綠城溫州峰匯項目可行性報告最終版

1、綠城·溫州峰匯投 資 可 行 性 報 告投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司綠城·溫州峰匯 項目前期運作投資可行性報告目 錄第一部分 項目總論第二部分 項目市場投資環(huán)境和市場研究第三部分 項目地塊swot分析與應用第四部分 項目定位及項目評估第五部分 戶型進行評價與選擇第六部分 項目的價格定位 第七部分 項目建成后的社會效益分析 第八部分 投資估算及資金籌措計劃第九部分 綜合評價及建議第一部分 項目總論一、項目建設大體的概況 （一）開發(fā)建設項目前言本項目緊接星光大道直通邕江大橋、桃源大橋、北大橋、東接凌鐵大橋、白沙大橋直達cbd，西接永和大橋直通南寧火車站，距南寧國際機場2

2、0公里，南寧火車站6公里，交通運輸通暢便利。就本案所處區(qū)域來說，江南區(qū)位于南寧市邕江南岸，是發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地產業(yè)的良好場所。隨著大南寧的形成和中國東盟自由貿易區(qū)形成，江南區(qū)已成為南寧市新的投資熱土。作為南寧現(xiàn)代物流的集散地，江南區(qū)成為新的商業(yè)形態(tài)發(fā)展的新寶地。而我們的項目定位直接成為一個橋梁性連接作用之一，同時項目將打造大市場，大趨勢目標，為南寧市以及江南區(qū)樹立一個標志性的商業(yè)地產雄風目標。（二）建設項目基本概況（1） 項目名稱： 綠城·溫州峰匯（暫定） （2） 建設地點： 南寧市江南區(qū)福建路23#（3） 投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司（三）項目建設

3、規(guī)模與內容表：1-1-1 【項目主要技術經濟指標】 內容指標內容指標建設地點南寧市江南區(qū)福建路規(guī)劃總用地面積實際用地面積19126.43總建筑面積116315.06建筑占地面積7769.17綜合容積率4.99建筑密度40.67綠地率35.5住宅面積25245.6商業(yè)面積31076.68公寓面積39039.66居住總戶數(shù)1085地上停車位200輛地下停車位570輛二、項目可行性研究結論（一）房地產市場預測08年由于市場低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，市場呈現(xiàn)了明顯的供過于求狀況，當年住宅新增供應量與住宅銷售量之比為1.4：1.0，在經濟形勢逆轉和市場銷量下降的大背景下，南寧房地產企業(yè)放

4、慢了開發(fā)速度，推遲了入市節(jié)奏，導致了09年12月新增供應量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了大幅下降，在住宅銷量回升下，住宅銷售量比新增供應量多出36.41萬,市場的存量消化特征明顯，這也將成為2009年南寧樓市的主要特征?？紤]到的市場需求短期內難以恢復，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應也難以實現(xiàn)較大的增長，按照1-2月份的趨勢，甚至可能出現(xiàn)負增長，而市場成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場供過于求的狀況可能緩解。存量去化的市場特征也決定了住宅價格將維持在現(xiàn)有水平上震蕩并在存量大部分去化后緩慢上行。（二）項目建設開工進度項目計劃于2009年10月份

5、底開工建設，預計2012年交付使用。（三）投資估算和資金籌措（1）投資估算表1-1-2 【項目總投資估算表】序號項目數(shù)量金額(元)備注a1項目取得證費76，289，552a2前期工程規(guī)費13,696,715.74a3營銷費用10,850,871.17a4前期基礎設施費10,329,922.28a5工程造價費258，693，132a6稅費27，089，895.73合 計396，950，088.92（2）資金籌措表1-1-3 【項目資金籌措表】序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(元)籌措資金比例(%)1自有資金300，000，0002銀行貸款3銷售回款4項目總投資396，950，088.92（四）項目財

6、務和經濟評價 表1-1-4 【財務經濟評價表】序號財務與經濟評價指標數(shù)值（元、85%）1項目總投資396，950，088.922稅后財務凈現(xiàn)值155,135,982.92（五）項目銷售模式與合作方式項目采用反租式銷售、一次性銷售及租賃。（六）項目綜合評價結論項目綜合評價結論：本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。第二部分 市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況新中國成立后，南寧城市人口迅速增加。19492005年，南寧中心城區(qū)人口由9萬多人增加到160萬人左右。1949年，南寧城市人口9萬多人。2005年，包括新劃入的良慶區(qū)、邕寧區(qū)大沙田、蒲廟在內，建成區(qū)

7、常住人口約160萬人。五十多年來，南寧城市人口增長了約17倍，平均每年增加約2.7萬人。另外可供參考的資料是，2005年6月底，全市常住人口685.02萬人，其中市區(qū)常住人口275.62萬人；全市戶籍人口650.19萬人，其中市區(qū)戶籍人口243.75萬人。2005年末，全市戶籍人口659.54萬人，比上年增加10.69萬人，增長1.65%；其中市區(qū)戶籍人口249.67萬人，增加5.72萬人，增長2.34%。其中值得注意的是，2005年僅僅半年時間，全市戶籍人口就增加了9.35萬人。    其次分階段看，上世紀前五十年，南寧城市人口也就幾萬上下，最多的時候也不過10

