安徽蕪湖“名流印象”房地產(chǎn)項目市場報告

1、【最新資%wr、d%晶愚睜輯！】1、宏觀政策分析自2011年1月國務(wù)院頒布新“國八條”以來，各項相關(guān)政策較 2010年的新“國四 條”已全面升級。近1年以來，以“限購”、“限貸”、“限價”為核心的行政性干 預(yù)政策已經(jīng)基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，土地市場亦日趨下 行。為鞏固調(diào)控效果，中央政府近期不斷強(qiáng)調(diào) 2012年宏觀調(diào)控政策不放松的決心， 預(yù)計后市政策整體松綁的可能性較低。«2、蕪湖市房產(chǎn)新政2月9日，蕪湖市出臺了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意 見，引起了市場的關(guān)注，其中針對購買自住普通商品住房出臺了三大優(yōu)惠政策：（1） 2012年內(nèi)蕪湖市區(qū)購房給

2、予100唳稅補(bǔ)貼（包括新建和二手商品住房），另 外購買90平米以下住房給予50-150元/平方米補(bǔ)貼（只針對新建商品住房）；（2） 2012年內(nèi)針對不同層次的實用和專業(yè)人才購房給予 100-300元/平方米的人 才補(bǔ)貼（只針對新建商品住房）；（3）外地人員購房人均面積達(dá)15平米以上或者總面積達(dá)45平方米及以上可遷戶 口（只針對新建商品住房）。2012年蕪湖市房產(chǎn)新政，通過暫停3、蕪湖房產(chǎn)新政解析本次蕪湖市關(guān)于免除交易契稅、政府補(bǔ)貼購房的相關(guān)規(guī)定并非新增，而是在該市 2011年已頒布規(guī)定上的進(jìn)一步優(yōu)化。但是，從補(bǔ)貼力度、匯集范圍和影響程度看， 2012年新規(guī)定要明顯強(qiáng)于2011年。蕪湖本身并不是

3、限購、限價城市，中央對其的管控本來就相對較弱。諸如降低 交易稅費、購房補(bǔ)貼和購房落戶等優(yōu)惠政策之前在杭州、馬鞍山和石家莊等地 也已出現(xiàn)過，且均被放行，并無新意。同時本次新政也有意針對自住剛需，如規(guī)定享受購房補(bǔ)貼的住房面積限定在90平米以下，且三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓須退還補(bǔ)助。此外新政還規(guī)定了2012年市區(qū)新建商品房均價漲幅控制在人均可支配收入增幅以內(nèi)，可以說在大方向上沒有違 背中央政府的調(diào)控基調(diào)。只是在新年伊始，在各地房地產(chǎn)市場普遍低迷以及溫總理五提房價合理回歸的 時點，出臺諸多包含救市舉措的新政難免讓市場開始憧憬政策回暖的趨勢。若蕪湖新政被順利放行，不排除后續(xù)有更多城市效仿跟進(jìn)。因此，該政策還是在出臺5

4、天后即被暫停。4、政策影響政策層面：房地產(chǎn)市場的行政手段（限貸、限購）和保障性住房措施沒有放松； 銀行層面：貸款的限制性條件及利率不斷提高，額度依然緊張；加大對普通住宅的扶持，相對對高端項目客戶的分流；新政實施不到5天被暫停，市場將更冷新政反映了：蕪湖市場銷售壓力的增大；地方政府層面土地出讓收益減少；給市場傳遞了，繼續(xù)調(diào)控的潛意識。后續(xù)存在地方政府變通的方案5、宏觀政策應(yīng)對策略第二部分：蕪湖住宅市場及競爭案例分析一、2011年蕪湖房地產(chǎn)市場運行狀況1、2011年蕪湖房地產(chǎn)市場供需狀況2011年度整個蕪湖樓市住宅用房供應(yīng)為萬平米，與 2010年度供應(yīng)量相比上 漲%供應(yīng)量大幅上漲。在2011年的樓

5、市銷售狀況中，受宏觀政策影響，住宅銷售同比下降%。目前整個蕪湖住宅市場已呈現(xiàn)供過于求的市場狀況。2、2011年分月成交走勢2011年蕪湖住宅市場階段性成交量價變化起伏較大，并呈現(xiàn)出量價分離的特點，分析主要原因在于受階段性推盤量及推盤區(qū)域不同所造成的。3、2011年份區(qū)域成交狀況2011年蕪湖樓市商品住宅共成交17644套，其中鏡湖區(qū)成交5541套，占總成交 的%排名第一，充分說明購房客戶對老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢依然青睞有加。小結(jié)：供：供應(yīng)量持續(xù)增大，尤其是新興城東板塊的集中供應(yīng)，未來樓市供應(yīng)量巨大。需：受政策影響消費者降價預(yù)期強(qiáng)烈，蕪湖購房者觀望態(tài)度濃厚，需求量下降。價：在政府嚴(yán)厲調(diào)控和觀望態(tài)度濃厚

