物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)承接查驗(yàn)工作手冊(cè)

1、樂(lè)山花城物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)承接查驗(yàn)工作手冊(cè) 編制侯曉平 日期2011.5.4審核日期批準(zhǔn)日期 花城物業(yè)服務(wù)公司編制序號(hào)文件名稱編號(hào)頁(yè)碼狀態(tài)1名詞、術(shù)語(yǔ)解釋A/02引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)3接查驗(yàn)申請(qǐng)書4承接查驗(yàn)條件承5承接查驗(yàn)流程6承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)7承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備計(jì)劃8房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收9房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收10公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收11業(yè)主入伙時(shí)的承接查驗(yàn)12缺陷整改與保修13物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件14物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)15承接查驗(yàn)通知16驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)管理制度17名詞、術(shù)語(yǔ)解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)公司辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管

2、部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)公司。竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗(yàn) 承接查驗(yàn)是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)公司或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的承接查驗(yàn)。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)公司、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，承接查驗(yàn)是開(kāi)發(fā)公司向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。承接查驗(yàn)標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的承接查驗(yàn)

3、包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、名詞、術(shù)語(yǔ)解釋 梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施公

4、共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開(kāi)發(fā)公司售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)本工作手冊(cè)依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建房2010165號(hào)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第2000第279號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第2003第379號(hào)四川省物業(yè)管理?xiàng)l例建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)

5、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ300305-88房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50057-94）電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB 50166-92自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50084-2001自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法GB 5135-85自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法G

6、B 797-89室內(nèi)消火栓GB 3445-93消火栓箱GB 1456l-93防火門用閉門器試驗(yàn)方法GA 93-1995通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 50243-2002民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求GB 19079.1-2003承接查驗(yàn)條件物業(yè)承接查驗(yàn)是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：一、一般條件1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。應(yīng)取得以下證書：工程竣工核驗(yàn)證書

7、規(guī)劃驗(yàn)收證書消防驗(yàn)收意見(jiàn)書電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書城建檔案驗(yàn)收證書人防工程驗(yàn)收證書已簽訂工程保修書并有憑以上證書換領(lǐng)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾?、智能化、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。二、最低要求在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫(kù)施工完畢，可正常使用。2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書等。3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。承接查驗(yàn)流程 一

8、、新樓宇的接收簽署物業(yè)服務(wù)委托合同選定主要管理人員 收樓三個(gè)月前進(jìn)場(chǎng)掌握情況印制驗(yàn)收表格確定驗(yàn)收日期大業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合承接查驗(yàn)小組自用部位的驗(yàn)收共有部分驗(yàn)收資 料 移 交按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)政府驗(yàn)收合格證水電供應(yīng)合同產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料缺陷登記缺陷登記缺陷返修移交鑰匙缺陷登記匯總交開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商交施工隊(duì)整改復(fù)驗(yàn)合格缺陷返修移交鑰匙承接查驗(yàn)小組按單查驗(yàn)辦理移交憑證小業(yè)主（用戶）驗(yàn)樓收摟物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)公司將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)服務(wù)公司存檔。承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì) 一、編制承接查驗(yàn)計(jì)劃，與

9、開(kāi)發(fā)公司溝通物業(yè)承接查驗(yàn)一般是由開(kāi)發(fā)公司牽頭組織，物業(yè)服務(wù)公司接到開(kāi)發(fā)公司承接查驗(yàn)通知后，按承接查驗(yàn)程序進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系承接查驗(yàn)事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開(kāi)發(fā)公司審核，通過(guò)后由開(kāi)發(fā)公司通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制承接查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃承接查驗(yàn)的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)公司溝通，以確定最終承接查驗(yàn)時(shí)間）2、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)公司發(fā)

10、現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)公司發(fā)函反映，制定解決方案。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見(jiàn)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備計(jì)劃。三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)一）、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)以函的形式提交給開(kāi)發(fā)公司，以便開(kāi)發(fā)公司組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式承接查驗(yàn)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將承接查驗(yàn)分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以

11、便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開(kāi)始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì) 承接查驗(yàn)重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。承接查驗(yàn)要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。承接查驗(yàn)多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。承接查驗(yàn)采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。1、 對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收物業(yè)公司代小

12、業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP3000190標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無(wú)人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的

13、房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)公司、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)公司和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，

14、可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì) 設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填

15、寫評(píng)語(yǔ)并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來(lái)的缺陷以函的形式提交給開(kāi)發(fā)公司，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。復(fù)驗(yàn)、對(duì)于開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)公司組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。待開(kāi)發(fā)公司將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)服務(wù)公司在日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：房屋及公用設(shè)施交接單房屋附屬設(shè)施

16、設(shè)備交接單承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備計(jì)劃 為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)工程設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出合理建議。1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備34人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。注：一般每組每天能驗(yàn)收60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收40套房左右。 對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組

17、織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。2、購(gòu)置、準(zhǔn)備工具根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。3、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖準(zhǔn)備引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。從開(kāi)發(fā)公司借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。4、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證準(zhǔn)備承接查驗(yàn)相關(guān)記錄中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。5、學(xué)習(xí)

