上海拆遷政策

1、上海拆遷政策一、國有土地上房屋拆遷補償1、一般補償形式 （ 1 ）私房補償：房屋未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，補償形式為： 上的補償（房產(chǎn)證） +人頭上的補償（按戶口） 房屋上補償公式：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積 出租居住房屋，被拆遷人未與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的：拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。安 置房屋由原房屋承租人承租。（ 2）公房補償：補償對象為同住人 （人頭上的補償） 。同住人的認定以戶口為依據(jù)，參照上海的應(yīng)安置人口 標(biāo)準(zhǔn)。如果是公房的戶主，對房屋也有所有權(quán)，雖然沒有產(chǎn)證，也可以分到房屋上

2、的補償。（3）享受過住房政策性補助和拆遷安置的，基于人頭上的補償不能拿到。2、補償繼承問題（1）公房：不存在繼承的問題。承租人去世后，由其同住人繼續(xù)使用，同住人的認定一般以戶口為依據(jù)。有 了戶口，并且符合應(yīng)安置人口的標(biāo)準(zhǔn)，就有補償。（ 2）私房：依 繼承法 發(fā)生法定繼承。如果另一半也不在，則子女可以等額繼承。房屋上的補償以對房屋 的共有權(quán)份額為依據(jù)；人頭上的補償則以戶口為依據(jù)。3、“數(shù)磚頭 + 套型保底”“數(shù)磚頭 +套型保底”即居住房屋拆遷補償安置試行以被拆除房屋的市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定的價格補 貼和套型面積補貼。適用范圍為本市中心城區(qū)（含浦東新區(qū)）的新啟動的舊區(qū)改造項目，中心城區(qū)（含浦東

3、 新區(qū)）的住房保障和房屋管理部門提出試點申請，由市住房保障和房屋管理局研究確定。所以即使是位于市 區(qū)內(nèi)的房屋拆遷，也不一定適用新政策。A 、試點項目拆遷范圍內(nèi)的被拆遷入、房屋承租人，按照下列公式計算被拆除居住房屋價值補償款后， 可以選擇貨幣補償，也可以選擇就近安置和異地安置。試點區(qū)應(yīng)積極籌措安置房源（包括就近安置房源）， 供被拆遷居民選擇。被拆除居住房屋價值補償計算公式如下：（一）拆遷私有居住房屋， 公式為： 被拆除居住房屋價值補償 =評估價格 +套型面積補貼 + 價格補貼。（二）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋和拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房 屋，拆遷人給予房屋承租人補償

4、安置， 公式為：被拆除居住房屋價值補償 =評估價格× 80 +套型面積補貼 +價格補貼 評估價格被拆除房屋房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單 價低于基地評估均價的，按基地評估均價計算。基地評估均價，即房屋拆遷許可證范圍內(nèi)，被拆除房屋的平 均房地產(chǎn)市場評估單價，由評估公司按照被拆遷基地已評估被拆除房屋的評估總價和總建筑面積計算后得 出，并在被拆遷基地內(nèi)公示生效。套型面積補貼 = 評估均價×補貼面積。被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房 屋的，適用套型面積補貼。套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以

5、房屋拆遷許可證核發(fā) 之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶（也就是以被拆除房屋為基本單位）。套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)一 般不超過建筑面積 15 平方米（補貼標(biāo)準(zhǔn)由試點區(qū)人民政府根據(jù)房屋類型確定）。價格補貼 =評估均價×補貼系數(shù)×被拆除房屋的建筑面積。補貼系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)由試點區(qū)人民政府制定。 B、拆遷補償安置后，仍不能解決實際居住的，按以下辦法增加貨幣補貼，保障被拆遷人、房屋承租人 的居住條件。22 平方米建筑面積居住困難家庭貨幣補貼異地配套商品房單價×（被拆遷家庭應(yīng)安置人口×人均被拆遷家庭補償安置后的房屋折算面積） 異地配套商品房單價是指，以市屬配套商品房平均單價

