總部基地建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書—定稿

1、XXX總部基地建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì) 劃 書xxx«深圳）投資控股有限公司2017年3月一、 總 論 41.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 41.2 項(xiàng)目規(guī)模 41.3 項(xiàng)目單位情況 51.4 報(bào)告編制原則和依據(jù) 5二、項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)的必要 62.1 總部經(jīng)濟(jì)的概念 62.2 總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的條件 72.3 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件 82.4 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì) 92.5 地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行 112.6 高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行 122.7 高新區(qū)建設(shè)總部基地的必要 142.8 建設(shè)總部基地的意義 15三、項(xiàng)目定位 173.1 項(xiàng)目定位原則 173.2 建設(shè)目標(biāo) 173.3 總體定位 183.4 客戶定位 1

2、83.5 功能定位 18四、總部基地整體規(guī)劃 204.1 規(guī)劃原則 204.2 整體規(guī)劃 21五、總部基地選址分析 215.1 總部基地項(xiàng)目選址因素 215.2 項(xiàng)目選址狀況 22六、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi) 236.1 建設(shè)規(guī)模 236.2 建筑規(guī)劃 236.3 規(guī)劃原則 236.4 建筑內(nèi) 24七、建設(shè)投資估算及資金籌措 25277.1 投資估算 257.2 資金籌措計(jì)劃1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱 : XXX 總部基地建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：XXX睬圳）投資控股有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：xxxm經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1.2 項(xiàng)目規(guī)模高新區(qū)總部基地大廈工程由XXX睬圳）投資控股有限公司集資興建，建筑規(guī)模為地上

3、 26 層，其中 1-4 層為裙樓， 5-26 為商用辦公，地下室 1 層為車庫(kù)及設(shè)備用房；屋頂設(shè)電梯機(jī)房、水箱間等；建筑總面積為38000 m2,其中商用辦公 22000 m2,裙樓1-4層16000 nf, 地下室16000 nf,建筑高度95.3m,工程設(shè)計(jì)建筑耐久年限為50年。 工程各層建筑功能分別為： 地下室：車庫(kù)、配電房、工具房、管理房等，層高為 3.50m； 一層：酒店、休閑場(chǎng)所等，層高為 4.80m； 二層至四層：商場(chǎng)等，層高為4.50m；五至二十六層：商用辦公，層高均為3.50m；屋頂層：屋頂為水箱間，層高 2.50m,電梯機(jī)房，層高3.40m。工程位于XXX市高新區(qū)AA大街

4、和BB道交叉口，占地面積約為25 畝。1.3 項(xiàng)目單位情況單位名稱：XXXG深圳）投資控股有限公司成立時(shí)間：2016年11月29日注冊(cè)地：深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元公司類型：有限責(zé)任公司（自然人獨(dú)資）業(yè)務(wù)范圍：項(xiàng)目投資（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)；文化項(xiàng)目 投資；影視項(xiàng)目投資；教育項(xiàng)目投資；投資顧問(wèn)、企業(yè)管 理咨詢、商務(wù)信息咨詢、投資咨詢、文化信息咨詢、經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易信息咨詢（以上均不含限制項(xiàng)目）；國(guó)內(nèi)貿(mào)易（不含專營(yíng)、 專賣、?？厣唐罚?；經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)（法律、行政法規(guī)、國(guó) 務(wù)院決定禁止的項(xiàng)目除外，限制的項(xiàng)目須取得許可后方可 經(jīng)營(yíng)）；供應(yīng)鏈管理；市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；文化藝術(shù)

5、交流活動(dòng)策 戈（演出除外）；展覽展示策劃；會(huì)務(wù)服務(wù)；從事廣告業(yè)務(wù)（法 律法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定需另行辦理廣告經(jīng)營(yíng)審批的，需取得 許可后方可經(jīng)營(yíng)）；從事計(jì)算機(jī)軟硬件科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開 發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢。（以上各項(xiàng)涉及法律、 行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止的項(xiàng)目除外，限制的項(xiàng)目須取 得許可后方可經(jīng)營(yíng)）計(jì)算機(jī)軟硬件的技術(shù)培訓(xùn)。1.4 報(bào)告編制原則和依據(jù)（1）XXX?城市總體規(guī)劃（2010-2020）；（2）XXX?國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要；（3）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061325號(hào)文發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) ( 第三版 )(4) 投資項(xiàng)目可行性研究指南 國(guó)家發(fā)展

6、計(jì)劃委員會(huì) (辦公廳計(jì)辦投資 200215 號(hào));(5)2012年WV省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額與相關(guān)規(guī)定。(6) 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料;二、項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)的必要性2.1 總部經(jīng)濟(jì)的概念總部經(jīng)濟(jì)，是繼商務(wù)園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)(CBD)的發(fā)展升級(jí)后新的一種經(jīng)濟(jì)模式。 北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員在國(guó)內(nèi)首次提出總部經(jīng)濟(jì)理論，他認(rèn)為： “總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局， 將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)， 而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間組合， 以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一開發(fā)、 統(tǒng)一

