青島市茶葉市場(chǎng)分析PPT精品文檔

1、1專題研究青島國(guó)際茶業(yè)交易中心12【青島市茶葉市場(chǎng)分布現(xiàn)狀青島市茶葉市場(chǎng)分布現(xiàn)狀】青島茶葉企業(yè)有青島茶葉企業(yè)有300家，其中大型茶葉批發(fā)市場(chǎng)主要分布在李滄、家，其中大型茶葉批發(fā)市場(chǎng)主要分布在李滄、城陽(yáng)等，檔次中等，部分建有倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施，有專門的市場(chǎng)管理處，城陽(yáng)等，檔次中等，部分建有倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施，有專門的市場(chǎng)管理處，70%為南方茶商，主要銷售南為南方茶商，主要銷售南方當(dāng)?shù)夭枞~。方當(dāng)?shù)夭枞~。興邦茶城天都茶文化城利客來茶葉市場(chǎng)東李茶葉批發(fā)市場(chǎng)李村茶葉批發(fā)市場(chǎng)青島盛唐茶都茶葉市場(chǎng)茶葉市場(chǎng)規(guī)模規(guī)模租售方式租售方式地址地址開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間李村茶葉批李村茶葉批發(fā)市場(chǎng)發(fā)市場(chǎng)1.8萬(wàn)只租不售李滄區(qū)永平路73號(hào)199

2、8年利客來茶葉利客來茶葉市場(chǎng)市場(chǎng)2萬(wàn)只租不售李滄區(qū)黑龍江中路2005年?yáng)|李茶葉批東李茶葉批發(fā)市場(chǎng)發(fā)市場(chǎng)3萬(wàn)只租不售李滄區(qū)九水路號(hào)2009年天都茶文化天都茶文化城城3.9萬(wàn)只租不售李滄區(qū)京口路111號(hào)2013年興邦茶城興邦茶城3000只租不售李滄區(qū)振華路二號(hào)2010年盛唐茶都盛唐茶都2萬(wàn)只租不售四方區(qū)重慶南路1號(hào)甲2007年城陽(yáng)潤(rùn)東茶城陽(yáng)潤(rùn)東茶都都3.5萬(wàn)只租不售城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)城路2012年23珠山茶城吉祥茶葉花鳥蟲魚市場(chǎng)本案本案2km5km【青島市茶葉市場(chǎng)分布現(xiàn)狀青島市茶葉市場(chǎng)分布現(xiàn)狀】膠南有兩家較大規(guī)模的茶葉市場(chǎng)，距離本案膠南有兩家較大規(guī)模的茶葉市場(chǎng)，距離本案5公里范圍內(nèi)，檔次偏低，公里范圍內(nèi)，檔

3、次偏低，以銷售膠南當(dāng)?shù)夭枞~為主，市場(chǎng)缺乏規(guī)范性，服務(wù)管理不到位，倉(cāng)庫(kù)、冷藏等設(shè)備缺乏。以銷售膠南當(dāng)?shù)夭枞~為主，市場(chǎng)缺乏規(guī)范性，服務(wù)管理不到位，倉(cāng)庫(kù)、冷藏等設(shè)備缺乏。珠山茶城珠山茶城l地址：膠南市文化路28號(hào)l規(guī)模：3000，50多家商戶l開業(yè)時(shí)間：2010年l商業(yè)形態(tài)：室內(nèi)商街型茶葉市場(chǎng)l市場(chǎng)配套：無(wú)倉(cāng)庫(kù)，冷藏設(shè)施，物流自行聯(lián)系吉祥茶葉花鳥蟲魚市場(chǎng)吉祥茶葉花鳥蟲魚市場(chǎng)l地址：膠南市靈山路l規(guī)模：3000，60多家商戶l開業(yè)時(shí)間：2009年l商業(yè)形態(tài)：室內(nèi)商街型茶葉市場(chǎng)l市場(chǎng)配套：無(wú)倉(cāng)庫(kù)，冷藏設(shè)施，物流自行聯(lián)系3李村利客來茶葉市場(chǎng)李村利客來茶葉市場(chǎng)安溪香茗茶行安溪香茗茶行選址要求選址要求 茶鋪需