6、為基準(zhǔn)，具體由動遷新政各試點區(qū)根據(jù)實際情況 制定。被拆遷家庭的應(yīng)安置人口是指，按照本市住房保障的條件和標(biāo)準(zhǔn)認定，將“他處有房”人口排除，進一 步剝離“人頭”因素。經(jīng)認定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為 15 日，有異議的，由區(qū)住房保 障機構(gòu)在 10 個工作日內(nèi)進行核查和公布。人均 22 平方米建筑面積，是指按照 上海市城市房屋拆遷管理實施細則（簡稱“ 111 令”）的相關(guān) 規(guī)定計算所得 （舊里建筑面積為居住面積的 1.54 系數(shù)，從一、二、三類地段安置到六類配套商品房地段應(yīng) 增加 100%建筑面積，因此，按廉租標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積 7 平方米計算，安置到六類地段配套商品房建筑面積 約為 2

7、2 平方米）。被拆遷家庭拆遷補償安置后的房屋折算建筑面積被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單 價。增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的安置房源。4、安置方式 實行多種安置方式。在居住房屋拆遷實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎(chǔ)上，增加本區(qū)域就近安置方式。 貨幣補償、就近安置和跨區(qū)域異地安置的補償安置標(biāo)準(zhǔn)基本等同。5 、動遷應(yīng)安置人口認定標(biāo)準(zhǔn) （享受過安置補償或政策優(yōu)惠的，就不能作為應(yīng)安置人口認定，不能享受托底保 障，但作為房屋權(quán)利人，可以得到房屋上的補償。）標(biāo)準(zhǔn)一 ： 截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年，在本市無其他

8、住房（或者 雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人 口。標(biāo)準(zhǔn)二 ： 截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年，在本市無其他住房（或者雖 在本市有其他住房，但居住困難），居住在被拆遷房屋，且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆 遷居住房屋的應(yīng)安置人口：（一）拆遷范圍內(nèi)應(yīng)安置人口的未成年子女；（二）因工作需要調(diào)回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內(nèi)直系親屬處落戶的；（三）因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的；（四）海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員遷回拆遷范圍家中的；（五）本市居民因應(yīng)征入伍、出國

9、（境）而注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后又恢復(fù)戶口的；（六）本市居民因服刑、被勞動教養(yǎng)、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后又 恢復(fù)戶口的；（七）市政府規(guī)定的其他情形。標(biāo)準(zhǔn)三 ： 房屋拆遷許可證核發(fā)之日，不具有拆遷范圍內(nèi)的本市常住戶口，在本市無其他住房（或者雖在本市有其 他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口：（一）有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口；（二）戶口從被拆遷房屋內(nèi)遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態(tài)的海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員 （不包括已在外地結(jié)婚的）；（三）因應(yīng)征入伍而注銷戶口的人員；（四）因

10、服刑或者被勞動教養(yǎng)而注銷戶口的人員；（五）戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其 配偶屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口；（六）市政府規(guī)定的其他情形。 根據(jù)上海的相關(guān)拆遷規(guī)定，除了法定的應(yīng)安置人口外，拆遷期間報入戶口的下列人口可以安置：1、按政策回滬（插隊落戶、之內(nèi)、冤家錯案平反，刑滿釋放等）但戶籍尚在辦理過程中，于拆遷期間 報入戶口的；2、拆遷期間，因出生報入戶口的。6、上海城市房屋拆遷面積認定 答：根據(jù)滬房地資拆（ 2001 ）673 號文關(guān)于貫徹執(zhí)行 <上海市城市房屋拆遷管理實施細則> 若干意見的通知第 12 條房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證

11、記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑 面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載 建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但在 1981 年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地 丈量的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證 所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。 二、集體土地上房屋征收補償1、補償對象 被拆遷人以合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。 2、被拆

12、除房屋的用途和建筑面積 以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而 未拆除的舊房不予補償。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人 應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。 違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴 建的部分，均不予補償。3、拆遷居住房屋補償（1）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選

13、擇與 貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房 每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平， 重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋 的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建 設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每 平方米建筑面

14、積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。（2）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆 遷人予以補償安置：（一）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范 圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；（二）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房 屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。本條第一款第一項規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新價格補貼） ×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷

15、人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小 組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）拆遷居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補償拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期 逾期之日起增加臨時安置補助費。（4）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí) 行。（5）征地農(nóng)業(yè)人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、拆遷非居住房屋補償（1）拆遷非居住房屋實行貨幣補償。 拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的