8、萬人左右，增長十分緩慢。新中國成立后至今的五十多年，南寧城市人口由9萬多人增加到160多萬人，呈現(xiàn)出跨越式增長的態(tài)勢。其中，19491985年，南寧城市人口由9萬多人增加到約60萬人，用了三十多年，增長了5倍多，平均每年增加約1.42萬人；19852005年，南寧城市人口由60萬人左右增加到160萬人左右，用了20年，增長了約1.7倍，平均每年增加約5萬人。特別值得注意的是，最近十多年南寧城市人口急劇增加，平均每年增加六七萬人。近20年來，南寧經濟和城市建設加快發(fā)展，城市人口相應地也在加快增加。指標2005年2006年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年全市常

9、住人 口695704741751761771781791845其中城鎮(zhèn)常住人口267267335350366382399417508其中農村常住人口428437406401395389382374337全市戶籍人口659.54668704713722732741751801戶籍非農業(yè)人口178180205211217224230237271其中戶籍農業(yè)人口482486499502505508511514530建成區(qū) 常住人口160166190198206214222230280建成區(qū)戶籍人口110 以上數(shù)據(jù)來自南寧經濟信息中心（二）本市經濟概況2008年南寧全市gdp突破首次1300億，達13

10、16.21億元，增長14.5%，自2002年以來連續(xù)7年保持了兩位數(shù)的增長。其中，第一產業(yè)增加值203.19億元，增長5.3 %；第二產業(yè)增加值456.12億元，增長14.8%；第三產業(yè)增加值656.90億元，增長17.1%。 另據(jù)了解，2008年南寧財政收入實現(xiàn)191.17億元，增長26.74%，其中一般預算收入92.88億元，增長32.4%。2008年末，全市金融機構存款余額2320.48億元，比年初增長23.99 %，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄888.65億元，比年初增長24.27 %。金融機構貸款余額2316.63億元，比年初增長21.84 %。 全市2008年工業(yè)企業(yè)總產值首次突破千億元大關，

11、達1040億元，同比增長25.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業(yè)企業(yè)185家，同比增加30家，億元企業(yè)共完成工業(yè)總產值596億元，產值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產值70%，億元工業(yè)企業(yè)總數(shù)繼續(xù)穩(wěn)居全區(qū)首位。（三）本市城市建設概況南寧市綜合發(fā)展空間戰(zhàn)略規(guī)劃是根據(jù)南寧市委、市政府指示，由南寧市規(guī)劃局于年月委托上海同濟城市規(guī)劃設計研究院，聯(lián)合復旦大學、華東師范大學共同編制的。去年月份開展了南寧市綜合發(fā)展空間戰(zhàn)略規(guī)劃綱要草案的評審和研討會，月份進行了有關規(guī)劃綱要評審會。      規(guī)劃由四個層面共六個篇章組成：最上層

12、為“戰(zhàn)略篇”，旨在確立總的戰(zhàn)略目標和原則，是創(chuàng)建南寧新型城市空間結構的方向和策略；中間層面是在總原則指導下，按照研究的側重及專題的特性劃為“發(fā)展篇”、“保護篇”、和“基礎篇”三個篇章，從社會、經濟、旅游的發(fā)展，到自然生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的保護以及交通系統(tǒng)、能源系統(tǒng)等基礎設施的配套，該研究層面從城市發(fā)展的各個角度探討了南寧的未來，是創(chuàng)建新南寧的基礎；然后是城市空間形態(tài)和結構規(guī)劃，歸納為“空間篇”，該篇描繪了新南寧的基本框架和空間組織原則，為適應南寧未來的跨越發(fā)展提供了寬闊的舞臺；最后是“實施篇”，該篇從戰(zhàn)術層面探討了近期建設的重點和實施戰(zhàn)略規(guī)劃的政策與措施 。二、本市房地產市場綜述（

13、一）本市房地產市場情況1、南寧房地產開發(fā)投資情況（1） 房地產行業(yè)景氣下降，開發(fā)投資增長趨緩。（2） 受宏觀調控趨緊、房地產市場惡化影響， 08年南寧市房地產投資增速明顯下滑，全年完成房地產投資199.30億元，同比增長6.32，與07年房地產投資34.79的增長速度有較大的滑坡，但依然保持了正的增長。同期，南寧全市商品房施工面積、竣工面積增速分別從2007年的20.81、15.56以上回落至3.48和4，這反映出南寧房地產行業(yè)發(fā)展趨于放緩。2008年南寧房地產行業(yè)運行主要指標一覽項目總額同比增減房地產投資額(億元)199.306.32土地購置面積(畝)1734.29-51.43土地成交價款（

14、億元）16.31-63.81 商品房施工面積（萬）2190.073.48商品房竣工面積(萬)436.574商品房銷售面積(萬)363.85-36.54商品房空置面積(萬)76.8622.12注：以上數(shù)據(jù)來源于南寧市統(tǒng)計局2008年南寧市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（3） 土地交易市場冷清，成交量大幅下滑。在整體市場不景氣下，08年南寧市土地市場成交冷清，土地成交宗數(shù)、面積、金額均出現(xiàn)大幅下滑。2008年南寧土地總成交17宗，同比減少39.29，成交面積1743.29畝，同比下降51.43，成交總金額16.31億元，下降了63.81，南寧土地成交量的下降，短期內打擊了房地產市場信心，長期則有利于改

