房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量應(yīng)用、問題與對策研究

1、湖南科技大學(xué)學(xué)報 （社會科學(xué)版）2017,06（20）,58-65 doi:10.13582/ki.l 672-7835.2017.06.010房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量應(yīng)用、問題與 對策研宄顏剩勇劉晶晶湖南科技大學(xué)商學(xué)院導(dǎo)岀/參考文獻(xiàn)關(guān)注分亨收藏打印摘要：現(xiàn)行會計準(zhǔn)則倡導(dǎo)使用公允價值計量。以我國a股10家房地產(chǎn)上市公司為案例, 研宄發(fā)現(xiàn)公允價值計量在我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用并不樂觀。外在環(huán)境不完善與內(nèi)在 自身條件缺陷限制了公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用；公允價值信息可靠性的 缺失，導(dǎo)致公允價值計量主觀性較強，助推了粉飾報表等不規(guī)范行為的產(chǎn)生?；?于此，對公允價值計量的實踐與政策提出建議，促進(jìn)公允價值計

2、量在我國房地 產(chǎn)企業(yè)的廣泛應(yīng)用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);公允價值計量;問題;對策;作者簡介：顏剩勇（1971-）,男，湖南衡陽人，教授，博士，主要從事財務(wù)會 計理論與實務(wù)研宄。收稿日期：2017-01-14基金：國家社會科學(xué)基金項目（13bgl050）on real estate enterprises' fair value measurement:its application， problems and countermeasuresyan shengyong liu jingjingschool ofbusiness, hunanunierrty ofscienceand tech

3、nology;abstract：it is the current accounting standards that advocate to use the fair value measurement. taking the ten chinese a-share listed real estate companies as examples, it is found that the application of fair value measurement in chinese real estate enterprises is not optimistic. the applic

4、ation of fair value measurement in real estate enterprises has been restricted by the imperfectly external environment and its own shortcomings. in addition, the unreliable source of fair value information makes the fair value measurement more subjective, encouraging the unregulated behavior like wh

5、itewashing financial statements. thus, suggestions for practice and policy of the fair value measurement are proposed, so as to widely apply the fair value measurement in chinese real estate enterprises.keyword：real estate enterprises; fair value measurement; problems;countermeasures;received： 2017-

6、01-141文獻(xiàn)回顧公允價值計量是現(xiàn)行會計準(zhǔn)則體系中的敏感點。由于我國運用公允價值計量時間 較短，因而如何讓公允價值計量較好運用于實際實務(wù)是我國亟待研宄的現(xiàn)實問 題。有許多學(xué)者對公允價值計量的內(nèi)涵、規(guī)范與應(yīng)用方面進(jìn)行了研究與探討，主 要觀點可歸類為以下幾點。1.1公允價值內(nèi)涵的研究我國財政部基于國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第13號一公允價值計量，于2014年頒布 企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號一公允價值計量對公允價值計量進(jìn)行了規(guī)范。葛家澍 (2007)認(rèn)為公允價值是一種獨立的計量屬性u1。謝詩芬(2001)認(rèn)為公允價值 是價值的直接計量和間接計量的總稱m。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則的 修訂過程表明，公允價值內(nèi)涵的研

7、究正在不斷完善。1.2公允價值計量的會計信息質(zhì)量研宄barth (1994)認(rèn)為197廣1990年間美w使用公允價值計量的信息更為和關(guān)、可 靠。趙春光和謝榮(2007)認(rèn)為公允價值計量比歷史成木計量更具信息相關(guān)性， 更有利于投資者決策m。在這方面的研究主要傾向于公允價值較歷史成本而言 相關(guān)性更加優(yōu)越。1.3公允價值估值的研宄song (2010)認(rèn)為公允價值計量每個層次的輸入值均具價值和關(guān)性，且第三層 次的價值相關(guān)性最弱。鄧永勤和康麗麗(2015)研究得出在整體上公允價值計量 層次信息具有價值相關(guān)性，ii相關(guān)性隨著計量層次的降低而降低在這方面 研允主要傾向于資產(chǎn)價值的相關(guān)性隨公允價值的一、二、

