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1、一二線過半城市庫存超過12個月樓市回暖仍需觀察2019年的清明小長假一改春節(jié)假期的低迷之勢,部分一二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“小陽春” 行情。業(yè)內(nèi)人士表示,由于購房者調(diào)整預期,之前價格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。 但從庫存來看,過半城市庫存超過12個月,因此樓市回暖仍需觀察。部分地區(qū)樓市回暖中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,清明小長假部分地區(qū)樓市有所回暖。上海小長假前兩曰 新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與269套,較去年同期的54套和60套,同比上漲48%和282%。 廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是297套與143套,包括廈門等城市,小長假個別項目開 盤需求量比前期有明顯上升。中原地產(chǎn)首席分析師
2、張大偉表示,雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢,但從趨勢 看,4-6月,全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,特別是之前調(diào)整過價格的城市。事實上,3月下旬以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場便出現(xiàn)升溫苗頭。上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù) 顯示,3月40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長84虬同比增長1酬。其中,4個一 線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長108%,同比增長36%o具體來看,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京商品房住宅成交31.1萬平方米,環(huán)比上漲了 108%, 同比上漲130%。二手房成交量達1.6萬套,是杲近20個月的最高值。上海方面,上海新建商 品住宅成交面積63.2萬平方米,環(huán)比增加106.5%。廣
3、州成交90.2萬平方米,環(huán)比上漲177%, 同比上漲48%。張大偉表示,最近市場成交量環(huán)比上漲主要是因為2月春節(jié)市場低迷,但同比數(shù)據(jù)上漲, 與杲近市場預期升溫有關。很多之前價格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場都因為信貸相對寬松,購 房者出現(xiàn)怕踏空的心理?!芭c供應增加也有關系?!睆埓髠フf。數(shù)據(jù)顯示,3月上海入市面積為78.8萬平方米,環(huán)比 增加194%,同比增加100%o北京入市也持續(xù)高位,3月北京供應商品房住宅3707套,繼續(xù)增 加供應,庫存積壓也持續(xù)上升:,土地溢價率有所回升近日,無錫市出讓3宗住宅土地,吸引了近60家房企參與競拍,杲高溢價率達79.39%。 其中,融創(chuàng)獲得2宗,另外還有一宗需要搖號
4、。3月下旬以來,部分城市土地市場相比1-2月的低迷有所恢復,其中包括合肥、天津、杭 州、溫州等城市賣地數(shù)量有所增加。3月22曰以來,全國住宅地塊合計成交55宗,其中,溢 價率超過40%的有19宗,超過100%的有5宗。4月2日,杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一 宗住宅用地,經(jīng)過30輪激烈爭奪,蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以26.77億元摘得,樓面價 17294.57元/平方米溢價36.11%o 4月1日,廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工 業(yè)用地,總起拍價近66億元,總體量超71萬平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2018年,土地市場持續(xù)調(diào)控,降溫明
5、顯,部分企業(yè)拿地 較少。今年以來,融資壓力有所緩解,部分企業(yè)開始進入土地市場搶地,土地市場開始復蘇: 部分熱點城市土地市場明顯活躍,溢價率有所上升°張大偉表示,從全國看,土地市場依然處于平穩(wěn)之中。2029年以來,全國多城市土地成交 依然低迷,特別是一線城市。但對房企來說,為了加大銷售額,即便一二線城市調(diào)控政策嚴 格,依然會集中拿地。房企資金鏈難言樂觀同策研究院的杲新數(shù)據(jù)顯示,3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,環(huán) 比大幅上漲85.25%,同比大幅上漲63%,創(chuàng)16個月新高。其中,債權融資額為985.15億元, 環(huán)比上漲78.49%,占房企融資總量的96丄彌。值得一
6、提的是,雖然近期房企融資難度減弱,但由于過高的債務額,房企資金鏈難言樂 觀。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計,2019年至2021年的三年間,房地產(chǎn)行業(yè)共有2.8萬億的到期債務,其 中,2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進入今年二季度后,境外償債壓力也將增大,而 且絕大部分為成本高企的美元債務;張大偉說,從2018年四季度來,房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施逐漸井噴,雖然難度有所緩 解,但由于缺血過多,融資需求依然較大?!皬娜ツ?2月開始,開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實是寬松很多,近幾個月的融資額度較 高,也使開發(fā)商資金面得到緩解"上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,房企融資環(huán)境略有放 松,但從政策口徑來看房地產(chǎn)融資不過度從緊.也絕不意味要徹底放松,不會大水漫灌。有業(yè)內(nèi)人士指出,在沒有貨幣之水的支撐下,樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的 復蘇是寬松預期下的復蘇,若沒有真正寬松,復蘇將難以為繼。前期尚未調(diào)整的城市,仍舊存 在下行風險:,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期平穩(wěn),房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓, 再疊加新房高庫存的分流影響,市場不存在快速升溫的基礎,回暖難以大面積跟進,2
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