15、善商品房市場供求狀況。（4） 商品房銷售下降，空置面積提高。08年南寧全市商品房銷售面積363.85萬，與2007年相比下降36.54，商品房空置面積76.86萬，同比上升了22.12。在整體環(huán)境惡化下，08年南寧商品房市場銷售萎縮較為明顯。2、南寧市市場供求情況1、南寧普通住宅市場供求狀況（1）普通住宅市場供應狀況Ø 08年普通住宅供應總量新增供應逆市增長8.38。08年南寧房地產市場新增供應量累計為638.63萬，其中住宅新增供應面積516.80萬，與07年全市住宅新增住宅面積相比，增長8.38。南寧08年全市商品房市場供應增長相對平緩。Ø 08年普通住宅供應區(qū)域結構青

16、秀區(qū)占比超全市六成。在南寧08年新增住宅供應面積中，青秀區(qū)位居南寧各區(qū)之首，新增供應面積累計421.03萬，占比達65.93，月均供應約35.09萬，比上年增長了18.48；西鄉(xiāng)塘區(qū)累計新增供應96.41萬，占比約15.10；江南區(qū)住宅新增供應累計58.64萬，占比約9.18；興寧、良慶和邕寧區(qū)合計占9.79。08年南寧新增住宅供應面積的區(qū)域結構分布，反映出青秀區(qū)為南寧市房地產市場競爭最為激烈的區(qū)域。Ø 受市場低迷因素影響，09年1-2月南寧市普通住宅供應大幅下滑。1-2月份，南寧新增商品房供應面積9.16萬，其中住宅新增供應面積為8.25萬，同比下降82.06，住宅新增供應區(qū)域主要

17、集中于青秀區(qū)（490套）、江南區(qū)（203套）和西鄉(xiāng)塘區(qū)（108套）。（2）普通住宅市場成交狀況Ø 成交總量：08年成交量降幅超3成，歲末市場趨于回暖。在房地產宏觀調控和全球金融危機的雙重影響下，南寧商品房成交出現(xiàn)明顯萎縮，全年普通住宅成交35040套，與07年比下降了35.40，累計成交面積363.85，同比下降了36.54。從08-09年各月住宅成交數(shù)據(jù)來看，在市場成交震蕩回落之后，南寧商品房市場自08年10月份開始反彈，交易量明顯回升，月住宅成交套數(shù)至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，為全年次高，僅低于1月份的住宅成交量。在政府政策刺激和房地產企業(yè)讓利促銷下，

18、南寧房地產市場出現(xiàn)了階段性回暖。09年12月份，南寧商品房市場延續(xù)了這種回暖趨勢，2月份共成交住宅2518套，環(huán)比、同比分別增長了42.10和34.44。Ø 成交價格：08年漲幅趨緩，09年略有回調。08年南寧市普通商品住宅成交均價為3879元/，與上年相比上漲20.15，漲幅有所減緩。從單月的成交價格走勢來看，南寧08年各月住宅成交均價均呈現(xiàn)同比上漲趨勢，但漲速趨緩。受眾多樓盤促銷力度加大影響，2009年2月，南寧市普通住宅住宅均價出現(xiàn)了首次下降，同比下降了8.15。20072008年南寧主要城區(qū)普通住宅成交一覽 單位：套區(qū)域/年份2007年占比2008年占比增減青秀區(qū)279665

19、1.561656347.27-4.29西鄉(xiāng)塘區(qū)885916.33704620.113.78江南區(qū)840915.50653718.663.15興寧區(qū)52439.6734339.800.13良慶區(qū)37676.9413843.95%-2.99%邕寧區(qū)00770.22%0.22%合計5424410035040100Ø 區(qū)域結構分布：青秀區(qū)占08年南寧普通住宅成交的近5成。在08年南寧各城區(qū)中，青秀區(qū)普通住宅成交16563套，占比約47.27，占比降幅4.29%,江南區(qū)普通住宅成交6537套，占18.66，占比增幅3.15；西鄉(xiāng)塘區(qū)共成交普通住宅7046套，占20.11，興寧、良慶和邕寧區(qū)合計

20、共成交普通住宅4894套，占13.97。09年12月，南寧普通住宅成交區(qū)域分布仍以青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)為主導。Ø 戶型結構分布：三房、兩房為市場需求主要戶型。在08年南寧普通住宅成交中，三房戶型累計成交15255套，占南寧普通住宅總成交的43.54，其中面積在120144的中等三房累計成交6564套，占成交量的18.73；以7590面積區(qū)間為主的兩房戶型成交9355套，占26.70；4575面積區(qū)間為主的一房戶型累計成交3795套，占10.83；其他戶型均低于3500套，合計占比不足10。兩、三房戶型成交占比超過70，說明中等戶型產品為08年南寧市場需求主流。Ø 價格區(qū)

21、間分布：中低價位住宅產品成交活躍。08年南寧普通住宅成交中，成交價格在3000元/以下的住宅為7896套，占比約22.53；其次為35004000元/、40004500元/價格區(qū)間的住宅產品，累計成交分別為6493套、5113套，占比分別為18.53和14.59；其他價格區(qū)間的住宅產品成交較少（低于5000套），占比不足12。從整體價位上看，成交價格在4000元/以下的住宅產品占南寧普通住宅總成交的55.04，說明在市場低迷的08年，滿足剛性需求的中低價位住宅是南寧普通住宅成交的主力。 3、 南寧普通住宅市場未來走勢分析08年由于市場低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，市場呈現(xiàn)了明顯的供

