海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告參考模板

1、海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1 / 29 海門市房地產(chǎn)市場分析報告目錄一、環(huán)境部分 . 1 （一）城市概述 . 1 1. 基礎概況 . 1 2. 區(qū)域人口 . 2 3. 交通情況 . 2 （二）經(jīng)濟概況 . 4 1. 國內(nèi)生產(chǎn)總值 . 4 2. 人均 gdp . 5 3. 社會消費品零售總額 . 6 4. 財政收入 . 7 5. 居民收入 . 7 （三）海門市城市規(guī)劃 . 9 1. 海門規(guī)劃簡介 . 9 2. 海門城區(qū) . 10 3. 臨江新區(qū) . 11 4. 濱海新區(qū) . 11 二、市場部分 . 12 （一）土地市場 . 12 1. 年度土地成交情況 . 12 2. 年度土地分區(qū)域成交情況（不含工

2、業(yè)）. 13 3. 年度土地分區(qū)域成交樓板價情況（不含工業(yè)）. 14 （二）商品房市場 . 15 1. 商品房供應情況 . 15 2. 海門城區(qū)近期樓盤情況. 17 三、海門市城市綜述 . 19 海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、 環(huán)境部分（一） 城市概述1. 基礎概況海門市位于江蘇省東南， 位于長江和沿海兩大開放帶的交匯點上，東臨黃海，南依長江，是中國黃金水道與黃金海岸“t”字型的結合點。與國際大都市上海隔江相望， 西靠港口城市南通， 北倚廣袤的江海平原，素有 “ 江海門戶 ” 之稱。海門區(qū)位圖2. 區(qū)域人口轄區(qū)總面積 1148平方公里，城區(qū)面積33 平方公里，市轄19 鎮(zhèn)、1 鄉(xiāng)。2010 年末全

3、市戶籍人口99.86萬人，比上年末增加276 人，全年出生人口 7900 人，人口出生率為7.9；死亡人口 7266 人，人口死亡率為 7.3；人口自然增長率為0.6。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告3. 交通情況海門區(qū)位優(yōu)越，交通便捷：從海門出發(fā)去上海虹橋、浦東國際機場只需要 2-2.5小時，蘇東南離上海最近的地方；去南通興東機場只需要 30 分鐘；臨近南通國際集裝箱碼頭可發(fā)往亞洲各大港口和西歐等地。海門主要交通圖除此之外，海門潛在交通優(yōu)勢也同樣十分突出：一是長江口越江通道工程，即浦東到崇明的越江隧道和崇明到海門的越江大橋崇海大橋。 目前大橋的立項設計正在緊鑼密鼓地進行。屆時長江入?？趯⑿纬梢粭l南北貫

4、通的大通道，海門到浦東只需要一個半小時。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告二是蘇通大橋工程，即南通和蘇州之間興建長江公路大橋，該橋位于海門市區(qū)西側(cè)，建成后將進一步縮短海門與蘇南其他城市的距離。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告三是寧啟鐵路工程，即南京至啟東鐵路。四是寧通高速公路東延工程貫穿海門全境，現(xiàn)已正式通車。（二） 經(jīng)濟概況海門市是國務院最早批準的對外開放縣（市）之一，處于上海浦東經(jīng)濟輻射圈內(nèi)， 經(jīng)濟與社會各項事業(yè)發(fā)展迅速，素有“金三角上的小浦東”之稱。近五年來，海門市在“十一五”規(guī)劃確定的目標和任務的指引下，緊緊圍繞“三先一爭” （全面領先蘇中、搶先跨過長江、率先實現(xiàn)小康、 爭當蘇中第一強市） 的總體要求，大力

