開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式7頁

1、開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式 建立科技工業(yè)園是世界各國發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是我國各省市發(fā)展地方經(jīng)濟最有力的戰(zhàn)略。實踐證明在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，開發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化的進程。 開發(fā)區(qū)的類型很多，國際上根據(jù)客戶的性質(zhì)不同分為兩大類。一是Science park，它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶主要是研發(fā)機構(gòu)、技術(shù)性公司、科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)孵化器等。如美國的北卡三角科技園、法國尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的Science park，我國的一些大學(xué)科技園，如清華科技園也屬于這種類型

2、。另一種類型是Industrial park,它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國早期的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類型。而我國的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，也就是既有Science park的性質(zhì)，又有Industrial park的內(nèi)容，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競爭力較強、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競爭力較強，更偏重Science park。我國的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大，其功能也越來越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過渡，因此在開發(fā)的復(fù)雜性上帶來了更大的挑戰(zhàn)。同時由于競爭愈演愈烈，各園區(qū)都在開發(fā)模式上想辦法、下功夫，以爭取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機會。

3、 我國的高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗和結(jié)合中國具體國情上，探索了許多行之有效的開發(fā)模式?？偨Y(jié)和分析這些開發(fā)模式，對我們規(guī)劃和搞好“二次創(chuàng)業(yè)”具有非常重要的意義。 開發(fā)區(qū)的基本商業(yè)模式 如果把開發(fā)區(qū)看作一個企業(yè)，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據(jù)國家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓，經(jīng)營性用地須掛牌拍賣出讓。二是財政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開發(fā)公司還有房產(chǎn)開發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開發(fā)區(qū)的支出也主要為兩部分：一是土地開發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財務(wù)費用。二是園區(qū)的運營費用，主要是行政支出、市政維護和其他財政

4、支出。 開發(fā)區(qū)的收支平衡情況如下： 當(dāng)前平衡：累計收入累計支出；（極少情況） 累計收入累計支出；（大多數(shù)情況，需通過融資解決現(xiàn)金流） 未來平衡：累計收入累計支出；未來的收益可平衡支出。 累計收入累計支出；未來（一定期限）的收益無法平衡支出。 通常情況是在一定期限實現(xiàn)平衡。這一期限取決于開發(fā)區(qū)的融資能力，或者說金融市場、資本市場對某開發(fā)區(qū)信用的看法?，F(xiàn)階段國家開發(fā)銀行對某一組團土地開發(fā)的貸款期限一般在10年以內(nèi)，這可能就是期限的上限。 隨著各開發(fā)區(qū)競爭的白熱化，紛紛采用降低土地價格等辦法吸引投資者，其財務(wù)平衡的最常見的方式是通過負債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價格出讓，引入企業(yè)帶來稅收和消費人群；用綜

5、合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來的稅收來平衡。 一般情況下，遠離市中心的工業(yè)園區(qū)，較多地依靠未來稅收來平衡；而離市中心較近的開發(fā)區(qū)，尤其是科技園區(qū)，具有較好的利用住宅、商貿(mào)用地來平衡的條件。城市化不僅能帶來土地開發(fā)的收益，還會與工業(yè)、科技等功能良性互動，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 隨著開發(fā)模式的多樣化，開發(fā)區(qū)在開發(fā)過程中的融資和損益往往不是由一個主體承擔(dān)，即有融資主體和損益主體。根據(jù)損益主體的不同，可以把開發(fā)模式分為以政府為損益主體的開發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式。 以政府為損益主體的開發(fā)模式 政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益。收入為土地出讓收入，支出為征地、拆遷配套和財務(wù)費用。但由

6、于土地開發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財政資金周轉(zhuǎn)投入土地開發(fā)，因此需通過一個承債主體融資，解決資金需求。 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財務(wù)費用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財政收入彌補。蘇新集團公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。 重慶做法：建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進行配套，中心代表政府出讓、拍賣土地。過去此類機構(gòu)的資金主要依靠財政資金，現(xiàn)在以國家開發(fā)銀行為首的一批銀行愿意為此類機構(gòu)借款。 選擇哪種方式取決于哪個載體更易于融資。一般來

