房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無論是在項目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、 復(fù)雜化的趨勢。 在此情況下， 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜， 必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃、降低納稅成本， 已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅1.2什么是納稅籌劃1.3納稅籌劃是偷漏稅嗎1.4房地產(chǎn)企業(yè)納稅有何特點1.5房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法和技巧是什么1.6我們在納稅籌劃中能做什么第二章 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基礎(chǔ) 納稅測算2.1什么是房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算

2、2.2房地產(chǎn)企業(yè)編制納稅測算的四個步驟2.3房地產(chǎn)企業(yè)基于現(xiàn)金流的納稅測算2.4影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算的因素分析第三章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的選擇 戰(zhàn)略籌劃3.1項目組織形式的選擇3.2變自建為代建3.3合作建房的方式選擇3.4銷售與自營的選擇3.5開發(fā)節(jié)點的納稅籌劃第四章房地產(chǎn)企業(yè)銷售與納稅的博弈一銷售籌劃4.1 銷售方式的籌劃4.2銷售定價的籌劃4.3價外費用的籌劃4.4精裝修住房的籌劃第五章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及費用的籌劃 建設(shè)籌劃5.1開發(fā)成本的構(gòu)成5.2建筑合同訂立的籌劃5.3開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃5.4借款費用的籌劃5.5配套設(shè)施的處理方法第六章 房地產(chǎn)企業(yè)未來納稅籌劃的重點 經(jīng)營性物業(yè)

3、6.1什么是經(jīng)營性物業(yè)6.2視同銷售的籌劃6.3變出租為承包經(jīng)營6.4合理分解租金6.5售后返租模式的籌劃第七章 房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)的納稅錯誤 風(fēng)險控制7.1企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險7.2有關(guān)營業(yè)稅的涉稅誤區(qū)精品文庫7.3有關(guān)土地增值稅的涉稅誤區(qū)7.4有關(guān)企業(yè)所得稅的涉稅誤區(qū)7.5有關(guān)房產(chǎn)稅的涉稅誤區(qū)第八章房地產(chǎn)企業(yè)納稅策劃的外部環(huán)境 稅企關(guān)系第九章房地產(chǎn)企業(yè)常用稅收政策法規(guī)編輯本段書摘第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。 不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：

4、通過土地購買、 規(guī)劃設(shè)計、 組織施工、 竣工驗收、 產(chǎn)品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自營物業(yè)模式： 將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。1992 年實行市場經(jīng)濟(jì)體制以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進(jìn)賣出，沒有企業(yè)自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21 世紀(jì)以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自營物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。 這也是本書為什么將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣， 本書所研究的納稅問題不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自營

5、物業(yè)。閱讀資料開發(fā)商改變賺錢策略長久持有物業(yè)不再割售近期，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了2007中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告 ， 2007 年年初對 699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇 “只租不售 ”開發(fā)模式的達(dá)到了39；而在 2006年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念正在轉(zhuǎn)變，不乏這樣的實例?！菊撐年P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃【論文摘要】 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建

6、設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，

7、也有一定的靈活性， 所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅 法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。稅收籌劃由3 個操作層次組成： 初級稅收籌劃： 避免企業(yè)超額稅負(fù)。 中級 稅收籌劃： 優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定歡

8、迎下載2精品文庫的范圍內(nèi)， 納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案， 企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、 統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動， 因此在房地產(chǎn)項目立項階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。1 選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)， 這種方式的籌劃空間較小， 若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。 就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 雖然取

9、得了一定的收入， 但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)， 但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶， 實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。(2) 合作建房方式。根據(jù)營業(yè)稅問題解答(一 )的通知的規(guī)定， “合作建房 ”是指一方提供土地使用權(quán)， 另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。 建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅； 建成后轉(zhuǎn)讓的， 再按規(guī)定征收土地增值稅。此外， 以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股

10、權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。2 開發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算， 也可合并核算， 兩種方式所繳納的稅收不同， 這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講， 合并核算的稅收利益大一些， 但也存在分別核算更有利的情況， 具體如何核算： 需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。例 1 長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400 萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500 萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000 萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600 

11、7;400=150，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50 -400 ×15 =240(萬元 )，營業(yè)稅及其附加1000 ×5.5=55 萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500 ÷1000=50，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30 =150(萬元 )；營業(yè)稅及其附加1500 ×5.5=83.55( 萬元 )。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費 )1000+1500-400 1000-240 55 150 83.55=571.45 萬元。 如若合并核算， 兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500 萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400 萬元，增值額為1100 萬元，增值率為 11

12、00÷1400=78.5 。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40 1400×5 =370 萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5 =137.5 萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為25001100370 137.5=892.5 萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5 571.45=321.05 萬元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃1 通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過 20的情況下可以免征， 企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20，從而享受免稅待

13、遇。例 2 長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000 萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800 萬元，增值額為200 萬元，增值率為200÷800=25。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30 =60( 萬元 )，營業(yè)稅1000×5 =50( 萬元 )，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加50×10=5(萬元)。 不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000歡迎下載3精品文庫800-60-50-5=85( 萬元 )。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費用為200 萬元，房屋售價增加至1200 萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為