8、三層次逐層遞減。1.4公允價值應(yīng)用的研宄dechow和myers (2010)研究發(fā)現(xiàn)公允價值計量模式能為企業(yè)的盈余管理提供更 大的空間，有利于企業(yè)的成長。田莉杰(2011)將歷史成木計量和公允價值計量 在稅前抵扣、會計利潤、信息披露部分對比，認(rèn)為公允價值計量模式較成本模式 在信息披露方面更恰當(dāng)、更相關(guān)m。在這方面研究主要傾向于公允價值計量模 式較歷史成本計量模式而言更適用于當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展。通過文獻(xiàn)回顧，發(fā)現(xiàn)公允價值計量較歷史成本計量的會計信息和關(guān)性更強，更 適合經(jīng)濟(jì)市場的決策所需。由于我國市場尚不成熟、準(zhǔn)則尚不完善，那么公允價 值計量在實務(wù)中的應(yīng)用到底如何?本文以我國a股十家房地產(chǎn)上市公司為

9、案例進(jìn) 行分析，試圖揭示我國房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量應(yīng)用現(xiàn)狀與問題，探索推進(jìn)房 地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量應(yīng)用的對策。2公允價值內(nèi)涵與確認(rèn)從會計的角度來看，計量屬性主要是對會計要素的金額進(jìn)行確定的基礎(chǔ)部分， 它主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)浄值、現(xiàn)值和公允價值5大類。而從它們 確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)不同，大體可以分為投入價值基礎(chǔ)和產(chǎn)出價值基礎(chǔ)兩大類。 根據(jù)表1可以發(fā)現(xiàn)，公允價值與歷史成本兩種計量模式之間存在巨大差異，而 公允價值與同為產(chǎn)出價值基礎(chǔ)的可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值之間則有很多和似點。計量基礎(chǔ)會計計量屬性投入價值基礎(chǔ)歷史成本重置成本(1(2(3公允價值(1產(chǎn)出價值基礎(chǔ)可變現(xiàn)凈值(2現(xiàn)值(3眾所周知，公允價

10、值計量模式只是一種評判方法，用來確定資產(chǎn)或負(fù)債的現(xiàn)有 價值，它不是一種計算方法il沒有具體公式，是不能計算只能通過特定辦法獲 取的m。而通過研讀概念我們發(fā)現(xiàn)，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值是一種計量方法，它們 可以通過具體的公式進(jìn)行計算，且其計算過程是以相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值 為基礎(chǔ)。也就是說，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值是可以通過相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值計 算得出的m。所以，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值在某一程度上是能視為公允價值計量的 一部分的。將上述結(jié)論用于具體會計準(zhǔn)則中，通過進(jìn)-步分析可以得出：公允價值計量的應(yīng) 用除丫投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)、非貨性資產(chǎn)交換以及債務(wù)重組這四個 典型直接涉及公允價值計量準(zhǔn)則外，還存在以

11、“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”為規(guī) 范的存貨，以及使用未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的資產(chǎn)減值等間接涉及公允價值計量準(zhǔn) 則。由此可看出，準(zhǔn)則規(guī)定公允價值計量在我國企業(yè)的應(yīng)用范圍是頗為廣大的。3房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用房地產(chǎn)業(yè)自2003年首次被確認(rèn)為我國支柱產(chǎn)業(yè)以來，一直在眾人的高度關(guān)注下 快速發(fā)展。該產(chǎn)業(yè)涉及廣泛業(yè)務(wù)范疇，并己在多年發(fā)展中形成了其獨特的產(chǎn)業(yè)特 點，是我國經(jīng)濟(jì)市場的代表性產(chǎn)業(yè)。所以，木文選取房地產(chǎn)業(yè)來對公允價值計量 的應(yīng)用情況進(jìn)行研宄，以房地產(chǎn)企業(yè)做代表，分析公允價值計量在我國的應(yīng)用 情況。以上述研宄目的為基礎(chǔ)，本文根據(jù)由中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究協(xié)會 以及中國房地產(chǎn)測評中心在2015年聯(lián)合發(fā)布的

12、2015中國房地產(chǎn)上市公同100 強排行榜這一榜單，在排除與我國在國情和政策方面契合度不高的港股，與舍 棄在2015年由b股轉(zhuǎn)a股導(dǎo)致資料不全的招商地產(chǎn)后，本文最終選取y排在前 10位的萬科、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)、金隅股份、金科股份、金融街、 中南建設(shè)、華僑城以及建發(fā)股份這10家a股房地產(chǎn)上市公司作為案例進(jìn)行分析。2015中國房地產(chǎn)上市公司100強排行榜是中國房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會根據(jù)特定規(guī) 則，從大陸房地產(chǎn)企業(yè)中評選出的中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強企業(yè)。本文在此 100強排行榜的基礎(chǔ)上，選取/滿足上述條件的10家a股房地產(chǎn)上市公司，組 成案例公司進(jìn)行進(jìn)一步研宄。3. 1分析方法木文釆用檔案研

