公司調(diào)研報(bào)告

1、word文檔僅供參考20xx公司調(diào)研報(bào)告公司是以營(yíng)利為目的的企業(yè)法人，本文將介紹20xx公司調(diào)研報(bào)告。20xx公司調(diào)研報(bào)告（1）居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)），是指住所以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)治理，作為改革開(kāi)放 后浮現(xiàn)的一具新興名詞，在時(shí)刻的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常日子，并逐漸成為了一具家喻戶(hù)曉的行業(yè)。物業(yè)治理別僅關(guān)系著居民的正常日子，更關(guān)系著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展壯大。所以，國(guó)家自九十年代以來(lái)，別斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。一、我國(guó)物業(yè)治理立法現(xiàn)狀八十年代以來(lái)，特別是一九九四年三月二十三日都市新建住所小區(qū)治理方法頒布以來(lái)，我國(guó)先后頒布了都市新建住所小區(qū)治理方法、都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定等法律法

2、規(guī)。我國(guó)的物業(yè)治理現(xiàn)狀隨物業(yè)治理方面的法律法規(guī)的別斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮 之勢(shì)。我國(guó)都市新建住所小區(qū)治理方法第二條第二款規(guī)定：住所小區(qū)治理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小區(qū)治理），是指對(duì)住所小區(qū)內(nèi)的房屋建造及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治 安和環(huán)境容貌等治理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。國(guó)家經(jīng)過(guò)行政法規(guī)和條例等方式，要求各級(jí)人民政府及其主管部門(mén)積極推進(jìn)居民住所小區(qū)治理物業(yè)專(zhuān)業(yè)化。在國(guó)家的推動(dòng)和市場(chǎng)化的加深，我國(guó)物業(yè)治理企業(yè)自1981年在深圳誕生以來(lái)，至今已走過(guò)25年別平庸的進(jìn)展歷程，據(jù)別徹底統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前物業(yè)治理企業(yè)總數(shù)逾3萬(wàn)家，從業(yè)人員突破300萬(wàn)人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近 50%。從1981年到如今，

3、在這近25年的進(jìn)展歷 史中，我國(guó)物業(yè)治理行業(yè)經(jīng)過(guò)企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的治理贏得了社會(huì)的認(rèn)可，并得到了長(zhǎng)腳的進(jìn)展。二、xx市是本次調(diào)查的必定挑選xx地處中國(guó)西南，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯于此，距離長(zhǎng)江東海入?？诩s2400公里。作為中國(guó)西部唯一的中央直轄市，全市轄 40個(gè)區(qū)縣，幅員面積 8萬(wàn)多平方公里，人口 3159萬(wàn)。 各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度各別相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下， 作為一具新興的直轄市， 重慶差不多取得了長(zhǎng)腳進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居西部各省市之首。作為西部最開(kāi)放和較發(fā)達(dá)地區(qū)，重慶的社會(huì)進(jìn)展現(xiàn)狀在一定程度上， 能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)治理的進(jìn)展?fàn)顩r。所以，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相

4、關(guān)資料后，我挑選了重慶市作為了本次暑期社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)咨詢(xún)卷調(diào)查范圍要緊以重慶市幾大主城區(qū)為主，涉及蒙江縣、北硝區(qū)、巫溪縣、萬(wàn)州區(qū)等幾大區(qū)縣，以重慶市物業(yè)治理現(xiàn)狀為題，采納抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門(mén)咨詢(xún)卷填寫(xiě)。在各位同學(xué)與廣闊市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的努力， 我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的要緊工作（咨詢(xún)卷填寫(xiě)）。在完成咨詢(xún)卷工作后， 我現(xiàn)對(duì)咨詢(xún)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納， 終于得出了重慶市居民小區(qū)物業(yè)治理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。三、居民住所小區(qū)物業(yè)治理現(xiàn)狀及咨詢(xún)題分析物業(yè)治理自80年代初在我國(guó)深圳、 廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡說(shuō) 話(huà)后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅

5、猛進(jìn)展。全國(guó)1.2萬(wàn)多家專(zhuān)業(yè)治理公司的浮現(xiàn)改變了香港治理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住所小區(qū)小心翼翼嘗試的專(zhuān)業(yè)治理很快推及到商業(yè)大廈、大型購(gòu)物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng) 域全面滲透。各類(lèi)物業(yè)治理書(shū)籍的出版、物業(yè)治理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)治理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。20xx公司調(diào)研報(bào)告（2）一、xx城區(qū)物業(yè)治理的基本事情總體看，我區(qū)物業(yè)治理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)治理市場(chǎng)處于發(fā)育初步時(shí)期。二是物業(yè)治理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不行。四是物業(yè)治理行業(yè)監(jiān)管體制別小差一 ?？?o（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)治

6、理從90年代初期開(kāi)始起步， 至今已有近10年的進(jìn)展。據(jù)調(diào)查，截至20xx 年底，在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 15家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，治理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開(kāi)展 服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約 2850人。（二）xx城區(qū)物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)治理小區(qū)389個(gè)，治理房屋3575萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)治理覆蓋率達(dá)到90%,新建商品房的物業(yè)治理覆蓋率達(dá)到100%。1、新建都市住所小區(qū)的物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住所小區(qū)共有389個(gè)，房屋建造面積為3075萬(wàn)平方米，住所套數(shù)有34萬(wàn)余套，住所成套率為100%,物業(yè)治理覆

7、蓋率達(dá)到 100%。 其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住所小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)治理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱(chēng)號(hào)；天驕俊園等11個(gè)住所小區(qū)獲得市物業(yè)治理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱(chēng)號(hào)；富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)治理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱(chēng)號(hào)。2、老小區(qū)的物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀。老小區(qū)要緊有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及農(nóng) 轉(zhuǎn)非安置房四類(lèi)。（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管 房，房屋物業(yè)治理面積共計(jì) 324萬(wàn)平方米，住所套數(shù)有30871余套，住所成套率為97%。這 類(lèi)房屋的物業(yè)治理除了少數(shù)的托付物業(yè)公司治理外，其絕大部分仍由單位自行治理。由單位招聘人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)治理。產(chǎn)權(quán)屬職工

8、私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安 全、水電方面的維修或公用部位的維修普通由單位負(fù)責(zé)。（2）社會(huì)集資房：從1992年開(kāi)始，我區(qū)開(kāi)始推行社會(huì)集資合作建房，建造檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，如今全區(qū)社會(huì)集資建房共 894萬(wàn)平方米，住所套數(shù)有74550 余套，住所成套率為 99%。這部分集資房的物業(yè)治理覆蓋率目前達(dá)到了90%。（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，算是房管部門(mén)直接治理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類(lèi)房屋在我區(qū)共有約14萬(wàn)平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對(duì)征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶(hù)進(jìn)行安置的房屋，其

9、中又包括兩類(lèi)：一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶(hù)自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶(hù)租住，住戶(hù)按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬?lài)?guó) 家所有。從1987年開(kāi)始，依照原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費(fèi)修筑的拆遷戶(hù)住 房，系國(guó)家投資修筑的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國(guó)家公房治理。所以，區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至20xx年底，區(qū)房管局共治理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計(jì) 77幢，7.55萬(wàn)平方米。這部分房屋幾乎都沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行治理， 日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部 位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。3、房屋公共維修金的歸集

10、和使用事情。從 1999年開(kāi)始?xì)w集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái)， 累計(jì)歸集專(zhuān)項(xiàng)資金 8.23億元，使用300余萬(wàn)元。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止20xx年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)覺(jué)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠別關(guān)懷，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)治理處于前期物業(yè)治理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序別規(guī)范，未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。（四）xx城區(qū)物業(yè)治理行政體制

