房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)(重要)4頁

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段 二、項目前期準(zhǔn)備階段 三、項目建設(shè)階段 四、項目銷售及售后服務(wù)階段一、項目立項階段選址意見書是項目進行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項目選址意見書時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；項目立項批文是有計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)項目立項批文的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機會，為投資

2、機會的選擇提供依據(jù)投資機會研究申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；申請定點到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面

3、積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證條件通知等文件申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責(zé)申領(lǐng)； 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工； 通過招標(biāo)選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進行建筑設(shè)計選擇勘探隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部

4、門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序為：拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動遷驗收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證申領(lǐng)房屋拆遷許可證通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對承包企業(yè)的資格進行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同做好“七通一平”工作選擇承包單位 通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項目管理工作）選擇監(jiān)理單位三、項目建設(shè)階段1、組織監(jiān)理單位進行監(jiān)理2、組織業(yè)主負責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨1、配合承包商做好各

5、項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負責(zé)訂購的材料設(shè)備及時進場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進度和施工質(zhì)量進行監(jiān)控。6、進行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關(guān)系。組織承包商進場到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項目投資的25%或已完成單體項目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進度計劃。

6、3、投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求；2. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；4. 有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5. 有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗收。申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項目的

7、竣工驗收應(yīng)提交材料： 項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術(shù)人員名單、圖紙會審及交底記錄、設(shè)計變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等四、項目銷售及售后服務(wù)階段向主管部門交驗主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。 新房竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記；登記時需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式對物業(yè)項目進行日常維護、修繕與整治等服務(wù)。包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1、治安消防服務(wù)2、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3、維修保養(yǎng)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護服務(wù)5、家居服務(wù)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應(yīng)提交以