5、實施“工業(yè)化、城市化、國際化、新農(nóng)村建設”的“三化一新”戰(zhàn)略，經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了顯著成績。1. 國內(nèi)生產(chǎn)總值2010 年海門實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值500.1 億元，同比增長14.3%；第一產(chǎn)業(yè)增加值 37.29億，第二產(chǎn)業(yè)增加值301.95億，第三產(chǎn)業(yè)增加值160.86億。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2007-2010年海門市 gdp 走勢圖近年海門市 gdp 走勢310.71367.1415500.116.10%14%14%14.30%01002003004005006002007年2008年2009年2010年年份gdp12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.5

6、0%16.00%16.50%可比增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）可比增長從 2010 年南通各地級市（縣）對比情況來看，海門市國內(nèi)生產(chǎn)總值居各縣市之首。2010年南通各地級市（縣）國內(nèi)生產(chǎn)總值比較500. 1430430352. 36355. 570100200300400500600海門啟東如皋如東海安億元2. 人均 gdp 海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2010年海門市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值55908元，同比增長 14.4%。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告近年海門市人均gdp 走勢3402341708464315590817.80%15.20%11.30%14.40%0100002000030000400005000

7、0600002007年2008年2009年2010年年份人均gdp0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%同比增長人均gdp （元）可比增長3. 社會消費品零售總額2010 年海門市社會消費品零售總額達173.71 億元，同比增長18.4%，人均年消費 17395元。近幾年居民消費能力一直保持較高的提升速度，并在南通各縣市中消費水平也居前列。海門市近年社會消費品零售總額走勢102.45126.81150.36173.7117.60%23.80%18.70%18.40%02040608010012014016018

8、02002007年2008年2009年2010年年份社會消費品零售總額0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%增長速度社會消費品零售總額（億元）同比增長海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2010年南通各縣市社會消費品零售總額173.71171175148.19133.16020406080100120140160180200海門啟東如皋如東海安億元4. 財政收入近幾年海門市財政收入一直保持較快速度增長，2010 年財政收入總額達 70.51 億元，其中一般預算財政收31.27億元。海門市近年財政收入走勢31.8841.0353.0270.5113.116.5122.7231.2

9、742.10%28.70%29.20%33.00%36.30%26%37.60%37.60%010203040506070802007年2008年2009年2010年年份收入總額0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%增長率財政收入總額（億元）一般預算財政收入（億元）財政總收入增長率一般預算財政收入增長率5. 居民收入2010 年海門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22930 元，同比增長海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告11.3%，農(nóng)民純收入11372元，同比增長13.7%。城鄉(xiāng)居民收入名列蘇中蘇北第一海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告。海門市近年

10、居民收入走勢1606218558206032293080509008100021137217.20%15.50%11.30%12.00%13%11.00%13.70%05000100001500020000250002007年2008年2009年2010年年份人均收入0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%增長率城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農(nóng)民人均純收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率農(nóng)民純收入增長率2010年南通各縣市居民收入對比2293020618198002050220512113721046086809

11、12094780500010000150002000025000海門啟東如皋如東海安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入從南通各縣市居民收入對比情況來卡，海門市無論是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入還是農(nóng)民人均純收入都位居各縣市之首。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（三） 海門市城市規(guī)劃1. 海門規(guī)劃簡介海門市城市功能定位為： “長江三角洲北翼先進制造業(yè)基地，蘇中、蘇北接軌上海與蘇南的前沿陣地；重要的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地， 并將沿海的現(xiàn)代化生態(tài)宜居地，全國家紡繡品名城”。在城市化發(fā)展方面，規(guī)劃中指出海門市城市發(fā)展戰(zhàn)略為：“大力強化城區(qū)，帶動周邊地區(qū)發(fā)展； 積極扶持重點城鎮(zhèn)， 促進區(qū)域城市化；全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，推動城