7、物業(yè)服務(wù)等會(huì)迅速構(gòu)建企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的低成本平臺(tái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)總部及跨國(guó)公司總部是一個(gè)巨大的吸引力，總部基地和總部經(jīng)濟(jì)的概念由此而誕生， 并用總部經(jīng)濟(jì)理論打造了中國(guó)第一個(gè)總部基地 中關(guān)村最早成立的三個(gè)園區(qū)之一的豐臺(tái)園?？偛拷?jīng)濟(jì)一旦形成， 就可以給當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)諸多外溢效應(yīng)，比如稅收供應(yīng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)、就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、資本放大效應(yīng)等明顯的外溢效應(yīng)。總部經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)眾多資源大規(guī)模聚合， 形成有特定職能的經(jīng)濟(jì)區(qū)域， 在此區(qū)域高端集合。 其核心價(jià)值就是企業(yè)通過(guò)總部與生產(chǎn)制造或分支機(jī)構(gòu)、 功能和組織結(jié)構(gòu)空間上的分離達(dá)到成本最小化?？偛拷?jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)鏈的高端, 以辦公、研發(fā)、商務(wù)作為具

8、體的功能形態(tài)?？偛拷?jīng)濟(jì)是近年來(lái)一個(gè)備受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象， 總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)以其高端性、知識(shí)性、強(qiáng)關(guān)聯(lián)性等特征，在城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的新動(dòng)力。目前，我國(guó)的北京、上海、廣州等大城市都提出要大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)全球化要求 “最經(jīng)濟(jì)原則 ” ，即對(duì)成本最小化、利益最大化。在歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，通訊、交通、金融、物流等系統(tǒng)高度發(fā)達(dá)，許多公司的辦公場(chǎng)所都傾向于生態(tài)型的綠色辦公，既有充分的綠地、優(yōu)美的景觀， 還有各種分工細(xì)致而高效的社會(huì)及物業(yè)服務(wù)， 這種總部樓已經(jīng)不是單純的建筑物， 同時(shí)具有較大的規(guī)模而形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，所以說(shuō)，總部經(jīng)濟(jì)是伴隨著世界經(jīng)濟(jì)全球

9、化而來(lái)的。2.2 總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的條件2.2.1 信息經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展網(wǎng)絡(luò)及通訊技術(shù)的普及， 使得企業(yè)內(nèi)部信息傳遞和組織成本大大降低， 企業(yè)有條件實(shí)現(xiàn)內(nèi)部不同組織的空間分離和及時(shí)調(diào)配， 不會(huì)因?yàn)榭臻g距離對(duì)決策指令的執(zhí)行造成影響。2.2.2 戰(zhàn)略資源需求提升隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)于戰(zhàn)略資源（ 信息、金融服務(wù)、政策便利、高級(jí)人才、科研成果等） 的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，要求企業(yè)向此類資源較為集中的區(qū)域聚集。2.2.3 區(qū)域資源偏差較大企業(yè)發(fā)展需要的戰(zhàn)略資源密集分布在發(fā)達(dá)的中心城市，企業(yè)將管理中心向市區(qū)靠近，才能以較低成本獲取資源；同理，企業(yè)發(fā)展需要 的常規(guī)資源密集分布在欠發(fā)達(dá)區(qū)域，企業(yè)的生產(chǎn)選址需要

10、最大程度的 降低獲取成本，要選擇此類區(qū)域。2.3 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件2.3.1 區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需要國(guó)際化人才和開放式的知識(shí)創(chuàng)新氛圍。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識(shí)密集型價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)的 特定需要。城市良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件有利于吸引大 批集團(tuán)公司總部所需的管理人員、 技術(shù)人員入駐，這是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 具有的基礎(chǔ)條件。2.3.2 區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。便利的交通運(yùn)輸，完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系，也是決定總部區(qū)位選擇 的重要因素。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、 子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使

11、公司主要決策者與相關(guān) 人員之間有良好接觸，掌握公司運(yùn)營(yíng)脈搏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。2.3.3 區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信 息通道，同時(shí)在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的 差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo) 致的空間成本，進(jìn)而有力地吸引銀行、集團(tuán)公司總部的落戶。與此同 時(shí)，在基礎(chǔ)性資源方面，比如土地、普通勞動(dòng)工人等，該區(qū)域與其周邊地區(qū)應(yīng)形成較大的落差。這樣可以增加企業(yè)利用區(qū)域之間資源的比 較優(yōu)勢(shì)進(jìn)行獲利，從而促使總部經(jīng)濟(jì)在該區(qū)域的形成。2.3.4 除了城市建設(shè)等硬件要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是在城市 管理、文化氛圍等軟件方面具備良

12、好的素質(zhì)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)要具備適應(yīng)現(xiàn)代化城市管理的制度。政府要努力營(yíng) 造一流的投資發(fā)展環(huán)境，使城市的綜合營(yíng)運(yùn)成本最佳，并不斷提高政 府的服務(wù)效率，法律法規(guī)要與國(guó)際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率， 增加透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時(shí)，城市的社會(huì)服務(wù) 體系、市場(chǎng)秩序、通關(guān)秩序、誠(chéng)信體系、社會(huì)治安狀況、城市文明程 度等等也要達(dá)到相當(dāng)高的水平。2.3.5 良好的配套服務(wù)。國(guó)際化程度高、對(duì)公司總部吸引力強(qiáng)的城市，服務(wù)業(yè)在其國(guó)民生 產(chǎn)總值中所占的比重都在70%U上，高度發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)、連貫性的鼓 勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)制度、完整的服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是提高城市經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)實(shí) 力的必然選擇，也是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件之