22、過于求狀況，當年住宅新增供應量與住宅銷售量之比為1.4：1.0，在經濟形勢逆轉和市場銷量下降的大背景下，南寧房地產企業(yè)放慢了開發(fā)速度，推遲了入市節(jié)奏，導致了09年12月新增供應量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了大幅下降，在住宅銷量回升下，住宅銷售量比新增供應量多出36.41萬,市場的存量消化特征明顯，這也將成為2009年南寧樓市的主要特征?？紤]到的市場需求短期內難以恢復，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應也難以實現(xiàn)較大的增長，按照1-2月份的趨勢，甚至可能出現(xiàn)負增長，而市場成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場供過于求的狀況可能緩解。存量去化的市場特

23、征也決定了住宅價格將維持在現(xiàn)有水平上震蕩并在存量大部分去化后緩慢上行。2007-2009年南寧普通住宅供求對比狀況2007年2008年2009年12月新增供應量（萬）474.87516.88.25住宅銷售量（萬）573.36364.8544.664、市場總體預測08年以來，從政府為抑制房地產市場泡沫而推行的一系列信貸收緊政策，到全球性金融危機爆發(fā)，再到政府擴大內需保增長戰(zhàn)略調整后的一系列信貸放寬舉措，房地產行業(yè)一直處于形勢變化的風口浪尖。宏觀環(huán)境的急劇變化迫使本行業(yè)在08年初進入了調整期，到目前為止，已歷時一年。 在09年初，由于南寧市場商品房存量較為充足，市場觀望情緒持續(xù)，在金融危機致使我國

24、經濟增速放緩的大背景下，上述情況的改變仍需要一定時間，因此，本年樓市將延續(xù)調整格局，并進入一輪深度調整期。 09年，在“保增長”這一首要經濟工作任務面前，對房企適當放松銀根，給予一定的貸款扶持，將成為中央政府保持行業(yè)穩(wěn)定的重要舉措，這意味著今年將有更多的利好政策出臺刺激市場。但在經濟向下的背景下，居民收入漲幅趨緩，雖然國家財政、貨幣政策發(fā)生積極變化，但預計市場觀望氣氛仍將持續(xù)。另外，今年房地產市場供過于求的矛盾仍然突出。目前待售商品房空置面積至少需要一年的時間進行市場消化，此外南寧市將有已開工但未竣工的各類商品房將在今后兩年投放市場。宏觀形勢的難以預料性及大量的庫存，讓各房企資金鏈愈發(fā)緊張。為

25、加快存貨周轉解決融資困難，09年南寧市各樓盤將會加大市場放量，并會作出更大幅度的促銷降價。結合種種正負面因素預計，09年南寧市房市延續(xù)調整格局的同時，房價將平穩(wěn)下行，間有小幅回落，大幅度降價局面出現(xiàn)可能性較小。上半年的降價浪潮預計集中在5月房博會召開期間，屆時優(yōu)惠幅度最大，市場放量依然會如往年一樣劇增。 微觀而言，南寧市各板塊預計走勢如下：大學路板塊、城北板塊房價均有較大下浮空間。前者由于08年均價漲勢較快，09年市政規(guī)劃重點將轉移至五象新區(qū)，該區(qū)域這一方面優(yōu)勢或會減弱；后者毗鄰市中心，生活配套資源齊全之余，居住環(huán)境較為雜亂，目前該片區(qū)均價漲至接近老城區(qū)板塊。而城南板塊（江南區(qū)）、老城區(qū)板塊及

26、鳳嶺板塊均價下調空間較小。鳳嶺板塊作為南寧市重點形象區(qū)，集合政治經濟文化等多個領域的區(qū)位優(yōu)勢，地段升值潛力最大，且近期該板塊銷量回升勢頭最猛，均價位于新城區(qū)之后，相信未來降價可能性不大。城南板塊目前均價已偏低，就其區(qū)域位置而言該價格已接近底線，該區(qū)域08年銷售情況良好，銷量僅次于鳳嶺片區(qū)，可見其價格已得到市場認可。老城區(qū)板塊由于土地資源的稀缺，生活配套設施最為完善，價格也不會出現(xiàn)較大波動。 09年，優(yōu)質樓盤多集中于鳳嶺板塊。由于進駐鳳嶺板塊的房企實力雄厚，因此產品多具投資及居住價值。例如即將入市的中鐵鳳嶺山語城，是世界500強企業(yè)中鐵地產集團在南寧的開山之作，該項目定位為以高端純正洋房為主導的