18、、培訓(xùn)組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙對(duì)配合驗(yàn)收的秩序維護(hù)進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（秩序維護(hù)主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）熟悉工程情況、設(shè)備概況組織承接查驗(yàn)演練6、參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（、級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開(kāi)發(fā)公司、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)公司增設(shè)。7、參與內(nèi)

19、部竣工驗(yàn)收參與開(kāi)發(fā)公司組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。8、參與政府部門、開(kāi)發(fā)公司竣工驗(yàn)收參與政府驗(yàn)收，進(jìn)一步掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。注意做到：多聽(tīng)、多學(xué)、不發(fā)言。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)狻⑷霊翳€匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰

20、匙有無(wú)缺少；窗、鋁合金推拉門是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫表格：樓宇承接查驗(yàn)記錄表2、電氣驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ303-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰；檢查運(yùn)行是否正常。填寫表格：樓宇承接查驗(yàn)記錄表 3、給排水驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫表格：樓宇承接查

21、驗(yàn)記錄表 4、燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無(wú)暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫表格：樓宇承接查驗(yàn)記錄表5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開(kāi)發(fā)公司、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開(kāi)發(fā)公司聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)公司，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收 1、屋面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ301305-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)屋

22、面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試廣告牌、沿口等固定牢固屋面金屬物體均做可靠防雷接地基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建女兒墻完整無(wú)污染隔熱層完好，面層磚無(wú)破損屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕天面無(wú)積水、雜物排水溝、排水口完好暢通2、樓層及通道驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ301305-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)樓層及通道保證項(xiàng)防火門完好開(kāi)閉靈活消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚公共部分無(wú)加建、改建天棚完好墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角公共照明

23、完好消火栓外封條、門鎖完好3、地下室驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ301305-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡照明系統(tǒng)完好水池周圍整潔無(wú)污染隱患管線表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚車場(chǎng)地面劃線清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象4、外墻面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ301305-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無(wú)污跡門窗及玻璃完好外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓外墻、窗口無(wú)滲漏空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無(wú)安全隱患或破損5、供配電系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建

24、筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB 5005794檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲害、鼠害油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確無(wú)故障停電記

25、錄基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常6、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ302-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常各層水壓正常按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項(xiàng)壓力表工作水泵運(yùn)行正常，閥門開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好水池水位有標(biāo)尺，顯示

26、正確，進(jìn)水浮球閥工作正常設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統(tǒng)暢通，抽查68個(gè)井化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50166-92，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法GB5135-85，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法GB797-89，室內(nèi)消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗(yàn)方法GA93-1995房屋本

27、體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收 檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)消防廣播正常備用電源切換正?；卷?xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常設(shè)備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位消防對(duì)講通話清晰消

28、火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門就地手動(dòng)正常防火卷簾門與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常8、系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 50243-2002檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)系統(tǒng)制冷機(jī)部分主體外觀無(wú)損傷、無(wú)銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無(wú)松動(dòng)機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無(wú)氣泡)冷媒液加入量準(zhǔn)確制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三

29、角轉(zhuǎn)換的方式降壓?jiǎn)?dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線路電壓降正常主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無(wú)損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無(wú)異常，軸封、水閥不漏水水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水各種閥門開(kāi)、關(guān)靈活不漏水涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無(wú)異物檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無(wú)松動(dòng)空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無(wú)異常噪音空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正?？照{(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)

30、確冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角控制矩陣、圖像分割器工作正常設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)錄像工作正常，錄像效果清晰10、周邊防范系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)周邊防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常11、公共天線系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)

31、范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調(diào)制器功能正?；旌掀鞴δ苷Ｂ曉葱盘?hào)源功能正常12、局域網(wǎng)、綜合布線驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)綜合布線基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范布線規(guī)范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常13、背景音樂(lè)系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)背

32、景音樂(lè)設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱安裝牢固、防雨線路敷設(shè)規(guī)范14、門禁對(duì)講系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)門禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開(kāi)啟關(guān)閉正常接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范布線規(guī)范室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范15、車場(chǎng)管理系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)車場(chǎng)管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開(kāi)啟靈活，無(wú)砸車隱患基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰設(shè)備表面清潔無(wú)銹蝕系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常16、電梯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格

33、證、限速器調(diào)試合格證無(wú)故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象報(bào)警裝置工作正常轎廂應(yīng)急燈正常應(yīng)急時(shí)可迫降至首層消防電梯消防操作功能正?；卷?xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效轎門與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆各層門付門

34、鎖齊全，安裝正確，無(wú)銹蝕各層門門頭腳蓋板滑塊齊全層門與門框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠大小軌道有接油裝置17、填寫記錄設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，對(duì)所有設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后，匯總填寫房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單；對(duì)其它共用部位驗(yàn)收完成后，填寫房屋及公用設(shè)施交接單。公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的驗(yàn)收 1、公用設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺損游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引平

35、面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損通透式圍欄完好、無(wú)銹跡路燈完好停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無(wú)損2、游泳池驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求GB19079.1-2003檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)游泳池基本項(xiàng)游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好有水循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）有分設(shè)的男、女淋浴室有分設(shè)的男、女廁所更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）有強(qiáng)制通過(guò)式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過(guò)式噴淋設(shè)備男、女

