高端物業(yè)品質(zhì)提升建議表

1、咼端物業(yè)品質(zhì)提升建議表類別序號(hào)物業(yè)建議園林工程1園區(qū)人行路面寬度需最少保障4人可并排通行，建議不少于2.5米寬。2人行路建議設(shè)計(jì)從方便人員通行考濾，不建議進(jìn)出單兀需繞道綠化。不 利于通行，人員會(huì)踩踏捷徑綠化帶通行。3人行通道旁建議設(shè)計(jì)排水溝，方便快速排水及后期物業(yè)維護(hù)，排水溝篦 子若采用大理石或隱形排水溝將適當(dāng)增寬通行路寬。4草坪、綠化帶建議設(shè)置一定坡度、排水井及路芽，避免園林積水及人員 車輛踩踏綠化及泥土隨水流流至路面和排水溝。5各單兀入戶大堂高度至園林路面設(shè)置坡度，避免降雨量大時(shí)雨水反灌建 筑物。6園林排水溝建議采用大理石雨水篦子或是線型隱形排水溝，排水溝底及 壁應(yīng)抹平，方便物業(yè)后期清理，

2、雨水溝篦子上不建議擺放石子，兒童會(huì) 雖意丟玩，增加了物業(yè)后期清潔工作量及管理工作量。7當(dāng)園區(qū)面積很大時(shí)，可考慮出園區(qū)排水增多一路或者兩路聯(lián)通市政雨水 井，避免園區(qū)大雨咼峰期積水。8需20米內(nèi)在綠化排水口位置設(shè)計(jì)綠化取水點(diǎn)，排水井建議直接平接路 面，方便排水，取水點(diǎn)位置建議設(shè)計(jì)在排水井硬化面上或井內(nèi)，方便排 水，方便物業(yè)后期維修。9園林架空層樓板下方為地下室，可否考慮設(shè)置地庫上方樓板引流孔，避 免大量的積水導(dǎo)致地庫頂板漏水，最大限度降低地庫漏水風(fēng)險(xiǎn)。園林景觀 照明1園林景觀照明，可考慮設(shè)置全夜，半夜，節(jié)日燈等多項(xiàng)線路控制燈具， 節(jié)約后期物業(yè)支出。2景觀照明建議設(shè)計(jì)安裝光控開關(guān)和時(shí)控開關(guān)，讓燈跟據(jù)

3、光照亮度不足時(shí) 自動(dòng)投入，提升業(yè)主使用感受；3所有景觀照明需過計(jì)量電表，方便后期物業(yè)能耗管控。4灌木中建議不設(shè)計(jì)草坪燈，因?yàn)楹笃谏L高度將超過燈高，會(huì)失去照明 及美化效果。5燈具建議采用各類節(jié)能燈節(jié)約能耗，燈具需具有良好的防水性能，因?yàn)?安裝于室外，水及濕氣大，易發(fā)生故障。6燈基座建議高于綠化泥土面，安裝螺絲及地籠建議采用不銹鋼螺栓，方 便后期檢修園區(qū)水景1園區(qū)景觀水池、噴泉等水景需做防水，防水級(jí)別采用泳池及天面防水級(jí) 另水景長期處于水中，加上地基沉降低級(jí)別防水很容易損壞，造成后 期漏水嚴(yán)重，維修困難，不利于后期物業(yè)管理2水景的防水及最后設(shè)備安裝及裝修建議采用同一家施工單位，方便后期 維修協(xié)調(diào)

4、，避免多家單位相互扯皮。3水景提升泵需設(shè)計(jì)低水位報(bào)警或停泵，可定時(shí)自動(dòng)啟停泵，方便物業(yè)后 期管理。4水景池底及壁防水層上方需鋪設(shè)不低于5公分厚的水泥保護(hù)層或是貼磚保護(hù)，無保護(hù)層，后期清洗水池時(shí)，很容易損壞防水層。5所有水景水池建議分區(qū)設(shè)置，不要所有水景連在一起，這樣不利于檢修 和使用維護(hù)（如一個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)漏水，需將所有水景的水全部排放干并停 用；如果要開啟一處水景需全面啟動(dòng)所有水景），能耗極咼公共給排水工程1建議商業(yè)用水和居民用水向水務(wù)局申請(qǐng)兩個(gè)賬戶，設(shè)計(jì)時(shí)分管供水，有 利于節(jié)約后期水費(fèi)。2給水管道最大限度避免地下鋪設(shè)，地面及建筑物沉降，水土流失會(huì)對(duì)管 道形成沖擊。發(fā)生漏水預(yù)埋的地下管網(wǎng)漏水排查難

