經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告模版

1、中信銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告 客戶名稱： 申報(bào)單位： 申報(bào)日期： 聯(lián)系人： 聯(lián)系方式： 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款調(diào)查表貸款要素授信額度1.5億流貸+5億經(jīng)營性物業(yè)貸款+8000萬元低風(fēng)險(xiǎn)授信期限流貸期限一年；經(jīng)營性物業(yè)貸款十年；低風(fēng)險(xiǎn)一年擔(dān)保方式抵押利率基準(zhǔn)利率上浮10%年度還款計(jì)劃：先行發(fā)放1.5億元流動資金貸款，期限一年，不可循環(huán)；在企業(yè)償還1.5億元流動資金貸款并辦出房產(chǎn)證，完成抵押手續(xù)后，發(fā)放5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款逐年償還本息，具體還款計(jì)劃見后續(xù)還款計(jì)劃一項(xiàng)。關(guān)聯(lián)授信：我行于2010年批復(fù)2億元的綜合授信，批復(fù)號為ZHPF20100485，后由于股東資金及財(cái)政資金的注

2、入，提前還款將授信業(yè)務(wù)結(jié)清；2013年我行使用銀證信產(chǎn)品，為其發(fā)行2億元理財(cái)產(chǎn)品，該筆產(chǎn)品將于2014年結(jié)清。開發(fā)商與股東簡況杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司,暨“湖濱銀泰購物中心”，是杭州市西湖綜合保護(hù)工程的重要組成部分，是市政府重點(diǎn)支持的“十大工程”之一。 該公司成立于2005年11月16日，由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。杭州市上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司：杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司成立于2008年8月。根據(jù)杭州市上城區(qū)人民政府（上政函（2008）95號文件批復(fù)。該公司由三塊組成：（1）原杭州上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的整體資產(chǎn)（2）上

3、城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)（房產(chǎn)、對外投資）（3）上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn)（股權(quán)）。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平臺。公司注冊資金5億元，由上城區(qū)財(cái)政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營：以授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)；杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司：杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內(nèi)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國內(nèi)的銀泰百貨。旗下包括西安中環(huán)銀泰商業(yè)有限公司、浙江浙聯(lián)管理有限公司、西安曲江銀

4、泰國際購物中心等。同時(shí)，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司的全部管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)均出自浙江銀泰百貨有限公司。項(xiàng)目經(jīng)營項(xiàng)目位置 杭州市上城區(qū)延安路258號產(chǎn)權(quán)面積38229.57層數(shù)：4實(shí)際可租面積34100產(chǎn)權(quán)用途商業(yè)土地期限：20年近兩年出租率： 95%開業(yè)時(shí)間:2013.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商場經(jīng)營模式：1、自租或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營，整租（商業(yè)品牌）/散租（主力店品牌）；上年度運(yùn)營總收入：其中租金收入 財(cái)務(wù)分析抵押物年均運(yùn)營收入 扣除運(yùn)營支出后年均可還款現(xiàn)金流年均本息和還款覆蓋比（年均可還款現(xiàn)金流/年均本息和）每平米月租金區(qū)間相鄰或同城可比項(xiàng)目月租金區(qū)

5、間每平米月均租金 補(bǔ)充還款來源 還款計(jì)劃：抵押擔(dān)保抵押物情況抵押面積： 抵押樓層： 是否含底商： 資產(chǎn)保全價(jià)格：保全價(jià)格與周邊項(xiàng)目市價(jià)對比： %資產(chǎn)評估價(jià)值：評估單價(jià)：抵押率： 周邊同類項(xiàng)目售價(jià)或二手房價(jià) 評估單價(jià)與周邊項(xiàng)目市價(jià)對比： %置換貸款操作風(fēng)險(xiǎn)置換還款和抵押操作程序（注：我行第一順位抵押能否自動生效）其他擔(dān)保條件 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：（注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計(jì)算）。中信銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告（注：本項(xiàng)模板系授信調(diào)查報(bào)告基本要求，各分行可根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管控要求和具體項(xiàng)目及當(dāng)?shù)厥袌銮闆r增加相關(guān)內(nèi)容，確保充分了解項(xiàng)目各項(xiàng)信息）一、授信申請情況此次貸款申請分為兩部分。其

6、一為1.5億元流動資金貸款，期限一年，由股東杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司提供擔(dān)保，流動資金貸款用途為支付前期裝修款。并8000萬元低風(fēng)險(xiǎn)額度，用于企業(yè)日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)。流貸額度不可循環(huán)使用，在企業(yè)償還流貸全部敞口額度后，方可使用經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。 其二為5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款模式采用銀團(tuán)貸款。 牽頭行為中國工商銀行杭州朝暉支行，我行為參加行。 貸款期限十年，為保證加抵押。 抵押物為經(jīng)營主體杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司所有的杭州湖濱銀泰購物中心四層（地上四層，地下三層）商業(yè)物業(yè)。以下為經(jīng)營性物業(yè)貸款（銀團(tuán)）的簡單介紹：借款人：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司。該公司成立于2

7、005年11月16日，由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。公司治理規(guī)范，股東實(shí)力雄厚。銀團(tuán)總金額：人民幣15億元；（我行額度5億元）銀團(tuán)貸款利率：五年期基準(zhǔn)利率上浮10%（當(dāng)前即為7.205%）銀團(tuán)安排費(fèi)：不低于每年貸款金額的0.5%貸款期限：10年 貸款項(xiàng)目：杭州湖濱銀泰購物中心的10年期經(jīng)營性物業(yè)貸款。貸款用途：用于置換股東借款，置換前期銀行貸款及融資，并部分用于支付前期工程款等。還款安排：分批償還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款計(jì)劃詳見第五項(xiàng)借款還本付息表。提款時(shí)間：擬于2013年12月底首次提款。 我行首次放款金額3