13、一。2.4 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)從20世紀(jì)90年代中期開始，寶潔、朗訊、諾基亞、微軟、舊M等一些世界著名跨國(guó)公司將全球性總部和研發(fā)基地搬到北京。德國(guó)西門子、美國(guó)摩托羅拉等世界 500強(qiáng)企業(yè)中的300多家進(jìn)入上海，200 多家在上海建立了跨國(guó)研發(fā)中心，70多家在上海設(shè)立了中國(guó)地區(qū)總 部。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)也不甘落后，海爾、長(zhǎng)虹將各自技術(shù)總部遷 至上海，江蘇春蘭、寧波雅戈?duì)?、溫州正泰均紛紛將總部遷至上海。 短短幾年，企業(yè)遷都”成為了國(guó)際跨國(guó)公司和中國(guó)本土企業(yè)愈演愈烈 的一股浪潮。中國(guó)加入 WTO后，中心城市在各國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中的意義日益突出：跨國(guó)公司視其為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的 橋頭堡”，內(nèi)資企 業(yè)視其為

14、走向國(guó)際市場(chǎng)的 跳板，總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域通過(guò)創(chuàng)造各 種有利條件，吸引外埠企業(yè)和跨國(guó)公司總部入駐，把精華留下”，而將生產(chǎn)基地留在原址或安排在成本較低，資源豐富的周邊地區(qū)和外地， 從而形成合理有序的產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的分工， 有效利用當(dāng)?shù)刭Y本、資 源、資訊、人才、技術(shù)等企業(yè)發(fā)展要素，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高 區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力的一種新經(jīng)濟(jì)形式。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱亞總部經(jīng) 濟(jì)，它通常以省會(huì)城市為軸心，由相對(duì)于全國(guó)性總部而言的地方性二 級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié) 合的重要樞紐和平臺(tái)。具體來(lái)說(shuō)，“總部經(jīng)濟(jì)”就是指某區(qū)域通過(guò)創(chuàng)造各種有利條件， 吸引跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總

15、部入駐， 通過(guò)極化效應(yīng)和擴(kuò)散效 應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安 排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)的統(tǒng)稱。在“總部經(jīng)濟(jì)”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多 的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占 據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè) 水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。隨著經(jīng)濟(jì)全球化程度的加深和信息技術(shù)的快速發(fā)展，企業(yè)資源配 置方式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)通過(guò)把生產(chǎn)制造功能在土地、能源、 材料、勞動(dòng)力等常規(guī)資源成本較低的區(qū)域配置，將研發(fā)、營(yíng)銷、融資、 戰(zhàn)略管理等總部功能在人才

16、、信息、技術(shù)等戰(zhàn)略資源密集的中心城市 配置，形成一種新的資源配置模式，實(shí)現(xiàn)了資源在企業(yè)層面上的空間 優(yōu)化配置。2.5 地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性， 哪些是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件， 只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。2.5.1 政策環(huán)境總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)， 領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)， 決定了企業(yè)的走向， 聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)， 這些都使得總部成為極其敏感的部門。 當(dāng)?shù)卣邔?duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。 因此當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了

17、公司總部十分關(guān)心的問(wèn)題。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口； 一定的稅收優(yōu)惠； 完善的法律、 司法體系； 高效率的政府服務(wù)等。2.5.2 基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件是企業(yè)總部選址時(shí)考慮的重要因素。 總部作為公司設(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門， 目的是為了減少?zèng)Q策和管理過(guò)程中存在的不確定的因素， 需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、 政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)， 且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。 這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要， 因此， 地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。 同時(shí)，

18、地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)， 需要一系列與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障， 因而對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、酒店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。2.5.3 區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司， 為其提供經(jīng)營(yíng)支援服務(wù), 并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中 心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置的中心；（2）交通中心； 經(jīng)濟(jì)中心；（4）職能中心；（5）子公司分布的中心等等。止匕外，地區(qū) 市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。2.5.4 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總

19、部總是傾向于建立 在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn) 業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè) 的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。2.5.5 人力資源條件總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè)企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，是企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總 部擁有最出色的經(jīng)營(yíng)管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn) 代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。2.6 高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性XXX國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱高新區(qū)”）作為XXX城市 規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)，已明確提出將會(huì)建設(shè)成為城市副中心。2.6.1 經(jīng)濟(jì)條件高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)支撐以高新技術(shù)