27、西班牙風情園林社區(qū)，歐式純正洋房的產品形態(tài)為南寧市住宅市場再添新品種。另有耀凱鳳嶺1號，利海亞洲國際等樓盤盤踞東盟商務區(qū)，其開發(fā)商實力亦不容小覷。第三部分 地塊swot分析與應用一 、項目的swot矩陣分析優(yōu)勢（strengths）劣勢（weakness）（1）項目處于繁華中心，未來的發(fā)展必然極大提升周邊地塊的自然環(huán)境、人文環(huán)境；（2）項目將倚仗其獨特的景觀和良好的環(huán)境將構成一天然的生態(tài)城堡；（3）項目位于獨特位置對提升項目的價值有不可限量的作用；（4）江南土地資源匱缺、土地核心地段的優(yōu)勢（1）項目周邊目前沒有成型，規(guī)劃沒有實施，地段環(huán)境尚未得到很好改善，影響項目在消費者心中的地位；（2）周邊

28、配套設施建設如：小區(qū)生活配套、小區(qū)市政配套等不足，將影響本項目的地段價值。（3）項目地處舊城區(qū)的工業(yè)區(qū)，附近工業(yè)工廠有南寧糖廠等工業(yè)基地，周邊環(huán)境有污染情況，將會影響本項目的整體形象，對于本項目銷售價格帶來制約的因素。機會（opportunities）威脅（threats）（1）市場需求仍呈剛性表現(xiàn)的基礎（2）區(qū)域未來五年的良好發(fā)展態(tài)勢。（1）南寧市區(qū)各版塊競爭；（2）區(qū)域內項目供給量巨大，產品同質化程度高（3）政策打壓，市場波動較大。（4）雖然目前南寧市房地產價格逐漸上升（但二手房成交率不理想），據(jù)預測明年南寧市房地產行業(yè)將有市無價。發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程中

29、就遵守原則。二、 項目swot策略應用（一）項目優(yōu)勢（strengths）優(yōu)勢應用發(fā)揮優(yōu)勢： l 強化項目所處中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及項目發(fā)展前景； l 建設運營大概念，建立項目市場形象； l 通過產品創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質標桿，塑造獨特個性。（二）項目劣勢（weakness）Ø 劣勢應對l 科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；l 先進超前的產品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產品和人文來提升項目的品質； l 發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程通過品質展示，配套先行，情景體驗，弱化片區(qū)生活雜亂的劣勢； l 積極參與周邊城市市政建設，完善市政設施如：公園建設.公交

30、系統(tǒng)設保障項目的外觀形象以及品質，不影響項目形象。三、項目地塊分析總評項目所處地塊不遠的未來周邊將具有無比優(yōu)越的交通地段和人文景觀。按照南寧市城市總體規(guī)劃及江南區(qū)規(guī)劃，是集購物、休閑、娛樂、交通、文化、為一體的重要綠色發(fā)展軸，將給本項目帶來巨大發(fā)展前景。隨著新規(guī)劃道路的建設、橋梁的開通，以及規(guī)劃逐漸完善，該地段的交通片利性，配套齊全將給本項目帶來最具發(fā)展優(yōu)勢和核心競爭力，該區(qū)域也將成為商住新區(qū)，人居環(huán)境將得到進一步的改善和提升。第四部分 定位及項目評估結論一、名稱定位根據(jù)南寧江南片區(qū)以及南寧地區(qū)，消費群體的消費心理傾向向往大城市生活；當?shù)卮蟛糠窒M者受大城市影響，且與周遍城市接觸較多，喜歡“崇

31、洋”。 許多人多都把溫州人的生活和工作當做一種夢想，-“我們什么時候才能變成那樣：所以本項目案名應比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當?shù)啬壳半A段最高級別的住宅等級。（1）綠城·溫州峰匯 東盟國際家居建材市場釋義：峰匯：峰匯指溫州獨有的【商業(yè)市場】、【產業(yè)】、【資金】匯聚在一起，來打造市場，物以類聚， 人以群分，峰匯是一種傲人的生活，是一個純高尚人士消費與居住的社區(qū)。間接表明了處于中央居住居的板塊，又把樓盤形象提升到一定的高度。峰匯的前綴“溫州”表明了樓盤所屬的開發(fā)商，為樓盤推廣和公司品牌的塑造作鋪墊。該案名簡潔明了，顯得很有氣度，意義深遠悠長。二、目標定位例如上海的南京路，廣州的上下九，北京的王

32、府井等，項目最終目標是引領江南商業(yè)地產（本項目即將打造江南的“cbd”，聯(lián)合10+1商業(yè)大道、五一路淡村商貿城、夢之島江南店連接一起，形成引領江南核心商圈促進江南區(qū)發(fā)展的新勢頭，起到朝前獨后的理念作用），樹立行業(yè)風向標，成為集餐飲、娛樂、購物、批發(fā)、物流一站式購物的商業(yè)龍頭。三、項目定位（一）項目整體定位任何一個房地產項目，如果在開發(fā)初期沒有一個明確的市場定位，那這一項目肯定不會取得成功。在市場經濟的大背景下，市場營銷必須貫徹項目運作的始終，市場需求什么就提供什么樣的產品，而不再象計劃經濟時期那樣，先有產品后有銷售，先確定產品再開拓市場。因此，準確的項目定位來源于市場，其目的是為了在項目面市后