8、億元，在企業(yè)2014年11月償還我行銀證信產(chǎn)品借款后，再行放款2億元。 還款來源：企業(yè)未來銷售收入及利潤。擔(dān)保：企業(yè)將項(xiàng)目所處湖濱二期的A、B區(qū)房產(chǎn)及C區(qū)扣除拆遷安置部分的房產(chǎn)作為抵押。 銀團(tuán)結(jié)構(gòu)安排：牽頭行：中國工商銀行 杭州朝暉支行。該行意向貸款金額10億元。參加行：中信銀行 杭州天水支行。 我行擬參與授信額度5億元。利率執(zhí)行五年期基準(zhǔn)上浮10%，并收取不低于每年貸款金額的0.5%作為銀團(tuán)安排費(fèi)。 二、申請人情況（一）申請人基本情況1. 企業(yè)概況企業(yè)名稱：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司注冊時(shí)間：2005年11月16日經(jīng)營期限：20年法定地址：杭州上城區(qū)白傅路6號企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人

9、：沈國軍注冊資金：8000萬元人民幣。貸款卡號：3301000001823354 主要經(jīng)營：湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特設(shè)街的管理、開發(fā)、服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；批發(fā)零售、日用百貨、工藝美術(shù)品；貨物進(jìn)出口等。政府融資平臺監(jiān)管：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司因股東之一是杭州上城區(qū)投資控股有限公司，導(dǎo)致當(dāng)初被劃入政府融資平臺名單內(nèi)，實(shí)際該公司所經(jīng)營完全按市場化商業(yè)模式運(yùn)作，不存在財(cái)政兜底的情況，實(shí)質(zhì)非政府融資平臺。新湖濱已于2011年1季度調(diào)出銀監(jiān)會政府融資平臺監(jiān)管名錄，現(xiàn)為監(jiān)測類。2. 歷史沿革公司股權(quán)經(jīng)過四次變更：（1）2005年由三家單位出資成立該公司，其中杭州市上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司出資2800萬元，占總股

10、份的35%，杭州林廬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資2640萬元，占總股份的33%，杭州長源旅游發(fā)展有限公司出資2560萬元，占總股份的32%。（2）2006年9月杭州林廬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將持有的股權(quán)2640萬元轉(zhuǎn)讓給南都集團(tuán)控股有限公司。杭州長源旅游發(fā)展有限公司將持有的股權(quán)2560萬元轉(zhuǎn)讓給浙江五環(huán)實(shí)業(yè)有限公司。（3）2007年1月南都集團(tuán)控股有限公司將持有的股權(quán)2640萬元及浙江五環(huán)實(shí)業(yè)有限公司持有的股權(quán)2560萬元全部轉(zhuǎn)讓給杭州上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。2008年9月杭州市上城區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會辦公室關(guān)于同意國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的函，將杭州上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司所持有的公司股權(quán)全部無償轉(zhuǎn)入杭州上城區(qū)

11、投資控股集團(tuán)有限公司。 （4）根據(jù)杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司和杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的要求，變更后杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司和杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司各占公司股份50%，法定代表人為：沈國軍。設(shè)董事會及五名成員（銀泰方三名、上投方兩名）。3. 公司股東情況杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50% 。1）杭州市上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司：杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司成立于2008年8月。根據(jù)杭州市上城區(qū)人民政府（上政函（2008）95號文件批復(fù)。該公司由三塊組成：（1）原杭州上城區(qū)

12、資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的整體資產(chǎn)（2）上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)（房產(chǎn)、對外投資）（3）上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn)（股權(quán)）。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平臺。 公司注冊資金5億元，由上城區(qū)財(cái)政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營：以授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)。2)杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司：杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內(nèi)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國內(nèi)的銀泰百貨。旗下包括西安中環(huán)銀泰商業(yè)有

13、限公司、浙江浙聯(lián)管理有限公司、西安曲江銀泰國際購物中心等。同時(shí)，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司的全部管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)均出自浙江銀泰百貨有限公司。 以上北山系、銀泰系，統(tǒng)稱為銀泰方。銀泰百貨是以青年人和新型家庭為主要客群，以“傳遞新的生活美學(xué)”為經(jīng)營理念，商品定位時(shí)尚、中高擋。公司力求走在潮流的尖端，及時(shí)展示流行時(shí)尚，樹立年輕富有活力、時(shí)尚更具品位的百貨店形象。先后獲得“浙江省納稅百強(qiáng)企業(yè)”，“社會治安綜合治理先進(jìn)單位”，“杭州市消費(fèi)者信得過單位”，“杭州市百強(qiáng)企業(yè)”，“浙江省消費(fèi)者信得過單位”，“杭州市物價(jià)信得過單位”，“下城區(qū)重點(diǎn)骨干企業(yè)”“企

14、業(yè)銀行資信AAA級”等榮譽(yù)稱號，樹立了良好的社會形象，具有較高的知名度與美譽(yù)度。4. 公司法定代表人簡介法人代表、實(shí)際控制人沈國軍，男，生于1962年8月，學(xué)歷碩士。曾在浙江水產(chǎn)學(xué)院科研處，建設(shè)銀行舟山分行計(jì)劃處工作，任建設(shè)銀行舟山分行辦公室副主任，建設(shè)銀行舟山建設(shè)開發(fā)總公司總經(jīng)理，1997年至今任中國銀泰投資有限公司董事長兼總裁。5. 企業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)地位 此次授信主體“湖濱銀泰購物中心”于杭州西湖邊湖濱商圈核心地段，是目前杭州城區(qū)最好最具稀缺的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目同比市場租金高，地塊商業(yè)價(jià)值高，評估價(jià)值約30億元。項(xiàng)目周邊商場林立。其中，湖濱一期國際名品街，定位奢侈品、國際名牌旗艦店等，裝潢高檔，