7、講，土地儲備中心的融資比較死板，能否融資，決定于土地的規(guī)劃和開發(fā)的可行性；而公司的融資相對較靈活，但需其有較好的信用、資產(chǎn)和獲利能力。 該模式的特點： 1、有利于政府的招商，集責(zé)權(quán)利為一體，土地讓利和損益由政府承擔(dān)，而政府可通過財稅來平衡。 2、有效地解決了開發(fā)的融資問題。 3、有利于企業(yè)的市場化運作，而避免政企不分所導(dǎo)致的一系列問題。 以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式 政府委托（授權(quán)）開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。政府所收的土地出讓金全部以支付開發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開發(fā)公司。一般公司開發(fā)的園區(qū)沒有財政收入，如開發(fā)公司"入不敷出"，則往往通過財政的專項補貼解

8、決。 開發(fā)公司主要有以下幾種形式： 1 政府全資公司。上海的各園區(qū)一般采用政府全資的開 發(fā)公司開發(fā)模式，開發(fā)公司承擔(dān)園區(qū)的開發(fā)和運營，政府為園區(qū)提供一些專項的財政支持，如重點招商項目的土地補貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等。西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團公司進行土地一級開發(fā)的模式，高科集團公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財政收入都投入高科集團公司用于土地的滾動開發(fā)。上海和西安的不同之處在于上海的政府如浦東新區(qū)政府的一級財政要面對若干園區(qū)（陸家嘴、金橋、張江、外高橋等）和非開發(fā)區(qū)區(qū)域，而西安高新區(qū)自身就具有一級財政。 2

9、 合資公司。蘇州工業(yè)園區(qū)是由新加坡政府牽頭的外方 財團和中方財團合資組建的蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司來進行開發(fā)的，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃使初期在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入非常大，而周遍的園區(qū)有政府財力的介入和較靈活的政策，使得蘇州工業(yè)園區(qū)的土地招商遇到了很大的挑戰(zhàn)，后來調(diào)整為中方控股，地方政府也提供了一定的財力支持，使該園區(qū)的開發(fā)經(jīng)營步入良性循環(huán)。而無錫新加坡工業(yè)園也是由無錫高新區(qū)和新加坡合資開發(fā)的，由于面積較小，涉及的問題較少，較好地發(fā)揮了新方在管理、招商、服務(wù)方面的優(yōu)勢，運行相對比較順利。 3 私營公司。大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件 園開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)的。該園區(qū)的良性運營取決于三方面因素：一是獨特的

10、行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。 該模式的特點： 1. 開發(fā)公司的壓力較大，可促使開發(fā)效益的提高。 2. 有利于發(fā)揮開發(fā)商的招商積極性，提高招商能力（尤其是非全資的開發(fā)機構(gòu)）。 3. 政府招商工作往往與公司的效益產(chǎn)生矛盾。 此，該種模式適合于土地開發(fā)有可能有凈收益的的園區(qū)；或適合于政府的財政收入偏低，而須借助開發(fā)公司完成一部分非贏利性項目的園區(qū)。 不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點，不存在最佳，只有更適合。選擇那種模式主要考慮是否有利于進行融資、是否有利于提高資源運行效率、是否

11、有利于增強招商能力。隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有效。 也可以在開發(fā)區(qū)的不同層次、不同范圍采用不同的開發(fā)模式，以揚長避短提高整體的競爭力。 項目融資模式在土地儲備中的應(yīng)用 作者:華中師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 吳老二 祝平衡2004年1月7日 項目融資尤其是中長期的項目融資，作為近年來產(chǎn)生的一種新的融資方式，在國際上日益受到借款人的歡迎。我國改革開放以來，已利用項目融資方式在上海、深圳、廣州、武漢等地建設(shè)了電廠、鐵路、公路等項目，極大地促進了有關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而開始于上世紀(jì)末的我國城市土地儲備制度的運轉(zhuǎn)需要巨額資金卻陷于籌資渠道單一的困境，土地儲備中心對集中起

