南京2011年房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告

1、南京房地產(chǎn)市場近期分析南京房地產(chǎn)市場近期分析5 56 6 月住宅市場分析月住宅市場分析2011 年 5 月份南京商品住宅共認購 4557 套，成交 3119 套，認購量環(huán)比大幅上漲了 87.14%、成交量也環(huán)比上漲 40.62%。在“金三銀四”消化政策影響后，5 月份南京樓市日均認購 147 套、成交 101 套，也讓樓市“回暖”之聲漸響。5 月份開發(fā)商推出的優(yōu)惠促銷日漸增多，尤其開盤優(yōu)惠的力度逐步升級。同時，高檔樓盤也改變營銷策略，紛紛推出項目內(nèi)景觀相對較佳的樓棟爭搶客戶。都助推了南京樓市銷量的攀升。南京樓市表面上是“回暖”的數(shù)據(jù)，但樓市溫度并未真正上升。樓市調(diào)控政策下，開發(fā)商推盤的壓力仍然

2、很大，購房者觀望的心態(tài)仍未根本轉(zhuǎn)變。上半年行將結(jié)束，不排除部分開發(fā)商繼續(xù) “以價換量”，南京樓市優(yōu)惠打折的樓盤或會再增加，同時優(yōu)惠促銷的手段也會逐漸增多，南京房價仍有下探的空間。一、一、 政策面政策面1、央行再度上調(diào)存款準備金率達 21% 創(chuàng)歷史新高2、江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則5 月 30 日起執(zhí)行二、二、 市場面市場面1 1、5 5月份樓市行情月份樓市行情據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5 月份南京商品住宅共認購 4557 套，成交 3119 套。與 4 月份（認購 2435 套、成交 2218 套）相比，認購量大幅上漲了 87.14%、成交量也環(huán)比上漲 40.62%。2010 年 5 月

3、，南京樓市遭遇新政影響，樓市銷量大幅下滑，2011 年 5 月銷量同比 2010 年 5 月銷量也有不同程度的上漲?！皣藯l”的出臺，在“金三銀四”消化政策影響后，5 月份南京樓市日均認購 147 套、成交 101 套，也讓樓市“回暖”之聲漸響。4 月底樓市認購已連續(xù)多天超過 100 套，而從 5 月份每天的認購、成交走勢圖來看，南京樓市認購量大部分時候在 100 套至 200 套之間，最高一天達到 324 套。板塊分析：分板塊來看，5 月份江北、江寧兩大板塊仍是南京樓市貢獻最大的主力板塊。江北的威尼斯水城、天潤城、旭日愛上城等大盤再次加推新房源， 優(yōu)惠促銷手段也變著花樣吸引購房者。 值得一提

4、的是， 江北的中鐵江佑鉑庭再次開盤“日光”。純新盤中糧彩云居打頭，江寧板塊同樣吸引了南京購房人的目光。其余各板塊的銷量也因有新房源上市也實現(xiàn)了銷量的上揚。而位于南京東的碧桂園鳳凰城的登場，則給了限購下不能在城區(qū)買房人一個全新的選擇。5 月份，南京成交住宅面積在 80 平米以下的占了 26%，80100 平米之間的占 40%，100 平米以下的占了近七成，這也與江寧、江北兩板塊 5 月份新推房源的戶型相一致。而住宅面積在 100 平米以上的有三成多，河西、城東等板塊推盤速度逐步加快，也顯示在了 5月份的成交上。5 月份，成交價格在10000 元/平米以下的占到了 54%，價格在萬元以下的房源仍然

5、是市場最主要的需求。而價格在12000 元/平米以上的則有 31%，河西高端樓盤的大力推盤功不可沒。根據(jù)日前國家統(tǒng)計局公布的 4 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況表明， 南京新建商品住宅價格環(huán)比跌 0.1%， 同比漲 0.7%，今年初以來南京房價首次環(huán)比下跌，同比漲幅也創(chuàng)新低。5 月份， 南京 54 家樓盤樣本的房價環(huán)比上漲約為 0.12%。其中，6 家樓盤標本價格微漲，5 家樓盤標本價格回落。在樓市“限購令”的影響下，南京樓市銷售仍以中心戶型的房源為主，剛需購房者依然是市場的主要購買力。而以大戶型為主的樓盤則需要使出渾身解數(shù)爭奪不多的改善型購房者。南京 5 月份城區(qū)八大板塊共有 2

6、4 家樓盤推出了 2818 套新房源，相比“銀四”29家樓盤近 4200 套新房源的上市量，南京 5 月份新房源上市量減少了三成多。但如果加上都市圈句容碧桂園鳳凰城兩次開盤共推出的 3176 套新房源的話， 南京 5 月份的上市量則達到 5994 套，樓市“限購”下，南京樓市的購買力在都市圈得到釋放。從板塊分布圖上可以看出，江寧、江北兩個板塊分別推出 773、755 套新房源，同時不約而同打出“降價”牌吸引剛需目光，但開盤銷售情況卻并不樂觀。河西板塊則有 550 套房源上市， 受樓市調(diào)控政策影響最深的板塊也在度過政策“蟄伏期”后，錯位營銷，紛紛推出項目內(nèi)景觀較佳的樓棟吸引購房者。城南的郎詩綠色

