房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤前計(jì)劃及操作思路

1、- - 御景東城開盤前計(jì)劃及操作思路第二部分開盤前核心工作計(jì)劃相關(guān)事項(xiàng)散打：園林概念、園林樣板（河濱、3、4、棟岸間景觀） 、現(xiàn)有售樓部整改 (軟裝 + 營(yíng)銷道具 )、新售樓部、道路（及兩側(cè)街景)、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)、短信(老客戶溝通平臺(tái)） 、樓書（及 dm單） 、優(yōu)化戶型圖、銷售人員、戶外廣告、宣傳活動(dòng)、二期工期、樣板間、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)主力店招商。 。 。 。 。 。 。 。 。 。亮劍行動(dòng)月 1 日 5 月 1日目的：東城亮劍（銷售目標(biāo):去化 200 套房源左右）工作重點(diǎn) :產(chǎn)品提升營(yíng)銷突破- - 1、產(chǎn)品提升 :從交通、建筑、樣板區(qū)、新售樓部、園林、商業(yè)招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面

2、子（樣板區(qū):先施工完成展示區(qū)域 )優(yōu)先、突出設(shè)計(jì)2、營(yíng)銷突破解決問題 : 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出但不顯性；2、項(xiàng)目現(xiàn)狀（現(xiàn)場(chǎng)整體形象:樣板區(qū)、售樓部、現(xiàn)場(chǎng)包裝等存在諸多不足 ; 目標(biāo)：全面建立東城項(xiàng)目新項(xiàng)目市場(chǎng)形象，強(qiáng)化樹立市場(chǎng)信心。戰(zhàn)場(chǎng): 銷售:4 月 1 日前原有售樓部， 其后轉(zhuǎn)移至新售樓部 （十字口 )；宣傳：老城區(qū)街道+ 敘永主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)注:按照 5 月 1 日開盤作為計(jì)劃前提，如時(shí)間延后則，相應(yīng)順延。開盤前核心時(shí)間節(jié)點(diǎn) : 、新售樓部投入使用（開盤前1- 個(gè)月） （以下簡(jiǎn)稱 a 節(jié)點(diǎn)) 2、新批次開盤 (5- 月） （以下簡(jiǎn)稱 b 節(jié)點(diǎn)) 一、 工程工作1、設(shè)計(jì)工作- - （1） 南北大道及兩

3、側(cè)景觀設(shè)計(jì)（2） 建筑設(shè)計(jì)1、6、7 棟戶型調(diào)整設(shè)計(jì)6 棟樓王提升設(shè)計(jì)（3） 景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目景觀整體概念設(shè)計(jì) (住宅商業(yè) + 城市道路）一組團(tuán) (耿家巷與沿河合圍部分 )整體方案設(shè)計(jì)濱河帶樣板區(qū)設(shè)計(jì)（方案+ 施工圖 ) 3、4、5 棟岸間（一期交房圍合區(qū)域)方案與施工圖（4） 室內(nèi)設(shè)計(jì) (新售樓部樣板房 ) 新售樓部建筑方案設(shè)計(jì)新售樓部室內(nèi)方案設(shè)計(jì)新售樓部軟裝配飾方案設(shè)計(jì)2、工程工作（1） 南北大道施工進(jìn)度（道路、兩側(cè)景觀、及項(xiàng)目形象展示) （2） 新批次房源建筑施工、6、27 棟預(yù)售工期時(shí)間建議:先 1、6 棟后 27 棟（3） 景觀施工濱河帶樣板區(qū)優(yōu)化與新區(qū)域施工完成3、4、5 棟岸間施工完

4、成- - （4） 新售樓部、樣板房新售樓部 (建筑施工硬裝施工 + 軟裝采購(gòu)）樣板房 (建筑施工 +硬裝施工 +軟裝采購(gòu) ) 二、 營(yíng)銷工作（一） 銷售1、人員 (招聘、培訓(xùn)、管理、提升) （二） 推廣核心思路 : 地方消費(fèi)心理、及認(rèn)知模式的理解項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的深入梳理; 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立；地方消費(fèi)心理的理解溝通媒體與物料的選擇活動(dòng)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的市場(chǎng)爆破1、物料類（1）銷售使用物料：樓書、 dm 單(商業(yè)+每期住宅 )、戶型圖（2）銷售支撐物料：現(xiàn)場(chǎng)沙盤、規(guī)劃展板、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)展板、（3）銷售提升類物料： 現(xiàn)場(chǎng)多媒體手段的運(yùn)用： 比如 ipo- - 道具與內(nèi)容 （規(guī)劃、建筑、景觀、商業(yè)未