14、1000 萬元，增值額為 200 萬元，增值率為200×1000=20 ，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅 1200×5 =60 萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加60×10 =6( 萬元 )。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200 1000-60-6=134( 萬元 )。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49( 萬元 )。2 相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、 借款期限長、 利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工

15、之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用 )的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除， 但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主

16、要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。3 銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增， 若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同， 一份房屋裝修合同， 則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅， 第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的

17、一種好方式， 通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。1 針對納稅主體的新設(shè)分立這也就是說， 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。例 3 長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。 若以 1500 萬元的價格售出， 可扣除的項目金額為1167.5 萬元，增值率為 28.48，應(yīng)納 99.75 萬元的土地增值稅，凈賺 232.75 萬元。 以 1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為 1166.96 萬元，增

18、值率為19.97，免征土地增值稅，凈賺 233.04萬元。如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400 萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500 萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97 <20 ，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500 萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5=82.5( 萬元 )，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250( 萬元) ，其增值率為16.67 <20，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金 1400×5.5 =77( 萬元 )，獲利潤15

19、00 (1167.5+77)=255.5( 萬元 )，比籌劃前增加255.5232.75=22.75( 萬元 )。2 減少賬面收入或遞延納稅時間(1) 開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，歡迎下載4精品文庫由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。 當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅

20、所得額的情況。(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶， 將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認(rèn)收入論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧論文摘要： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅嬚撸M量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達(dá)到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧1.1 籌劃思路納稅

21、人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。 營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。1.2 籌劃案例案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6 億元的土地。 由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企

22、業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7 億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物 ”方式和成立 “合營企業(yè) ”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1) “以物易物 ”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6 億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000 萬元。 (2) “合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分

23、配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧2.1 籌劃思路房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10 30后的余值作為計稅依據(jù)，按 1.2的稅率計算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12的稅率計算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租 ”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行

24、為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。2.2 籌劃案例案例二： A 公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計為商場，開發(fā)成本為1500歡迎下載5精品文庫萬元，市場價值6000 萬元，如果出租，預(yù)計年租金500 萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000 多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。 H 先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。方案 1：A 公司與 H 先生簽訂房屋租賃合同，年租金 500 萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅： 500X12 =60( 萬元 )。方案 2：A 公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然

25、后與H 先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500 萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)固定資產(chǎn)會計準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡單起見， 我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1 30 ) ×1.2 =12.6(萬元 )?？梢姡悍桨?2 巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1 少繳納房產(chǎn)稅47.40 萬元。3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧3.1 籌劃思路土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的

26、單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、 贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額 50的部分，稅率為 30；增值額超過扣除項目金額 50、未超過扣除項目金額 100的部分。稅率為 40；增值額超過扣除項目金額 100、未超過扣除項目金額 200的部分，稅率為 50；增值額超過扣除項目金額 200的部分，稅率為 60。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：

27、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20，免予征收土地增值稅。 因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。 可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。3.2 籌劃案例案例三： Y 公司開發(fā)一住宅小區(qū)， 總可售面積 100000m2，均為普通住宅。 銷售均價 3500 元 m2，預(yù)計總收入 35000 萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加 1960 萬元，總開發(fā)成本

28、 20800 萬元 (不含 銀行 費用)。方案 1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；可扣除項目金額 =20800×(1+20 +10 )-51960=29000( 萬元 )增值額 =35000 29000=6000( 萬元 )增值率 =6000÷29000×100 =20.69應(yīng)繳納的土地增值稅 6000X30 =1800(萬元 )方案 2：追加園林綠化方面的投資 200 萬元，則：可扣除項目金額 =(20800+200) ×(1+20 +10 )+1960=89260( 萬元 )增值額 =35000 29260=5740( 萬元 )增值率 =5740&#

29、247;29260×100 =19.62因為增值率 <20，所以免土地增值稅。可見：方案2 比方案 1 雖然多投資 200 萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20，從而節(jié)約了土地增值稅1800 萬元。4 結(jié)語歡迎下載6精品文庫房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個稅種的現(xiàn)狀，本文重點介紹營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅這三個與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的稅種的納稅籌劃技巧。摘 要 從納稅籌劃的含義入手，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 發(fā) 展 的現(xiàn)狀，來敘述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性， 用正反實際案例， 來

30、論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合法地進(jìn)行內(nèi)部納稅籌劃，以及實踐事前事中事后應(yīng)注意的幾個方面，最后強(qiáng)調(diào)樹立合法納稅籌劃的意識，納稅籌劃具有社會意義。關(guān)鍵詞 最小稅收負(fù)擔(dān) 合法 內(nèi)部籌劃納稅籌劃是納稅人在財務(wù)管理中對稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律 許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來， 房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì) 的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當(dāng)大， 要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但