7、街區(qū)、金地自在城也先后推出新房源，實現(xiàn)了不俗的銷量。此外，除城中板塊外， 其余各板塊均有樓盤開盤加推。2 2、6 6月預(yù)計開盤樓盤月預(yù)計開盤樓盤樓市淡季的 6 月，據(jù)統(tǒng)計，南京或?qū)⒂瓉?48 家樓盤推出 5000 套左右新房源，其中包括華菁水苑、東方紅郡、石林大公園、弘陽壹號等 10 家首次上市的純新盤。6 月份即將加推的樓盤中，仍以兩江板塊居多，約占南京上市樓盤總量的一半以上。江北板塊以威尼斯水城、旭日愛上城、天潤城、大華錦繡華城等大盤居中，純新盤弘陽壹號作先鋒，天華硅谷、海德北岸等老盤加推，共將推出2200 多套房源。江寧板塊也將有10 多家樓盤開盤加推，仍然以中小戶型的剛需房源為主，值得

8、一提的是純新盤華菁水苑預(yù)計開盤均價僅為8500 元/平米左右。除卻兩江板塊的剛需樓盤，河西的御江金城、宋都美域，城東的紫金東郡、郎詩鐘山綠郡等改善型樓盤也都有計劃在6 月加推新房源。6 月近一個月的成交樓市熱點板塊河西當天認購成績超過了江北板塊，位居排行榜的首位。這完全得力于前一天開盤的御江金城住宅別墅業(yè)主社區(qū)地圖。原定于上周六開盤的御江金城， 因為“天氣原因”對外公布暫時取消開盤。但是次日，御江金城卻悄悄推出 17 號樓，共128 套， 有 177、 178、 209 平方米平層和 296、 300、385 平方米頂躍層，均價為 20000 元/平方米。雖然是“聲東擊西”，但是該項目當天認購

9、量卻也達到近50 套。再加上之前推出的 13 號樓，認購數(shù)據(jù)集中在今天（6 月 20 日），御江金城也以 57 套的銷量位居熱銷樓盤排行榜的第一名。另外，河西板塊另一商業(yè)樓盤南京萬達廣場住宅商業(yè)業(yè)主社區(qū)地圖，當日銷量也十分可觀。以43套的銷量躋身進入熱銷樓盤排行榜第三位。南京萬達廣場住宅商業(yè)業(yè)主社區(qū)地圖目前寫字樓、住宅和精裝小戶型均有銷售。江北板塊當日以 48 套的認購量排行第二。上周末， 5 家樓盤推出的都是普通住宅。雖然開發(fā)商開出了不同的折扣，有個別樓盤甚至是打出了送車位的優(yōu)惠，但普通住宅新房源的銷售情況都很一般。素有南京樓市風向標的江北板塊在上周末遭遇“滑鐵盧”，可見目前老百姓，尤其是剛

10、需十分謹慎。而河西“豪宅”御江金城的熱銷，再加上非限購樓盤的逐漸“升溫”， 可以看出， 改善型購房者和投資客， 似乎逐漸走出“限購”的陰影， 而前幾月的需求已經(jīng)開始慢慢釋放。56 月別墅市場分析盡管素有“紅五月”之稱，但別墅市場供銷雙雙陷入冷清行情的局勢尚無明顯改觀。從銷售情況看，本月銷售套數(shù)較三四月份略有回升，但增幅不甚理想。而成交均價的大幅上揚，主因在于高端別墅銷量占比提高。365 地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，本月全市別墅上市量僅有 70 套，與上月基本持平。伴隨著“限貸、限購”等調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，別墅作為“終極住所”的理念逐步為購房者接受，稀缺型高端別墅的價值進一步被看好。5 月

11、，南京別墅成交均價歷史性地跨越了 2 萬元/平方米關(guān)口，同比增幅高達 131.17%，較此前一年的單月最高點（2010 年 8月達到 16485元/平方米）亦高出 21.86%。板塊銷量分析板塊銷量分析從銷售情況看，本月銷售套數(shù)較三四月份略有回升，但增幅不甚理想。在嚴厲的調(diào)控環(huán)境下，市場主要表現(xiàn)為存量的緩慢去化。5月，溧水板塊的時代景園一舉推出 75 套別墅帶動全市別墅上市量環(huán)比大幅增長，達到年內(nèi)別墅單月上市量第二高點，也因此奪得 5月板塊銷售之冠。而本月上市第二大主力便是江寧的老盤別墅加州城、運盛美之國花園、復(fù)地朗香別墅。排名排名123455項目名稱項目名稱保利紫晶山五月全市別墅銷量排行榜五