5、來(lái)的表達(dá)）、2、媒體類（1）常規(guī)媒體 :報(bào)紙、戶外看板、公交站臺(tái)、電視、短信、ld 屏、公交車聲）（2）新型媒體 : 3、活動(dòng)類 : （1）人流熱點(diǎn)宣傳活動(dòng)（2）到場(chǎng)促銷活動(dòng)（3）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)慶典活動(dòng)（4）老客戶聯(lián)誼活動(dòng)（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展活動(dòng)三、 招商工作1、招商市場(chǎng)調(diào)查2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃3、主力店招商啟動(dòng)關(guān)于東城項(xiàng)目開盤前工作重點(diǎn)的思考：1、團(tuán)隊(duì)的組建與搭接 (內(nèi)部、外部 ) 2、工程進(jìn)度控制 (如何在滿足拆遷進(jìn)度條件下， 策略性的調(diào)整控制- - 工程進(jìn)度）3、設(shè)計(jì)提升 (建筑:戶型為核心 ;景觀園林、新售樓部）4、實(shí)體形象展示：確定圍繞兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相關(guān)工作的對(duì)外完成展示時(shí)間計(jì)劃）5、廣告推廣的突破點(diǎn)

6、 (合理費(fèi)用、最大效果） ：溝通內(nèi)容、溝通節(jié)點(diǎn)、溝通渠道6、銷售提升的突破口 (人員組織 ) 思考散打 : 1、人員招聘：招聘內(nèi)容優(yōu)化 : 招聘渠道 :、所有敘永相關(guān)網(wǎng)站;2、其他售樓部人員 ;3、相關(guān)人員介紹2、市場(chǎng)教育 (項(xiàng)目總體形象建立 )立中心、集大成基礎(chǔ)：敘永客戶對(duì)于東城的認(rèn)知：臟、差、亂; 對(duì)于交通格局改變知曉度低對(duì)于項(xiàng)目基本情況了解差對(duì)于未來(lái)發(fā)展持懷疑態(tài)度明顯(前期拆遷進(jìn)度 ) 對(duì)于新興商業(yè)業(yè)態(tài)了解度低，- - 敘永權(quán)威媒體缺乏 , 產(chǎn)品信息最有效為口耳相傳改變客戶區(qū)域認(rèn)知、項(xiàng)目認(rèn)知時(shí)間階段長(zhǎng)系列報(bào)道東城涅槃?dòng)浡?lián)系敘永本地權(quán)威黨政報(bào)紙采寫系列報(bào)道東城涅槃?dòng)涰?xiàng)目開發(fā)全程(結(jié)合各個(gè)重

7、要工程形象節(jié)點(diǎn):拆遷完成、南北干道通車、主力店招商落實(shí)、廣場(chǎng)動(dòng)工等等) 郵政直投 :設(shè)計(jì)項(xiàng)目小樓書 （參考龍城國(guó)際小樓書） ,在新售樓部開放、二期開盤節(jié)點(diǎn)，通過郵政直投渠道,在敘永全域進(jìn)行投放 ,預(yù)計(jì)數(shù)量 :1-萬(wàn)份；城內(nèi)重點(diǎn)人流節(jié)點(diǎn)：長(zhǎng)期定點(diǎn)產(chǎn)品d單派發(fā)到場(chǎng)有禮促銷 ?一、開盤前（月1 日)銷售工作核心時(shí)間節(jié)點(diǎn)1、月 1 日：二期新產(chǎn)品正式亮相 ,接受咨詢，開始排號(hào)（視敘永政策而定 ); 、月 1 日 4 月日：原有售樓部接受咨詢 ,開始排號(hào)（視敘永政策而定 ); 、4 月 1 日:新售樓部落成，搬遷 ,銷售轉(zhuǎn)移至正面戰(zhàn)場(chǎng)；、4 月日開盤（月1 日)，正式排號(hào) (視敘永政策而- - 定） ；