20、產(chǎn)業(yè)為主，已成為XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要引擎和增長(zhǎng)極。2.6.2 交通條件高新區(qū)位于 WW省會(huì)XXX市的中心區(qū)域，距首都北京270公里， 距天津310公里，距XXX火車站、XXX機(jī)場(chǎng)士在15公里內(nèi)，緊鄰京 港澳、石太、石黃高速公路，境內(nèi)建有石濟(jì)客專 XX"站，是連接京 廣高速鐵路、京滬高速鐵路兩大高速交通大動(dòng)脈。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完善， 新元高速公路縱貫?zāi)媳?，CC±道、太行大街等主街主路聯(lián)通市縣、 輻射城鄉(xiāng)，是XXXSf高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、對(duì)外開放的主導(dǎo)區(qū)和創(chuàng) 新試驗(yàn)的先導(dǎo)區(qū)。2.6.3 產(chǎn)業(yè)條件作為京津冀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，XXXS新區(qū)是國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家

21、創(chuàng)新藥物孵化基地、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范 園區(qū)、國(guó)家醫(yī)藥新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資工 作試點(diǎn)園區(qū)、國(guó)家產(chǎn)學(xué)研合作創(chuàng)新示范基地、國(guó)僑辦重點(diǎn)聯(lián)系單位， 擁有國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)中心、國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園、國(guó)家級(jí)博士后工作站等 10多個(gè)國(guó)字號(hào)品牌，是國(guó)家“十三五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一的重 要增長(zhǎng)極。從XX耀體版圖來(lái)看，高新區(qū)與XXX空港工業(yè)園、正定新 區(qū)南北分布呈縱向連接。按照規(guī)劃，該區(qū)域也是XXX承接京津產(chǎn)業(yè)的 主要“落腳地”。由此，高新區(qū)同樣擔(dān)負(fù)著 XXX成為京津冀第三極的 發(fā)展重任。2.6.4 政策條件2016年2月，XXXU規(guī)劃局正式批復(fù)批復(fù)了高新區(qū)管委會(huì) 關(guān)于 報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)XXX市高新區(qū)控制性詳

22、細(xì)規(guī)劃（修編）的請(qǐng)示，明確了高新 區(qū)的區(qū)域四至、功能分區(qū)和人口規(guī)模，規(guī)劃范圍北至北二環(huán)東延，南 至南三環(huán)，西至京珠高速公路，東至東三環(huán)，共5個(gè)控規(guī)分區(qū)、43個(gè)控制單元，規(guī)劃面積為74.68平方公里，規(guī)劃居住人口規(guī)模為 50 萬(wàn)人，在京津冀協(xié)同發(fā)展的大勢(shì)之下，高新區(qū)將由創(chuàng)意基地升級(jí)為承 載50萬(wàn)人口的新城區(qū)，擔(dān)負(fù)更為重要的城市職責(zé)。經(jīng)濟(jì)是拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要源動(dòng)力，在政策“加持”的大背景下， 高新區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)也正式確立，CCC道沿線為高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)， 科技聚集、財(cái)富聚集趨勢(shì)明顯。加上預(yù)計(jì) 2017年竣工的XXX火車站 東站帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)樞紐帶，高新區(qū)無(wú)疑承載著京津冀一體化浪潮下XXX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心

23、重任，隨著城市東移，高新區(qū)核心區(qū)的未來(lái)的商務(wù)價(jià) 值、科技價(jià)值乃至城市價(jià)值將逐步加重。2.7 高新區(qū)建設(shè)總部基地的必要性目前，高新區(qū)目前已基本形成以生物醫(yī)藥、電子信息、先進(jìn)裝備制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。XXX市確定的10家“百億元”企業(yè)高新區(qū)占有5 家落戶在高新區(qū)，形成了 180多家生物醫(yī)藥企業(yè)、160多家電子信息 企業(yè)、130家先進(jìn)裝備制造企業(yè)構(gòu)成的三大產(chǎn)業(yè)集聚群。因此，建設(shè) 總部基地具有非常的必要性：2.7.1 有利于為資本的引入提供硬件支持。總部基地建設(shè)的目的就是希望將全國(guó)的大中型企業(yè)引進(jìn)高新區(qū) 投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在高新區(qū)，以加強(qiáng)高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)投資實(shí) 力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬

24、件。2.7.2 有利于提升對(duì)外的服務(wù)水平。隨著企業(yè)的投資和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效推動(dòng)高新區(qū)的建設(shè)，投資企 業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計(jì)、策劃、展示等系列的中介服務(wù)業(yè)為其配套， 這些中介服務(wù)業(yè)也需要有一個(gè)相對(duì)集中的載體展示自身形象?？偛炕匾脒@些中介服務(wù)，從整體上提升了對(duì)外服務(wù)的水平。2.7.3 可以滿足企業(yè)發(fā)展的資源需求?？偛炕刂械钠髽I(yè)總部集中了企業(yè)價(jià)值鏈中知識(shí)含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營(yíng)銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識(shí)性勞動(dòng)，可以滿足解決企業(yè)發(fā)展人才瓶頸的需求?？偛炕赝瑫r(shí)最大限度取得服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源密集的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動(dòng)力、能源等要素優(yōu)勢(shì)，形成