12、月全市別墅銷量排行榜銷售動態(tài)銷售動態(tài)10臥龍湖國際社區(qū)頤和南園8665雙富嘉園弘景雅墅萬科金域藍灣5板塊均價觀察板塊均價觀察本月，全市別墅成交均價歷史性地跨越了 2 萬元/m2關(guān)口，同比增幅高達131.17%。本期別墅成交均價大幅上揚主要是受成交結(jié)構(gòu)變化的影響。從銷售數(shù)據(jù)看， 5 月共有 21 個別墅項目有房源成交，其中，鐘山國際高爾夫別墅共成交 3 套，均價達到 5 萬元/m2以上，此外香山美墅、鋒尚國際公寓、綠城玫瑰園等7個項目均價也在2萬元/m2以上。板塊上市觀察板塊上市觀察至 5 月 23 日，別墅市場共有 7 家樓盤計劃在 6 月推盤，其中江寧和都市圈別墅依然占據(jù)主導(dǎo)地位。都市圈的玫

13、瑰十一英里和龍泉湖國際旅游度假區(qū)均為純新盤。都市圈別墅因為在本輪調(diào)控中因為政策的不受限而超過成為了今年的“寵兒”。盡管6 月推出別墅只有三家，但因大多為純新盤，體量較大，江寧則為老盤加推，則在板塊體量上略遜都市圈一籌。六月網(wǎng)尚機構(gòu)觀察六月網(wǎng)尚機構(gòu)觀察根據(jù)各樓盤在當前的樓市大背景下的舉措大致可以將南京別墅項目劃分為三種類型：一種是穩(wěn)打穩(wěn)扎型。表現(xiàn)為在低迷的市場環(huán)境下延緩?fù)票P計劃，但仍通過廣告以及開展各類活動保持其在市場中的活躍度，同時逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、國信自然天城、湖語山等；一種是按部就班型。項目的部分產(chǎn)品已經(jīng)過了開發(fā)和蓄水階段，雖然遭遇淡季，但仍根據(jù)工程進度及客戶積累情況

14、穩(wěn)步推盤，如東墅山莊二期英郡華府、運盛美之國香櫞灣等；還有一種則是積極推進型，表現(xiàn)為持續(xù)不斷地投放廣告，預(yù)熱市場，典型項目即為美達九月森林。6 6 月別墅推盤詳情月別墅推盤詳情去年價格去年價格項目名稱項目名稱項目地址項目地址6 6 月上市房源情況月上市房源情況最新銷售動態(tài)同期走勢同期走勢預(yù)計 6 月將推 13 套別墅，包括310-330 平米的聯(lián)排，總價430 萬元/套起，另有430 平米預(yù)計 6 月將推 13 套別墅，包括江寧科學(xué)園弘景大 310-330 平方米的聯(lián)排， 總價 430 萬元加州城獨院別墅總價 800-1100 萬/套，全款 99 折。在售聯(lián)排別墅面積320 平米左右，430

15、萬/套起，一次性付款 98 折，按揭 99 折，均價約14000 元/平米，詳詢售樓處。全款 99 折。在售聯(lián)排別墅面積 320 平米左右，430 萬/套起，一次性付款 98 折，按揭99 折，均價約 14000 元/平米，詳詢售樓處。聯(lián)排 190-240 平方米，均價預(yù)計在 20000 元/平方米，雙拼 305-315 平方米，均價預(yù)計在 25000 元/平方米，上漲道 3888 號/套起，另有 430 平方米獨院別墅，總價800 萬元/套。6 月初推出9 組團香櫞灣71 席絕版運盛美之 江寧開發(fā)區(qū)將軍大 山水別墅，獨棟別墅面積 360-640 平方國花園道 2 號米，雙拼別墅面積304-3

16、14 平方米，聯(lián)獨棟 360-630 平， 均價預(yù) 計 30000 元/平方米， 辦理 vip的客戶開盤時可誠意金2 萬抵5 萬排別墅面積 190-240 平方米。將于 6 月首次開盤，一期將推出的（聯(lián)排），5 萬抵 10 萬（雙拼），10 萬抵 20 萬（獨棟）。項目預(yù)計將于 6 月 18 日對外公開，現(xiàn)已正式開始意向客戶登記。一期將推出的房源包括：獨玫瑰十一英里中國來安汊河新區(qū) 房源包括：獨棟、雙拼、聯(lián)排，面積大致棟、雙拼、聯(lián)排，面積 178-300 平方米不等。在 178-380 平方米不等。6 月推出類獨棟別墅，面積大約在龍泉湖國際旅游度假區(qū)內(nèi)308-372 平方米左右，庭院面積戶均430 平方米左右。暫無銷售動態(tài)無法比較無法比較龍泉湖國際旅游度假區(qū)世外邊城 句容市邊城鎮(zhèn)侖山二期 59 套預(yù)計將在六月中下旬開項目預(yù)計將于 6 月下旬推新，共59 套獨棟別墅，面積290-390 平方米不等，2012 年5、6無法比較湖畔軟件大道與花神大盤。月份交付，具體開盤時間待定。預(yù)計 6 月下旬推出 20 套疊加別墅，項目預(yù)計 6 月推出 26#、31#棟疊加別墅，共計16 套，