12、來的土地統(tǒng)一進行房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等一系列前期開發(fā)工作，這一過程需要政府投入相當(dāng)數(shù)目的資金；從另一方面來看，土地儲備需根據(jù)土地出讓年度計劃，有計劃地投入市場。當(dāng)儲備的土地不能馬上投入市場時，政府保有土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金的流動性，儲備中心要繼續(xù)“吸進”土地就要追加資金。因此，土地儲備維持階段，政府亦需充足資金，否則將影響到土地儲備的保有期限，降低土地儲備制度的調(diào)控力度。 一、我國土地儲備資金來源渠道現(xiàn)狀分析 從目前我國城市土地儲備制度運作實踐看，土地收購儲備資金來源渠道主要有： 1、政府財政撥款 一般是在土地儲備制度建立時，政府財政撥給一部分資金作為資本金或周轉(zhuǎn)

13、資金。例如，杭州市注入4000萬元、青島市政府注入2000萬元、沈陽市政府注入5000萬元、廈門市注入1400萬元作為土地儲備中心的開辦費，從實踐看，杭州市土地儲備中心從建立到2001年6月底，已累計收購?fù)恋?98宗，收購?fù)恋孛娣e545.27公頃(8179畝)，投入資金45.56億元；推出土地198.49公頃(2977.4畝)，回籠資金35億元。目前尚有儲備土地72宗，土地面積 342.57公頃(5138.5畝)，土地資產(chǎn)價值約20億元。很顯然，僅靠財政撥款只是杯水車薪。 2、商業(yè)銀行貸款 這是目前各城市土地收購儲備資金的最主要來源。由于土地收購儲備是一種政府行為，信譽度高，銀行放貸是建立在政

14、府的國有土地資產(chǎn)上。儲備土地一經(jīng)出讓，就能回收土地出讓金，銀行放貸形成的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險很小，因此，各商業(yè)銀行競相向土地儲備機構(gòu)貸款。同時，在目前缺乏土地收購儲備資金其他來源渠道的情況下，商業(yè)銀行貸款則成為各城市土地收購儲備資金的最主要來源，土地儲備機構(gòu)運營資金基本上都來自于銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，銀行與土地儲備中心將面臨很大風(fēng)險。 3、留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入 按照我國財政實行的“收支兩條線”的管理體制，城市土地一級市場轉(zhuǎn)讓收入和土地儲備、開發(fā)支出均由財政負責(zé)。土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲備支出，即為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，是政府實施土地儲備制度后國有土地的有效增值額。建立城市土地

15、儲備制度的目的之一是增加財政收入，增加政府對城市建設(shè)的投入，所以土地轉(zhuǎn)讓增量收入的一部分應(yīng)作為土地儲備資金繼續(xù)用于土地儲備增值。總的來看這種方式缺乏規(guī)范化和制度化尚不足以成為土地儲備的主要而穩(wěn)定的資金來源。 二、在我國土地儲備中應(yīng)用項目融資模式的可行性分析 1、大量民間資本苦于缺少投資機會 據(jù)報道，浙江省有大量的民間資本躺在存折上，僅溫州就有300億元、臺州有150多億元的民間資本找不到出路。雖然國家為了啟動民間投資，推動民營企業(yè)的發(fā)展，采取了許多措施，其中最主要的是國家投放了5000億元，以“四兩撥千斤”來啟動民間投資，雖然取得了一定成效，但全國民間投資增幅仍然呈下降趨勢，民間投資依然熱不起

16、來，民間投資僅僅體現(xiàn)在通過金融機構(gòu)吸儲的存款，甚至出現(xiàn)了民間資本大量流失到國外的現(xiàn)象。另一方面民營資本作為內(nèi)資與利用外資相比有比較優(yōu)勢。首先，吸引外資比利用內(nèi)資要多考慮兩個風(fēng)險因素。其一是匯率風(fēng)險。在浮動匯率制的今天，匯率頻繁地起落跌宕，難以預(yù)測。這種情形下投入的外資必然風(fēng)險巨大。其二是政治風(fēng)險。盡管我國的改革以穩(wěn)定為前提，且多年來維持了社會的安定團結(jié)，但國外投資者或者確實不了解情況因而心懷顧慮，因此認定、評估風(fēng)險較高，從而提高要價。一些地區(qū)為了吸引外資饑不擇食，允諾了過多的條件，承擔(dān)了過重的風(fēng)險。此外，大量的基礎(chǔ)設(shè)施由外國公司承建并經(jīng)營，也會產(chǎn)生不利的政治影響。也正因為這樣，我國法律規(guī)定，港