6、的市場態(tài)勢下，蕪湖市均價已出現(xiàn)了明顯的下 滑趨勢，但部分高價位的樓盤促使整體市場價格堅挺在高價位段。成交：受連續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策影響，蕪湖成交量也隨之波動明顯，但供過于求的態(tài)勢已十分明顯。二、本項目競爭案例分析1、世茂濱江花園項目基本概況地理位置濱江北路（蕪湖市濱江大道）均價一期均價8000元/ m2面積總建筑面積：55力平方米開發(fā)商蕪湖世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售信息前期銷售結(jié)束，預(yù)計年底推出二期新房源，具體信息尚未確定項目簡介融高層和超高層豪華江景住宅，文化藝術(shù)中心，商業(yè)集群和五星級豪華酒店等綜合物業(yè)形態(tài)一體的高端住宅項目，一期共計1400多套房源，目前均已售罄，目前二期粕金宮處于前期準(zhǔn)備階

7、段，預(yù)計年底對外公開。項目展小利用樣板房的豪裝設(shè)計與景觀打動客戶；利用園林里文化小品親近客戶；冉 通過濱江公園與園林展示提升項目檔次。項目營銷在整體銷售過程中，項目始終堅挺高品質(zhì)高價位，活動方面則選擇名項目契合度 較高的活動，高端、豪宅、品質(zhì)一應(yīng)俱全。后期推售預(yù)計10月份全面公示的二期柏金宮，其即將推出的戶型沿用之前一期的大尺度 特點。差異化的產(chǎn)品設(shè)計，實現(xiàn)對蕪湖高端客戶的營銷細(xì)分產(chǎn)品線豐富，戶型面積從62到240 m2大尺度戶型居多主要是為了保證豪宅所需的較好的居住空間與觀景面；且大 戶型主要鎖定是社會的富裕階層，如：蕪湖私企業(yè)主、政府的高管等；世茂一直沿用的舒適型兩房，由于戶型面積偏大，單

8、價較高，主要針對的是 改善型客戶。賣點支撐：項目定位蕪湖高檔豪宅，品牌開發(fā)商成功打造成蕪湖沿江一帶高品質(zhì)豪宅標(biāo) 桿項目；不可復(fù)制一線江景資源保證了項目后期銷售的高去化率、高價位，很長一段 時間成為蕪湖市場上高價房樓盤的典范；內(nèi)部園林景觀設(shè)計及高級硬件配套 凸顯項目品質(zhì)，無疑是作為項目豪宅形象 的提升因素；實景展示，體驗式營銷方式。劣勢分析：戶型面積缺少70-90褶的兩房，剛需購房者只能選擇 60 1tf的小兩房；價格較為高端，讓部分購房者望而止步。2、偉星.金域藍(lán)灣項目基本概況地理位置中山南路以東，青弋江南岸開發(fā)商安徽偉星置業(yè)有限公司均價6600 元/ m2物業(yè)類別高層總建面62 萬 itf戶

9、型92-256 m2銷售信息偉星金域藍(lán)灣在售 A區(qū)2#樓、6#樓、7#樓項目銷售狀況金域藍(lán)灣月銷售110套的去化速度在現(xiàn)階段蕪湖市場上處于較高的位置入網(wǎng)總套數(shù)958套成交套數(shù)546套銷售率60%月銷售110套推盤下湊第一次開盤第二次開盤有85折優(yōu)惠，優(yōu)惠后成交均價在6700元/褶。價格優(yōu)勢明顯，相對促成成交開盤時間交付時間推出套數(shù)預(yù)售均價成交套數(shù)成交率4687998256%4857998261%總計9537998517%促銷手段體驗式營銷:售樓處入口處于主干道側(cè)，昭示性強(qiáng)，保衛(wèi)系統(tǒng)更彰顯項目品質(zhì);百米園林實景連接至售樓處，細(xì)節(jié)處提升顧客感知；內(nèi)部陳列講究，考慮周到。項目評價：作為蕪湖老牌開發(fā)商