4、求面積為30-50平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)； 希望能建在成熟的商圈或居住氛圍濃厚的區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金0.5-0.7元/平米/天對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向，未來可考慮 在青島李村做茶批發(fā)經(jīng)營(yíng)4年多了，客戶群比較固定，膠南市場(chǎng)很陌生，培養(yǎng)需要時(shí)間； 青島茶葉市場(chǎng)布局分散，檔次較低，但是有一定行業(yè)底蘊(yùn)，現(xiàn)在市場(chǎng)不太好做，因此暫時(shí)不去膠南發(fā)展。受訪者受訪者：柯慧敏柯慧敏： 87698857 選址要求選址要求 茶鋪需求面積為80-100平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，二層可住、可會(huì)客； 其他條件都好說，就是希望人流量較大，周邊商業(yè)配套良好，交通便利的區(qū)域； 合作模式合作模式 租金0.7

5、-0.8元； 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)物業(yè)管理要正規(guī)； 對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向 本項(xiàng)目位于陌生區(qū)域，近期內(nèi)人流量不能支撐大型批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。受訪者受訪者：劉青梅劉青梅 87676699 超市賣場(chǎng)最注重周邊居民人口數(shù)，本項(xiàng)目短期人口數(shù)可考慮引進(jìn)中型超市超市賣場(chǎng)最注重周邊居民人口數(shù)，本項(xiàng)目短期人口數(shù)可考慮引進(jìn)中型超市李村利客來茶葉市場(chǎng)李村利客來茶葉市場(chǎng)天賜安溪茶行天賜安溪茶行4東村茶葉市場(chǎng)東村茶葉市場(chǎng)一壺春紅茶店一壺春紅茶店選址要求選址要求 茶鋪需求面積為90-120平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，因?yàn)槟戏讲枭桃话悴辉谇鄭u購(gòu)置房產(chǎn)，都是住在店內(nèi)的2層貨層，很方便。市場(chǎng)不好的話可以馬上撤身； 希望能

6、建在成熟的商圈或居住氛圍濃厚的區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金0.8-1.2元/平米/天， 市場(chǎng)布局要好，規(guī)劃沒有斷頭路，市場(chǎng)要統(tǒng)一管理。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向，未來可考慮 在青島做茶批發(fā)經(jīng)營(yíng)10年多了，目前客戶群比較固定，膠南市場(chǎng)做批發(fā)不會(huì)太好，應(yīng)為濰坊、濟(jì)南、東營(yíng)包括膠州都有大型茶葉市場(chǎng)，價(jià)格比青島更有優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大的，培養(yǎng)需要時(shí)間； 青島茶葉市場(chǎng)雖然布局分散，無(wú)政府統(tǒng)一整合規(guī)劃，但是還是有行業(yè)底蘊(yùn)，我是本市場(chǎng)的股東，感覺這邊不錯(cuò)，暫時(shí)不去膠南發(fā)展。受訪者受訪者：雷大鵬：雷大鵬址要求選址要求 茶鋪需求面積為30-50平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，

7、二層可住、可會(huì)客； 商鋪位置周邊商業(yè)配套良好，有客流支撐，交通便利的區(qū)域；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1.2元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，市場(chǎng)業(yè)態(tài)綜合一些；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向 青島市場(chǎng)比較分散，沒有聚集效應(yīng)，所以檔次上不去，體現(xiàn)不了茶產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，集散能力有限?？蛻糁饕郧鄭u區(qū)域和膠東為主，綠茶出貨量占到50%以上。 不會(huì)考慮去膠南做茶葉生意是因?yàn)槟芰τ邢?，孩子小沒有精力，再說目前已經(jīng)有固定的客戶而且以批發(fā)為主，膠南有些遠(yuǎn)，區(qū)域影響力還不夠。受訪者受訪者：周妍美周妍美 887699516 東村茶葉市場(chǎng)東村茶葉市場(chǎng)霧里香茗茶霧里香茗茶5滄口青島市茶葉市場(chǎng)