16、非居住 房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。本條第二款規(guī)定的被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由建設(shè)單位委托具有市房 地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。（2）還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用： （一）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用； （二）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。（3）除了以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋之外，非居住 房屋，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財

17、物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（4）征地農(nóng)業(yè)人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（上海拆遷問答） 1、全家移民加拿大，拿到了綠卡。但最近，在上海的一套承租公房要動遷了，承租人是我，但房子一直出 租，家人戶口也都無一在內(nèi)。我去動遷公司咨詢，卻沒有得到明確答復(fù)。全家人剛辦完移民手續(xù)，還能否 享受國內(nèi)房子的動遷安置？國家在這方面的政策又是如何規(guī)定的呢？ 答：首先，你雖然獲得了綠卡，但只是獲得了移民資格或永久居住權(quán)，并沒有加入加拿大的國籍，因此，其 仍具有中國國籍。一個中國公民在國內(nèi)所能享有的權(quán)利，你仍然享有，并不影響其因國內(nèi)的房屋動遷而獲得 補償?shù)臋?quán)利。其次，你是公房承租房的承租人

18、，有對公房的使用權(quán)。該承租房動遷，拆遷人只能與你簽訂 動遷房屋安 置補償協(xié)議 ，你是當(dāng)然的被安置補償對象。新生效的 國有土地上房屋征收與補償條例 第二十五條規(guī)定： “ 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的 地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項， 訂立補償協(xié)議。”但由于你的家人戶籍不在被拆遷房屋內(nèi)，他們是否能作為安置補償對象，要看其是否符合以下條件：房 屋拆遷許可證核發(fā)之日，在本市無其他住房（或者雖然本市有其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情 形之一：（ 1 ）有本市常住戶口的未成年

19、人。（ 2）戶口從被拆遷房屋遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態(tài)的海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員（不包括已在外地結(jié)婚的）（3）因應(yīng)征入伍而注銷戶口的人員。（4）因服刑或者被勞動教養(yǎng)而注銷戶口的人員。（5）戶口不在本市的人員，已結(jié)婚且實際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日均滿兩年，且其配 偶屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口。2 、王先生問：他家房屋為私房，有 3 本產(chǎn)證，權(quán)利人分別為父親、他自己及弟弟。父親早年去世但產(chǎn)權(quán)人 未進行變更。王先生除弟弟外，還有兩個姐姐已結(jié)婚，在夫家居住?，F(xiàn)王先生房屋所屬地塊進行動遷，請 問該動遷款應(yīng)當(dāng)如何分配？另，該房屋外有一個院子有土地使用權(quán)證，記載的權(quán)利人也是其

20、父親；父親去世后，權(quán)利人也未 變更，但該部分土地的費用每年都由其母親一人支付，這部分動遷款又該如何分配？ 答：上海市城市房屋拆遷管理實施細則 （2001 上海市人民政府令第 111號發(fā)布）第三條規(guī)定，被拆遷人， 是指被拆除房屋的所有人。第五十四條第一款規(guī)定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷 人所有。據(jù)此，王先生、王先生的父親、弟弟作為產(chǎn)權(quán)人，可依據(jù)各自房屋面積獲得補償安置款。因此，對 王先生享有產(chǎn)權(quán)部分的房屋進行安置所獲得的補償款應(yīng)當(dāng)歸王先生所有。對現(xiàn)由王先生母親居住的房屋部 分，產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為其父親，未進行變更，該部分房產(chǎn)應(yīng)認定為其父母共同共有。現(xiàn)其父親在拆遷 前去世

21、，未留遺囑，因此，該房屋中屬于其父親的部分應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進行法定繼承，由其母親和四個子女共 同共有。對該部分房產(chǎn)動遷所獲得的補償也應(yīng)屬上述五人共有。對該部分遺產(chǎn)的分割一般應(yīng)均等分割。當(dāng) 然，繼承人也可協(xié)議約定分割比例。由于王先生母親年事已高，且一人生活，依據(jù)繼承分配時，照顧未成 年、無生活來源或?qū)Ρ焕^承人盡義務(wù)較多的繼承人的原則，可對其母親給予較多的份額。對該房屋院子的部分，原權(quán)利人為王先生的父親，其去世后，該部分的費用一直由其母親繳付。因該 部分院子的原權(quán)利人為其父親，因此，該部分也應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)由其母親和四個子女共同共有。鑒于在王先生 父親去世后，該部分土地的費用均由其母親一人支付，因此對該部