15、且其緊鄰西子湖畔，景色宜人，開業(yè)以來已形成穩(wěn)定的客流量。而“湖濱銀泰購物中心”項(xiàng)目開發(fā)定位中高端，以潮流服飾、精品百貨為主，目標(biāo)客戶群涵蓋大部分都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層，是受眾面最為廣泛的一個(gè)消費(fèi)群體?！昂I銀泰購物中心”，整體風(fēng)格追求潮流，清新典雅，且及購物、餐飲、娛樂于一身，開業(yè)短短幾個(gè)月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元華店，裝修改建后，突出中檔消費(fèi)，但是受到“湖濱銀泰”及“西湖銀泰”的雙面夾擊，客流量及銷售額并不突出。 而緊靠購物中心的龍翔服飾城區(qū)塊，是杭州老牌的服裝、飾品銷售集散地，定位在經(jīng)濟(jì)、大眾的服飾消費(fèi)，每日客流量巨大，匯聚了大量人氣。 從湖濱區(qū)塊整體來看，湖濱地區(qū)已成為杭州不可

16、多得的消費(fèi)、休閑綜合區(qū)?！昂I銀泰購物中心”定位恰到好處，既凸顯其品牌商場的專業(yè)管理，品牌銷售的中高端定位，又可以切合實(shí)際的規(guī)避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時(shí)借助龍翔服飾城的客流優(yōu)勢，增加自己的潛在客戶積累。授信企業(yè)管理方，浙江銀泰百貨有限公司，持續(xù)積極探索和實(shí)踐百貨業(yè)連鎖發(fā)展，多年居浙江百貨業(yè)第一，2006年已完成在浙江省內(nèi)四大區(qū)域中心城市（杭州、寧波、溫州、金華）的布點(diǎn)。銀泰百貨將憑借品牌優(yōu)勢及成熟的異地連鎖經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，包括現(xiàn)代企業(yè)靈活的機(jī)制、雄厚的資金、充足的人才儲備以及合理、有效的管理模式和先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和優(yōu)秀的企業(yè)文化在浙江省內(nèi)發(fā)展11家門店，成為擁有絕對區(qū)域優(yōu)勢及管理運(yùn)營

17、經(jīng)驗(yàn)的百貨連鎖企業(yè)。（二）集團(tuán)（實(shí)際控制人）經(jīng)營和財(cái)務(wù)簡況1、控股股東（或?qū)嶋H控制人控制的集團(tuán)）的主營板塊業(yè)務(wù)開展情況，各板塊在當(dāng)?shù)鼗蛐袠I(yè)排名情況，列示前三個(gè)年度和本年主營收入各板塊構(gòu)成。如有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，說明所有已完工項(xiàng)目、在建和儲備項(xiàng)目情況，持有運(yùn)營面積、房企銷售排名等，判斷集團(tuán)整體資金鏈?zhǔn)欠窬o張、擴(kuò)張是否過快等。2、集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)列表，對重點(diǎn)科目（包括存貨、預(yù)付帳款、剛性負(fù)債、預(yù)收帳款等）進(jìn)行說明，剛性負(fù)債須說明銀行、信托、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)融資簡況，分析各項(xiàng)指標(biāo)和科目的異常或重大變動原因，對審計(jì)報(bào)告提示的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行說明分析，對集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況、資金鏈、負(fù)債率等做基本

18、分析和評價(jià)。（三）申請人經(jīng)營情況1. 運(yùn)營模式杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司，暨“湖濱銀泰購物中心”，主營業(yè)務(wù)范圍涵蓋商鋪出租、百貨零售及物業(yè)管理。商鋪出租模式，即新湖濱商業(yè)發(fā)展公司與租戶簽訂租賃協(xié)議，企業(yè)以租金形式獲取利潤，同時(shí)每年收取物業(yè)管理費(fèi)；聯(lián)營合營部分，即百貨零售部分，為“銀泰百貨”與各大品牌聯(lián)合經(jīng)營的商場、專賣店等。 結(jié)算統(tǒng)一計(jì)算在“湖濱銀泰”的銷售系統(tǒng)內(nèi)，由銀泰百貨統(tǒng)一收款，再由銀泰百貨，以銷售費(fèi)用的形式，劃轉(zhuǎn)70%左右的銷售額給合作商家，銀泰留取25%-30%作為自身盈利。物業(yè)管理收入主要包括停車費(fèi)，及物業(yè)管理費(fèi)等。（注：商場分為A/B/C三個(gè)區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實(shí)際可

19、經(jīng)營面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實(shí)際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營合營面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營合營面積0.58萬平方米。） 其中，百貨部分，主要經(jīng)營中高端服裝、日用品、化妝品等。主營品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、歐舒丹、施丹蘭、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商鋪，以世界著名品牌、奢侈品、國內(nèi)知名餐飲連鎖企業(yè)、知名IT產(chǎn)品經(jīng)銷商為主， 包括豐和日麗、弄堂里、西堤牛排、第二樂章、必勝客、太興等。2. 試營業(yè)期間銷售情況湖濱銀泰購物中心已于2013年6月起試運(yùn)營。

20、目前經(jīng)營情況良好，顧客流量及現(xiàn)金流量每月都有大幅度攀升。截止2013年6月，進(jìn)場商戶數(shù)量約500余個(gè)，另有部分精品旗艦店正在裝修中，預(yù)計(jì)于2014年春節(jié)期間開始正式營業(yè)。2013年10月 損益表 （單位：人民幣元）編制單位:杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司 10 月單位:元項(xiàng) 目本期數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、營業(yè)收入27,954,350.28118,283,541.04 減：營業(yè)成本15,760,252.0955,351,541.34 營業(yè)稅金538,963.983,110,151.12 銷售費(fèi)用788,383.025,552,546.10 管理費(fèi)用4,268,786.8928,189,606.72 財(cái)務(wù)費(fèi)用

21、（收益以“-”號填列）163,190.99545,914.27 資產(chǎn)減值損失 加：公允價(jià)值變動收益（凈損失以“-”號填列） 投資收益（凈損失以“-”號填列） 其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列） 6,434,773.3125，533，781.49 加：營業(yè)外收入5,789.19300,663.82 減：營業(yè)外支出1,155.00其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）6,440,562.5025,833,290.31 減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）6,440,562.5025,833,290.31從2013年10月?lián)p益表

