淺談如何提高房產(chǎn)測繪的效率與質(zhì)量

1、    淺談如何提高房產(chǎn)測繪的效率與質(zhì)量    楊曉平摘 要：在住房制度改革和相關(guān)政策的推動下，房產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)市場中作用日益突出。文章主要對房產(chǎn)測繪的特點與分類進行了總結(jié)，并探討了提高測繪效率和控制成果質(zhì)量的方法。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；特點；效率；成果質(zhì)量1、房產(chǎn)測繪特點與分類房產(chǎn)測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城市規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測繪活動。1.1 房產(chǎn)測繪的特點1）權(quán)威性。房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)測繪，其與普通的測繪有較大的差別，其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機關(guān)確認，便具有法律效力，是產(chǎn)權(quán)

2、確認、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的主要依據(jù)。2）周期長、責任重。房產(chǎn)測繪從規(guī)劃預算到房產(chǎn)實測至少需要兩年時間，因此，用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果一旦有誤，在業(yè)主發(fā)現(xiàn)測繪成果錯誤時，可能該測繪公司早已注銷不存在了，遺留的后患政府將無法處理。個別業(yè)主若對購買房屋的測繪成果有疑問，如需委托其他測繪公司進行測繪，由于涉及到共有面積分攤，測繪公司將作整棟測繪，收取整棟的測量費用，此項費用業(yè)主將無法承受。3）成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多房產(chǎn)測繪分規(guī)劃預算、房產(chǎn)預算、房產(chǎn)竣工測量、房產(chǎn)實測四個大的階段，每個階段所出具的成果各不相同，且房地產(chǎn)管理部門對成果規(guī)格要求極其嚴格，所以，房產(chǎn)測繪有別于其他測繪，內(nèi)業(yè)工作量相對較大，部分項目

3、成果需要反復修改。1.2 房產(chǎn)測繪的分類房產(chǎn)測繪按照測繪性質(zhì)分為單一產(chǎn)權(quán)測繪和多產(chǎn)權(quán)測繪。單一產(chǎn)權(quán)測繪主要包括居民自建房、廠房等，不涉及公攤。多產(chǎn)權(quán)測繪主要包括商品房、安置房、經(jīng)濟適用房等，涉及到多個產(chǎn)權(quán)人和公用面積的公攤。房產(chǎn)測繪主要研究方向是多產(chǎn)權(quán)測繪。2、如何提高房產(chǎn)測繪效率提高房產(chǎn)測繪工作的效率不僅是行業(yè)人士所關(guān)注的焦點問題，也是業(yè)主關(guān)注的核心話題。2.1 利用編程來提高內(nèi)業(yè)工作效率在房產(chǎn)測繪中，我們需要將外業(yè)中數(shù)據(jù)繪制成 cad 圖件并加以注記，若涉及公攤，數(shù)據(jù)量很大。而面對龐大的數(shù)據(jù)量，如何通過有效的編制一定的程序讓計算機為作業(yè)人員服務，從而提高工作效率，是我們每個測繪人需要思考的

4、問題。目前最常用方法的是通過編制 lisp 程序來實現(xiàn)，很多測繪單位在這方面都有所建樹。這是一個需要不斷探索，不斷創(chuàng)新的過程，既需要有一定計算機基礎(chǔ)，也需要必要的測繪實踐，這也是今后行業(yè)內(nèi)需要努力突破的一個方向。2.2 采用更先進的測繪儀器與軟件當今測繪領(lǐng)域，gps、rtk、高精度全站儀、水準儀、激光測距儀等先進測繪儀器日新月異。傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪是使用皮尺或單一的使用測距儀來測量，精度不高且效率低下。因此，我們要改變傳統(tǒng)觀念，將更多的先進儀器與軟件應用在房產(chǎn)測繪上。但是，現(xiàn)在的房產(chǎn)測繪單位，硬件實力參差不齊，有的測繪單位甚至沒有配備這些先進測繪儀器。所以，房產(chǎn)管理部門應嚴格把關(guān)測繪單位的準入條件

5、。2.3 建立本轄區(qū)統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)房產(chǎn)測繪市場化導致一個區(qū)域內(nèi)存在多家測繪單位，且這些單位沒有統(tǒng)一的測繪標準和成果格式，從而使得測繪單位和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門會產(chǎn)生諸多不必要的矛盾，造成測繪成果二次或多次的修改。針對以上問題，很多城市的房地產(chǎn)管理部門對測繪單位進行統(tǒng)一培訓協(xié)調(diào)，開發(fā)適用于當?shù)貙嶋H的軟件平臺，從而建立了一套統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)。該系統(tǒng)的建立不僅使本區(qū)域內(nèi)的所有成果格式做到統(tǒng)一，同時也使得行政管理部門在統(tǒng)計數(shù)據(jù)和成果質(zhì)量控制等方面有了極大的提高。目前主要包括基于 cad 基礎(chǔ)上開發(fā)的系統(tǒng)和基于 gis技術(shù)開發(fā)的系統(tǒng)。3、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量保證房產(chǎn)測繪的成果質(zhì)量保證不僅需要測繪部門的自身