12、鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展”。海門市域城鎮(zhèn)空間形成“一主、兩副、一帶”的空間發(fā)展格局，其中“一主”即海門城區(qū)，包括主城區(qū)和濱江新區(qū)； “兩副”即重點中心城鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)和包海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告場鎮(zhèn)； “一帶”即沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶；另外，位于東灶港的濱海新區(qū)，也是近幾年海門市重點發(fā)展區(qū)域。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2. 海門城區(qū)從規(guī)劃上來看，海門城區(qū)逐步形成“一主一次”（主城區(qū)、濱江新區(qū)）組團式城市結構形態(tài)， 至 2020年，城區(qū)規(guī)劃用地面積達50.66平方公里， 城區(qū)人口規(guī)模達 43 萬人。規(guī)劃確定 10 個居住區(qū)，其中主城區(qū) 9 個，濱江新區(qū) 1 個。主城區(qū)是全市的政治、 經(jīng)濟、文化、教育、科研和商貿(mào)物流中心， 主

13、要承擔全市的創(chuàng)新、 服務和管理功能； 濱江新區(qū)主要大用水量、大運輸量的工業(yè)及商貿(mào)物流、休閑等服務業(yè)。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告3. 臨江新區(qū)海門市臨江新區(qū)， 位于海門城區(qū)東南部，南倚長江，北接寧啟高速公路，新建的沿江公路橫貫全區(qū)。新區(qū)總面積58.3 平方公里，擁有長江岸線 25 公里。區(qū)內(nèi)基礎設施齊全， 功能完善。 新區(qū)堅持 “ 國際化、精品化、特色化 ” 發(fā)展理念，努力發(fā)展瀕江臨港型產(chǎn)業(yè)，目標在5 年內(nèi)，建設成為上海北翼集工業(yè)、商貿(mào)、研發(fā)、物流、生活、居住于一體的綠色生態(tài)濱江新城。4. 濱海新區(qū)濱海新區(qū)位于海門市東北角， 新區(qū)規(guī)劃面積 100平方公里。 新區(qū)擁有 6 公里 15 米以上的深水海岸

14、線， 可建 3-5 萬噸級深水碼頭泊位，其對面的三夾沙、腰沙海域可建5-30 萬噸級碼頭群。濱海新區(qū)積極策應海門市委、 市政府全力推進沿海大開發(fā)的戰(zhàn)略舉措，奮力搶抓江蘇沿海規(guī)劃和長三角一體化兩大國家戰(zhàn)略疊加機遇，以建設 “ 江蘇沿海一流新區(qū) ”為目標，緊緊圍繞“ 突破港口、集聚產(chǎn)業(yè)、打造新城 ”這一主題，全力打造以濱海新城、深水海港中心、現(xiàn)代工貿(mào)中心、生態(tài)旅游中心和漁貨集散中心等“ 一城四中心 ” 為框架的產(chǎn)業(yè)層次高、 集聚效應強、綜合功能全的現(xiàn)代化工業(yè)港城。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告二、 市場部分（一）土地市場1. 年度土地成交情況海門市年度土地成交情況010000002000000300000

15、040000005000000供應面積（）海門市近幾年土地總供應情況總供應量2191451484893535941131611407.5商業(yè)124646983404517067456490.5純住宅65956341986565477594商住混合43793024479511296940935728工業(yè)441096153274120608455415952008200920102011.1-62008 年至 2009 年，海門市土地成交量呈上升態(tài)勢。其中，2009年海門市通過土地招商推介等活動加大招商引資力度，使該年成為近幾年來土地成交量最大的年份。2010 年以來海門市為有效控制建設用地總量，

16、 加強土地供應計劃管理， 減少土地供應量， 導致土地成交總量較 2009 年有較大幅度下滑。從土地成交情況分布來看， 海門港是目前海門市域各區(qū)中土地成交總量最大的區(qū)域， 是近幾年海門市重點開發(fā)區(qū)域。海門主城區(qū)、 濱海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告海新區(qū)、臨江新區(qū)作為海門市重點發(fā)展區(qū)域，近幾年也一直保持較大的土地供應總量。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2. 年度土地分區(qū)域成交情況（不含工業(yè)）01000000200000030000004000000供應面積（）海門市近幾年土地分區(qū)域成交情況（不含工業(yè)）總供應量1750355331619415332681069812.5主城區(qū)20217365155254898499