8、滄口青島市茶葉市場(chǎng)景仁茗茶景仁茗茶選址要求選址要求 茶鋪需求面積為100-150平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，可以在市場(chǎng)內(nèi)住，生活方便； 希望能建在交通條件便利，居住氛圍濃厚的區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1.1元/平米/天， 市場(chǎng)規(guī)劃的格局要合理，內(nèi)、外部配套需要綜合齊全，市場(chǎng)管理正規(guī)。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向； 市場(chǎng)馬上拆遷了，在京口路天都文化城已經(jīng)安排了店鋪，青島的茶葉市場(chǎng)基本集中在李滄區(qū)，這是有歷史淵源的青島的茶市場(chǎng)發(fā)源就在李村。我們?cè)谇鄭u已經(jīng)養(yǎng)熟了市場(chǎng)，不能輕易放棄這邊； 城陽(yáng)的兩個(gè)新市場(chǎng)“潤(rùn)東”和“春敏”目前都尚未發(fā)展起來，再去膠南開辟批發(fā)市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)。 。受訪者

9、受訪者：高雪瓊：高雪瓊址要求選址要求 茶鋪需求面積為90-120平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，可以住在市場(chǎng)內(nèi)部； 商鋪位置周邊商業(yè)配套良好，有客流支撐，交通便利的區(qū)域；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1.2元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，市場(chǎng)規(guī)模大一些，最好通過大茶商統(tǒng)一管理；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 目前暫無(wú)意向 目前不考慮到膠南發(fā)展。一方面資金和精力不允許，另一方面這里市場(chǎng)已經(jīng)做熟，老客戶較穩(wěn)固，再說我們靠批發(fā)為主業(yè)，青島地區(qū)和膠東都能輻射到，沒有必要再到膠南再建分店，市場(chǎng)培育期比較長(zhǎng)的。受訪者受訪者：陳桂清陳桂清 84650078 滄口青島市茶葉市場(chǎng)滄

10、口青島市茶葉市場(chǎng)益品天茗茶益品天茗茶6李滄興邦茶城李滄興邦茶城名嶗生態(tài)茶（省茶協(xié)理事單位）名嶗生態(tài)茶（省茶協(xié)理事單位）選址要求選址要求 茶鋪需求面積為40-60平米，商場(chǎng)式茶城最好； 希望能建在交通條件便利，商業(yè)配套豐富一些，居住氛圍濃厚的區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高2.2元/平米/天， 市場(chǎng)規(guī)劃的格局要合理，管理統(tǒng)一，沒有太多雜費(fèi)。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 如果規(guī)劃的好，條件優(yōu)惠，可以考慮開分店； 我的客群輻射青島和煙威地區(qū)，共有3家店鋪，黃島客戶占30%，興邦店的老客戶比較集中，但這里物業(yè)管理較差，服務(wù)跟不上，批發(fā)生意沒有李村那邊理想。膠南那邊建市場(chǎng)，最好配套齊全些，商業(yè)業(yè)態(tài)

11、綜合一些，以共享客群； 在膠南做新市場(chǎng)難度比較大，濟(jì)南、濰坊、東營(yíng)青島市區(qū)包括膠州的市場(chǎng)把它夾在中間，很難做大型茶葉市場(chǎng)，但圍繞整個(gè)開發(fā)區(qū)的個(gè)體消費(fèi)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求做點(diǎn)文章還是可以的。受訪者受訪者：趙文超：趙文超址要求選址要求 茶鋪需求面積為30-60平米，最好是兩層結(jié)構(gòu)，可以住在市場(chǎng)內(nèi)部； 商鋪位置周邊商業(yè)配套良好，有客流支撐，交通便利的區(qū)域；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高2元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，市場(chǎng)規(guī)模大一些，最好通過大茶商統(tǒng)一管理；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 暫無(wú)意向； 在青島市場(chǎng)雖然分散，但是已經(jīng)培養(yǎng)成熟了，在李滄區(qū)有2家茶鋪，另一

12、家在李村茶葉市場(chǎng)。不考慮去膠南是因?yàn)榍鄭u做熟了，客戶比較穩(wěn)定，膠南做茶葉市場(chǎng)的話城市能級(jí)和名氣都不夠，再者說在大交通方面那邊沒有青島方便，市場(chǎng)消費(fèi)力未形成，還有別的城市大型茶市場(chǎng)的擠壓，很難做。受訪者受訪者：陳女士陳女士滄興邦茶城李滄興邦茶城晟怡茶葉晟怡茶葉7四方盛唐茶都四方盛唐茶都好韻茶業(yè)好韻茶業(yè)選址要求選址要求 茶鋪需求面積為120-150平米，商場(chǎng)式茶城最好； 希望能建在交通條件便利，商業(yè)配套豐富一些，居住氛圍濃厚的區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1-1.2元/平米/天， 市場(chǎng)要有名氣的大茶商入股管理最好，配套齊全人流量大。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 暫