5、度加大。3生活水泵房建議米用不銹鋼成品水箱，且需設(shè)計(jì)成兩個(gè)水箱通過閥門可 實(shí)現(xiàn)獨(dú)立和聯(lián)通供水，可確保清洗水箱和維修時(shí)可不間斷供水4供水管網(wǎng)應(yīng)按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。5供水管道色標(biāo)清晰，彈簧減振材料保證質(zhì)量。6排水管道與樓板接口處應(yīng)米用雙防水，先對(duì)管道周邊進(jìn)行防水材料嵌 縫，然后再施工大面防水，避免管道周邊由于混凝土澆筑不密實(shí)造成滲漏。7地下污水#排污泵排水管道建議米用鋼管連接，避免軟連接因泵啟動(dòng)時(shí) 連接處脫落，排污管道閥門采用旋啟式止回閥，防止水倒流8商業(yè)及住戶給水建議米用天花吊裝，便于觀察水源及發(fā)生滲漏水對(duì)其他 住戶，租戶造成的影響。9居民污水豎向主管建議在架空層設(shè)計(jì)溢流口，防水主管堵塞時(shí)，

6、污水返 水二樓業(yè)主家，造成業(yè)主損失。10塔樓水管井每三層需設(shè)計(jì)安裝取水籠頭，便于清潔樓層用水，地面需做 防水及安裝排水地漏。11商鋪需將生活污水及經(jīng)營廢水分管設(shè)計(jì)（餐飲經(jīng)營污水油量大，易發(fā)生 堵管，需獨(dú)立排放并設(shè)計(jì)隔油池處理后，再進(jìn)入污水井）12地面下埋排水管至室外檢查井中間不應(yīng)設(shè)計(jì)有彎頭，應(yīng)直通檢修井，方 便物業(yè)后期疏通及維修。13天臺(tái)需設(shè)計(jì)取水點(diǎn)，建議管徑DN 32以上，便于外墻清洗及沖洗天面地面。14地下車庫每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)在隱蔽有地漏或排水溝處設(shè)計(jì)拖把池及清潔取 水點(diǎn)，方便后期物業(yè)使用需求。15供水水平干管支路一律安裝獨(dú)立計(jì)量表（如消防用水、噴泉用水、景觀 用水、園林綠化用水、生活補(bǔ)水、

7、等），分路控制。公共配電工程1地下室、各樓層公共區(qū)域照明燈具建議采用節(jié)能燈或LED燈方便能源控制，各類照明應(yīng)加裝計(jì)量表，方便物業(yè)后期能源管控2門禁、車場(chǎng)、消防、監(jiān)控等安防系統(tǒng)建議設(shè)計(jì)采用UPS電源集中供電，確保不間斷供電，方便物業(yè)管控。3各樓層電梯廳、前廳、地下車庫公共區(qū)域不建議設(shè)計(jì)插座，后期業(yè)主會(huì) 私拉亂接，增加了物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)，插座只應(yīng)設(shè)計(jì)在電井內(nèi)，方便管控 及使用。4有采光區(qū)的照明與無采光區(qū)的照明應(yīng)分路控制，確保有采光區(qū)的燈具白 天可以關(guān)閉，晚上可以開啟，提升業(yè)主感受，節(jié)約物業(yè)能耗5各設(shè)備機(jī)房設(shè)置220V插座，便于后期物業(yè)工程人員維修取電使用。6設(shè)計(jì)公共能耗產(chǎn)生的，如公共照明，車庫照明，

8、水泵房用電，可考慮在 前期安裝計(jì)量電表，便于物業(yè)后期統(tǒng)計(jì)用電，針對(duì)性做節(jié)能措施。7發(fā)電機(jī)與市電的聯(lián)動(dòng)：市電停電發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)、自動(dòng)投入，市電來后 發(fā)電機(jī)延時(shí) 3分鐘停止消防工程1室外消防地栓應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立設(shè)置控制閥門及閥門井，不設(shè)置可考慮設(shè)置分 段加裝閥門，隔斷控制管道，方便后期維修，減少停水范圍。2天面消防補(bǔ)水箱補(bǔ)水建議米用在加水球閥前加裝電磁閥增加保護(hù)且減少 球閥擾動(dòng)時(shí)造成的給水管震動(dòng)，影響業(yè)主。3天面消防補(bǔ)水箱及地下消防水箱應(yīng)設(shè)置高低水位報(bào)警并引至監(jiān)控中心。4與室外交接部位的相關(guān)控制設(shè)備盡量安裝在室內(nèi)側(cè)，以防雨水對(duì)設(shè)備造 成損壞。如需一定安裝室外，請(qǐng)加裝相關(guān)遮雨遮陽措施。5消防系統(tǒng)需與電梯、