22、中，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然商場僅開門營業(yè)不到四個(gè)月，累計(jì)營業(yè)收入已有1.18億元，其中營業(yè)成本為5535萬元，管理費(fèi)用2819萬元，銷售費(fèi)用555萬元，毛利潤2553萬元。 加上物業(yè)管理所得30萬元，扣除其他開支，累計(jì)凈利潤已達(dá)2583萬元。營業(yè)收入中，有7380萬為合營部分的銷售收入，4420萬元為租金收入。 而十月份當(dāng)期銷售收入已達(dá)2795.4萬元（含合營銷售收入2100萬，租金收入與695.4萬），當(dāng)期凈利潤644萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2013年十一黃金周，累計(jì)客流量達(dá)到13萬人次。在考慮到后續(xù)的雙11購物節(jié)，銀泰百貨15周年店慶，12月份圣誕節(jié)，年底迎新年等促銷機(jī)會，保守估算，2013年度當(dāng)年銷

23、售收入可達(dá)到1.78億元以上。 3. 近年建設(shè)情況由于購物中心前幾年一直為持續(xù)建設(shè)狀態(tài)，并未投入經(jīng)營。 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上較成熟的商業(yè)地產(chǎn)有很大出入。具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：（一）資產(chǎn)負(fù)債分析資產(chǎn)類科目：借款人資產(chǎn)構(gòu)成情況 （單位：萬元）項(xiàng)目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金額比重金額比重金額比重流動資產(chǎn)合計(jì)45,006.0719.26%38856.1129.06%38,002.3221.21%其中:貨幣資金6,350.262.72%1396.530.68%415.640.23%應(yīng)收賬款00.00%00.00%00.00%應(yīng)收票據(jù)00.00%00.00%00.00%預(yù)付款項(xiàng)

24、37,901.6416.22%37,385.9418.34%37,522.7820.94%其他應(yīng)收款728.470.31%63.650.04%63.890.04%存貨25.680.01%00.00%00.00%非流動資產(chǎn)合計(jì)188,676.1980.74%165,024.6880.94%141,181.5678.79%固定資產(chǎn)552.200.24%20.320.01%24.220.01%在建工程187,705.6580.33%164,580.4180.72%140,858.3878.61%無形資產(chǎn)12.870.01%00.00%00.00%資產(chǎn)總計(jì)233,682.27100.00%203,88

25、0.79100.00%179,183.88100.00%公司2011、2012年末及2013年10月末總資產(chǎn)分別為179,183.88萬元、203，880.79萬元及233682.27萬元。其中2010年末較2009年末增加13,791.82 萬元，增長9.46%。2011年末較2010年末增加19,557.22萬元，增長12.26%。2012年末總資產(chǎn)203,880.79萬元，增幅13.78%。2013年截至十月底，增幅14.6%。公司2011、2012年末及2013年10月末的流動資產(chǎn)總額分別為38,002.32 萬元、38，856.11及45006.07萬元。流動資產(chǎn)逐年上漲，由于企業(yè)已

26、于今年6月份啟營業(yè)，貨幣資金增加了約5000萬元。流動資產(chǎn)較為穩(wěn)定且有明顯增多跡象。公司2013年10月末較上年度年終流動資金共增加了6150萬元，主要為貨幣資金的增長。預(yù)付款項(xiàng)方面，公司2011、2012年末及2013年10月底分別為 37,522.78萬元、37，385.94萬元及37901.64萬元。整體變化不大。主要為非經(jīng)營往來款，剩余部分為待攤費(fèi)用。主要包括：湖濱指揮部3.61億元，該資金是項(xiàng)目建設(shè)初期新湖濱支付給指揮部的拆遷安置款，因?yàn)椴疬w安置是由湖濱指揮部來操作的。該款項(xiàng)將在項(xiàng)目完成并取得房產(chǎn)證并開具發(fā)票后，和長期應(yīng)付款抵沖?？傎Y產(chǎn)中占較大比重的部分為非流動資產(chǎn)，其中主要部分為在

27、建工程。 負(fù)債類科目：借款人負(fù)債結(jié)構(gòu) （單位：萬元）項(xiàng)目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金額比重金額比重金額比重流動負(fù)債合計(jì)16,846.747.49%31,118.615.73%33,157.5619.22%其中:短期借款00.00%00.00%9,700.005.62%應(yīng)付票據(jù)0.00%00.00%00.00%應(yīng)付賬款2,289.641.02%00.00%50.00%預(yù)收賬款00.00%00.00%00.00%其他應(yīng)付款13,103.245.82%3,175.41.61%3,175.401.84%一年內(nèi)到期長期負(fù)債00.00%00.00%20,000.00

28、11.59%非流動負(fù)債合計(jì)208,165.0092.51%166,67584.27%139,364.0080.78%其中：長期借款103,740.0046.10%82,25041.58%51,000.0029.56%長期應(yīng)付款104,425.0046.41%84,42542.68%88,364.0051.22%負(fù)債合計(jì)225,011.74100.00%197,793.6100%172,521.56100%負(fù)債方面，總負(fù)債呈逐年上升趨勢， 2011年末、2012年末及2013年10月底的負(fù)債總額為172，521.56萬元、197793.60萬元及225011.74萬元。其中流動負(fù)債主要由短期借款

29、，應(yīng)付賬款及其他應(yīng)收款組成。截止2012年底，該公司已經(jīng)結(jié)清短期借款及應(yīng)付賬款。其中，比例較高的一年內(nèi)到期的長期負(fù)債，為企業(yè)在一年內(nèi)需要償還的從長期負(fù)債中調(diào)整而來的銀行貸款本金，并非新增的負(fù)債。根據(jù)企業(yè)最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，該筆負(fù)債目前已結(jié)清。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，2013年10月底的其他應(yīng)付款一項(xiàng)，較2012年底增加了近1億元，權(quán)重比例從上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其與關(guān)聯(lián)企業(yè)，特別是股東方的資金往來，其中主要包括上城投方面的1908萬元，銀泰北山企業(yè)管理公司2211萬元，浙江銀泰百貨有限公司2748萬元，嘉興銀泰投資管理公司112萬元，杭州慧豐擔(dān)保有限公司3662萬元等。長期應(yīng)付款主要是建設(shè)