22、分補償安置繼承人在進行分割時，王先生 的母親可適當(dāng)獲得較多份額。3 、劉小姐咨詢道：她為知青子女， 2001 年左右回滬，戶口報入其舅舅家中，但其實際并未在舅舅家居 住。舅舅家房屋為公房，其為承租人?，F(xiàn)該房屋拆遷， 2010 年底，舅舅與拆遷公司簽訂居住房屋拆遷補償 安置協(xié)議，該房屋共獲得貨幣安置款兩百余萬元。該房屋共安置 4 人，但其中并未包括劉小姐。劉小姐認 為，自己是因被拆遷房屋面積較小無法居住，才一直在外租房居住，本次該房屋拆遷，也應(yīng)當(dāng)享受安置， 并有權(quán)參與分割補償款。答：劉小姐作為知青子女，戶籍遷入系爭房屋后，因系爭房屋居住困難在外租房居住，他處并無任何住房。 滬高法民一 20043

23、 號上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答 第五條規(guī) 定，在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得 福利性房屋的，也視為同住人，有權(quán)對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權(quán)利。據(jù)此，劉小姐應(yīng)被認定為該 被拆遷房屋的同住人，有權(quán)參與動遷補償款的分割。4、2002年3月 19日，許先生在其原居住的浦東新區(qū)一樓靠馬路的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)開了家飲食店。同年5月20日，許先生為該飲食店辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、衛(wèi)生許可等，經(jīng)營至今，現(xiàn)該飲食店遇拆遷， 許先生詢問這家飲食店是否可以按照店鋪標(biāo)準(zhǔn)進行拆遷補償？答：根據(jù)滬房地資拆（ 2001

24、 ）673 號文關(guān)于貫徹執(zhí)行 <上海市城市房屋拆遷管理實施細則 > 若干意見的通知 第 13 條第 4 項“原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)（縣） 房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，可以認定為非居住房屋。但在 2001 年 11 月 1 日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為 非居住房屋；在 2001 年 11 月 1 日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)（縣）房地 局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋”。許先生所開的飲食店雖然辦理了營業(yè)執(zhí)照， 但因未將居住房屋用途改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，故對許先生的飲食店不能按照非居性質(zhì)的店鋪

25、予以拆遷補償。5、靜安區(qū)的劉女士原一家三口居住在承租公房一樓的統(tǒng)客， 1990 年初劉女士兒子結(jié)婚后，劉女士將統(tǒng)客給 兒子、兒媳居住，自己和丈夫?qū)⒊凶夤吭叨葹?1.1 米的閣樓私自改建成 1.8 米的閣樓居住，閣樓登記在 租賃卡上但未記載面積，現(xiàn)該承租公房將要拆遷，劉女士詢問：她家被拆遷房屋的面積如何認定？閣樓部 分的面積是否可給予補償安置？答：根據(jù)滬房地資拆（ 2001 ）673 號文關(guān)于貫徹執(zhí)行 <上海市城市房屋拆遷管理實施細則 > 若干意見的通知 第 12 條房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑 面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于

26、相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載 建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但在 1981 年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地 丈量的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證 所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積（ 具體見本報11 月 12 日 A14 版）。在 2001 年 11 月 1 日以前租用公房憑證中已有記載的，用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1 2米至 1 7 米的部分，按照實際居住面積的一半及規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1

27、 7 米以上的部分，按照實際居住面積及規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。故劉女士的被拆遷房屋 面積應(yīng)以其租賃卡上登記統(tǒng)客的使用面積乘以其被拆遷房屋評估后的評估類型系數(shù)作為該戶被拆遷房屋的建 筑面積，而對于該戶閣樓雖實際居住，但因未支付房租且是私自改建至 1.8 米不能予以認定為拆遷面積進行 補償安置。6、遺產(chǎn)房如果沒有戶口的是否只能拿平方錢？答：如果安置適用“磚頭 + 人頭”的標(biāo)準(zhǔn)補償，磚頭主要以拆遷房屋的建筑面積計算，基于磚頭的總補償按 照繼承的原則發(fā)生繼承；人頭上的補償，是以應(yīng)安置人口的認定來補償?shù)?。如果不符合?yīng)安置人口條件，不 能拿到關(guān)于人頭上的補償。7、上海申