9、門禁聯(lián)動(dòng)滿足消防要求6商鋪外圍消火栓門框，若使用石材作為消火栓掩蓋門，要充分考慮門框 邊縫，自然的變形會(huì)導(dǎo)致消火栓門不能正常開啟或者關(guān)閉。7各濕式報(bào)警閥、排水未端等泄壓排水位置要設(shè)置排水地漏，引至排水管 網(wǎng)。門禁系統(tǒng)1需在小區(qū)各出入口、公共通道、單兀門、天臺(tái)防火門、各管理用房安裝 門禁系統(tǒng)。方便人員進(jìn)出管控。2門禁系統(tǒng)米用監(jiān)控中心UPS不間斷供電，保障停電時(shí)21小時(shí)管控需求，并方便與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消防時(shí)聯(lián)動(dòng)斷電，滿足消防要求。3門禁系統(tǒng)需具有延時(shí)未關(guān)門在監(jiān)控中心報(bào)警功能及對(duì)講通話功能（與樓 宇對(duì)講相結(jié)合）提示人員及時(shí)關(guān)門，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。4在服務(wù)中心前臺(tái)配制授權(quán)工作站，系統(tǒng)滿足有時(shí)時(shí)刷卡記錄

10、，無卡授 權(quán)、無卡發(fā)卡、無卡注銷、掛失等功能。方便管控與查詢。5通道的門禁控制箱，建議米用電插鎖，位置建議安裝在防火門中間位 置，避免安裝于上方造成門易變型損壞；門口及戶內(nèi)對(duì)講機(jī)1各門崗門機(jī)和管理機(jī)可以同時(shí)呼叫不同單兀總線住戶2對(duì)講話機(jī)斷線、短路斷電及數(shù)據(jù)線路不通時(shí)可以在線檢測(cè)、自診自檢 及隔離功能。3住戶與監(jiān)控中心應(yīng)實(shí)現(xiàn)拿機(jī)后自動(dòng)接通，直接通話功能，方便人員操 作。4系統(tǒng)具備屏敝住戶分機(jī)，呼叫管理中心功能。戶內(nèi)報(bào)警 系統(tǒng)1軟件即時(shí)（延時(shí)w 2S）顯示戶內(nèi)報(bào)警信息（如房號(hào)、報(bào)警類型）并聲音 提示。2報(bào)警時(shí)彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。3戶內(nèi)報(bào)警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。4軟件支持報(bào)警控制器在

11、線檢測(cè)（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即 時(shí)文子、聲音提示）5軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份/恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。監(jiān)控系統(tǒng)1監(jiān)控系統(tǒng)安裝時(shí)請(qǐng)施工方注意監(jiān)控頭安裝視野范圍必須能夠達(dá)到監(jiān)控防 盜效果，并建議采用數(shù)字信號(hào)傳輸（光纖）避免后期線路老化干繞及傳 輸速率問題。2監(jiān)控系統(tǒng)考慮到今后維修及采購方便建議監(jiān)控?cái)z像頭、矩陣主機(jī)、硬盤 錄像機(jī)、顯示器采用冋 廠家產(chǎn)品。3設(shè)計(jì)采購監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)和矩陣主機(jī)預(yù)留20%點(diǎn)位，為將來增加監(jiān)控?cái)z像頭預(yù)備使用。4設(shè)計(jì)考慮監(jiān)控?cái)z像頭安裝區(qū)域應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)的光照度，如光照度達(dá)不到建 議安裝帶紅外的監(jiān)控?cái)z像頭。5單兀樓棟出入口、一層消防樓道、一層電梯廳、出天臺(tái)消防通道出入口 應(yīng)安

12、裝固定半球或槍機(jī)，監(jiān)控人員的出入，如燈光不能滿足需求，需配 置帶紅外功能攝像機(jī)6園區(qū)主出入口、商業(yè)街關(guān)鍵位置、園區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)、泳池關(guān)鍵位置、人員 易聚集等關(guān)鍵位置應(yīng)安裝高清云臺(tái)攝像機(jī)，方便突發(fā)事件時(shí)的監(jiān)控需 求。7中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)監(jiān)視器。8圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對(duì)攝像機(jī)，選用發(fā)散光源。9攝像機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)視，2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲(chǔ)超30天。10報(bào)警發(fā)生時(shí)相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并冋時(shí)彈出全屏顯示。主機(jī)支持視頻 移動(dòng)偵測(cè)、攝像機(jī)畫面丟失報(bào)警。能自動(dòng)或手動(dòng)切換，在畫面上應(yīng)有攝 像機(jī)的編號(hào)、地址和時(shí)間顯示。軟件支持按時(shí)間、通道查詢錄像信息。 硬盤錄像機(jī)宜支持全DI錄像格式。支持以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，