30、需要向股東的借款。另外，在項(xiàng)目開發(fā)階段時(shí)，開發(fā)資金來源共有二個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。該項(xiàng)目自有資金到位有3.8億元，其中實(shí)收資本金8000萬元，股東投入建設(shè)資金3億元，該資金包含在報(bào)表中長期應(yīng)付款6.3億元中。公司沒有把上城區(qū)投資控股集團(tuán)的3億元作為資本金投入而是作為建設(shè)資金投入，主要是當(dāng)初就有計(jì)劃引入上投股東，如果把資本金做大，可能對引入股東合作不利。由于該公司以建筑工程為主，非流動負(fù)債較多，主要有長期借款借及長期應(yīng)付款。2011年、2012年末及2013年10月底的非流動負(fù)債分別為13.93億元、16.67億元及20.82億元。占總負(fù)債比重依次為80.78%、84.27%及

31、92.51%。長期借款中，2013年10月底較2012年底增加了約2億元，此筆資金，主要是由于我行在2013年上半年為其發(fā)行了18個(gè)月的2億元銀證信理財(cái)產(chǎn)品。 長期應(yīng)付款在2013年10月底較上一年底增加了約2億元，主要是股東借款。 增加部分主要是杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司及浙江銀泰百貨有限公司各追加的1億元股東借款。 三、項(xiàng)目情況 （一）項(xiàng)目地理位置調(diào)查了解項(xiàng)目地理位置，交通配套及所屬商圈情況（附比例尺適中的地圖）。（二）當(dāng)?shù)厥袌銮闆r多年來的杭州百貨業(yè)，以四大集團(tuán)為主。包括杭州大廈、銀泰百貨、百貨大樓及解百。2007年起隨著銀泰百貨的強(qiáng)勢加速擴(kuò)張加之接管杭州百貨大樓，杭州百貨業(yè)轉(zhuǎn)入了三國

32、之三分天下的格局。2012年全國百貨單店銷售排名前20位中，杭州的“四大商場”（杭州大廈、銀泰、百大、解百）全部上榜。杭州商場經(jīng)營業(yè)績突出，大量消費(fèi)者的購物熱情集中在4大商場上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州的人均收入和人均GDP總體上僅次于上海、深圳，指標(biāo)水平大大高于其他城市，杭州現(xiàn)有大型百貨商場數(shù)量遠(yuǎn)少于人口數(shù)量相似的成都、西安、武漢、大連、沈陽甚至昆明、貴陽等城市。目前杭州城區(qū)代表性的大型商場是杭州大廈、銀泰武林店、杭州解百、銀泰西湖店和杭州百貨大樓5大商場，個(gè)性化中小型商場有利星廣場、國大GDA PLAZA、衣之家等；主城區(qū)外的中小型商場百貨商場包括銀泰百貨臨平利群店、解百蕭山商廈、蕭山匯德隆百貨、景文

33、百貨桐廬店、富陽百大、中都百貨臨平店等。銀泰百貨曾經(jīng)對擁有786萬常住人口的杭州與擁有830萬常住人口的西安做過比較，兩者的百貨經(jīng)營規(guī)模都為80億元：前者的人均GDP為52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2008年1月，銀泰百貨與百大簽署20年托管經(jīng)營協(xié)議，百大與銀泰武林店毗鄰。根據(jù)早些年數(shù)據(jù)，銀泰（武林店）和百大的銷售額就有40億。銀泰總店為未來訂下年銷售額10億美元的目標(biāo)（韓國樂天百貨首爾總店就是三幢建筑，年銷售額100億人民幣）。銀泰于2008年開設(shè)了杭州單體最大店-西湖店，建筑面積約10萬平方米；2009年慶春廣場銀泰百貨慶春店開業(yè)。同年，銀泰啟動祥符鎮(zhèn)阮家橋20萬平方米的

34、銀泰新天地建設(shè)，此項(xiàng)目已于近年10月份開始營業(yè)。加上臨平的銀泰利群店，銀泰在杭州的網(wǎng)點(diǎn)已達(dá)8家（其中百貨店6家）。銀泰有個(gè)密布杭州計(jì)劃，計(jì)劃在杭州近期總共要布14個(gè)點(diǎn)。據(jù)分析蕭山和錢江新城以及地鐵交通樞紐中心都可能成為銀泰選址的下一站，此外傳聞銀泰百貨正研究開設(shè)濱江區(qū)新店的可行性（銀泰母公司此前已經(jīng)在濱江區(qū)收購了海威房產(chǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目）。杭州大廈則就地?cái)U(kuò)展計(jì)劃與母公司商貿(mào)旅游集團(tuán)通過新建物業(yè)和收購、租賃周邊物業(yè)等途徑,使杭州大廈綜合體發(fā)展成為總營業(yè)面積達(dá)60萬平方米的超級巨無霸，其中3.5萬平方米C館華浙廣場于2009年投入營業(yè)，坤和廣場和浙江省展覽館也采用租憑的方式，成為杭州大廈的一部分。另外還

35、有地鐵武林總站地下6萬平方米的地下商城將全部由杭州大廈經(jīng)營管理，目前計(jì)劃在地鐵商鋪架設(shè)中檔品牌。而在錢江新城，杭州大廈也在研究是否開設(shè)新商場。GDA國大目前正對物業(yè)進(jìn)行改造擴(kuò)建為7.5萬平方米的國大城市廣場，蕭山也有望出現(xiàn)巨型商場由匯德隆百貨投資的8萬平方米的世貿(mào)中心另有多家國內(nèi)百貨業(yè)集團(tuán)考察蕭山某商業(yè)項(xiàng)目，中都百貨踏上市中心發(fā)展慶春店，特色商場天工藝苑擴(kuò)建后也整裝待發(fā)即將重出江湖。從商圈來看，擁有杭州大廈、杭百大、銀泰總店三大商場的武林商圈無論商業(yè)面積還是總業(yè)績都是最大的。但湖濱商圈已悄然崛起，幾乎是銀泰武林店二倍大的銀泰西湖店，改建后的解百，銀泰百貨控制的湖濱國際名品街及湖濱銀泰購物中心項(xiàng)