13、不考慮； 2012年成家后即在青島市區(qū)生活，這個(gè)茶城雖然開的有些衰敗，但是我們有成熟的客戶群，在旁邊又拿了一個(gè)店鋪成立自己的公司，要慢慢做自己的品牌，而且家鄉(xiāng)都有自己的茶園和生產(chǎn)基地，供貨方便。； 現(xiàn)在孩子太小，沒有精力到外區(qū)域開店，再說青島的市場(chǎng)檔次上不去，更不用說膠南了，因此現(xiàn)階段膠南不考慮過去投資。受訪者受訪者：徐秀云：徐秀云址要求選址要求 茶鋪需求面積為30-60平米，茶城或開放是市場(chǎng)； 商鋪位置周邊配套良好，物流交通便利，有客流支撐；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1-1.2元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，有政府支持，最好通過大茶商統(tǒng)一管理

14、；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 暫無(wú)意向； 在青島市場(chǎng)雖然分散，但是已經(jīng)培養(yǎng)成熟了，沒有規(guī)模效應(yīng)和品牌意識(shí)。不考慮去膠南是因?yàn)榍鄭u做熟了，客戶比較穩(wěn)定； 再者說在大交通方面那邊沒有青島方便，市場(chǎng)消費(fèi)力未形成，還有別的城市大型茶市場(chǎng)的擠壓，很難做。自己精力也不允許。受訪者受訪者：楊建平楊建平方盛唐茶都四方盛唐茶都云水間茶業(yè)云水間茶業(yè)8江西路天一茗茶江西路天一茗茶選址要求選址要求 茶鋪需求面積為80-120平米，獨(dú)立商鋪，兩層結(jié)構(gòu)； 商鋪需求建在交通條件便利，商業(yè)配套豐富一些，中高檔居住區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金3-4元/平米/天， 上下水、良好的物業(yè)管理。對(duì)本項(xiàng)

15、目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 暫不考慮； 天一茗茶的代理商； 考慮到品牌要求的發(fā)展區(qū)域以較發(fā)達(dá)城市中高檔消費(fèi)區(qū)為主，膠南區(qū)域目前還在發(fā)展中，市場(chǎng)的茶休閑需求并不是太旺，培育市場(chǎng)需要很長(zhǎng)時(shí)間，因此不考慮去膠南開店。受訪者受訪者：黃可欣：黃可欣址要求選址要求 茶鋪需求面積為150-250平米，獨(dú)立店鋪形式； 選址區(qū)域一定是商業(yè)發(fā)展良好區(qū)域，商鋪位置周邊配套良好，交通便利，有高檔客流支撐；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高4元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，有政府支持，最好通過大茶商統(tǒng)一管理；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 暫不考慮； 目前在開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路有分店，膠南消費(fèi)力不如

16、黃島，市場(chǎng)檔次沒有形成，所以尚未開發(fā)分店，公司會(huì)關(guān)注萬(wàn)達(dá)影都后期的帶動(dòng)，但目前尚未考慮在膠南先開分店。受訪者受訪者：店長(zhǎng)店長(zhǎng) 85787511福州南路天福茗茶福州南路天福茗茶9膠南珠山茶城膠南珠山茶城旺澤茶社旺澤茶社選址要求選址要求 茶鋪需求面積為50-80平米，獨(dú)立商鋪，一層結(jié)構(gòu)； 商鋪需求建在交通條件便利，商業(yè)配套豐富一些，中高檔居住區(qū)域。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金0.8-1.2元/平米/天， 有上下水、良好的物業(yè)管理。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 可以考慮； 青島茶葉市場(chǎng)基本飽和，但現(xiàn)有銷售場(chǎng)所檔次低。本人在膠南鄉(xiāng)鎮(zhèn)有自己的鋪?zhàn)樱呀?jīng)營(yíng)十多年，擁有固定客源，客戶多為膠南當(dāng)?shù)厝耍N售渠道