17、5653濱江新區(qū)65495015909895997110濱海新區(qū)533605800989164412487臨江新區(qū)69100101517302008200920102011.1-6從土地成交情況分布來看， 濱江新區(qū)是目前海門市域各區(qū)中土地成交總量最大的區(qū)域，是近幾年海門市重點開發(fā)區(qū)域。海門主城區(qū)、濱海新區(qū)作為海門市重點發(fā)展區(qū)域， 近幾年也一直保持較大的土地供應總量。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告3. 年度土地分區(qū)域成交樓板價情況（不含工業(yè)）0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.0元/ 區(qū)域土地成交樓板價情況（不含工業(yè)）2008660.2

18、 664.4 579.7 507.5 783.3 544.7 2009701.8 1050.7 630.3 443.8 0.0 722.7 20101063.4 973.6 1060.4 589.0 162.1 1449.1 2011.1-61587.6 1644.7 0.0 750.0 0.0 668.1 全市樓板價情主城區(qū)濱江新區(qū)濱海新區(qū)臨江新區(qū)其他總體上看，海門市各年成交地塊樓板價總體上呈上漲態(tài)勢。進入 2011年，海門主城區(qū)地塊樓板價較前3 年有較大幅度上漲，這也成為 2011年上半年海門全市樓板價大幅上漲的主要推動力。濱海新區(qū)、臨江新區(qū)及其他區(qū)域，由于各年土地成交量不大，個別年份樓板

19、價有較大上漲的原因主要是受個別地塊較高的出讓價格的影響。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（二）商品房市場1. 商品房供應情況海門市 2009-2010 年各月商品房銷售情況時間銷售情況2009 年2010 年面積（萬）套數(shù)面積（萬）套數(shù)01 月份5.36 648 01 月份5.77 506 02 月份9.53 912 2 月份7.7 777 03 月份5.31 503 3 月份6.64 538 04 月份3.97 350 4 月份10 862 05 月份7.17 534 5 月份4.17 416 06 月份4.92 400 6 月份4.19 449 07 月份9.19 769 7 月份3.83 377

20、08 月份9.68 809 8 月份5.64 527 09 月份11.93 1010 9 月份8.75 774 10 月份8.94 794 10 月份10.19 928 11 月份9.38 694 11 月份9.09 741 12 月份14.54 1294 12 月份8.4 713 合計99.92 8717 84.37 7608 海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2009年各月海門商品房銷售情況走勢024681012141601月份 02月份 03月份 04月份 05月份 06月份07月份 08月份 09月份 10月份 11月份 12月份月份面積0200400600800100012001400套數(shù)時間

21、2009年 面積（萬）時間 2009年 套數(shù)2010年各月海門商品房銷售情況走勢02468101201月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份 11月份 12月份月份面積01002003004005006007008009001000套數(shù)銷售情況 2010年 面積（萬）銷售情況 2010年 套數(shù)2010 年海門市全年商品房預（銷）售7608 套，總面積 84.37 萬平方米，銷售面積同比下降15.5%，銷售金額 42.44 億元。其中市區(qū)商品房預（銷）售5999 套，面積 67.4萬平方米，銷售金額36.66 億元。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2010 年海門全市商品房均價503

22、0 元/平方米，市區(qū)商品房均價5440 元/平方米。海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告進入 2011年，海門商品房成交套數(shù)較2010 年 12 月有所下降，經(jīng) 2 月反彈后，受國家調(diào)控政策出臺的影響，3、4 月商品房成交量較 2 月份有較大幅度的下降，但2011 年 1-4 月海門商品房成交均價整體呈上升趨勢，并突破6000 元。5 月份海門多個項目相繼推盤，釋放了部分因調(diào)控政策而積壓的需求，成交量有回暖之勢， 成交均價也接近 7000 元/。2. 海門城區(qū)近期樓盤情況海門市近期樓盤主要集中在海門城區(qū)。海門城區(qū)近期樓盤分布情況2011年 1-4 月海門商品房銷售情況月份套數(shù)面積（）均價（元 / ）銷售額（