36、目等都盤踞于此。湖濱商圈的商業(yè)面積已接近于武林商圈。-分行調(diào)查均需了解行業(yè)媒體（網(wǎng)絡(luò)）或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)（行業(yè)協(xié)會）對該城市同類項(xiàng)目供應(yīng)量（運(yùn)營規(guī)模）和在建規(guī)模是否合理、過剩的研究分析，分析評價(jià)同類項(xiàng)目的商業(yè)飽和度，本項(xiàng)目所屬商圈（街）在當(dāng)?shù)厥袌龅匚?。注：即使無法取得較全面的行業(yè)分析報(bào)告，分行調(diào)查審查也需對主要商圈新建在建項(xiàng)目（特別是本項(xiàng)目3公里以內(nèi)項(xiàng)目）進(jìn)行調(diào)查了解。（三）項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)情況1、整體項(xiàng)目建設(shè)情況項(xiàng)目分為：地上四層、局部三層，地下三層。其中從地下一層到地上四層均作為商業(yè)使用，地下二層及地下三層為配建車庫及設(shè)備機(jī)房用途。空中走廊(SKY-WALK)的設(shè)計(jì)：n 平面設(shè)計(jì)以中間空中連廊聯(lián)系三個(gè)地塊

37、，形成連貫的室內(nèi)步行街；n 步行街屋頂設(shè)置玻璃頂棚，以創(chuàng)造處于自然光中、接近室外的購物體驗(yàn)。n 從平海路到解放路的空中走廊全長約330米，從平面的曲線形到直線型、從頂光斷面形式的變化、從節(jié)點(diǎn)空間的變化，空中走廊以不斷變化的形式塑造了體驗(yàn)豐富、興趣盎然的購物空間。中央大廳的設(shè)計(jì)：n 22#地塊中部設(shè)置為主入口，以電扶梯上至二層八角型中央大廳，從入口大廳到中央大廳均設(shè)置玻璃天光，塑造陽光明媚、大氣通透的主廳形象。n 中央大廳上設(shè)玻璃穹頂，以圖案化的裝飾達(dá)到美輪美奐的效果，并且設(shè)置夢幻穹型天幕成為提升商業(yè)氛圍的室內(nèi)景觀點(diǎn)。n 二樓八角形大廳設(shè)置表演舞臺以滿足商業(yè)展示宣傳的要求。n 位于八角大廳一邊的

38、景觀電梯在透過穹頂玻璃的陽光中上下穿行，在觀景的同時(shí)也成為一道中庭風(fēng)景線。垂直交通的設(shè)計(jì)：n 在地下一層到地上三層的主要商業(yè)層面，以電扶梯作為聯(lián)系上下層的主要交通工具。n 電扶梯主要布置在主要出入口，方便地引導(dǎo)人流。電扶梯的間距大約60米，適宜購物人群的行走特征。n 在每個(gè)地塊均設(shè)置客用電梯，上至四樓、下至地下三層地下車庫，并在首層設(shè)置管制門廳以便于分層管制。其中：商業(yè)店鋪位于室內(nèi)步行街兩旁，貨運(yùn)通道及疏散樓梯置于店鋪后方以達(dá)到“客貨分流”。2、產(chǎn)權(quán)情況：目前房產(chǎn)證正在辦理，預(yù)計(jì)2014年10月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于杭州市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，項(xiàng)目共分為：39、13、27三個(gè)地塊，統(tǒng)稱

39、吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個(gè)地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，延安路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，除去27號地塊中拆遷安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營及聯(lián)營，地下2、3層為地下停車。39號地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置部分面積3619.87平方米，剩余自營部分5909.55平方米。根據(jù)浙江眾誠房地產(chǎn)評估有限公司評估出具的：浙眾誠預(yù)評字（20

40、13）2201-A號，A區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣106488.77萬元，折合單價(jià)111742元/平方米；浙眾誠預(yù)評字（2013）2201-B號，B區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣129396.57萬元，折合單價(jià)95890元/平方米;浙眾誠預(yù)評字（2013）2201-C號，C區(qū)除去拆遷安置部分，初步估算抵押價(jià)格為24721.45萬元，折合單價(jià)41833元/平方米。而根據(jù)三個(gè)地塊的總體情況，目前總共可抵押面積為39867.56平方米，總價(jià)值估算為26.06億元（不算地下面積，不算回遷安置出售部分）（四）經(jīng)營模式：開業(yè)時(shí)間，（1）自主經(jīng)營或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營；（2）委托非關(guān)聯(lián)方經(jīng)營，非關(guān)聯(lián)方招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；

41、調(diào)查了解項(xiàng)目的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式。如為整租，調(diào)查了解承租方的商業(yè)品牌、已運(yùn)營商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調(diào)查了解本項(xiàng)目品牌或受托經(jīng)營方的行業(yè)招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)品牌、已運(yùn)營商業(yè)規(guī)模等情況；如為全部自營（或自營為主、部分出租）的模式，需說明收入結(jié)算和租金模式、整體的商業(yè)品牌、借款人或股東其他項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和規(guī)模、行業(yè)或當(dāng)?shù)嘏琶惹闆r。（五）經(jīng)營情況1、商業(yè)業(yè)態(tài)和租約運(yùn)營情況：詳細(xì)調(diào)查了解項(xiàng)目整體的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營情況，各類項(xiàng)目均需列示整租或幾大主力店租約期限、面積及占比、租金和物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)、年度收入列表；A、寫字樓：主要租戶名稱、面積、樓層、租金價(jià)格、租約期