17、口、碼頭等設(shè)施不允許外商獨資；鐵路、公路、電力等基礎(chǔ)設(shè)施項目必須由中方控股。 2、良好的經(jīng)濟效益是土地儲備制度實行項目融資模式的保證 杭州市是我國建立土地儲備制度較早的城市之一。據(jù)統(tǒng)計，杭州從1997年8月份成立土地儲備機構(gòu)以來，土地儲備中心共收購?fù)恋丶s1萬畝，已向市場供應(yīng)的土地約4000畝，已經(jīng)收回的土地出讓資金達50多億元。通過土地收購儲備制度的運行，該中心上交杭州市財政的資金，每年以56的速度遞增，從1997年的幾個億，上升到2001年的40多億元。他們上交的比例是出讓價格的55，其余45為土地開發(fā)運作成本。上海、青島、武漢的效果也不錯。良好的項目收益是在城市土地儲備中推行項目融資模式的

18、根本保證。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力增強為參與土地儲備增大可能 國內(nèi)房地產(chǎn)界人士以及資本運營專家曾就房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進行了廣泛的研討，認為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的縱向聯(lián)盟將是房地產(chǎn)企業(yè)壯大之道，也將成為市場演變的一大“特點”。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3萬個，其中資質(zhì)等級二級以上的3151個，比2001年減少259個，企業(yè)平均資產(chǎn)總值由上年的2.7億元增加到3.2億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的近三分之一，并已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)集中化的趨勢。在外資的大舉進入以及房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要在市場尋求戰(zhàn)略伙伴，或利用其他集團公司績優(yōu)行業(yè)的優(yōu)勢，或

19、采取強強聯(lián)手的方式，借殼上市、借船出海，通過整合壯大勢力。有資金實力和信譽品牌的開發(fā)企業(yè)將會在激烈的競爭中脫穎而出，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則會被淘汰出局。另外，土地供應(yīng)方式的調(diào)整和繳費方式的變化，無形之中抬高了進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻，以前那種憑借“空手套白狼”的方式已經(jīng)行不通了，加之隨著整頓房地產(chǎn)市場力度的加大，沒有雄厚的資金實力是根本無法進入房地產(chǎn)開發(fā)市場的，即使獲得了開發(fā)資質(zhì)，因難以在土地競價中獲得開發(fā)建設(shè)項目，最終也會被清除出局或自然淘汰，反之，只有資金實力雄厚的企業(yè)才能獲得土地，只有講品牌、講信譽、講質(zhì)量的企業(yè)才能贏得市場。馬太效應(yīng)將會在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大放異彩，開發(fā)項目將日益向大型房地

20、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中，出于城市土地的稀缺性考慮以及房地產(chǎn)開發(fā)商的實力的增強，開發(fā)商參與城市土地儲備的可能性大大增加。 三、項目融資在我國城市土地儲備中的應(yīng)用 項目融資，英文稱project financing，是資金籌措方式的一種。其雛形始于20世紀(jì)60年代，通過項目工程本身的開發(fā)、建設(shè)及運營，以項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量作為還款來源，并將項目資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的新型融資方式。當(dāng)時英國首次運用有限追索項目融資方式進行北海油田項目的開發(fā)，美國和英國66家銀行貸款融資9.45億美元。在我國已經(jīng)有許多利用項目融資進行操作的事例，如廣東沙角B電廠1984年簽署合資協(xié)議，1986年完成融資安排并動工興建，1988年投