13、宄法對案例企業(yè)2013至2015年的財務(wù)報告進(jìn)行深入研宄。2014 年是我國對公允價值計量進(jìn)行調(diào)整的一年，公司在政策變更前后階段的變化是 十分具有研究意義的。本文通過對10家案例公司20132015這年的年報進(jìn)行研 讀分析，摘取案例公司在這3年的營業(yè)收入、營業(yè)成本、凈利潤等金額，具體基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表2所示。利用年報中的有用信息與數(shù)據(jù)，本文首先歸納總結(jié)案例公司 公允價值計量應(yīng)用的具體情況，了解房地產(chǎn)公司大體上使用公允價值計量的情 況如何;接下來從房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀大環(huán)境出發(fā)，摘取樣本公司年報中的營 業(yè)收入、營業(yè)成本以及凈利潤以計算出凈利潤增長率、毛利率、浄利率以及收入 增長率，分析樣本公司微觀環(huán)

14、境，在我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的宏觀大背景下，對 這4項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，找出公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的自身 缺陷。公司年份營業(yè)收、201313 541 87s萬科201414 638 80(201519 554 91220139 235 552保利地產(chǎn)201410 905 649201512 342 87820132 105 975華夏幸福20142 688 55420153 833 46820133 483 584金地集團(tuán)20144 563 63720153 273 32620134 478 975金隅股份20144 124 14720154 092 53420131 606 961金

15、科股份20141 732 350公司年份2013中南建設(shè)201420152013華僑城201420152013建發(fā)股份20142015基于此，本文將公允價值計量準(zhǔn)則與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從公允價值計量的應(yīng)用 角度出發(fā)，以10家案例公司為研究對象，分析公允價值計量在我國房地產(chǎn)上市 公司的應(yīng)用情況，探究公允價值計量的廣泛推廣所受的限制條件、其在房地產(chǎn)應(yīng) 用方面所存在的問題以及進(jìn)一步完善方法。3.2應(yīng)用現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)企業(yè)不確定因素較多，在此情形下財務(wù)信息管理人員為做出更為合 理的決策將會更多關(guān)注信息的相關(guān)性強弱。過去占主流的歷史成本計量所獲信息和關(guān)性弱，若公司一直持續(xù)以此為基礎(chǔ)進(jìn)行決策會給企業(yè)帶來較大損

16、失。所以， 在房地產(chǎn)上市公司方面公允價值計量將逐漸取代歷史成木計量成為主流是大勢 所趨。那么，事實真的會如預(yù)期那般發(fā)展嗎？本文以滿足上述條件的房地產(chǎn)公司為案例，探究房地產(chǎn)企業(yè)屮公允價值計量的 應(yīng)用情況。通過對該十家房地產(chǎn)企業(yè)20132015年年報的分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè) 普遍一致在存貨、金融資產(chǎn)、金融負(fù)債、長期股權(quán)投資的計量中運用公允價值計 量，然而在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方面卻并不統(tǒng)一。根據(jù)表3可看出在投資性房地產(chǎn)方面以公允價值計量為后續(xù)計量模式的房地產(chǎn) 公司僅為4家。在公允價值計量大為推崇的今天，案例公司在投資性房地產(chǎn)方面 使用公允價值計量的占比率僅為40%，連一半都不到，這體現(xiàn)了公允價值計量

17、 準(zhǔn)則應(yīng)用效果并不理想。表3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式下載原表公司年份公允價值計量模式13年萬科14年15年13年保利地產(chǎn)14年15年13年華夏幸福14年15年13年v金地集團(tuán)14年v15年v13年v金隅股份14年v15年v合計63.3結(jié)論基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境，企業(yè)在相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債方面使用公允價值計量的優(yōu)勢 大大多于歷史成本計量的使用。但是，通過對10家房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，大多 數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在可以自主選擇的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式方面更加愿意使用 過去推崇的歷史成本。那么，限制房地產(chǎn)企業(yè)大力應(yīng)用公允價值計量的原因是什 么呢?通過研宄準(zhǔn)則、閱讀文獻(xiàn)，本人認(rèn)為出現(xiàn)該現(xiàn)狀的原因主要有以下兒點。3. 3