42、間、年租金，整體已租面積、近三年出租率、年租金總額及物業(yè)管理費(fèi)、停車場、廣告位等收入；B：購物中心類（一般由百貨零售企業(yè)整租，或百貨、超市、大賣場、影院等租賃大部分）：項(xiàng)目商業(yè)定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率、年租金及物業(yè)管理費(fèi)、停車場、廣告位等收入，本項(xiàng)目購物中心前三年度銷售額，在當(dāng)?shù)赝愂袌雠琶?；C:城市綜合體（一般由業(yè)主或商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)散租給各門店、影院等）：城市綜合體的的商業(yè)品牌和定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率，年租金及物業(yè)管理費(fèi)、停車場、廣告位等收入，本項(xiàng)目整體前三年度商戶銷售額，在當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目市場排名等；2、項(xiàng)目經(jīng)營分析：詳細(xì)調(diào)查分析項(xiàng)目的商業(yè)成熟度，分析本項(xiàng)目與同業(yè)競爭優(yōu)勢

43、、劣勢，分析評價(jià)項(xiàng)目是否具備長期穩(wěn)定經(jīng)營并產(chǎn)生穩(wěn)定收入的可行性。主要依據(jù)：當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目的商業(yè)飽和度，在當(dāng)?shù)厥袌雠琶?，本?xiàng)目區(qū)域輻射力和影響力，項(xiàng)目人氣情況和當(dāng)?shù)鼐用窨诒?、媒體評價(jià)等。3、其他運(yùn)營模式和業(yè)態(tài)的商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目應(yīng)參照上述1、2內(nèi)容調(diào)查分析。（六）授信用途1、置換他行貸款：是開發(fā)貸款還是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等，他行名稱，授信額度，放款額和時(shí)間，余額，擔(dān)保方式。項(xiàng)目運(yùn)營收入監(jiān)管賬戶是否在他行開立，他行是否同意置換貸款，租金運(yùn)營收入監(jiān)管賬戶能否轉(zhuǎn)至我行（唯一監(jiān)管）。2、項(xiàng)目裝修改造計(jì)劃：預(yù)計(jì)投資，改造完成后房產(chǎn)用途和對項(xiàng)目運(yùn)營收入的影響。3、歸還股東和關(guān)聯(lián)借款：有無借款協(xié)議，核實(shí)借款形成過程（

44、包括資金收付往來憑證和抵消記錄等）。4、其他。（七）還款來源測算 湖濱銀泰購物中心分為A/B/C三個(gè)區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實(shí)際可經(jīng)營面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實(shí)際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營合營面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營合營面積0.58萬平方米。該筆經(jīng)營性物業(yè)貸款，依靠企業(yè)未來的經(jīng)營和銷售收入進(jìn)行償還。 下面，根據(jù)商場的A/B/C三個(gè)區(qū)塊的經(jīng)營性現(xiàn)金流情況，對企業(yè)未來十年的經(jīng)營、銷售及支出、負(fù)債情況進(jìn)行分析。1、A/B區(qū)未來十年現(xiàn)金流量分析租金收入：租金收入樓層該層總營業(yè)面積出租面積（平方米）出租部分占比單位租金（元/平方米·天）累計(jì)租金（萬元）負(fù)一

45、層7714.12625681.10%16.003653.50一層5211.72180034.54%24.001576.80二層5418.09192035.44%22.001541.76三層6313.5164526.06%18.001080.77四層3718363597.77%16.002122.84合計(jì)28375.431525653.76%17.919975.67周邊商場解百解百元華店西湖銀泰龍翔服飾城湖濱銀泰商場定位中端中端中高端大眾中高端平均租金16.8元/·天18.7元/·天21.9元/·天15.5元/·天17.90元/·天湖濱銀泰購物中

46、心地上建筑共四層，地下建筑三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對外出租，故在收入計(jì)算中僅作為停車位收入，計(jì)入車位租金一項(xiàng)。 湖濱銀泰正式投入運(yùn)營的地下一層及地上四層，每層均有商鋪以出租模式經(jīng)營。 其中地下一層及地上第四層可用于出租的部分較多，主要客戶為餐飲、服務(wù)類公司。 地下一層可出租面積有6256平方米，占該樓層全部可使用面積的81.1%。 平均租金16元每平方米每天；地面一層、二層、三層主要用于湖濱銀泰與進(jìn)場商家的聯(lián)營，可租賃部分較少，共計(jì)有5365平方米用于出租，租金按樓層高低，分別為24元，22元及18元；地上四層主要進(jìn)駐餐飲企業(yè)，全部用于出租，出租面積3635平方米，平均租金為1

47、6元每平方米每天。同時(shí)企業(yè)與部分租戶簽訂協(xié)議，在承租企業(yè)銷售額達(dá)到一定數(shù)額的前提下，湖濱銀泰將按事先商定比例，以承租方銷售收入的15%作為其進(jìn)場收入，并不再收取租金。故可預(yù)測，湖濱銀泰在商鋪出租科目內(nèi)，年收入最低為9975.67萬元。 參考周邊定位相近的解百、西湖銀泰及龍翔服飾城的租金情況，我們可以得出，解百及解百元華店，由于其中端的品牌定位，平均租金在16.8元及18.7元，而龍翔服飾城，由于其集散地性的大眾定位，平均租金在15.5元上下。 同品牌的西湖銀泰，由于一度是銀泰百貨在杭州最大的單體店，且開業(yè)時(shí)間較長，積累了大量人氣，故租金較高，達(dá)到21.9元以上。此次修建的湖濱銀泰購物中心，營業(yè)

48、面積更大，地理位置更為優(yōu)越，而出于對新開張商場聚集人氣、厚積薄發(fā)的管理要求，租金價(jià)格十分合理且相對較低。 A/B區(qū)租金變動情況： 租金方面，2013年出租率按照85%，租金按照95%計(jì)算，2014年即按照100%計(jì)算，租金漲幅按照年漲幅5.6%計(jì)算（約為每年每平方米漲1元），考慮到該項(xiàng)目6月開幕，2013年只營業(yè)兩個(gè)季度，因此2013年租金即為9716*85%*95%*0.5=3922.8萬元，以后每年收入也按照5.6%增長，2014年租金為測算基數(shù)9716萬元。具體未來十年的租金收入預(yù)期如下：A/B/C區(qū)車位租金收入：物業(yè)總共包含臨時(shí)車位725個(gè)，按每小時(shí)計(jì)費(fèi)5元，平均每天停車5小時(shí)，利用率