17、主要是口碑營(yíng)銷。來膠南市區(qū)租鋪經(jīng)營(yíng)主要原因是提高商鋪檔次，便于聯(lián)絡(luò)開拓客戶； 個(gè)人認(rèn)為珠山茶城整體運(yùn)營(yíng)狀況良好，但宣傳推廣力度薄弱弱，知名度有待提高。如果隱珠公園附近建立茶主題市場(chǎng)，租金低于2萬(wàn)/ 年且后期管理到位，會(huì)考慮進(jìn)駐。受訪者受訪者：某女士：某女士址要求選址要求 茶鋪需求面積為30-50平米，獨(dú)立店鋪形式； 選址區(qū)域一定是商業(yè)發(fā)展良好區(qū)域，商鋪位置周邊配套良好，交通便利，人口素質(zhì)較好；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高1元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，管理良好；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 不會(huì)考慮； 近幾年茶葉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間收窄。本人店鋪

18、主營(yíng)南方茶，價(jià)格便宜、口味大眾，現(xiàn)今已成當(dāng)?shù)啬戏讲杞?jīng)銷商，售往膠南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，批發(fā)對(duì)營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)度高。珠山茶城位置偏，人流上不來，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀達(dá)不到預(yù)期。膠南已建有兩個(gè)茶葉市場(chǎng)，幾乎滿足市場(chǎng)需求，而且隱珠公園附近人流量少，對(duì)再修建座茶葉市場(chǎng)不看好。受訪者受訪者：王宗偉王宗偉南珠山茶城膠南珠山茶城峰盛茶業(yè)峰盛茶業(yè)10膠南珠山茶城膠南珠山茶城馨香茶業(yè)馨香茶業(yè)選址要求選址要求 茶鋪需求面積為60-80平米，獨(dú)立商鋪，最好一層結(jié)構(gòu)； 商鋪需求建在交通條件便利，商業(yè)氛圍良好，人口較稠密。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金0.8元/平米/天， 上下水、良好的物業(yè)管理。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向

19、可以考慮； 青島市缺乏一個(gè)規(guī)范性的茶葉市場(chǎng)，當(dāng)?shù)夭枞~產(chǎn)量少，不能單純搞批發(fā)，應(yīng)以小而精的茶葉店為主。店主對(duì)店鋪的需求面積為70-80，不需要冷藏、倉(cāng)庫(kù)等大型設(shè)備，店內(nèi)有冰箱即可。受訪者受訪者：丁瑤瑤：丁瑤瑤選址要求選址要求 茶鋪需求面積為40-60平米，獨(dú)立店鋪形式； 區(qū)域商業(yè)環(huán)境良好，居住區(qū)密集，人口基數(shù)和層次良好，物流交通暢通便利； 合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高0.9元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，最好是統(tǒng)一管理； 對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 可以考慮； 店主認(rèn)為本案的交通不是很便利，商業(yè)氛圍不濃厚，但愿意考慮去租或者購(gòu)買商鋪。膠南市缺乏一個(gè)管

20、理有序的茶葉市場(chǎng)，本案較有前景； 店主對(duì)商鋪的要求是戶型通透，不要太方正，不利于貨物的擺放，獨(dú)門獨(dú)戶。對(duì)于新的茶葉市場(chǎng)希望建立市場(chǎng)管理處，能夠?yàn)樯虘籼峁┮恍┓?wù)。停車場(chǎng)最好有。受訪者受訪者：店長(zhǎng)店長(zhǎng) 85787511茶葉花鳥魚蟲茶葉花鳥魚蟲權(quán)康茶酒商行權(quán)康茶酒商行11選址要求選址要求 茶鋪需求面積為80-100平米，獨(dú)立商鋪，一或兩層結(jié)構(gòu)； 商鋪需求建在交通條件便利，客流量大，位置不要太偏。合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高0.8元/平米/天， 可以是封閉式茶城，也可以為開放式茶商業(yè)街，市場(chǎng)配套服務(wù)良好，交通物流便利。對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 可以考慮； 店主認(rèn)為本案的區(qū)位較好，將會(huì)成為未來