18、. 1公允價值獲取難度大根據(jù)我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值的估值技術(shù)有市場法、收益法及重置成本法三 種，準(zhǔn)則并未對確定方法作出統(tǒng)一規(guī)定，且在估值技術(shù)屮又劃分可觀察輸入值 和不可觀察輸入值，一層一層執(zhí)行極其復(fù)雜。再加上我國房地產(chǎn)市場并不成熟， 并沒有達(dá)到準(zhǔn)則上所要求的主要市場，大部分的公允價值則主要靠外部評估結(jié) 果來確定，大大的加大了房地產(chǎn)公司的財務(wù)支出。3. 3.2公允價值可靠性較低信息的相關(guān)性和可靠性是一對此消彼長的信息質(zhì)量。公允價值嚴(yán)格及困難的獲取 方式使得公允價值具有較強的主觀性，財會人員對其具有較大的干涉能力，其 真實性是值得懷疑的。公允價值具有高和關(guān)性的同時也意味著他較低的可靠性， 而歷

19、史成木則剛好相反，它以資產(chǎn)過去的購買價格為基礎(chǔ)客觀性強。所以，要求 信息真實的企業(yè)管理人員更多的會減少公允價值的使用。3. 3.3公允價值計量不可逆通過對企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號一投資性房地產(chǎn)的研讀發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)則規(guī)定房地產(chǎn)企 業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中一旦采用了公允價值計量模式后是不可逆的。在 公允價值計量能夠為企業(yè)提供相關(guān)性強的有利信息時，歷史成木計量也只有部 分降低稅收的作用，一旦公司所需歷史成本計量作用大于公允價值計量所需要 的作用時，公司已無法回轉(zhuǎn)至歷史成本計量模式。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在投資性房 地產(chǎn)方面對公允價值計量的應(yīng)用尤為謹(jǐn)慎。通過上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，我w的準(zhǔn)則規(guī)范以及市場的成熟度還不夠

20、支撐公 允價值計量在我國的應(yīng)用達(dá)到預(yù)期效果。在應(yīng)用方面，我國急需解決上述限制公 允價值計量應(yīng)用的棘手條件。4問題與對策由于外界限制及自身缺陷的原因，公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用被大大限 制了。然而還是有一些企業(yè)突破阻撓應(yīng)用公允價值計量。通過上部分分析我們知 道，我國公允價值計量在房地產(chǎn)業(yè)廣泛應(yīng)用的條件還不成熟，但在案例公司中 仍有40%選擇完全應(yīng)用公允價值計量，這是為什么呢?我國公允價值計量的準(zhǔn)則 規(guī)范及經(jīng)濟(jì)市場并不完善，那么，在公允價值難以取得的情況下仍有公司在投 資性房地產(chǎn)方面選擇公允價值計量模式，是不是因為存在房地產(chǎn)公司想利用公 允價值計量模式來粉飾報表呢?下面我們將對十家案例公司在2

21、0131015年的報 表進(jìn)行分析，以探討是否有上市房地產(chǎn)公司利用公允價值模式來粉飾報表的情 況存在。4.1公允價值應(yīng)用存在問題分析本部分主要從案例公司的宏觀環(huán)境、凈利潤增長率以及收入增長率、凈利率、毛 利率三項財務(wù)指標(biāo)這三個方面分析我國公允價值應(yīng)用所存在的問題。以我國當(dāng)前 房地產(chǎn)企業(yè)宏觀大環(huán)境為背景，在對10家案例公司于20132015這年浄利潤增 長率分析的棊礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況在對其在三項財務(wù)指標(biāo)方面進(jìn)行深入分析，探討是否存在有上市房地產(chǎn)公司利用公允價值模式來粉飾報表的問題。4.1.1房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析自我國于2003年將房地產(chǎn)業(yè)確認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸涉及房產(chǎn)開 發(fā)、經(jīng)營、中介等

22、內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)覆蓋面越來越廣泛。經(jīng)過十年來的快速發(fā)展，我國 房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成丫資本密集、易受宏觀政策調(diào)控、發(fā)展周期性以及市場區(qū)域化 的獨有產(chǎn)業(yè)持征達(dá)1?；仡櫸襴近年來房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控可發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷過之前政策扶持房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展階段后，為了防止形成泡沬化經(jīng)濟(jì)，國家開始通過宏觀調(diào)控來限制房地產(chǎn) 業(yè)的高速發(fā)展。2013年中央提出了堅持限購、限貸的宏觀政策，并確定了五項 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，試圖將我國房地產(chǎn)發(fā)展速度拉至正常水平。至2014年我 國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大大減緩，象征著我國房地產(chǎn)業(yè)近十年的高速發(fā)展階段結(jié) 束，開始進(jìn)入調(diào)整期。任何一個經(jīng)濟(jì)市場不可能只漲不跌，同時也不可能只跌不 漲。我國嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)