23、萬元）1 月份641 78288.01 5996 47851.1 2 月份885 98675.2 5684.5 60132.2 3 月份566 65779.44 6108.42 39005.1 4 月份599 55876.89 6462.57 35672.6 海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告中南世紀錦城海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告海門城區(qū)主要在（待）售樓盤概況名稱項目地址裝修程度產(chǎn)品基本信息開盤時間主力面積（）目前均價（元 / ）銷售狀態(tài)容積率尊園嵐郡海門海興路、北京路交界處（行政中心西側(cè)）毛坯獨棟、 聯(lián)排、 雙拼別墅占地面積： 22860 建筑面積： 25000 2010-10-1 200-400 1000

24、0 在售1.0證大滿庭芳（證大國際園）海門港大達路2555 號毛坯別墅、洋房占地面積：97715 建筑面積： 57321 2010-10-6 198-326 一房一價 150萬起在售0.6證大清華園（證大國際城）海門港大達路2777 號毛坯多層、小高層、高層占地面積：42070 建筑面積： 69050 2010-4-24 120-190 5200 在售1.3海門中南世紀城海門浦江北路1 號毛坯別墅、 多層、 小高層、高層占地面積： 423000 建筑面積： 1000000 2010-9-24 89、105 8000 三期在售2.3運杰龍馨園海門絲綢路499 號精裝修小高層、高層占地面積：580

25、00 建筑面積： 180000 2010-2-9 85-167 12000（豪配）10200（普通）在售3.1御林華府海門南海東路299 號毛坯、精裝修別墅、 多層、 小高層、高層占地面積：93000 建筑面積： 160000 2009-12-12 90-130 （公寓）8000 少量雙拼在售1.2首開理想城海門南海路北瑞江路東毛坯高層占地面積： 100800 建筑面積： 260000 2010-9-26 136 7100 少量在售， 推出二期第 2 批房源2.3亞特香提雅境海門人民西路毛坯別墅、 洋房、 小高層占地面積：55000 建筑面積： 80000 2007-7 95-130（公寓）5

26、600 少量房源在售1.1海門國際汽車城海門南海東路48 號毛坯小高層、高層占地面積：80000 建筑面積： 260000 2008-1-6 32-68 小戶型4400 售完1.5金色維也納海門江海路280 號毛坯高層占地面就：79992 建筑面積： 230000 2010-8-20 100-180 7500 三期尾盤四期待定2.9海門東恒盛國際公館海門張謇大道與北京路交匯處精裝修雙拼、疊加別墅、高層占地面積：82735 建筑面積： 165346 2011-9-10 80-160 9398 在售2 綠島江灣城海門崇明島西北角永興西路長征農(nóng)場北首小戶毛坯、大戶精裝修高層占地 :109565 建筑面積 234755 2011-8-26 58-123 6000（毛坯）7000( 精裝修）在售1.7海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告海門中南世紀錦城海門張騫大道西南海南路毛坯別墅、高層占地： 130000 建筑面積： 380000 2011-9-18 90-170 8000 在售2.1海門房地產(chǎn)市場調(diào)查報告三、 海門市城市綜述海門市作為蘇中地區(qū)緊鄰上海、蘇南地區(qū)的重要堡壘城市，南向、沿江發(fā)展成為城市的主要發(fā)展方向，逐漸融入上海、 蘇南經(jīng)濟圈，成為長三角經(jīng)濟圈輻射載體。 區(qū)位優(yōu)勢的日趨明顯， 必然帶動海門經(jīng)濟的進一步提升，