25、產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了成本。2.8 建設(shè)總部基地的意義高新區(qū)作為一個(gè)迅速崛起的經(jīng)濟(jì)區(qū)域， 憑借著現(xiàn)有的資源， 結(jié)合省、市政府的大力支持，引入外省、外國(guó)企業(yè)來(lái)投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢(shì)，憑借醫(yī)藥、電子、機(jī)械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈的集群效應(yīng)， 吸納省內(nèi)和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。 同時(shí)引入科研機(jī)構(gòu)和金融平臺(tái)進(jìn)駐總部基地， 形成一個(gè)良性循環(huán)，對(duì)高新區(qū)來(lái)講，意義非凡：1、實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資源投產(chǎn)出效益最大化總部經(jīng)濟(jì)占地少、 收益多， 是實(shí)現(xiàn)土地投產(chǎn)出效益最大化的最佳表現(xiàn)形式；同時(shí)，名企的總部進(jìn)駐，其生產(chǎn)制造基地必定跟隨到高新區(qū)周邊投資， 這樣將使高新區(qū)的閑散土地得到最大限

26、度的利用， 產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，拉動(dòng)周邊地塊升值。2、為地方創(chuàng)造財(cái)政收入總部基地的建成， 年交易額和生產(chǎn)總值可達(dá)千億元人民幣， 可為地方財(cái)政帶來(lái)數(shù)十億的稅收和其他各項(xiàng)收入。3、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)隨著總部基地的建設(shè)與發(fā)展，可為高新區(qū)甚至XXXm提供10000個(gè)就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問(wèn)題。4、促進(jìn)商貿(mào)物流進(jìn)一步發(fā)展總部基地會(huì)促進(jìn)入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而使商貿(mào)、物流更加繁榮， 資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)會(huì)使總部基地聚群效益更加活躍和富有競(jìng)爭(zhēng)力。5、帶動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)將對(duì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用， 并將成為高新區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的 “引擎 ” 。

27、它在自身創(chuàng)造大量產(chǎn)值和稅收的同時(shí)， 還可通過(guò)產(chǎn)業(yè)間的前后關(guān)聯(lián)效應(yīng)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大； 總部基地的建設(shè)， 將會(huì)帶動(dòng)高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)，如餐飲服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等迅速繁榮起來(lái)。 總部基地是個(gè)商務(wù)往來(lái)及其頻繁的場(chǎng)所，對(duì)拉動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)作用將非常巨大。6、推動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)總部基地的建設(shè)， 將會(huì)加速高新區(qū)城市化進(jìn)程， 大幅度提升都市形象，刺激城建、房產(chǎn)、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；推動(dòng)周邊地區(qū)城市化建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。7、形成新的商務(wù)中心與XXX®市發(fā)展目標(biāo)一致，將周邊配套建設(shè)完善，形成新的城市 商務(wù)中心區(qū)域，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。8、

28、促進(jìn)金融發(fā)展總部基地建成后， 各企業(yè)的大筆流通資金將會(huì)為當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)增添活力，促使金融業(yè)蓬勃發(fā)展，形成良性的投資環(huán)境。另外， 總部經(jīng)濟(jì)這一符號(hào)如同商標(biāo)， 將賦予高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)限的彈性和商機(jī)。XXX至太原、北京、濟(jì)南、鄭州鐵路客運(yùn)專線的城市交通圈，也將加速人才、技術(shù)、物流、旅游資源等經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)。同時(shí)，工業(yè)廠區(qū)外遷、鐵路入地和舊城改造為商業(yè)發(fā)展騰出了空間。無(wú)論是城市區(qū)位，還是人力、土地等成本特點(diǎn)，都決定了 XXX適合發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 且總部經(jīng)濟(jì)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎， 總部經(jīng)濟(jì)的打造對(duì)于促進(jìn)WW 承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市技術(shù)、人才、資金流動(dòng)，優(yōu)化資源配置都具有重要意義。三、

29、項(xiàng)目定位3.1 項(xiàng)目定位原則1、以政府整體規(guī)劃與政策引導(dǎo)為建設(shè)基礎(chǔ)和原則；2、定位結(jié)合市場(chǎng)因素，緊密與市場(chǎng)相連；3、 辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機(jī)結(jié)合， 體現(xiàn)整體性，減少對(duì)項(xiàng)目整體形象的推廣費(fèi)用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷售為原則；3.2 建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為 “高新區(qū)高端商務(wù)辦公綜合體的首選建筑”。 項(xiàng)目建成后，將為 300 多家企業(yè)總部提供營(yíng)運(yùn)平臺(tái)，降低商務(wù)成本,吸引專業(yè)科技人才和高端管理人才2000 余人，為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)集聚提供良性發(fā)展條件，成為 WW 經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)。3.3 總體定位項(xiàng)目總體定位為“高新區(qū)新地標(biāo)，企業(yè)聚集地，XXX東高端產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部” 。3.4 客

30、戶定位本項(xiàng)目的客戶策略為：前期通過(guò)市場(chǎng)策略，明確目標(biāo)客群定位，重點(diǎn)針對(duì)目標(biāo)行業(yè)引入諸如跨國(guó)企業(yè)、上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)、研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)等， 與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行相對(duì)差異化定位， 留住本地區(qū)強(qiáng)勢(shì)品牌集團(tuán)的同時(shí)爭(zhēng)取培育出更多 WW 本土實(shí)力強(qiáng)勁的資助品牌； 在項(xiàng)目形象樹立后， 利用標(biāo)桿客戶吸引省市乃至全國(guó)的一般中小企業(yè)客戶，最終打造與“環(huán)渤?！苯?jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)園同等級(jí)別的“京津冀”代表產(chǎn)業(yè)園。擬招商客戶特征分析:對(duì)中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴程度低、多數(shù)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富、 對(duì)便捷的交通依賴性較強(qiáng)、 比較看重自身的形象、以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè)。所以，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為： IT 類公司、醫(yī)