23、控政策執(zhí)行至2014年，逐漸由“過緊”遞進(jìn)到“常 態(tài)”，房地產(chǎn)市場于2015年開始較之前有些許緩和跡象。至此，我國房地產(chǎn)行 業(yè)開始進(jìn)入成熟、平穩(wěn)的發(fā)展階段。135 (xx) 130 000 i25ooo 120 000 115000 i if) (xx) 135 00()閣1 20122015全國商品房銷售面積走勢閣下載原閣20122015年是我國房地產(chǎn)市場較為典型的一段時期，政府在這四年里對房地 產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策由支持轉(zhuǎn)為抑制，最終過渡為平穩(wěn)發(fā)展。圖1是20121015 年全國商品房銷售面積走勢圖，也可以看做是這段期間我國房地產(chǎn)業(yè)對宏觀調(diào) 控政策所作出的直接反映，即在2013年房地產(chǎn)發(fā)展至頂

24、峰，后因過緊的調(diào)控又 至2014年低落谷底，最后于2015年緩和上升至平穩(wěn)狀態(tài)。本文以此房地產(chǎn)宏觀 發(fā)展竹景為基礎(chǔ)，將案例公司的微觀指標(biāo)與之對比，看看二者發(fā)展趨勢是否一 致。4.1.2案例凈利潤增長率分析根據(jù)相應(yīng)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)方面采用公允價值計量后續(xù)計 量模式后，無需在對相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，也無需在針對該資產(chǎn)計提減值 準(zhǔn)備，只需在其公允價值變動時調(diào)整投資性房地產(chǎn)的公允價值以及調(diào)整“公允 價值變動”科目。每個公司內(nèi)部都會擁有部分資產(chǎn)需要進(jìn)行折舊和攤銷，一旦將 其計量模式在成本計量和公允價值計量中轉(zhuǎn)變，則直接會對該公司當(dāng)年的凈利 潤造成較大波動。由于在我國現(xiàn)階段不公允價值難

25、以獲取，那么其價值的確定就 帶有較強的主觀性。當(dāng)公司業(yè)績較差吋，公司管理者可以在一定范圍內(nèi)根據(jù)公司 實際所需調(diào)增或調(diào)減投資性房地產(chǎn)賬面價值從而變動當(dāng)年凈利潤，已達(dá)到虛增 企業(yè)凈利潤優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的目的。即經(jīng)營業(yè)績越差的企業(yè)，可能更傾向于使 用公允價值計量模式。表4 10家房地產(chǎn)案例公司浄利潤增長率表下載原表公司年份凈利潤增長率公司年份凈利潤增長率20130. 172013-0.24萬科20140.05金科股份2014-0.0920150.3520150.4320130. 1920130.31保利地產(chǎn)20140.20金融街2014-0. 1220150. 182015-0.2720130.44

26、20130.32華夏幸福20140.42中南建設(shè)2014-0.3420150.312015-0.532013-0.0520130.22金地集團(tuán)20140. 1華僑城20140. 132015-0.022015-0.0620130.0320130.27金隅股份2014-0. 16讓發(fā)股份2014-0.012015-0.2820150.06表5凈利潤增長率分布表下載原表凈利潤增長率2013 年2014 年2015 年數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例(0.1)880%550%550%(-1，0)220%550%550%合計10100%10100%10100%在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀大環(huán)境下，根據(jù)表4和表5可看出，2

27、0132015年期間10家 案例公司凈利率低于零的比例有所增加。深入探究發(fā)現(xiàn)，凈利潤增長率大于零的 案例在投資性房地產(chǎn)方面全部是采用成木模式計量，而在投資性房地產(chǎn)方面依舊使用公允價值計量模式的案例其凈利潤增長率則均低于零。乂通過上述分析可 知，當(dāng)公司當(dāng)年凈利潤低于0時，公司所有者是可能利用公允價值計量模式的 漏洞將浄利潤調(diào)增的。所以分析得出，0前我國市場是存在凈利潤增長率低的房 地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量模式以用作改善業(yè)績的可能性的結(jié)論。4.1.3案例三項財務(wù)指標(biāo)分析結(jié)合我w房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景，房地產(chǎn)市場在20132015年開始退燒，發(fā)展速 度減緩。一般來說當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)不景氣時，公司會加大財務(wù)費用