49、70%，即每個(gè)車位每小時(shí)1/3車次，雙休日、節(jié)假日按平時(shí)的2.25倍計(jì)算。2013年預(yù)期車位租金收入為：平日，5元*725*5小時(shí)*70%=1.27萬元/天，節(jié)假日收入1.27萬元*2.25=2.86萬元/天。雙休日、節(jié)假日按國家法定計(jì)算，約為125天，全年總計(jì)停車收入約660萬。 停車收費(fèi)按每3年增加10%計(jì)算。年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售給拆遷指揮部用于回遷安置的收入：湖濱地區(qū)二期項(xiàng)目包括：39、13、27號三個(gè)地塊、

50、統(tǒng)稱湖濱二期項(xiàng)目地塊，27號地塊作為回遷戶的安置用地，27號地塊總建筑面積22192平方米，計(jì)劃2013年6月建成后公司直接出售給拆遷指揮部門，由拆遷指揮部統(tǒng)一協(xié)調(diào)安置。具體為：建成后把27號地塊13層約3000平方米商業(yè)用房出售給杭州市湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特色街居建設(shè)整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對回遷戶安置。指揮部支付給杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司購房款2.36億元，預(yù)期五年完成支付。具體支付方式如下： 單位：人民幣萬元 年份20142015201620172018金額30004000553055305540 經(jīng)營性收入1)A.B區(qū)13號及39號地塊目前已建成，并于2013年6月份開始營業(yè)。 兩地塊所

51、建商場，被稱為A、B區(qū)。2013年6月份開業(yè)后，根據(jù)公司保守測算，銷售收入平均每月2500萬元左右，2013年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.60億元，2014年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.86億元，經(jīng)營成本按照商業(yè)購物中心的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤的25%計(jì)算，年度增幅在5%每年。具體測算結(jié)果如下表：2）C區(qū)該物業(yè)27號地塊，除去回遷安置需要的3000平米出售給拆遷指揮部外，還有5800平方米營業(yè)面積用于自營，被稱為C區(qū)。 由于27號地塊剩余部分的商業(yè)定位與湖濱銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營合營模式，收入統(tǒng)一計(jì)入公司報(bào)表。 此區(qū)域?qū)⒂?014年正式啟用，預(yù)期首年銷售額在7000萬元左右，經(jīng)營

52、成本及銷售費(fèi)用占70%，所得稅按扣除成本后的25%計(jì)算，以后每年銷售額按5%幅度遞增。 具體情況如下表：未來十年負(fù)債情況分析通過此次銀團(tuán)貸款將建設(shè)期的全部借款償清。 在貸款投放后，企業(yè)全部負(fù)債為15億元，根據(jù)貸款協(xié)議，將從2016年后逐年償清。具體還款辦法參見后文還款安排一項(xiàng)。物業(yè)收入及修繕維護(hù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)與入駐商家簽訂的租賃/合營合同，企業(yè)將按使用面積，對所有入場商家收取物業(yè)管理費(fèi)，按每平方米每月65元收?。ú糠謨?yōu)勢地段按75元收取）。取收費(fèi)下限65元/平方米·月計(jì)算，共計(jì)每年收取物業(yè)管理費(fèi)65*28375*12=2213.25萬元。物業(yè)管理每年所需支付的人力、物力成本，按起始年5

53、00萬元計(jì)算。在測算未來十年收入的時(shí)候，我們充分考慮到人力成本的增加及市場環(huán)境的變化，擬按照每年收入及支出各增加5%計(jì)算。根據(jù)協(xié)議約定，新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司將負(fù)責(zé)商場公共區(qū)域的日常維護(hù)及翻新改造等。 參照西湖銀泰、武林銀泰的歷史經(jīng)營情況，商場一般每5年左右進(jìn)行一次較大的改造，初次改造為開業(yè)五年后，改造成本按9000萬元計(jì)算，由前幾年累計(jì)的物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)。二次改造在十年后，預(yù)計(jì)支出在12000萬元左右。此項(xiàng)收入/支出可由物業(yè)管理費(fèi)一項(xiàng)收支平衡，故不再計(jì)算入流量測算總表內(nèi)。未來十年企業(yè)還款來源/現(xiàn)金流量總體測算此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤。根據(jù)前期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及對企業(yè)原有類似

54、物業(yè)的經(jīng)營情況，我們做如下測算：1. 由于銀泰百貨在杭州百貨業(yè)的主導(dǎo)地位，市場認(rèn)可度極高，商場6月份至10月份的營業(yè)數(shù)據(jù)也可佐證，企業(yè)銷售頗為旺盛。根據(jù)行業(yè)常態(tài)分析，我們認(rèn)定其年銷售額增長率保守估計(jì)在5%左右。 2. 根據(jù)商場物業(yè)租賃市場的宏觀情況，結(jié)合杭州商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分析，考慮到湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業(yè)的品牌影響力，同時(shí)參考企業(yè)提供的租賃合同，其商鋪的租金增值率保守估計(jì)在每年5.6%以上。 3. 參考稅務(wù)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們擬定商場的所得稅稅率為其凈利潤的17%。4. 考慮到企業(yè)的經(jīng)營形式，其經(jīng)營成本（主要包括電費(fèi)、水費(fèi)、保潔費(fèi)等），占其銷售額的百分之二。 5. 根據(jù)合作商家與企業(yè)達(dá)成的合作協(xié)議，及對同業(yè)類似業(yè)態(tài)的市場調(diào)研，我們認(rèn)為，企業(yè)的銷售成本占其銷售額的75%左右。 同時(shí)，C區(qū)由于是自營且擬引入的合作企業(yè)相對弱勢，暫定C區(qū)銷售成本占其銷售額的70%。 根據(jù)下頁所列表格，我們分析得出，除個(gè)別年份外，其余大部分年限凈現(xiàn)金流及累計(jì)現(xiàn)金流均為正值。我們的企業(yè)現(xiàn)金流估計(jì)，是在最保守的