)約時(shí)間成本,又可以減少資金成本,同時(shí)對(duì)

8、提升銷售量,拉低稅負(fù)有著積極作用。綜合各項(xiàng)成本費(fèi)用,協(xié)調(diào)增值額和扣除項(xiàng)目的有機(jī)關(guān)系,尋找稅率的臨界點(diǎn)來制定先關(guān)的銷售價(jià)格,靈活把握收入和利潤的關(guān)系,提高利潤才是房地產(chǎn)企業(yè)投資的本質(zhì)回報(bào)。運(yùn)用委托銷售的方式改進(jìn)銷售方式,切實(shí)降低土地增值稅率,用低稅率計(jì)算土地增值稅。另外,靈活結(jié)合稅收優(yōu)惠政策,合理積極申請(qǐng)稅收減免,例如增加建筑安裝成本、扣除項(xiàng)目金額使土地增值率在20%以下,就可以不用征收土地增值稅。結(jié)束語:“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì),企業(yè)自身環(huán)境和內(nèi)部稅務(wù)組成等息息相關(guān),合理調(diào)節(jié)新政策下的企業(yè)稅務(wù)以及管理措施,即可為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù),增加投資利潤。參考文獻(xiàn):1孫建

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