8、、5 月 1 日-5 月 10 日:正式開盤，銷售轉(zhuǎn)定 ,簽訂合同，回款二、明年月前（開盤前)產(chǎn)品工作安排1、設(shè)計(jì)類完成時(shí)間(1)開盤產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì) : 春節(jié)前(2)新售樓部 : 春節(jié)前(3)園林：河濱帶春節(jié)前3、4、5# 樓3 月 1 日整體景觀規(guī)劃4 月 1 日(4)樣板房: 4 月 1 日2、工程類完成時(shí)間(1)開盤產(chǎn)品預(yù)售進(jìn)度5 月 1 日(）新售樓部 : 4 月 1 日（3）園林: 河濱帶月日 3、4、5#樓月 1 日（）樣板房 : 5 月 1 日(5）樓頂發(fā)光字 : 春節(jié)前后- - 三、營(yíng)銷推廣類工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)1、銷售物料i 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 月0 日樓書設(shè)計(jì)、印刷3 月中旬新 d單、戶型圖

9、設(shè)計(jì)、印刷3 月中旬2、推廣工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)戶外廣告： 3 月 1 日 5 月 10 日，城區(qū) 4 塊左右廣告位 (選點(diǎn)：東外、西外各一塊，城區(qū)兩塊）活動(dòng) :4 月 1 日月日(活動(dòng)計(jì)劃，略 ,3 月 1 日前出計(jì)劃方案）可能選擇形式如下 : 場(chǎng)外活動(dòng)：新售樓部周邊周末活動(dòng)（楊武坊廣場(chǎng)) 與城區(qū)超市等賣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)到場(chǎng)促銷活動(dòng)全城巡游派單活動(dòng)敘永主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、派單 5 月 1 日開盤慶典活動(dòng)等等場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)：新老客戶回訪答謝活動(dòng)3、現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部?jī)?nèi)部各類宣傳展示類物料4 月- - 1 日四、相關(guān)配合：物業(yè)管理提升(增加 2-3 名物業(yè)形象服務(wù)人員 ,3 名形象保安 ) 3 月 1 日五、推廣費(fèi)用預(yù)算3 月

10、 1 日 6 月 1 日前(開盤后一月），計(jì)劃新增銷售約200套,新增合同訂單 000 萬(wàn)，按照前期投入營(yíng)銷費(fèi)用1%計(jì)（前期費(fèi)用比例 1，后期下降，全年按照0.8%控制)為 60-70 萬(wàn)元。具體分配 :略（春節(jié)前出具體費(fèi)用安排預(yù)算）?第四部分其他幾個(gè)問題階段思考一、關(guān)于 6、7 號(hào)樓產(chǎn)品思路1、對(duì)于 6、7 號(hào)樓產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)(1)整體項(xiàng)目中，景觀位置最佳 ,具備拉升項(xiàng)目整體品質(zhì)的基礎(chǔ); （2）但相當(dāng)部分 (約 1/ ）戶型間距過窄 ; (3）推出時(shí)間較早，需要考慮合理回款需求；（4）敘永高層立面材料限制為涂料，不利于立面設(shè)計(jì)。初步判斷：、6、7 號(hào)樓產(chǎn)品的定位建議6、7 號(hào)樓可以作為項(xiàng)目中準(zhǔn)樓

11、王產(chǎn)品(營(yíng)銷表達(dá)為樓王產(chǎn)品）- - 3、7 號(hào)樓提升建議(1)星級(jí)大堂裝修 (面積： 10 平米左右 ;層高:挑高兩層6米；底樓架空 :設(shè)置專用活動(dòng)室 ) (2)立面提升（3）整體安防、服務(wù)智能化系統(tǒng)(4)周邊園林景觀升級(jí) (景觀泳池等）（5）物業(yè)服務(wù)升級(jí)4、7 號(hào)樓戶型配比建議面積房型套數(shù)比例75 平緊湊套二2% 平套三單衛(wèi)% 11平套三雙衛(wèi)1636 平套四雙衛(wèi)9% 二、關(guān)于招商工作思考1、御景東城項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度判斷顯性購(gòu)房客戶 (1-3 月內(nèi)購(gòu)房）知名度 :高；了解度：偏低；美譽(yù)度：偏低潛在購(gòu)房客戶 :(-12 月內(nèi)購(gòu)房）知名度：偏低 ;了解度 :偏低；美譽(yù)度 :偏低2、招商啟動(dòng)必要性- - 可以擴(kuò)大項(xiàng)目最大核心價(jià)值產(chǎn)品（商業(yè)部分)的市場(chǎng)宣傳；收集潛在商業(yè)客戶（購(gòu)買、租賃)信息,便于后期相關(guān)工作開展強(qiáng)化住房客戶的購(gòu)買信心3、招商工作時(shí)間計(jì)劃敘永商業(yè)市場(chǎng)摸