33、能夠產生預想的銷售效果，縮短銷售周期，減少在銷售時造成人力、物力和時間的巨大浪費。根據(jù)以往研究的模型分析，結合項目實際，項目開發(fā)符合走中高檔住宅產品的開發(fā)路線條件。項目品質將高于江南片區(qū)周邊項目的品質樓盤，但價位屬于中檔次區(qū)間，以高性價比來提升項目在市場上的競爭力（二）項目功能定位 a.公寓定位：使用率高且使用年限長。純粹的商務寫字樓使用率一般只有65%左右，但目前商務公寓的使用率大都可以做到75%到80%，這一優(yōu)勢令商務公寓在與寫字樓的競爭中優(yōu)勢明顯。更為重要的是，配備商務辦公設施和服務的商務公寓，使用年限普遍比寫字樓長2030年的壽命?？們r不高且管理費低。由于戶型面積小，意味著總價低、投入

34、小，與寫字樓比具有租價低、管理費低廉的優(yōu)點。商居靈活多變。正是由于商住這種雙重身份，使商務公寓具備了極強的生命力，可在寫字樓和住宅兩者之間相互切換，保證商務公寓具備了良好而穩(wěn)定的投資價值。商務公寓戶型創(chuàng)新引暴市場-辦公在家loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。 典型 loft的管道和水管都埋設在墻體內，通常沒有外露的磚墻，即使有也只局限于不同功能區(qū)的一面或兩面仿制外露磚墻。它打破了傳統(tǒng)辦公的呆板平面布局,靈活組合的空間結構，更

35、加為第三產業(yè)類企業(yè)所傾慕,在總造價成本增加不多的情況下，為以后的租售取得優(yōu)勢,并且有利于價格的提升。b.商業(yè)物業(yè)定位定位假設是方商業(yè)定位假設假設方案介紹1江南家居市場打造江南區(qū)的一站式家居市場；引進與富安居相類似的家居建材市場；與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場形成呼應，打造江南區(qū)家具產業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。建造有特色的東盟家具建材市場。2溫州名購引進溫州商業(yè)各類品牌，形成南寧溫州名品市場。 是充分發(fā)揮在外溫州人市場網絡和溫州產品兩個優(yōu)勢，以民營企業(yè)為主體，通過政府組織引導，結成品牌集群，組成銷售戰(zhàn)略聯(lián)盟，抱團拓市場，化個體優(yōu)勢為區(qū)域優(yōu)勢，推動溫州區(qū)域品牌整體提升的

36、一種商業(yè)模式。有三種創(chuàng)建方式：1,溫州名購旗艦店。2,溫州名品集成店。3,名品進名店。3溫州財富中心廣場引進知名餐館、酒吧、精品服飾、快餐、娛樂、咖啡、茶藝，讓成為江南最高水平的時尚、休閑娛樂文化中心。定位判斷pbanduan是方商業(yè)定位假設判斷分析項目評定1江南家居市場與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場形成呼應，打造江南區(qū)家具產業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。建造有特色的東盟家具建材市場；進一步整合南寧家居建材市場規(guī)模，形成產業(yè)集群化、規(guī)模化銷售；有地理優(yōu)勢、市場優(yōu)勢。南寧葫蘆頂大橋開通，本項目與青秀區(qū)的瑯東拉近了距離，促進客流量的增加與市場的占領，與此同時邕江一橋的修復將

37、使興寧區(qū)的顧客直接到達項目；定位可行2溫州名購由行業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)揮自身營銷網絡優(yōu)勢，在已有的或延伸拓展的營銷網絡中，吸納中小企業(yè)進入其營銷鏈，通過項目開發(fā)商強力引導、行業(yè)集力推進、龍頭企業(yè)積極帶動，推進一批成長型企業(yè)和品牌進入行業(yè)龍頭企業(yè)營銷網絡，實現(xiàn)營銷網絡資源共享和共同發(fā)展，同時樹立江南商業(yè)地產的風向標。有條件實施3溫州財富中心廣場競爭相對緩和；知名的娛樂休閑商家容易招商；能引導市場，帶旺街區(qū)，提升臨街鋪面的價值，但是考慮到周邊消費能力水品的程度，和輻射力此計劃可以暫不予以討論；一般定位討論pbanduan（1）、從現(xiàn)狀看:l 周邊建材裝飾類店鋪林立,商業(yè)氣氛比較濃。l 占據(jù)城市中心主干道，

38、交通環(huán)境比較優(yōu)越。l 配套完善，基本能滿足人們的生活需求。(2)、從未來前景看：隨著城市的發(fā)展規(guī)劃：未來幾年內地塊未來將處于城市的中心地帶之一。人們生活水平的提高，為更深檔次類型的物業(yè)出現(xiàn)提供了前提。(3)地塊價值點：商業(yè)前景、交通、完善的生活配套(4)項目地塊優(yōu)劣勢分析：(5)、市場檔次定位（三）項目形象定位根據(jù)本項目地塊基地特征，周邊環(huán)境以及周邊各類交付使用或在建樓盤的檔次，參照目前已完成的項目初步規(guī)劃方案和各項綜合指標。我們?yōu)楸卷椖康氖袌鲂蜗蠖ㄎ蛔饕韵赂爬ǎ?、中心區(qū)域 2、當?shù)馗呱凶≌瑓^(qū)3、規(guī)模大，檔次高 4、建筑風格經典 5、景觀設計獨一無二 6、項目開發(fā)優(yōu)勢整合。（四）項目市場定位