11、機(jī)制現(xiàn)狀在物業(yè)治理?xiàng)l例及xx市物業(yè)治理?xiàng)l例中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)治理的主管部門(mén)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)治理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督治理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行治理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)治理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)治理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政治理部門(mén)對(duì)物業(yè)治理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì) 物業(yè)治理與社區(qū)治理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手別 腳，對(duì)物業(yè)治理中的咨詢(xún)題疲于對(duì)付 侑（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)治理工作， 對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其別理別睬，對(duì)工作別配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)卜居委會(huì)的正常工作。按照xx

12、市物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國(guó)土房管局出臺(tái)的對(duì)于 進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)治理工作的通知（渝辦發(fā)20xx280號(hào)）和對(duì)于物業(yè)治理若干咨詢(xún)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（渝國(guó)土房管發(fā)20xx548號(hào)）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)治理涉及到經(jīng)委、建委、 市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)的配合， 但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設(shè)、輕治理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)治理中存在的咨詢(xún)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的治理措施，導(dǎo)致物業(yè)治理咨詢(xún)題突出。1999年以來(lái)，我區(qū)針對(duì)物業(yè)治理工作相繼出臺(tái)了對(duì)于加強(qiáng)物業(yè)治理工作的通知 （xx府發(fā)1999129號(hào)）等5個(gè)文件，為理順城區(qū)物業(yè)治理

13、體制、規(guī)范物業(yè)治理行為、提高老 住所小區(qū)物管水平、 發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、 加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金治理等打下了一定的基 礎(chǔ)。二、xx城區(qū)物業(yè)治理存在的要緊咨詢(xún)題及原因分析（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的要緊咨詢(xún)題及原因分析1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展，近幾年來(lái)物業(yè)公 司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差別齊?，F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司治理面積僅20萬(wàn)平方米，由于企業(yè)治理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源白費(fèi)，效 率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)別強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)

14、服務(wù)人員的綜合中意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)別是很強(qiáng)。3、物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理別規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小 區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面妨礙直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門(mén)市油煙污染過(guò)重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益動(dòng)身， 擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車(chē)費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4、物業(yè)治理企業(yè)人員整體素養(yǎng)別高。一是某些物業(yè)治理企業(yè)職員缺乏客戶(hù)意識(shí)，服 務(wù)態(tài)度別端正，服務(wù)用語(yǔ)別文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求別能及時(shí)滿(mǎn)腳。二是某些物業(yè)治理企業(yè)

15、缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)治理一項(xiàng)很重要的工作，維修別及時(shí)、別到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至浮現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)峻制 約了行業(yè)的健康進(jìn)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明：有 213家企業(yè)虧損。不少企業(yè)硬撐別下去了， 惟獨(dú)被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù) 調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。 例如：同一職能機(jī)構(gòu)治理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格別斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。 同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導(dǎo)致

16、了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員酬勞低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均酬勞低于社會(huì)平均工資24%,平均福利水平別腳國(guó)家規(guī)定的 26%,勞資雙方潛在矛盾十分突出。(二)xx城區(qū)物業(yè)進(jìn)展存在的要緊咨詢(xún)題及原因分析1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。 要緊表如今：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心別強(qiáng) ，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù) 別到位，導(dǎo)致住戶(hù)故意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定別合理。別同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的 服務(wù)項(xiàng)目別明確，存在同質(zhì)別同價(jià)或者同價(jià)別同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多，住戶(hù)無(wú)力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主不少是低保戶(hù)，以日子水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留咨詢(xún)題隨著物

17、業(yè)交接 ，將咨詢(xún)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，成為住戶(hù)別繳費(fèi)的借口。五是 由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)別及時(shí)等。2、建設(shè)遺留咨詢(xún)題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種事情：(1)工程質(zhì)量遺留咨詢(xún)題。要緊表現(xiàn)有：雖然經(jīng)過(guò)了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并別完備的事情，如治理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，妨礙業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。由于前期物業(yè)服務(wù)如今大多仍為開(kāi)辟商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，所以，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)辟商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)答應(yīng)的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由 物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。開(kāi)辟中的工程質(zhì)量遺留咨詢(xún)題很難及時(shí)得到全