31、藥公司、建筑設(shè)計(jì)公司、動(dòng)畫制作公司 、廣告公司、大型企業(yè)的研發(fā)中心、大型企業(yè)的總部、培訓(xùn)中心、其他服務(wù)類產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)建成后的總部經(jīng)濟(jì)大廈內(nèi)將引入約 150家企業(yè)， 其中跨國(guó)公 司約1-3家，國(guó)內(nèi)上市企業(yè)約 3-5家，WWt知名企業(yè)約20-25家, 本地優(yōu)勢(shì)企業(yè)約 50 家，快速成長(zhǎng)創(chuàng)新企業(yè)約 40家。3.5 功能定位按照 “政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作” 的原則，總部經(jīng)濟(jì)大樓建成后，將形成一個(gè)集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地、 科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、 中小企業(yè)孵化空間、金融商業(yè)服務(wù)配套于一體的多功能城市綜合體， 成為名副其實(shí)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)。3.5.1 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地結(jié)合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)格局， 突破傳統(tǒng)的只供給不

32、引導(dǎo)的扶持模式， 深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式， 適應(yīng)新常態(tài)下大眾創(chuàng)業(yè)、 萬(wàn)眾創(chuàng)新的新趨勢(shì)， 大力開展與高等科研院校及相關(guān)企業(yè)協(xié)會(huì)合作， 加快發(fā)展眾創(chuàng)空間等創(chuàng)新型孵化器， 探索企業(yè)孵化新模式， 篩選一批高科技創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的輔導(dǎo)， 引領(lǐng)項(xiàng)目從實(shí)驗(yàn)室理論研究迅速向產(chǎn)業(yè)應(yīng)用轉(zhuǎn)換，提高市場(chǎng)化效率，建設(shè)在全省發(fā)揮示范引領(lǐng)作用、在全國(guó)具有影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地。3.5.2 企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地定位為總部基地內(nèi)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其高效產(chǎn)出能為總部基地帶來(lái)較大收益。企業(yè)總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預(yù)留后期擴(kuò)大用地。3.5.3 產(chǎn)業(yè)孵化基地產(chǎn)業(yè)孵化基地是產(chǎn)業(yè)園內(nèi)享有國(guó)家獨(dú)特扶

33、持政策， 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)起步的搖籃，并且配有金融、保險(xiǎn)、法律、咨詢、投資等產(chǎn)業(yè)園必備要素，為產(chǎn)業(yè)園的壯大發(fā)展提供后臺(tái)服務(wù)，這里將培育出未來(lái)屬于 WW的自主品牌。3.5.4 高端商服中心優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套是滿足園區(qū)中高端人群必不可少的條件， 完善的商業(yè)配套能吸引更多的高素質(zhì)人才商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象。四、總部基地整體規(guī)劃4.1 規(guī)劃原則4.1.1 整體規(guī)劃以打造高品質(zhì)的企業(yè)總部基地為宗旨；4.1.2 規(guī)劃中的道路體系與入口設(shè)置充分考慮地塊條件與地塊價(jià)值、人流動(dòng)向等綜合因素；4.1.3 各物業(yè)布局充分考慮地塊價(jià)值、 地塊形態(tài)與開發(fā)難易程度、內(nèi)部與外部資源占有等綜合因素

34、；4.1.4 項(xiàng)目和區(qū)域配套類型的商業(yè)、酒店及公寓類物業(yè)建議規(guī)劃在地塊靠中心的位置；4.1.5 規(guī)劃中各產(chǎn)品面積參照市場(chǎng)同類產(chǎn)品面積，結(jié)合項(xiàng)目定位和地塊情況綜合考慮；4.1.6 項(xiàng)目的商業(yè)配套考慮的項(xiàng)目周邊十分鐘車程范圍內(nèi)近150萬(wàn)方大型綜合商業(yè)，供應(yīng)量巨大，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域配套缺失，因此項(xiàng)目商業(yè)定位為商務(wù)配套型商業(yè)，以滿足項(xiàng)目商務(wù)配套為主；4.1.7 整體規(guī)劃充分考慮項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的必須現(xiàn)金流需求。4.2 整體規(guī)劃總部基地項(xiàng)目的配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)配套等定位高端、服務(wù)多元化，適應(yīng) 總部辦公、運(yùn)營(yíng)的多方面需求。配套設(shè)施將集金融服務(wù)、商務(wù)酒店、