39、經過對市場狀況的分析總結和預測，潛在價值的挖掘，核心價值的建立及目標客戶群的定位，項目的開發(fā)主題也就呼之欲出，對此要解決兩個問題：其一，項目應開發(fā)何種類型物業(yè)；其二，項目主題概念（項目的靈魂）的賦予。其中第二點為項目開發(fā)主題定位的重點所在。本案主題的提出，第一要形成樓盤獨特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費者心目中獨特而鮮明的形象。第二切合消費者心理為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境，使消費者對樓盤理念和形象產生認同、欣賞、追捧，激發(fā)消費者的購買欲望，進而對樓盤產生歸宿感，領域感和自豪感。第三考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，進而融入到業(yè)主生活中的方方面面。第四，主題概念

40、作為項目品牌基礎、企業(yè)品牌基礎的可延伸性。使本項目既能符合整個廣西發(fā)展的定位，也能將項目本身提升到一個時代的標桿建筑的高度上進行營銷，同時提煉客群的購買心理，激發(fā)其最主要的購買動機，配合營銷使項目達到最大的溢價空間。二、項目目標客戶定位（一）目標客戶類型根據(jù)項目規(guī)模確定客戶選擇類型，然后按區(qū)域來找到項目的客戶群體，確定本項目的目標客戶。按區(qū)域劃分置業(yè)客戶群一類客戶項目所在區(qū)域周邊居民、周邊區(qū)客戶、產業(yè)人士,投資客二類客戶外在務工優(yōu)秀人員三類客戶其他區(qū)域客戶、特殊用途置業(yè)人群第五部分 項目戶型進行評價與選擇(房地產價值工程原理-value engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(

41、一)項目價值工程定義及ace分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。 (1)分析問題(analyzing problem) (2)綜合研究(comprehensive study) (3)方案評價(evaluating schemes)二、戶型、戶型面積及其比例：（1）總平建議：1、考慮到基地狀況、條件、規(guī)模，選取相近似的樓盤作為參考。建議本項目要圍繞在廣西甚至東盟地區(qū)為形象名片為出發(fā)點。2、商輔進深與布局考慮到容積率等實際原因，商鋪層高一層7米,二層至四層為4.8米，柱間距8*8，承重450kg/m2,扶手電梯、觀光電梯、商場貨梯（2噸/臺，共兩

42、臺）。（2）戶型建議：根據(jù)市調情況，考慮到當?shù)匾约爸苓呁惖乜h級市鎮(zhèn)消費者購房習慣，結合地塊總平分布，將戶型設計建議調整如下：1、 建議公寓戶型分布：優(yōu)化戶型設計，建議公寓為一梯四戶，35-65左右，緊湊型一室一廳一衛(wèi)或二室一廳一衛(wèi)，2、 增加多層戶型品種：主力戶型為110-140左右。調整小區(qū)內部各組團多層分布，形成戶型分布均衡性。a、b、c、d組團，均布置85-90-110-120-130-140-150各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。3、商場面積分布：一層四層每層面積7769m2，共31076m2，商場定位參考4.2.5的定位假設。以售代租的形式。第六部分 項目價格定

43、位一、市場的依據(jù)根據(jù)2008年度與2009年度的數(shù)據(jù)分析得知，南寧市的二手房交易非?；钴S，待售的存量房在不斷的迅速增長，而需求量也在飛速增長；租賃市場也是非常的活躍，特別是相對繁華的地段房屋出租的頻率非?？鞄缀跏枪┎粦?。雖然國家發(fā)改委在05年出臺了一項政策，“6月1日起發(fā)生房產交易行為的，凡買自用單套將主面積在144平米以下的普通住宅暫減半征收契稅，144平米以上的單套住房契稅為3?！笔艽擞绊懛慨a交易一度出現(xiàn)恐慌狀態(tài)，不少人預測房價會下跌，許多人持幣觀察。在6月以后144以上的房屋交易比上半年明顯減少，144以上的存量房市場投放量明顯下降。但市民在經過一段時間的觀望后，對政策有了進一步的了解

44、，目前已走出了恐慌，交易量穩(wěn)中有升。與上海等長三角城市相比，南寧市房 產交易泡沫成分相對較少，與國內多數(shù)省會城市比較南寧市的房價是相對較低的。南寧作為西南出海的重要通道以及東盟會議的永久地址，它的區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯，各類市場一派繁榮的景象，這勢必將引來大量的外來企業(yè)入住南寧，同時南寧的外來人口將會迅速增長，那么對于房產的需求將會不斷增長，我們可以從近兩個月一手市場的活躍氣氛看出南寧市的供需比例相對持平，房價是穩(wěn)中有升。2、市場價格所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格的情況調查項 目面積區(qū)間()房屋類型名 稱 方 位 均 售 價 香格里拉星光大道550045-180高層商住 江南馨園星光大道500050-

45、162高層 水岸都市星光大道 6500 86-132 高層八桂綠城.云頂印象壯錦大道450088-120高層中都.澳海藍灣石柱嶺4500116-195多層四季花都白沙大道4200138-189多層花樣年華星光大道480089-164小高層龍光.普羅旺斯白沙大道450047-118高層、小高層新加坡城亭洪路南段4300146-310高層3、市場預測（1）2010年銷售價格預測根據(jù)對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、南寧市場供需狀況等方面情況調查表明，南寧地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，南寧商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、

46、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。3、二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進南寧這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。5、房地產