6、努力，同時也需要相關(guān)的行政主管部門的政策性控制。3.1 測繪單位的質(zhì)量控制1）加強房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的專業(yè)技能。房產(chǎn)測繪要求技術(shù)人員不僅需要掌握產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房屋面積計算等方面的知識和測量規(guī)范，而且還要能夠熟練使用現(xiàn)代測繪儀器。因此，測繪單位需要通過理論聯(lián)系實際的方法進行專業(yè)技能培訓。通過理論培訓提高作業(yè)人員的專業(yè)水平，通過實踐提高作業(yè)人員的實際作業(yè)水平，從而培養(yǎng)一支善于學習、善于運用的測繪隊伍，為確保測繪產(chǎn)品質(zhì)量提供業(yè)務技術(shù)保障。另外，現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)與功能日趨多樣化，測繪軟件不斷更新測量規(guī)范也在不斷完善中，因此，需要從業(yè)人員持續(xù)不斷地學習新的規(guī)范、新的軟件。2）完善的質(zhì)量管理體系房產(chǎn)測繪單位應

7、建立相應的多級質(zhì)量審核制度。嚴格執(zhí)行“作業(yè)人員自檢 - 項目組互檢 - 部門之間檢查驗收-分管領(lǐng)導抽查”的審核流程，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。在完善質(zhì)量審核制度的同時，測繪單位應定期組織業(yè)務研討會，對操作中遇到的業(yè)務問題經(jīng)過討論達成共識，以保證外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業(yè)人員的工作責任心，保障測繪成果的質(zhì)量。建立嚴格的生產(chǎn)作業(yè)流程，制定從項目受理、派件、外業(yè)操作到內(nèi)業(yè)處理、質(zhì)量審核、資料歸檔等完整的質(zhì)量管理體系。3.2 政策性控制1）房地產(chǎn)管理部門的有效控制。近年來，隨著測繪市場的開放，測繪單位的數(shù)量與日俱增，水平參差不齊。在部分城市，政府部門過度開放市場，由測

8、繪單位自由競爭，導致各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都有待提高。因此，新進入市場的測繪單位必須要經(jīng)過一段時間的培訓才能勝任房產(chǎn)測繪的技術(shù)要求。房地產(chǎn)管理部門應嚴格控制轄區(qū)內(nèi)測繪單位的數(shù)量和質(zhì)量。提高測繪單位的準入門檻，人員需要通過嚴格的考核方能上崗作業(yè)。同時管理部門應通過出臺政策，使得測繪單位有一個健康的市場競爭體制。2）建立質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會，實行評分制度在國家有關(guān)法規(guī)

9、與政策的指引下，按照房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求積極推進房產(chǎn)測繪體制改革，使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪行為徹底分離，房產(chǎn)測繪單位成為獨立的法人和市場主體。因此，房產(chǎn)管理部門對測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督力度會有所減弱，有必要成立一個房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會，并建立質(zhì)量保證金制度。測繪成果交付業(yè)主后，業(yè)主有異議的，可以向房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會申請裁決，對房屋面積測算失誤造成重大損失的，由協(xié)會對測繪成果鑒定后，由測繪單位用繳交的質(zhì)量保證金對其造成的損失進行賠償。另外，房產(chǎn)管理部門可對轄區(qū)內(nèi)測繪單位實行評分制度，采取末位淘汰制，以此來促進測繪成果質(zhì)量的不斷提高。4、結(jié)束語總之，房產(chǎn)測繪相關(guān)管理部門和測繪技術(shù)人員需要不斷地學習新的房產(chǎn)測繪相關(guān)法律法規(guī)及測量規(guī)范，努力開發(fā)并完善適合本轄區(qū)的測繪一體化系統(tǒng)，齊心協(xié)力控制測繪成果質(zhì)量，從而為社會提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測繪服務。參考文獻1李珂，高首都等，手持 gps在電力勘測中的應用 j .城市勘測，2011（1）：75 - 76.2魏瑞娟，李學軍，任維成等，單基站cors的建設(shè)與應用研究 j .測繪通報，2010（6）：23 -