28、和銷售費用的投入 以進(jìn)-步促進(jìn)公司當(dāng)年營業(yè)情況。營業(yè)收入是一個公司長期發(fā)展與盈利的基礎(chǔ)， 它能較快的反映公司的經(jīng)營變化趨勢。故本部分選取收入增長率、浄利率以及毛 利率這3個與營業(yè)收入密切相關(guān)，且之間存在邏輯聯(lián)系的分析指標(biāo)。接下來，本 文將通過分析金地（見圖2）、金隅（見圖3）、金科（見圖4）、金融街（見 圖5）這4個完全應(yīng)用公允價值計量的房地產(chǎn)公同，在2013、2014、2015年收 入增長率、凈利率以及毛利率的變動情況，進(jìn)一步增加該問題存在的可能性。40.00%201330.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%毛利率凈利率圖3金隅股份毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖

29、20132014卜浄利率圖2金地集團(tuán)毛利率、凈利率、收入增長率變動圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%下載原圖20132014毛利率凈利率40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%圖4金科股份毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%毛利率_凈利率收入士圖5金融街控股毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖分析收入增長率、凈利潤率以及毛利率三項財務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系可知，當(dāng)企業(yè)當(dāng) 年收入增長率大幅下降時，凈利潤率和毛利率也應(yīng)處于下降趨勢。在2014年w 內(nèi)房地

30、產(chǎn)行業(yè)收入增長率大幅下降的環(huán)境下，金隅、金科和金融街3家案例公司 均做出了相適應(yīng)的反映，而金地集閉的收入增長率卻與整個市場的總體情形并 不相符，甚至相反。該情況主要表現(xiàn)為：當(dāng)房地產(chǎn)市場的收入增長率在2014年大 幅下降時，金地集團(tuán)大幅上升；當(dāng)房地產(chǎn)市場的收入增長率在2015年有所緩和 時，金科集團(tuán)卻大幅下降。同時，金地集團(tuán)自身三項指標(biāo)的反映和互間的變動也 不符合一般規(guī)律，主要表現(xiàn)為：當(dāng)金地集團(tuán)收入增長率急劇上升時，其凈利率有 所下降；當(dāng)金地集團(tuán)收入增長率急劇下降時，毛利率有所上升。也就是說，金地 集團(tuán)的三項財務(wù)指標(biāo)變動規(guī)律與其他房地產(chǎn)公司以及整個房地產(chǎn)市場的變動并 不相同。通過深入研宄金地集團(tuán)

31、報表發(fā)現(xiàn):金地集團(tuán)在2014年時因為政策變更對數(shù)據(jù)進(jìn) 行了追溯調(diào)整，開始對該集團(tuán)投資性房地產(chǎn)實行公允價值后續(xù)計量模式；同時該 公司報表在關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法部分，并未明確表示公司具 體選用丫哪種估值技術(shù)，導(dǎo)致財務(wù)人員對數(shù)據(jù)的主觀性加大。結(jié)合我國實際情況 來看，金地集團(tuán)很可能存在應(yīng)用公允價值來調(diào)節(jié)凈利潤，美化財務(wù)報表的情況。 進(jìn)而分析得出，當(dāng)前存在業(yè)績較差的房地產(chǎn)公司利用公允價值計量進(jìn)行盈余管 理。4.2公允價值應(yīng)用完善對策本文通過選取我國a股10家房地產(chǎn)上市公司為案例，以房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)為代表 研究發(fā)現(xiàn):公允價值計量在我國房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用受阻頗大，這主要是由于公允價值計量外在市場環(huán)境不成熟以及內(nèi)在準(zhǔn)則不完善造成的。公允價值計量可靠性低 的缺陷使得房地產(chǎn)公司所獲得資產(chǎn)的公允價值是不是其真實的公允價值具有較 強不確定性，同時其嚴(yán)厲的限制條件也使得一些企業(yè)望而生怯。而對于遵守新政 策開始應(yīng)用公允價值計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于制度規(guī)章的不完善，同樣使 得其可能存在粉飾報表，美化公司經(jīng)營效益的不規(guī)范行為，不利于經(jīng)濟(jì)市場的 健康發(fā)展。優(yōu)化公允價值計量的應(yīng)用環(huán)境刻不容緩，本人認(rèn)為可以從以下兩點出 發(fā)。4.2.1公允價值計量應(yīng)用要以政策為準(zhǔn)繩通