47、營銷方式的改變房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。6、根據(jù)項目周邊樓盤及南寧目前價格趨勢，以及上述依據(jù)可以得出未來房價是屬上升趨勢。二、單價的確定價格策略： 在當前的市場經濟中，任何商品的銷售都最為直接地與價格發(fā)生關系，而本項目的價格也是決定并取悅于消費者的關鍵因素，在對該區(qū)域商住價格的統(tǒng)計分析的基礎，我們利用成本定價法、市場定位法、需求定價法、加權平均法和近期市場價格走勢分析等手段。針對于本項目而言，在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認識清楚，客

48、觀地認識市場，準確地把握市場，才能使我們的項目在市場上準確地迎合目標消費群體的真實需求，贏得市場。結合本項目的整體市場定位以及市場的現(xiàn)實情況，對于本項目做如下的價格定位。我們從樓盤加權定價法來進行樓盤預估定價采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權重系數(shù)的形式進行調整，建立線性回歸方程，求出該類產品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的南寧市整體商住項目和寫字樓項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目商住部分和寫字樓部分在南寧市整體房地產市場上的客觀合理價格。地 段a.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；

49、b.商業(yè)主要看其是否臨街或背街c.業(yè)態(tài)的構成和發(fā)展的程度d.寫字樓為臨街或背街，辦公氛圍的好壞程度。配 套a.附近城市基礎設施的完善程度；b.社會服務設施；文化教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評判。物業(yè)管理a.保安；b.清潔衛(wèi)生；c.機電；d.綠化率及養(yǎng)護狀況；e.物業(yè)管理費；f.物業(yè)管理商資質。建筑品質a.產品的設計；b.建筑的質量。項目規(guī)劃a,項目整體規(guī)劃；b.項目產品內部的規(guī)劃。立面裝飾a.立面效果是否新穎；b.立面形象是否給人以良好的市場形象;c.立面所采用的材質開發(fā)商實力及信譽a.開發(fā)商的資質等級；b.開發(fā)商的信譽；c.開發(fā)商的品牌；d.已開發(fā)的項目的市場情況

50、戶型設計a.各個功能分區(qū)的合理性；b.是否有暗房；c.實用率的大小；d.結構布局的合理性。營銷推廣a.營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實力；c.廣告的發(fā)布情況停車位數(shù)量a.停車位數(shù)量；b.業(yè)主的方便程度；c.停車的難易程度因此推斷出以下未來銷售均價預估價格序號項目銷售區(qū)間均價備注1住宅5200元/2公寓5500元/3商業(yè) 10800元/第七部分 項目建成后社會效益分析（一） 完善城市配套功能，形成區(qū)域cld(中央生活區(qū))本項目屬于江南中心區(qū),項目總建筑面積約 11多萬平方米，定位成集住宅、商業(yè)、公寓于一體的綜合型物業(yè)，對江南的發(fā)展城市功能的升級起到重大的推動作用。（二）改善城市次中

51、心教育、商務、商業(yè)等配套功能 本項目作為服務于江南片區(qū)的整個城市的綜合體開發(fā)項目，必將改善江南片區(qū)中心的教育、商務、商業(yè)等服務配套功能，提升片區(qū)競爭力。（三）改善城市居住環(huán)境，為城市居民提供高品質生活 本項目走中高檔住宅產品的開發(fā)路線，打造中檔價位、中高品質的綜合型居住物業(yè)打造高性價比產品。項目總建筑面積約 11多萬平方米，為江南大規(guī)模盤，建成后將為南寧市民和江南片區(qū)居民提供近安全、放心、舒適的居家住所，在一定程度上可進一步提升城市品位、優(yōu)化城市區(qū)域功能、完善城市基礎設施配套、實現(xiàn)區(qū)域土地增值、改善城市人居環(huán)境以及提高社區(qū)居民生活條件和質量。（四）提升片區(qū)景觀價值，打造聚家具或購物配套休閑功能

52、完善居住片區(qū) 隨著項目與周邊商業(yè)的相結聯(lián)，形成一定規(guī)劃的商業(yè)結合體，該地塊項目的啟動，江南中心地帶將逐漸建設成集觀光、商業(yè)、居住于一體的適宜居住區(qū)，并將形成一條連續(xù)的通向10+1大道的景觀長廊，從而提升片區(qū)景觀價值，打造高尚配套完善的居住片區(qū)，為市民提供舒適而有品位的生活環(huán)境。第八部分 項目投資估算1 、 土地及相關成本地價序號項目名稱總建面成本/元單方成本取費標準1項目取得費用95361.94160，000，0002、前期工程規(guī)費前期工程規(guī)費報建費序號項目名稱總建面成本單方成本取費標準1報建費116315.06估180，000元2招標費116315.0625,589.31元建安總價x13質檢費116315.0676,767.94元建安總價x3合計282,357.25元規(guī)劃管理費4規(guī)劃管理費116315.0651.178.63元建安總價x25城市規(guī)劃綜合技術服務費116315.06139,578.08元1.2元/6人防建設費116315.061,163,150.6元10元/合計1,353,907.31元市政建設費7衛(wèi)生評價費116315.06348,945.18元3元/ m28城建配套費116315.067,676,793.96元建安總價x3%9垃圾處理費116315.06估30，000元3元/噸10噪