13、支持雙碼流網(wǎng)傳。支持各類報(bào)警、實(shí)時(shí)及錄像信息上傳。在第三方電腦使用播放軟件能顯 示地址和錄像時(shí)間。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)1保安亭電源及車場(chǎng)設(shè)備電源建議直接由監(jiān)控中心UPS電源供電或現(xiàn)場(chǎng)配置UPS備用電源，以保障突發(fā)停電時(shí)，車場(chǎng)系統(tǒng)能正常收費(fèi)運(yùn)行。2設(shè)計(jì)時(shí)考慮車牌識(shí)別功能、紅外防砸功能，提高通行效率及安全性。3設(shè)計(jì)考慮系統(tǒng)具備完全在脫機(jī)和停電下工作的能力。4設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮刷卡種類（如臨時(shí)卡、月卡等）。5出入口盡量設(shè)計(jì)在一起，減少后期物業(yè)管理車場(chǎng)崗6出口停車讀卡區(qū)，盡量避免半坡起步，卡機(jī)、閘機(jī)基座需冋于地7面10公分，避免雨水流入基座，易出現(xiàn)故障7建議地下車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控探頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨

14、 棚。8車庫出入口、崗?fù)だ飩?cè)都需安裝監(jiān)控，監(jiān)管進(jìn)出車輛異常情況及收費(fèi)情 況。9建議非機(jī)動(dòng)車道與機(jī)動(dòng)車道完全隔離，交匯路口及存有視角死區(qū)的路段 設(shè)計(jì)多檔減速帶及加裝監(jiān)控，降低安全隱患。10設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮微信支付及崗?fù)，F(xiàn)場(chǎng)月卡充值延期功能。11在車場(chǎng)靠邊角位置設(shè)計(jì)10%（政府規(guī)劃要求）的新能源充電車位，并規(guī)化自行車停車位及電動(dòng)車停車位及充電區(qū)域方便后期物業(yè)管理使用。周界報(bào)警 系統(tǒng)1報(bào)警時(shí)聯(lián)動(dòng)打開對(duì)應(yīng)圍墻探測(cè)燈和彈出對(duì)應(yīng)攝像機(jī)畫面。2圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.1米。3軟件即時(shí)（延時(shí)w2S）顯示周界報(bào)警信息（報(bào)警編號(hào)）并聲音提示。4報(bào)警時(shí)彈出電子地圖信息。5軟件布撤防、旁路防

15、區(qū)，軟件并有記錄。6軟件支持報(bào)警模塊在線檢測(cè)（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí) 文字、聲音提示）。7軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份/恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。無線對(duì)講及巡更系統(tǒng)1需設(shè)計(jì)對(duì)講系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)，確保室下室、一層、樓道、架空層等位置 能時(shí)時(shí)通信，保障后期物業(yè)管理的管理需求2巡更位置盡量安裝于監(jiān)控鏡頭可視范圍之內(nèi)，方便后期管理。電梯工程1電梯底坑排水，在電梯豎井旁邊設(shè)置集水坑，自動(dòng)排水。2電梯機(jī)房在前期施工時(shí)，地面做成地坪漆或者貼磚，以此可以保持機(jī)房 干凈整潔衛(wèi)生。3電梯井道可考慮設(shè)置自然通風(fēng)設(shè)計(jì)，夏季時(shí)電梯轎廂內(nèi)悶熱，利用自然 通風(fēng)可使空氣環(huán)境有所改善。4選用電梯隨行電纜時(shí)，考慮后期檢修及加裝設(shè)備