10、，偉星在蕪湖具有品牌號召力； 地段、交通、成熟的配套使得項目具有較高置業(yè)價值； 項目四至小區(qū)成舊，部分處于拆遷階段，影響項目整體形象。3、國貿(mào)天琴灣 項目基本概況地理位置新時代商業(yè)街與中山南路交叉口開發(fā)商蕪湖國貿(mào)地產(chǎn)有限公司均價8000 元/ m2物業(yè)類別高層總建面22 萬 itf戶型96 215 m2項目信息小區(qū)共有9棟高層，均為33 34層的高層房源。一期推出33層的4#樓及34層的9#樓，二期推出 34層的3#樓及33層的6#、8#樓。項目銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)1079 套成交套數(shù)385套銷售率推盤節(jié)湊33%第一次開盤第二次開盤銷售信息：項目分兩次共計推出5棟高層；優(yōu)惠方式：采用與車庫捆綁銷

11、售的優(yōu)惠方式，同時推出特價房源；該項目前期蓄客時間長，首次開盤房源位置較好，銷售較好，10月銷售進(jìn)入滯后期。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格簡潔、莊重給予客戶較強(qiáng)的建筑符號感觀，形成豪宅認(rèn)知第一印象橫向和豎向三段式立面構(gòu)圖，建筑對稱，輪廓整齊，莊重雄偉立面采用形式重復(fù)的豎向線條體現(xiàn)形成規(guī)整的序列，同時適當(dāng)運用橫向窗帶、窗 間墻豐富立面效果；建筑頂部的打造，標(biāo)志性的頂部凸凹體現(xiàn)建筑的韻律感和非凡的氣勢；局部石才干掛外立面，增強(qiáng)感觀認(rèn)識，強(qiáng)化客戶豪宅的認(rèn)知；架空、闊綽大堂、入口設(shè)計，進(jìn)一步體現(xiàn)出豪宅元素；規(guī)劃、景觀充分利用江景資源的同時，內(nèi)部營造雙軸線水系景觀，結(jié)合組團(tuán)節(jié)點式小中 心的排布，體現(xiàn)出產(chǎn)品的均好性。以

12、江景資源為賣點的資源型豪宅，結(jié)合項目內(nèi)部主景觀水系、綠軸和組團(tuán)節(jié)點、通道入口，打造雙景觀概念；項目推廣賣點支撐：項目從始至終重點強(qiáng)調(diào)一線江景的優(yōu)勢，其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于名企、高品質(zhì)住宅的泛 泛之詞；項目前期以產(chǎn)品與資源為項目的核心價值 基礎(chǔ)，為項目突破競爭、快速蓄客、提 升價值的核心發(fā)力點；地段無疑是項目自身優(yōu)勢之一，依托高端項目 園林、建筑給予客戶充足的價值接 觸點，塑造項目較強(qiáng)的品質(zhì)感，有力保障項目高價。劣勢分析：雖為一線江景樓盤，但實際并不靠江；價格高端打消了部分非經(jīng)濟(jì)實力的購房者的興趣。4、萬科城項目基本概況項目名稱萬科城地理位置鳩江區(qū)中江大道 899號均價住宅均價6200元/平方米面積總建

13、筑面積：41力平方米開發(fā)商蕪湖萬科萬東房地產(chǎn)有限公司項目簡介項目配套設(shè)施較完善，2個天然湖泊（與大陽母濕地公園、中央公園、扁擔(dān)河天然水系相聯(lián)）、1個高端會館、1個室內(nèi)恒溫泳池、1個社區(qū)幼兒園和高端特色餐飲社區(qū)商業(yè)售樓處展示萬科進(jìn)駐蕪湖首個項目，花園洋房、小高層、高層豐富的業(yè)態(tài)，其產(chǎn)品從內(nèi)到外 無一不顯現(xiàn)萬科“細(xì)節(jié)打造生活”的理念。價格策略以品牌入手，采用低價入市的方式，配合多種活動來吸引購房者，開盤即獲得火 爆的銷售場面，隨著品牌的植入人心，價格也隨之增長 。加入萬客會即可享受開盤10000元優(yōu)惠。開盤，在認(rèn)籌即享1000元/平米優(yōu)惠基礎(chǔ)上，只開盤當(dāng)天成功認(rèn)購，一次性付款 可額外優(yōu)惠200元/