21、入使用，實踐證明已經(jīng)取得了良好的效果。 具體操作上，由土地儲備中心在年初將全年的土地儲備計劃按資金、地塊、位置并結(jié)合可能參加的項目公司的實力等進行項目分組，確定各個項目的開發(fā)計劃、儲備范圍等，然后在土地交易中心(或市場)掛牌招商，招聘項目公司進行土地的拆遷、收購、儲備；另一方面，土地儲備中心可與當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)合作，利用銀行的信息優(yōu)勢整合各分散的投資者組建項目公司；在擔(dān)保上，可采用類似浮動抵押的形式將土地儲備中心及自其產(chǎn)生的金錢、連同其中的公司所有的不動產(chǎn)、權(quán)利、所有權(quán)及利益包括日后公司可能取得的財產(chǎn)都作為支付本金與利息的擔(dān)保。具體可采用以下模式： 1、BT(build-operate)即建設(shè)移

22、交模式 在這種模式里，土地儲備項目的收購、土地整理、拆遷等事項由項目公司融資建設(shè)，項目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待時機推向市場，土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放確定利率的收益憑證，開發(fā)商可以憑借收益憑證從土地儲備中心獲得穩(wěn)定的收益，或者進土地儲備中心備案后進行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)或者獲取收益。這種模式適合那些對土地開發(fā)本身沒有興趣但對穩(wěn)定的、低風(fēng)險的投資感興趣的投資者。 2、產(chǎn)品支付(production payment)模式 在這種模式里，土地儲備項目的收購、土地整理、拆遷等事項由項目公司融資建設(shè)，項目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待時機推向市場，土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放土地券，開發(fā)商可以憑借土地券

23、在土地一級市場上以同等條件下享有優(yōu)先購買土地的權(quán)利購買土地，土地券與土地的差價“多退少補”，確保開放商、土地儲備中心的利益不受損害。這種模式很適合房地產(chǎn)開發(fā)商進行企業(yè)的土地儲備，同時有利于同土地儲備中心、規(guī)劃部門等保持良好的公共關(guān)系。 3、遠期購買(forward purchase) 是在產(chǎn)品支付基礎(chǔ)上發(fā)展起來，其運作特點是，債權(quán)人為了收回債務(wù)本息，專門成立一個專設(shè)公司。該公司不僅可以憑借土地券購買在同等條件下以享有優(yōu)先購買土地權(quán)的方式在土地一級市場購買土地，而且還可以直接購買土地儲備項目未來遠期的收入，用以償還項目借款本息。這種模式結(jié)合了建設(shè)移交模式和產(chǎn)品支付模式的優(yōu)點，使得投資人獲取回報的

24、途徑增多，有利于吸引多元化的投資者。 4、ABS(asset-backed-security)即資產(chǎn)支持證券模式 該模式是一種利用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為貨幣資金用于新項目投資的項目融資方式，它是以項目所屬資產(chǎn)未來預(yù)期收益為基礎(chǔ)和保證，通過在資本市場發(fā)行債券而募集資金的一種證券化的項目融資方式。ABS融資方式的運作本質(zhì)是對籌資者信用的增級。因此，除了在境外成立SPV，發(fā)行ABS債券外，還可以考慮在中國境內(nèi)運用ABS的運作原理，發(fā)行土地儲備建設(shè)債券。而且地方政府或土地儲備中心本身就是一種良好的信用擔(dān)保，盡管法律規(guī)定地方政府不得發(fā)行債券，但是可以運用一些技術(shù)手段規(guī)避這一規(guī)定，例如，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司發(fā)行。目前，全國各大城市基本都有相應(yīng)的城市建設(shè)投資公司。以上海為例，早在80年代中期，上海市就在全國率先成立了城市投資建設(shè)開發(fā)有限公司等一批城市建設(shè)投資公司，并先后解決了南浦大橋、楊浦大橋的籌資建設(shè)。這之后，上海通過這些城投公司，又成立了申通等公司。經(jīng)過多年的經(jīng)營運作，現(xiàn)在這些城投公司很多運作良好，管理能力較強，發(fā)展?jié)摿σ埠艽?，而且又有地方政府作為強大的“信譽后盾”。因此，以