16、（如空調(diào)，風(fēng)扇等）， 對(duì)于供電線路選擇多幾條備用電線。5兩部以上電梯時(shí)，做聯(lián)動(dòng)控制，節(jié)約等待電梯時(shí)間及節(jié)約用電。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)1項(xiàng)目類標(biāo)識(shí)：一個(gè)成熟的物業(yè)管理小區(qū)必備的標(biāo)識(shí)及國家現(xiàn)運(yùn)行相關(guān)交 通規(guī)范標(biāo)識(shí)，其作用是為本小區(qū)的平面指引及規(guī)范交通為主的標(biāo)識(shí)。2環(huán)境類標(biāo)識(shí)：一個(gè)成熟的物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施、安全提 示等相關(guān)標(biāo)識(shí)，其作用是為了使小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域明確清晰，融合與建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格中。3物業(yè)類標(biāo)識(shí)：物業(yè)管理所用的相關(guān)標(biāo)識(shí)，以告示小區(qū)業(yè)主及規(guī)范物業(yè)本 身內(nèi)部管理流程所用的標(biāo)識(shí)。4房屋本體標(biāo)識(shí)：小區(qū)名稱、道路標(biāo)識(shí)、組團(tuán)標(biāo)識(shí)、樓棟標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo) 識(shí)、單兀標(biāo)識(shí)、房號(hào)標(biāo)識(shí)等節(jié)能環(huán)保 工程1太陽能熱水節(jié)能

17、工程，住宅業(yè)主幾乎不會(huì)使用，且前期安裝施工量大， 后期維護(hù)成本也大。建議改成太陽能光伏發(fā)電工程，發(fā)電量大的基本能 滿足自己公共照明需求。裝機(jī)容量大的還能給電網(wǎng)反送電，售電給供電 局，供電局付費(fèi)0.43元/度，國家還有光伏發(fā)電補(bǔ)貼。公共設(shè)施類1考慮業(yè)主停放自仃車位置，提前規(guī)劃施工到位。還需要考慮電動(dòng)自仃車 充電，以此來避免單車入小區(qū)或者上樓。2地庫，塔樓，電梯井道信號(hào)覆蓋工程，在精裝修階段聯(lián)系施工單位提前 施工。3發(fā)電機(jī)通風(fēng)排煙井，避免風(fēng)口設(shè)置在園林內(nèi)，通過煙道直接排至樓頂。14建筑物公共休閑區(qū)域范圍內(nèi)可以考慮設(shè)置公共WiFi網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，電子顯示屏，用于投送商家廣告，便民信息等。5在塔樓樓頂考慮設(shè)

18、置晾曬大件衣物的點(diǎn)，小戶型陽臺(tái)位置較小無法晾曬 被褥，大件衣物，可以在天面規(guī)劃區(qū)域，提前做好晾衣架，繩子。6塔樓公共區(qū)域窗戶加裝護(hù)欄，消防樓梯窗戶加裝護(hù)欄，避免小孩攀爬或 者其他事故造成的意外。信號(hào)覆蓋 工程1協(xié)助開發(fā)商開發(fā)施工前期聯(lián)系移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、電信信號(hào)的覆 蓋（與對(duì)方進(jìn)行洽談，確定后期覆蓋對(duì)我方橋架，井道新增配合要求），前期完成整體覆蓋方案；在交付前完成相應(yīng)的信號(hào)覆蓋，并簽定相 關(guān)的用電，互惠付費(fèi)協(xié)議等。室內(nèi)精裝注意事項(xiàng)給排水管1裝修給水管，建議走天花布管，可減少后期損壞及方便快速發(fā)現(xiàn)及修復(fù) 漏水點(diǎn)，或避免漏水至下層住方，方便后期物業(yè)管理；2洗手間地漏、排水管應(yīng)設(shè)計(jì)U型存水彎，防止

19、反臭。3陽臺(tái)位置需預(yù)留洗衣機(jī)排水接口，接口盡可能接近地面，保障排水暢通 性，減少陽臺(tái)積水4防水土建類1陽臺(tái)地面防水需刷到欄桿反坎外側(cè)及里側(cè)推拉門反坎上端，防止水滲入 客廳或是下層；2淋浴間、洗手間、干濕分離區(qū)、廚房地面都需設(shè)計(jì)防水，且墻面防水高 度不低于1.8米。洗手間墻背面為臥室或客廳墻體的，也需背面刷防 水，最大限度避免滲水對(duì)裝修工程的影響。（廚房，衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)建 議由施工單位，甲方項(xiàng)目部，物業(yè)前介部一起三方確認(rèn)后，進(jìn)行下一步 施工。）3窗戶平臺(tái)、外檐需向外倒坡并做防水與窗戶框相連，防止雨水滲入4洗手間沉箱排水管口應(yīng)與沉箱底面齊平，保障排水暢通，5陽臺(tái)、洗手間、廚房地面貼完防滑磚后，地面應(yīng)低于客廳及臥室地面， 以防水通過門坎石滲入室內(nèi)；豕用配電類1戶內(nèi)所有插座用電需設(shè)計(jì)過漏電開關(guān)，降低安全隱患；2入戶總開