21、膠南市未來發(fā)展的重要區(qū)域，但不建議做專業(yè)市場(chǎng)。本案可進(jìn)行品牌招商，按主題劃分區(qū)域。店主對(duì)茶葉市場(chǎng)的客流量、位置較為關(guān)注，租金也是關(guān)注的一個(gè)重要因素。受訪者受訪者：黃老板：黃老板選址要求選址要求 茶鋪需求面積為60-80平米，獨(dú)立店鋪形式； 選址區(qū)域一定是商業(yè)發(fā)展良好區(qū)域，商鋪位置周邊配套良好，交通便利，有高檔客流支撐；合作模式合作模式 租賃自營(yíng)，租金最高0.9元/平米/天， 物流系統(tǒng)良好，市場(chǎng)有倉(cāng)儲(chǔ)配套，有政府支持，最好通過大茶商統(tǒng)一管理；對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意向 很愿意； 想租一個(gè)地方，面積在60-80之間；認(rèn)為當(dāng)前膠南品茶喝茶的觀念還比較薄弱，還是以實(shí)實(shí)在在的批發(fā)比較有市場(chǎng)，本地區(qū)缺乏工藝

22、品批發(fā)中心，可以建議搞一個(gè)，但是檔次不能過高；可以搞一個(gè)小型的倉(cāng)儲(chǔ)方便商家。受訪者受訪者：顏玉琴：顏玉琴茶葉花鳥魚蟲茶葉花鳥魚蟲南方茶行南方茶行茶葉花鳥魚蟲茶葉花鳥魚蟲居萃賢茶社居萃賢茶社12與本項(xiàng)目條件的配比度與本項(xiàng)目條件的配比度青島市茶商入駐意向青島市茶商入駐意向青島當(dāng)?shù)夭枭糖鄭u當(dāng)?shù)夭枭?開發(fā)區(qū)茶商開發(fā)區(qū)茶商 南方茶商南方茶商選址條件574經(jīng)營(yíng)面積676客群目標(biāo)574輻射能力587環(huán)境要求 685盈利能力667經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)566市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)567合計(jì) 435746入駐意向最高：開發(fā)區(qū)（膠南）茶商入駐意向最高：開發(fā)區(qū)（膠南）茶商；（每項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)以滿分（每項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)以滿分10

23、分為準(zhǔn)）分為準(zhǔn)）【本項(xiàng)目茶商入駐意向分析本項(xiàng)目茶商入駐意向分析】13青島市茶商訪談結(jié)論：膠南新建茶主題市場(chǎng)將受到區(qū)域茶文化基礎(chǔ)、需求層次、消費(fèi)數(shù)量、青島市茶商訪談結(jié)論：膠南新建茶主題市場(chǎng)將受到區(qū)域茶文化基礎(chǔ)、需求層次、消費(fèi)數(shù)量、外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、交通運(yùn)輸、市場(chǎng)培育期等多方面條件制約。外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、交通運(yùn)輸、市場(chǎng)培育期等多方面條件制約。1、茶文化基礎(chǔ)、茶文化基礎(chǔ)訪談客戶反應(yīng)，膠南當(dāng)?shù)負(fù)碛械貐^(qū)較知名的海青茶，但一直以來缺乏政府有效地扶持開發(fā)，未形成茶文化、茶旅游優(yōu)勢(shì)，大品牌茶商不會(huì)進(jìn)駐。無(wú)法帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。訪談總結(jié)：訪談總結(jié)：目前膠南區(qū)域因以上條件的制約，再建設(shè)大規(guī)模的茶葉批發(fā)零售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大，后期招

24、商將面臨很大的困難，單一定位會(huì)造成項(xiàng)目特色差異化的缺失，影響最終收益。以茶文化為引擎，以本地茶商為招商對(duì)象，打造業(yè)態(tài)綜合、凸顯特色的休閑游憩商業(yè)街區(qū)是當(dāng)前條件下可發(fā)展的方向。2、需求層次、需求層次3、消費(fèi)量、消費(fèi)量4、外部競(jìng)爭(zhēng)、外部競(jìng)爭(zhēng)5、交通運(yùn)輸、交通運(yùn)輸6、市場(chǎng)培育期、市場(chǎng)培育期膠南剛被黃島合并，商務(wù)、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)發(fā)展起步較晚，商業(yè)發(fā)展階段較低，消費(fèi)者缺乏品牌消費(fèi)意識(shí)和休閑體驗(yàn)生活的理念，建立大型綜合茶市基礎(chǔ)淺。膠南目前只有兩個(gè)茶批發(fā)零售市場(chǎng)，且規(guī)模較小，輻射能力極低，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者年人均茶消費(fèi)量不足0.3KG（青島市為0.6KG），市場(chǎng)消費(fèi)基點(diǎn)低，需要引導(dǎo)。開發(fā)區(qū)西向的濰坊、濟(jì)南，北向的東營(yíng)