36、各一套更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好配有必備的救生高架（觀察臺(tái)）（按每250M2配備1個(gè)）池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶有廣播設(shè)施、有專用直撥電話有各類公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無(wú)損池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無(wú)銳角，無(wú)安全隱患 3、園林綠化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確綠化內(nèi)無(wú)磚塊等建筑垃圾無(wú)死苗、無(wú)蟲害4、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3

37、）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。5、填寫記錄園林綠化驗(yàn)收填寫綠化驗(yàn)收單，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫房屋及公用設(shè)施交接單，鑰匙交接填寫鑰匙接管記錄表。業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的承接查驗(yàn)業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新建小區(qū)。業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對(duì)房屋的承接查驗(yàn)主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是

38、否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況； 檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）； 檢查門窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活；檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫

39、在承接查驗(yàn)記錄。缺陷整改與保修 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)公司說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)公司也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對(duì)缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對(duì)承接查驗(yàn)或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)公司（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)公司，一份由開(kāi)發(fā)公司交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開(kāi)發(fā)公司責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便

40、督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)公司委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)公司對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)公司索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理 承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗(yàn)條件

41、后，再行組織驗(yàn)收。4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 對(duì)業(yè)主在承接查驗(yàn)或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)公司（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)公司，一份由開(kāi)發(fā)公司交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開(kāi)發(fā)公司責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)公司委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司支付。對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)裝修管理手冊(cè)。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)公司與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，

42、保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致承接查驗(yàn)時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)公司簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫保修期終止時(shí)間。2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他

43、項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)公司與施工單位約定。2、保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。4、保修期內(nèi)管理辦法設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托

44、專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件1. 建設(shè)工程全部基本完畢，并且施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位各方簽認(rèn)的竣工驗(yàn)收單。2. 質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)簽發(fā)的“建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。3. 設(shè)備和設(shè)施能正常使用，達(dá)到設(shè)計(jì)要求。4. 整棟建筑物達(dá)到窗明、地

45、凈、水通、電亮。5. 技術(shù)檔案資料齊全。6. 房屋編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門已確認(rèn)。7. 總包全部或分層/分區(qū)撤出小區(qū)。二、 物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)：1. 小區(qū)主體結(jié)構(gòu)安全、牢固，施工質(zhì)量達(dá)到相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2. 設(shè)備及附屬設(shè)施是否滿足設(shè)計(jì)要求。3. 設(shè)備、設(shè)施滿足使用功能要求。4. 對(duì)未達(dá)標(biāo)或缺項(xiàng)引出整改清單報(bào)甲方與總包協(xié)商處理。三、 甲方以書面形式請(qǐng)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。（見(jiàn)附件一）四、 物業(yè)公司成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組：公司承接查驗(yàn)小組組長(zhǎng)牽頭，工程管理部、設(shè)備管理部及物業(yè)服務(wù)中心共同配合進(jìn)行。組 長(zhǎng)：副組長(zhǎng)：組部門專業(yè)驗(yàn)收人員第一組工程管理部物業(yè)服務(wù)中心土建總平第二組設(shè)備管理部物業(yè)服務(wù)中心弱電消防設(shè)

46、備第三組工程管理部綜合維修五、 原始資料的驗(yàn)收：工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，甲方將相關(guān)的資料、技術(shù)資料系統(tǒng)整理分類立卷，在物業(yè)承接查驗(yàn)前10日提交給物業(yè)服務(wù)公司。（見(jiàn)附件二）1. 提交產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件：(1) 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件(2) 用地批準(zhǔn)文件(3) 建筑執(zhí)照(4) 項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積表(5) 竣工證明2. 提交技術(shù)資料：以工程實(shí)際發(fā)生資料為準(zhǔn)六、 驗(yàn)收內(nèi)容：按甲方開(kāi)具的設(shè)備清單，對(duì)其規(guī)格、容量，按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)行設(shè)備調(diào)試。工程管理部：分專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收完的部分通知物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)服務(wù)中心：安排三個(gè)組配合工程管理部各專業(yè)，進(jìn)行物業(yè)外觀檢查及鑰匙交接，包括登記鑰匙交接表（需交接三方簽字），在相應(yīng)位置及鑰匙上進(jìn)行標(biāo)識(shí)。第四組的服務(wù)中心客戶組，整理鑰匙及擬定鑰匙清單，管理鑰匙，整理物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)記錄并匯總。設(shè)備管理部：配合弱電專業(yè)進(jìn)行安防系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的驗(yàn)收。系統(tǒng)驗(yàn)收從以下幾方面進(jìn)行：1. 強(qiáng)電系統(tǒng)及設(shè)備2. 弱電系統(tǒng)及設(shè)備3. 中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備4. 給排水系統(tǒng)及設(shè)備5. 道路，停車場(chǎng)及設(shè)備七、 驗(yàn)收的實(shí)施：1. 提前派出有關(guān)部門人員到現(xiàn)場(chǎng)，了解、熟悉房