28、請經(jīng)適房，會不會和 /動遷安置補償有沖突？對此，市房地局明確表示：經(jīng)適房政策和動拆遷的住 房保障托底政策，兩者只能享受一項。典型事件：市民顧女士詢問，自家住在二級以下舊里，一家三口的住房面積總共不到 15 平方米，其他各方 面也符合申購經(jīng)適房的條件。但如果將來，舊小區(qū)動遷，不知道還能不能再享受托底保障？ 答：市房地局表示，目前，上海正在努力構(gòu)建分層次、多渠道、覆蓋全市的住房保障體系，這一體系涵蓋了 廉租房、舊房綜合改造和經(jīng)濟適用房。根據(jù)目前的舊改政策，動拆遷補償按數(shù)磚頭加套型保底的方式核準(zhǔn)， 也就是說，動遷時，住房困難的居民都已享受了住房保障托底政策，因此不能再申請購買經(jīng)適房。反過來， 享受了

29、經(jīng)適房政策的居民，如果今后碰到動遷，也不能再享受住房保障托底。不過，已申請到廉租房的家庭，如果今后有了經(jīng)濟能力，可以申請購買經(jīng)適房，但屆時要按照規(guī)定退 出廉租房的有關(guān)保障。8、上海動遷房免房產(chǎn)稅需酌情 答：對居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房，酌情暫免征收房產(chǎn)稅。住房超出國家及本市有關(guān)房 屋征收或拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的部分，按規(guī)定計算確定房產(chǎn)稅征免面積。但同樣是動遷房，每個當(dāng)事人情況又不盡 相同，最好事先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心咨詢清楚，不要隨便套用他人例子。9、產(chǎn)權(quán)房內(nèi)開店，遇拆遷是否能按店面算補償？典型事件： 2002 年 3 月 19 日，許先生在其原居住的浦東新區(qū)一樓靠馬路的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)開了家

30、飲食店。同年 5 月 20 日，許先生為該飲食店辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、衛(wèi)生許可等，經(jīng)營至今，現(xiàn)該飲食店 遇拆遷，許先生詢問這家飲食店是否可以按照店鋪標(biāo)準(zhǔn)進行拆遷補償？答：根據(jù)滬房地資拆（ 2001 ）673 號文關(guān)于貫徹執(zhí)行 <上海市城市房屋拆遷管理實施細則> 若干意見的通知第 13 條第 4 項“原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)（縣） 房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J定為非居住房屋。但在 2001 年 11 月 1 日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為 非居住房屋；在 2001 年 11 月 1 日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取

31、營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)（縣）房地 局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋”。許先生所開的飲食店雖然辦理了營業(yè)執(zhí)照， 但因未將居住房屋用途改變?yōu)榉蔷幼∮猛荆蕦υS先生的飲食店不能按照非居性質(zhì)的店鋪予以拆遷補償。10、知青子女回滬遇到拆遷問題 典型事件：劉小姐為知青子女， 2001 年左右回滬，戶口報入其舅舅家中，但其實際并未在舅舅家居住。舅 舅家房屋為公房，其為承租人?，F(xiàn)該房屋拆遷， 2010 年底，舅舅與拆遷公司簽訂居住房屋拆遷補償安置協(xié) 議，該房屋共獲得貨幣安置款兩百余萬元。該房屋共安置 4 人，但其中并未包括劉小姐。劉小姐認為，自己 是因被拆遷房屋面積較小無法居住，才一直在外租房居住，本次該房屋拆遷，也應(yīng)當(dāng)享受安置，并有權(quán)參 與分割補償款。 答：劉小姐作為知青子女，戶籍遷入系爭房屋后，因系爭房屋居住困難在外租房居住，他處并無任何住房。滬高法民一 20043 號上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答 第五條規(guī) 定，在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得 福利性房屋