18、然解決。這些咨詢(xún)題遺留到物業(yè)使用時(shí)期，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)辟商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。(2)開(kāi)辟商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的咨詢(xún)題。要緊有：未安裝一戶(hù)一表(前期的老小區(qū)及集資房)；銷(xiāo)售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)別一致 ：擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化 地等)答應(yīng)給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車(chē)庫(kù)用途等。(3)建管別分帶來(lái)的咨詢(xún)題。我區(qū)房屋開(kāi)辟商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定 位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)辟的附屬產(chǎn)品，如此，一些物業(yè)公司與開(kāi)辟商一鍋吃飯，導(dǎo) 致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。3、老住所小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專(zhuān)項(xiàng)維修基金。xx區(qū)的大多

19、數(shù)居民住所是九十年代初建成的，當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低，基礎(chǔ)設(shè)施差，娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住所小區(qū)的共用部 位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修 基金,全然無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住所小區(qū)基本上實(shí)行開(kāi)放式物業(yè)治理，小區(qū)內(nèi)道 路四通八達(dá)，人員來(lái)往較復(fù)雜，車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)峻，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的咨詢(xún)題。(1)房屋公共維修基金收繳困難。要緊集中在往常已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，全然沒(méi) 有方法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一具小區(qū)惟獨(dú)部分業(yè)主歸集了房 屋公共維修基金。(2)開(kāi)辟企業(yè)挪用已

20、歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金普通由開(kāi)辟企業(yè)統(tǒng) 一收取，再交到區(qū)房管局的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)辟企業(yè)別及時(shí)繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)治理帶來(lái)困難。(3)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng) 確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng) 2/3以上的業(yè)主接受后， 方可申 請(qǐng)使用。但實(shí)際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主經(jīng)過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和 監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成別法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入

21、維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入別敷出，怎么在物價(jià)水平上漲的事情下， 將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門(mén)只針對(duì)注冊(cè)的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專(zhuān)人查抄分表，收取各業(yè) 主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門(mén)。由于水、電、氣的損耗，必定浮現(xiàn) 差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛 盾。由于各種因素帶來(lái)的總表與分表的數(shù)量差額，因此有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)倓e合理而拒繳水、 電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門(mén)不過(guò)針對(duì)

22、終 端客戶(hù)服務(wù)，并沒(méi)有和物業(yè)公司簽協(xié)議托付代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后，并別及時(shí)繳交給水、電、氣部門(mén)，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門(mén) 又無(wú)權(quán)向物業(yè)公司催收， 最后導(dǎo)致對(duì)住戶(hù)停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線(xiàn)和設(shè)備浮現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不行解決。水、電、氣部門(mén)和物業(yè)公司 互相推諉，責(zé)權(quán)別明。向業(yè)主收費(fèi)既別合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)存在的要緊咨詢(xún)題及原因分析1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的 依據(jù)，在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象， 形成業(yè)委會(huì)成員良莠別齊的事情浮現(xiàn)，甚至有些

23、業(yè)主經(jīng)過(guò)一些別恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì)，為自己謀取別正當(dāng)?shù)睦?。業(yè)主委員會(huì)成立后， 作用發(fā)揮也普遍別理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加治理和表達(dá)對(duì)物業(yè)治理的看法。2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)別夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié) 構(gòu)老化，知識(shí)水平及專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)普遍別是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可經(jīng)過(guò)三種辦法籌 集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獵取費(fèi)用；三是經(jīng)過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源，業(yè)主委員會(huì)的日常

24、工作都很難開(kāi)展。4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。假如租房作為辦公用房，別僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也別方便。5。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)刻、地方均不行確定，與會(huì)業(yè)主很難 達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)別強(qiáng)，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導(dǎo)致不少重大事項(xiàng)無(wú)法決a£o（四）xx城區(qū)物業(yè)治理體制機(jī)制存在的要緊咨詢(xún)題及原因分析1、物業(yè)治理法律法規(guī)別健全。首先 ，物業(yè)治理立法滯后。除了 20xx年10月1日實(shí)施 的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的物業(yè)治理?xiàng)l例及地點(diǎn)性相關(guān)配套法規(guī)外，向來(lái)沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)能夠遵循。其