25、、東向的青島，都擁有大規(guī)模茶批發(fā)市場(chǎng)，在價(jià)格、品種全、招商引資、茶商穩(wěn)定度等方面具有良好的基礎(chǔ)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)度低。目前，北方茶葉市場(chǎng)的茶商70%為南方客戶，他們的家鄉(xiāng)擁有茶園及茶葉加工基地，鐵路交通是茶葉物流運(yùn)輸?shù)闹骶€，但開發(fā)區(qū)尚未有運(yùn)輸成本較低的鐵路交通。從青島地區(qū)大部分茶商的構(gòu)成看，大部分是南方客戶，他們?cè)诋?dāng)?shù)赜兄?-15年的茶葉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)檔次和租金不高，但擁有著穩(wěn)固的客戶群體。新批發(fā)市場(chǎng)的培育需要3-5年時(shí)間，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。14青島十大名茶訪談青島十大名茶訪談：2014年年6月月13日對(duì)第八屆中國(guó)（青島）國(guó)際茶博會(huì)青島十大名茶茶商進(jìn)日對(duì)第八屆中國(guó)（青島）國(guó)際茶博會(huì)青島十大名茶茶商

26、進(jìn)行了訪談，對(duì)茶商對(duì)本項(xiàng)目的意向進(jìn)行了調(diào)查了解。行了訪談，對(duì)茶商對(duì)本項(xiàng)目的意向進(jìn)行了調(diào)查了解。十大茶商名稱十大茶商名稱區(qū)域區(qū)域青島萬(wàn)里江茶業(yè)有限公司嶗山區(qū)青島曉陽(yáng)工貿(mào)有限公司嶗山區(qū)青島涵雪飲品有限公司嶗山區(qū)青島云頭崮茶葉有限公司城陽(yáng)區(qū)青島益元茶葉有限公司膠南市海青鎮(zhèn)黃島區(qū)海青炳運(yùn)茶廠膠南市海青鎮(zhèn)青島澤農(nóng)茶葉專業(yè)合作社膠南市海青鎮(zhèn)青島鈺雪茶葉專業(yè)合作社膠南市海青鎮(zhèn)青島沅禾茶業(yè)有限公司即墨鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)青島市鰲海灣茶葉有限公司即墨鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)鰲角石青島益元茶葉有限公司（海青鎮(zhèn)）青島益元茶葉有限公司（海青鎮(zhèn)）訪談對(duì)象：李總（青島市茶葉協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)）對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：本公司屬于青島市茶葉協(xié)會(huì)會(huì)員

27、，主要銷售本地有機(jī)高端茶葉，批發(fā)零售兼有，在海青擁有茶園近2000畝，客戶以青島為主，部分來自濟(jì)南、北京等全國(guó)其他城市，年?duì)I業(yè)額可達(dá)上千萬(wàn)。茶園可作為觀光接待中心，發(fā)展綜合性茶葉、茶文化市場(chǎng)。對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案看好，會(huì)去本項(xiàng)目開設(shè)茶葉商鋪；本案所在位置較好，交通較為便利，將來可導(dǎo)入諸城、膠州、東北等區(qū)域的客源；西海岸獲批復(fù)以后膠南市獲得了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)，居民的消費(fèi)觀念也將發(fā)生變化，為本案提供消費(fèi)基礎(chǔ)；膠南市現(xiàn)有的茶葉市場(chǎng)檔次偏低，服務(wù)管理較差；建議本案建設(shè)檔次較高、文化氣氛濃厚的茶文化主題市場(chǎng)，業(yè)態(tài)不能單一，與茶有關(guān)的工藝品、茶樓等都可以建。青島鰲海灣茶葉有限公司（