35、高檔商業(yè)、休閑娛樂(lè)、5A寫字樓、總部小公寓、物流服務(wù)、會(huì)議會(huì) 務(wù)、產(chǎn)品展示等于一體，充分適應(yīng)企業(yè)總部的各種商務(wù)需求。整體結(jié)構(gòu)以人、自然與城市建筑、環(huán)境的有機(jī)融合，通過(guò)景觀軸 線、景觀節(jié)點(diǎn)等城市設(shè)計(jì)要素來(lái)精心組織，強(qiáng)調(diào)總部大廈與城市主干 道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場(chǎng)、休閑會(huì)所、公寓，既體現(xiàn) 景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕亟ǔ珊螅瑢⒊蔀楦咝聟^(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的區(qū)域。其建設(shè)和運(yùn) 營(yíng)能極大地促進(jìn)城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，并實(shí)現(xiàn)周邊區(qū) 域資源效益的最大化發(fā)展，還將推動(dòng)周邊區(qū)域城市一體化的發(fā)展進(jìn)程， 推動(dòng)配套設(shè)施的成熟和完善。五、總部基地選址分析5.1 總部基地項(xiàng)目選址因素1

36、、伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，并且已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)聚集的風(fēng) 氣；3、綜合交通條件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企業(yè)進(jìn)駐;5、入駐企業(yè)享有投資獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、土地平整且方正，有利于規(guī)劃；5.2 項(xiàng)目選址狀況5.2.1 地址與地理位置根據(jù)以上分析以及XXX市高新區(qū)的規(guī)劃，總部經(jīng)濟(jì)基地?cái)M選建設(shè) 地址位于高新區(qū)AA大街和BB道交叉口，地處XXXM區(qū)與高新區(qū)交界 處，占地面積約為 24 畝。1、交通條件本項(xiàng)目位于主城區(qū)與高新區(qū)交界區(qū)域， 緊鄰城市快速干道東二環(huán)主路，位于通往市中心的主干道 CCfe道（裕華路延伸線）與D詼道（中 山路延長(zhǎng)線）中間

37、位置，與HH客運(yùn)站毗鄰，進(jìn)入市中心交通方便快捷； 距離 307 國(guó)道、京港澳高速裕華路出入口均在 5 公里范圍內(nèi)。2、商業(yè)條件緊鄰XXX城市副商業(yè)區(qū)，北國(guó)超市、八號(hào)公館、QCW世界等商業(yè)服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，具有相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍；3、配套條件醫(yī)療配套設(shè)施齊全，緊鄰 WWT醫(yī)科大學(xué)第二、第三、第四醫(yī)院 東院、長(zhǎng)城醫(yī)院；教育科技資源豐富，毗鄰XXX®新區(qū)學(xué)區(qū)集中區(qū)域， 幼兒園、 小、 初、 高和大學(xué)等各類教育機(jī)構(gòu)齊全； 金融服務(wù)體系完備， 五大銀行和各商業(yè)銀行均在項(xiàng)目周邊設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)， 為總 部經(jīng)濟(jì)基地建設(shè)奠定了科技、人才、交通、生活基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目周邊文化體育、社區(qū)服務(wù)及市政公用

38、設(shè)施也較為齊備.5.2.2 建址土地權(quán)屬本項(xiàng)目建設(shè)用地屬 性質(zhì)，使用年限 年。計(jì)劃于 取得土地使用權(quán)證。綜上所述，從交通狀況、市政配套、土地成本、入住對(duì)象等多因 素綜合考慮，我們認(rèn)為項(xiàng)目擬選地塊較為合適。六、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容6.1 建設(shè)規(guī)模高新區(qū)總部基地初步規(guī)劃為項(xiàng)目用地 建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000 m6.2 建筑規(guī)劃本項(xiàng)目定位立足于“總部經(jīng)濟(jì)”理論，弁依據(jù)“適度超前性、 差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性”五大原則，著力打造“總 部辦公+金融商業(yè)+高檔商務(wù)活動(dòng)一集理財(cái)、金融服務(wù)、商務(wù)洽談、 商務(wù)居住觀光、社交于一體的復(fù)合主題現(xiàn)代化金融商業(yè)方案，力求使本項(xiàng)目

39、成為高新區(qū)的建筑標(biāo)桿、金融標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。6.3 規(guī)劃原則整體布局應(yīng)充分體現(xiàn)自身特色，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)以人為本的主題思想，創(chuàng)造一種和諧環(huán)境、具有時(shí)代氣息的氛圍。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 力爭(zhēng)規(guī)劃一步到位，以滿足企業(yè)市場(chǎng)的需求。整體規(guī)劃要把握好項(xiàng)目與城市、 與周邊用地關(guān)系， 搞好與周圍自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。建筑造型設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔明快、 美觀大方， 有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則。6.3 建筑內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依AA大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和初步設(shè)計(jì)方案，計(jì)劃建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)大廈及裙樓?？偛拷?jīng)濟(jì)大廈計(jì)劃建設(shè)高度為 95.3 米，計(jì)劃層數(shù)為 26

40、層，地下1層，地上26層；建筑面積-1層為600014層為4000irf/層，地上526層為1000 irf/層，主樓總建筑面積為 22000 m2 ；總部經(jīng)濟(jì)大廈地下 1 層為大型標(biāo)準(zhǔn)地下停車場(chǎng)；13 層為商務(wù)接待酒店、銀行、高端餐飲等機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； 4 層為健身、茶藝、多功能廳等商務(wù)休閑類會(huì)所；5 8 層為中餐廳、西餐廳；9 層為多功能會(huì)議廳、展覽廳； 10-18 層為各進(jìn)駐企業(yè)辦公總部的辦公場(chǎng)所及設(shè)備層； 19-22 層為中小企業(yè)孵化基地； 22-26 層 為客房部。 各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行， 相互輔助， 內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)， 打造高檔、 智能、 舒適、節(jié)