25、次，物業(yè)治理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系別清。具體表如今：產(chǎn)權(quán)關(guān)系別明；法律責(zé)任別清晰；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系別明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格2、物業(yè)治理體制別完善。物業(yè)治理涉及到規(guī)劃、建造等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì) 交錯(cuò)在一起。從全區(qū)看，缺乏一具強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政治理和物業(yè)治理關(guān)系難以理順，多頭治理咨詢(xún)題久拖別絕；開(kāi)辟商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)別清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋治理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管， 責(zé)任主體別明確，行政監(jiān)管力度別大。如：錦湖花園出租門(mén)面房給 人

26、居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶(hù)申請(qǐng)，符合安裝條件，就能夠辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干 預(yù)。3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并別是經(jīng)過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任 意識(shí)。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占 17%,開(kāi)辟商下屬企業(yè)占 45%,單位自己治理的企 業(yè)占16%,外聘服務(wù)企業(yè)占22%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)辟商是相互依靠的關(guān)系。三、完善物業(yè)治理的建議和措施（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施1、制造條件，積極鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)

27、強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)， 在政策上賦予扶持和優(yōu)惠。2、鼓舞物業(yè)企業(yè)依賴(lài)科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局經(jīng)過(guò)全區(qū)物業(yè)信息治理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督治理。3、提高物業(yè)企業(yè)治理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行物權(quán)法，爭(zhēng)取政府的支持的并且，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是別斷提高服務(wù) 質(zhì)量，別斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。 將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的操作手冊(cè)，成為職員的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)職員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的并且更應(yīng)該注重個(gè)人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四

28、是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。（二）加快xx城區(qū)物業(yè)進(jìn)展的建議和措施1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商治理制度，建立有效的監(jiān)督治理機(jī)制；對(duì)農(nóng)車(chē)t非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗 40、50人員政策執(zhí)行，鼓舞企業(yè)擴(kuò)大 農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、實(shí)施分類(lèi)治理。催促水電氣供應(yīng)部門(mén)按照物業(yè)治理?xiàng)l例要求，向最終水電氣 使用人收取費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的治理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門(mén)和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)治理，水電氣價(jià)格及代收費(fèi)咨詢(xún)題。使老咨詢(xún)

29、題有解決推進(jìn)打算，并且又杜絕新咨詢(xún)題產(chǎn)生。3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地方以醒目方式予以發(fā)布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，小區(qū)治理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門(mén)投訴，對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者，由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。4、確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋 大修基金托付銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū) （大廈）開(kāi)一具總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金 為每戶(hù)單獨(dú)開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金

30、時(shí)， 必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，托付專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng) 用維修款項(xiàng)，并且對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。 深入宣傳物業(yè)治理?xiàng)l例和（xx 市物業(yè)治理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主了解物業(yè)治理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)， 更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序進(jìn)展。（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施1、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。 對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)治理等費(fèi)用的交納、 參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議

31、的出席率、 自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步 建立電子信用檔案。2、首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居 委會(huì)，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)依照備案登記表刻發(fā)印章。3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的治理納入社區(qū)治理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)同意社區(qū)居委會(huì) 領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，并且，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間浮現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素養(yǎng)。（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)治理體制機(jī)制的建議和措施1、完善物業(yè)治理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)治理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，依照物 權(quán)法、物業(yè)治理?xiàng)l例、xx市物業(yè)治理?xiàng)l例，出臺(tái)相關(guān)政策，如：維修資金籌集、治 理和使用方法、物業(yè)使用治理方法、承接驗(yàn)收治理方法、業(yè)主委員會(huì)治理方法等。