14、平米。提價300元/褶，一次性付款額外優(yōu)惠200元/平米?；顒硬呗詿o論是周末暖場還是節(jié)假日，都延續(xù)萬科營銷優(yōu)勢，多渠道、多方式將活動氛圍 提升至最高。萬科城奶茶品鑒會 “名車品鑒之旅” 圣誕游樂園+業(yè)主答謝季聯(lián)袂上演 新年“大游城”“寫給春天的祝福”大型系列活動 四關(guān)游戲連連闖歡動全城鬧元宵 情人節(jié)LOVE良漫之約精彩無限 寶馬美酒抽獎觀影銷售信息a時間稿售信息1套89平米和幾套128平、138平新房在售。，期計劃3月下旬將推出89 m 112 m 128 H精裝公寓，另將推出 80席的 花園電梯洋房。自2011年開盤至今，不到三個月去化近 500套房源，逆市飄紅，萬科城以推出 兩房剛需戶型為

15、主力戶型在蕪湖市場得到認(rèn)可。一期首次開盤高層房源的成功銷售，為多層洋房的推出做足鋪墊。項目評價品牌號召力一一品牌開發(fā)商項目，市民認(rèn)可度較高；性價比高一一萬科城系列精裝項目，高品質(zhì)住宅，價格較與周邊其他項目，占據(jù)優(yōu)勢；周邊配套不完善一一新開發(fā)政務(wù)區(qū)，生活配套、商業(yè)配套不完善；三、市場總結(jié)：大琴灣：國貿(mào)在蕪湖第一個項目、 產(chǎn)品精細(xì)化程度越來越高，從小區(qū)內(nèi) 部設(shè)計及動線布局，景觀配置、產(chǎn)品的外立面、線條等更具有代表性、能很好 的結(jié)合自然江景，形成優(yōu)勢，銷售業(yè)績較好。金域藍(lán)灣：偉星在蕪湖的第10個項目、品牌大、物業(yè)好，項目位置和大琴 灣對面，大幅優(yōu)惠促銷。在2011年嚴(yán)厲的政策高壓下，降價促銷成為區(qū)域

16、競爭項目的共同選擇，無 論是龍頭的萬科，還是本土大牌偉星，降價為競爭項目獲取了現(xiàn)金流，促進(jìn)了 銷售，2011, “降價”成為市場主基調(diào)。出現(xiàn)：綠地售樓處被砸、偉星項目被圍情況但位置較好、規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、價值較高的項目銷售較好客戶購買意愿從表面的細(xì)節(jié)、服務(wù)、品牌向縱深發(fā)展的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、規(guī)劃、景觀、環(huán)境、服務(wù)、智能化、戶型、新型建材、會所實景體驗立體品牌項目。第三部分：蕪湖商業(yè)市場及競爭案例分析一、城市商業(yè)格局蕪湖重要的市級商圈主要集中在中心城區(qū)，以中山路步行街為代表的中心商圈地位牢不可破。未來政府導(dǎo)向以重點發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)為主，向南發(fā)展小商品及農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場，向東北發(fā)展建材及汽配專業(yè)市場，向東發(fā)展東

17、部新城配套商業(yè)。總結(jié)：受到城市發(fā)展歷史和規(guī)劃影響，核心商圈集中于中心城區(qū)，在城市南部和北 部并未形成副中心商業(yè)圈，中心城區(qū)外圍僅以社區(qū)配套型商業(yè)為主；城市向外圍擴(kuò)張將帶來商業(yè)格局演變，北部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鳩江工業(yè)區(qū)、東部新城、南部的弋江，隨著大規(guī)模居住區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，未來新的市級副商 業(yè)中心將逐步興起。二、商業(yè)地產(chǎn)市場狀況1、供求關(guān)系2011年度整個蕪湖商業(yè)用房供應(yīng)量為 67萬褶，與去年相比增長97% 年成 交萬褶，增長銷售增長遠(yuǎn)落后于供應(yīng)增長，供大于求形式明顯，項目商業(yè)如無特 色，后期銷售壓力較大。2、成交情況2011年商業(yè)市場月度成交呈現(xiàn)前低后高的形式，成交量總體呈增長趨勢，成交價格

18、從10年的萬/"漲到萬/褶，漲幅為37%分析認(rèn)為主要是住宅市場受到限貸，投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。小結(jié)蕪湖商業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢比較平穩(wěn)，成交量和價格均有所上漲，其中價格漲幅較大，分析主要受住宅限購政策的影響，投資客將資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；整體市場供大于求明顯，后期商業(yè)市場競爭激烈，銷售壓力大；商業(yè)價格漲幅速度比較快，后期價格提升空間狹窄；今年宏觀政策的持續(xù)性，將對市場產(chǎn)生更多不利因素，市場觀望將會達(dá)到頂峰，影響后期市場銷售。三、商業(yè)地產(chǎn)市場特點1、主要在售項目分布以聯(lián)盛國際廣場、星隆國際、萬達(dá)廣場為代表的商業(yè)綜合體、一站式購物廣場呈現(xiàn)出由市中心向外圍擴(kuò)散的形式。2、主要商業(yè)形式蕪湖在售商業(yè)物業(yè)以住