41、能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成高新區(qū)的標(biāo)志性建筑。七、建設(shè)投資估算及資金籌措7.1 投資估算7.1.1 編制范圍本項(xiàng)目的建設(shè)投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓、建設(shè)場(chǎng)地總圖（土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊） ，消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費(fèi)用及工程相配套的前期工作費(fèi)用等。7.1.2 成本估算：1、土地費(fèi)用：土地取得費(fèi) 24 畝*1000 萬(wàn)元 /畝=24000萬(wàn)元城市建設(shè)配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、消防費(fèi)：16000 m2X 108 元/ m2 =172.8 萬(wàn)元小計(jì)：土地費(fèi)用=24172.8 萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 80 萬(wàn)元三通一平費(fèi)用 20 萬(wàn)元小計(jì)：前期工程費(fèi) =

42、80+20=100萬(wàn)元 3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程 38000 nf X 1800元/ m? =6840萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包含紅線范圍內(nèi)各種管線）160萬(wàn)元小計(jì)：房屋開發(fā)費(fèi) =7000 萬(wàn)元4、管理費(fèi)：取上述三項(xiàng)費(fèi)用的2 ，即（24172.8+100+7000） X 2%=625萬(wàn)元5、 其他費(fèi)用 （包含臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、 招標(biāo)費(fèi)、 監(jiān)理費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、融資費(fèi)等雜費(fèi)） 100 萬(wàn)元6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述費(fèi)用的3 計(jì)算（24172.8+100+7000+625） X 3%=957 萬(wàn)元7、項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：33652 萬(wàn)元（取整）經(jīng)估算本項(xiàng)目的總投資為 33652 萬(wàn)元其中：固定資產(chǎn)投

43、資為31000 萬(wàn)元，其中建安工程6840 萬(wàn)元；購(gòu)買土地24000 萬(wàn)元。7.1.3建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)（萬(wàn) 元）金額（萬(wàn)元）1費(fèi)用土地出讓m2160001.524000報(bào)建費(fèi)m2172.8勘察設(shè)計(jì)費(fèi)80土地平整費(fèi)m220小計(jì)24272.82建筑 工程 及配 套設(shè) 施住宅、商鋪、車 庫(kù)m2380000.186840基礎(chǔ)設(shè)施160小計(jì)70003其他 費(fèi)用管理費(fèi)用萬(wàn)元625其他費(fèi)用萬(wàn)元797不口預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元957小計(jì)23794總計(jì)萬(wàn)元33651.87.2資金籌措計(jì)劃1.1 .1資金來(lái)源的組織結(jié)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目需投資33651.8元。資金籌措主要來(lái)源為：?自有資

44、金，第一年全部投入；?銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；。?房地產(chǎn)預(yù)售。根據(jù)現(xiàn)行銀行1-3年期的企業(yè)貸款年利率，同時(shí)考慮到籌資過(guò)程 中涉及到的承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等， 本項(xiàng)目的綜合資金成本率約為 。% ,項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，投建單 位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)很小。 因此，初步的融資方案基本可行。1.2 .2資金運(yùn)用及投資結(jié)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目總投資為33651.8萬(wàn)元，其中用于 固定資產(chǎn)投資31000萬(wàn)元，流動(dòng)資金2651.8萬(wàn)元。（注：固定資產(chǎn) 投資中的土地價(jià)值包含了平整用地時(shí)的拆遷補(bǔ)助、還建住宅等費(fèi)用。）財(cái)務(wù)費(fèi)用

45、中的建設(shè)期借款利息，是根據(jù)國(guó)家銀行同期同檔次貸款 利率計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策8.1 政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻關(guān)注政策信號(hào)，根據(jù)獲悉的信號(hào)，及時(shí)調(diào)整投資行為，從而 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。政策的不確定性必然對(duì)項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生影響，從目前XXX市和高新區(qū)政府在各領(lǐng)域政策的開放速度看，相應(yīng)對(duì)策表現(xiàn)為能否有 效利用新政策，公司將及時(shí)與政府溝通，反饋及時(shí)的政策信息，緊緊 把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。8.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)基于XXX目前的寫字樓及商業(yè)裙房的供需、國(guó)家資本市場(chǎng)開放力度、高新區(qū)的發(fā)展，該項(xiàng)目主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要為：1 . 市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益大小，而房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系很大， 特別是在同時(shí)期推上市的樓盤的影響。2 .市場(chǎng)對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品尤其是商業(yè)部分的接受程度。3 .市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：在項(xiàng)目前期，把營(yíng)銷推廣工作做足，對(duì)商業(yè)和寫字樓部分進(jìn)行有針對(duì)性的特色包裝推廣， 提高預(yù)定目標(biāo)客戶群的認(rèn)同度，加大招商力度，控制好資金投入比