28、鰲山衛(wèi)）青島鰲海灣茶葉有限公司（鰲山衛(wèi)）訪談對(duì)象：李總對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：批發(fā)零售兼有，擁有茶園300畝，以綠茶為主，在青島其他地區(qū)無(wú)分店。營(yíng)業(yè)狀況較好，客戶以當(dāng)?shù)貫橹?，也有?jì)南、北京等地客戶，多為朋友、客戶介紹。單個(gè)單位每年訂單達(dá)十幾萬(wàn)。對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案的看法及建議：認(rèn)為膠南位置較遠(yuǎn)，但也可能考慮去本案開設(shè)茶葉商鋪。青島十大名茶企業(yè)訪談青島十大名茶企業(yè)訪談青島沅禾茶業(yè)有限公司（鰲山衛(wèi)）青島沅禾茶業(yè)有限公司（鰲山衛(wèi)）訪談對(duì)象：于總對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：2009年開始做，主做高端茶，在青島鰲山衛(wèi)有茶園500畝，年產(chǎn)5-6噸，以直銷為主，專供大企業(yè)，無(wú)店面；

29、主要銷售綠茶和紅茶；目前青島茶葉市場(chǎng)發(fā)展一般，南方茶沖對(duì)本地茶擊較大，南方茶具有味道好、成本低等優(yōu)點(diǎn)；整合青島本地茶，增加競(jìng)爭(zhēng)力是各大茶商的共同想法。對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案的看法及建議：認(rèn)為本案的位置稍有點(diǎn)遠(yuǎn)，未來將有一定的風(fēng)險(xiǎn)，未來如果做得好的話可以考慮投資；想買個(gè)100-200平的店面，最好是兩層；建議本案可以設(shè)計(jì)生態(tài)餐廳，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采茶品茶體驗(yàn)。青島澤農(nóng)茶葉專業(yè)合作社（海青鎮(zhèn)）青島澤農(nóng)茶葉專業(yè)合作社（海青鎮(zhèn)）訪談對(duì)象：王女士對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：茶葉批發(fā)零售兼有，茶園占地近千畝，只賣海青茶葉；年?duì)I業(yè)額在500-600萬(wàn)元，客戶以青島為主，也有煙臺(tái)、威海等省外城市。對(duì)本案的看

30、法及建議：對(duì)本案的看法及建議：本案位置較好，會(huì)考慮在本項(xiàng)目開設(shè)茶葉商鋪，面積需求在70-80。青島十大名茶企業(yè)訪談青島十大名茶企業(yè)訪談青島十大名茶企業(yè)訪談青島十大名茶企業(yè)訪談 青島云頭崮茶葉有限公司（城陽(yáng)區(qū)）青島云頭崮茶葉有限公司（城陽(yáng)區(qū)） 訪談對(duì)象：胡總對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：在城陽(yáng)有茶園200畝，年產(chǎn)5噸，以主要售往市區(qū)為主，在城陽(yáng)有店面；城陽(yáng)有茶葉市場(chǎng)，發(fā)展的還可以，青島目前茶葉市場(chǎng)發(fā)展的比較混亂，沒有一個(gè)正規(guī)的市場(chǎng)。對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案的看法及建議：膠南是產(chǎn)茶之地，海青茶在青島較為知名，如果整合這些茶商做出名氣來，自己會(huì)考慮前去考察；比較在意租金，建議給優(yōu)惠政策。 青島萬(wàn)里江茶業(yè)有限公司（嶗山）青島萬(wàn)里江茶業(yè)有限公司（嶗山）訪談對(duì)象：張經(jīng)理對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：青島最知名品牌之一，去年銷售額達(dá)3000萬(wàn)元，目前在青島有三家直營(yíng)店，多家代理店；在開發(fā)區(qū)有一個(gè)代理，沒有涉獵膠南市場(chǎng)。剛剛在世園會(huì)附近建了一個(gè)茶博物館，投資3.2億。對(duì)本案的看法及建議：對(duì)本案的看法及建議：還是感覺膠南太遠(yuǎn)了，不過青島現(xiàn)在缺一個(gè)整合型的市場(chǎng)，如果成規(guī)模成體系會(huì)考慮在那邊做一個(gè)點(diǎn)，面積在50平以上。青島涵雪飲品有限公司（嶗山區(qū)）青島涵雪飲品有限公司（嶗山區(qū)）訪談對(duì)象：李經(jīng)理對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：對(duì)茶葉市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：茶葉批發(fā)零售兼有，以嶗山茶為主，自有茶園300畝，