19、宅配套沿街商鋪為主，但同時綜合體物業(yè)、集中式商場、商業(yè)街形態(tài)亦開始大量上市。目前蕪湖市在售商業(yè)物業(yè)類型| 類型商鋪特征分布特色商業(yè)街2-3層建筑，內(nèi)街式布局，依托大型住宅社區(qū)或旅游景占八、沿街商鋪住宅底層商業(yè)，2層為主，少量單層商鋪，通常兩層同 時銷售。散步于各小區(qū)沿街道路兩側(cè)商業(yè)綜合體大型綜合體形態(tài)，主力商業(yè)采用統(tǒng)一經(jīng)營，出售型物 業(yè)集中在1、2層，對小業(yè)主銷售獲取高價成熟商圈周邊3、銷售模式銷售模式產(chǎn)品特征營銷手段案例直接銷售商業(yè)街（包括早期的專 業(yè)市場）、沿街住宅底 商，以2-3層建筑為 主。直接銷售，不承諾租賃，不承諾回報 率波卡爾大街、融 匯錦江、天和 苑、小九華商業(yè) 街售后返租+

20、自持商業(yè)綜合體、集中式商 業(yè)街。開發(fā)商承諾統(tǒng)一經(jīng)營，依據(jù)項目情況 采用不同的回報周期及回報率。1、承諾投資回報，5年，每年8%前 三年折入房價，后二年每年二次，先 用后付2 .承諾三年的保底的投資回報。3 .部分商業(yè)開發(fā)商保留所有權(quán)，對外 出租經(jīng)營。聯(lián)盛國際廣場、 世茂濱江玫瑰坊 商業(yè)街蕪湖商業(yè)物業(yè)銷售多采用類似住宅的直接銷售模式，但隨著城市綜合體及集中式 商業(yè)的出現(xiàn)，集中式商業(yè)的銷售模式以返租銷售與自持相結(jié)合為主。4、定位主題定位高檔特色江景 休閑餐飲年輕時尚為主的休閑 購物中心一站式冏業(yè) mall第五代綜合 體LOHAS-站 式購物主要業(yè)態(tài)餐飲、酒吧、 百貨、休閑百貨、超市、休閑、 餐飲商

21、貿(mào)百貨、 影院、游 樂、文化萬千百貨、萬達(dá)影城、沃爾瑪萬豪酒店、 百盛百貨、 星美影城商業(yè)定位較為重疊，缺乏主題特色定位； 商業(yè)定位以休閑餐飲娛樂為主；一站式體驗式購物是商業(yè)定位的主力訴求5、運營情況主要品牌屈臣氏、樂天瑪特、國美世貿(mào)百貨、紅館、紫云閣開業(yè)率90砌上95%X 上人流量80 100人/小時30 50人/小時憑借開發(fā)商的品牌號召力和強(qiáng)大的招商運營能力開業(yè)率較高，后期經(jīng)營狀況較 好； 依托主力店帶動，帶來了人氣與客流，運營狀況良好。四、案例分析1、世茂玫瑰坊：高檔特色江景休閑餐飲基本概況項目位置、景觀優(yōu)越，但定位高端，以酒吧和高檔餐飲為主，商鋪面積大，目前 處于市場培育階段。位置蕪湖市濱江大道周邊迎逑i助修家筑型經(jīng)營、 意不情制反租等銷售5WF消 租20W炳猿花1|消費者 的購文卷哲坊下惴內(nèi)街及 集中式商業(yè)的內(nèi)鋪也銷售布置商業(yè)內(nèi)街，通過核心 地段、外街、主力店帶動 實現(xiàn)后期銷售。經(jīng)營現(xiàn)狀規(guī)模4力平米商業(yè)類型開發(fā)商自持 2/3,入網(wǎng)回 15904平米建筑形態(tài)區(qū)域特色商業(yè)街單價一層商鋪，局部二層或四層戶型面積440平米總價92 萬 1020 萬（一層、二層）、56 610 萬銷售模式計經(jīng)營，承諾投資回報，5年每年8%,前二年折入房價，后二年每年二次，先用后付。運