31、是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到" 合法、合理、全面、具體 " ，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊稅務(wù)師、 注冊 會計 師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應(yīng)始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應(yīng)注意的幾個方面：1 精通業(yè)務(wù)， 對稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運

32、用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會計、財務(wù)、 金融 等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史 等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個環(huán)節(jié)， 具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到" 知識有限 " 和 "理性有限 " 的局限，而且還要受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息， 這是房

33、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。 根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。 2004 年初公司進(jìn)行了稅收籌劃， 決定向集團(tuán)公司借款1000 萬元，年利率 11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限 3 年。 3 年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為： 1 000 ×11.16%×3=334.8 萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8 ×33%=110.48 萬元。其次，

34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、 契稅等， 掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如， 我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別， 中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預(yù)見性。再次， 稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要

35、大量的人力、物力、歡迎下載7精品文庫財力， 有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了， 所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。2 規(guī)范管理、 會計 業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障俗話說： " 管理出效益 " ，反之，管理不善會使企業(yè) 增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1 家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元 1 張發(fā)行了若干張 VIP 貴賓卡 ,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1 萬元購房款， 結(jié)果 30 萬元 1 套的房子 ,實際只收 29.1 萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為 30 萬元， 首付

36、款為總房款的 30%，銷售人員給客戶計算 的首付款金額為8 萬元。用 VIP 貴賓卡抵房款首付款 1 萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定： 如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的， 可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。 計算企業(yè)所得稅時， 折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（ 300 000-291 000） ×0.05=450 元、多交企業(yè)所得稅： （ 300 000-291000） ×0.33=2970元、多交印花稅： （ 300 000-291000）&

37、#215;0.0003=2.7 元、多交土地增值稅： （ 300000-291 000） ×0.01=90 元、多交四稅合計3 512.7元。納稅籌劃的日常運用應(yīng)注意會計業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票， 公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。3 納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評價年末終了， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年的年報進(jìn)行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1 次評價，通過與審計結(jié)果進(jìn)行分析對比

38、，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機(jī)會，同時可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。俗話說 " 亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價，總結(jié)經(jīng)驗， 吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動的開展，防患于未然。綜上所述，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)范化、法治化

39、以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須對籌資活動進(jìn)行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場競爭力， 防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4 月底的央行宣布加息；5 月份的 “國六條 ”

40、出臺， 隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓， 乃至剛剛出臺的強(qiáng)征個稅的108 號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定： 以無型資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤分配、 共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開歡迎下載8精品文庫發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房， 房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、 利潤共

41、享的分配方式。 即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案： 公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001 年 7 月 1 日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利的社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、 社會團(tuán)體等社會力量通過非營利性社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新建） 的捐贈， 在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣

42、除； 超過部分不得扣除。 公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例， 通過獨立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強(qiáng)促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票， 則該項支出得以傭金費用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。 因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)

43、定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20% 、6%和 2%計算扣除。 企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額， 即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力， 又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、 年終匯算清繳的辦法征收。 就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計算、 繳納企業(yè)所得稅的 “應(yīng)納稅所得額 ”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的， 由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮

44、，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金， 在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值， 就在進(jìn)一步籌劃的空間。房地產(chǎn)素有 “春節(jié)七日 ”、“五一黃金周 ”、“金九銀十 ”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達(dá)到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005 年 5 月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在 4 月底在電臺、報紙等各大強(qiáng)勢媒體作了大量廣告，“五一 ”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，

45、該月支付的廣告費600 000 元，加班費及傭金85 000 元，業(yè)務(wù)招待費超支 15 000 元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè) 5 月份應(yīng)納稅所得額減少（600 00085 000 15 000） 700 000（元）。少預(yù)繳企業(yè)所得稅： 700 000 ×33% 231 000（元）這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅， 將在以后月份或年終匯算清繳。 這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足?？梢?，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售

46、，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建歡迎下載9精品文庫造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5 億元，其中普通住宅的銷售額為1 億元，豪華住宅的銷售額為5 000 萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15 億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500 萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 00

47、0 萬元。1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：（ 15 00011 500）÷11 500 ×100% 30.43%適用 30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅（15 00011 500） ×30% 1 050（萬元）2、如果分開核算 （納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅： 增值額與扣除項目金額的比例為：（ 10 000 8 500）÷8 500 ×100% 17.65%增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項

48、目金額的比例為：（ 5 000-3 000 ） ÷3 000 ×100% 66.67%適用 40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（ 5 000 3 000） ×40% 3000×5% 650（萬元）分開核算合計共交650 萬元，比不分開核算交1 050 萬元少交400 萬元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見： 今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利

49、， 對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22 個稅種構(gòu)成，在這 22 個稅種中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種： 耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等 11 個，占到了我國稅種的 50% 。二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃

50、分析本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅）進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析。（一）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點進(jìn)行稅收籌劃，1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓 )次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇， 而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。(1) 合作建房是指一方提供土地使

51、用權(quán)，另一方提供資金， 雙方合作， 建造房屋。 根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房， 房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2)甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓歡迎下載10精品文庫土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅 1。（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收