淺議房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)算的問(wèn)題

1、    淺議房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)算的問(wèn)題    夏勤浩【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)人地矛盾越來(lái)越突出，房屋的價(jià)格也在直線飆升。房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要內(nèi)容，在現(xiàn)階段，房產(chǎn)的面積直接決定著房產(chǎn)的價(jià)值，因此，對(duì)房屋面積的測(cè)算是至關(guān)重要的，本文對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的有關(guān)概念進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)測(cè)繪中針對(duì)每個(gè)部分的測(cè)繪方法進(jìn)行了分別說(shuō)明，希望能給相關(guān)人員提供一些參考?！娟P(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)算；問(wèn)題引言近十年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下，房屋的價(jià)值除了受地理位置的影響之外，最關(guān)鍵的就是房屋的面積，對(duì)房屋面積的測(cè)算如果出現(xiàn)誤差，將會(huì)使房屋所有者的經(jīng)濟(jì)利益受損

2、，導(dǎo)致不必要的矛盾出現(xiàn)，因此，必須提高房產(chǎn)測(cè)繪的水平，保證房屋面積測(cè)算的準(zhǔn)確度。一、房地產(chǎn)測(cè)繪中有關(guān)概念及意義1、房屋套內(nèi)建筑面積房地產(chǎn)在實(shí)際建筑中所占有的面積即為房屋套內(nèi)建筑面積，包括房屋的支撐墻面積、房屋的實(shí)際使用面積和房屋以外的陽(yáng)臺(tái)面積。在計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，應(yīng)該是按照陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為準(zhǔn)，計(jì)算規(guī)則是：房屋的外墻和陽(yáng)臺(tái)外墻外圍，圍成的面積；墻體面積不是我們說(shuō)的平面面積而是墻體承重的占地面積即與房屋地面的接觸面積的總和包括房屋內(nèi)所有墻的占地面積，比如房屋中的夾墻和外墻等，而不是通常以為的圍成面積。2、房屋公攤建筑面積由多人共同占有的建筑面積即為房屋公攤建筑面積，產(chǎn)權(quán)同時(shí)歸屬于多名占有人。這樣

3、的分?jǐn)偯娣e要根據(jù)各個(gè)戶主的實(shí)際占有面積數(shù)量來(lái)決定，在房地產(chǎn)的測(cè)繪中房屋面積的測(cè)算可以給房屋公攤建筑面積最直接的依據(jù)。3、房屋的使用面積房屋的使用人在實(shí)際的使用中所用到的面積即為房屋的使用面積，通過(guò)水平投影的辦法進(jìn)行計(jì)算。（1）、房地產(chǎn)的使用面積包括了客廳，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道等所有面積之和。（2）、在結(jié)構(gòu)建筑面積計(jì)算時(shí)其中通風(fēng)的通道還有煙囪是不能夠計(jì)算在建筑的總面積之中的，但是一定要計(jì)算到用戶的實(shí)際使用面積中的。（3）、在對(duì)房屋的使用面積的計(jì)算中，對(duì)房屋的墻面粉刷裝修的厚度所占的面積也是要計(jì)算在內(nèi)的。4、測(cè)算房產(chǎn)面積的內(nèi)容與意義（1）、房產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容建筑好的房屋面積和建筑時(shí)的測(cè)算用地面

4、積都在房地產(chǎn)面積的測(cè)算范圍之內(nèi)，測(cè)算用地面積包括著公用的土地面積、丘面積、各種的地類面積、還有就是實(shí)際的占地面積等；房屋的面積測(cè)算包括大家的分?jǐn)偯娣e、實(shí)際上使用的面積還有總的建筑面積等。（2）、房產(chǎn)面積的測(cè)算意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要依據(jù)就是對(duì)房屋面積和房屋建筑用地面積的精密測(cè)算，這對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的所屬單位以及產(chǎn)權(quán)戶籍的管理提供很好的參考資料。因?yàn)檫@項(xiàng)工作在實(shí)際操作中具有一定的難度，技術(shù)性也比較強(qiáng)，對(duì)測(cè)算的精度要求比較高。關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)商和建筑單位的利益?？梢钥闯鰷y(cè)算房地產(chǎn)面積對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪是非常有必要的。二、分?jǐn)偣灿忻娣e樓層以及不同功能區(qū)計(jì)價(jià)的差異問(wèn)題1、分?jǐn)偵套堑臉翘蓍g商住樓通常

5、可以分成上部分的居住區(qū)以及下部分的商用區(qū)兩部分，兩部分的結(jié)構(gòu)因功能的不同而表現(xiàn)出不同的形式。其中，樓梯間與住宅區(qū)域是相通的，與商業(yè)區(qū)域不相通，樓梯間主要服務(wù)于上部分的住宅區(qū)域，對(duì)于樓梯的面積分?jǐn)偩托枰M(jìn)行深入探討。如果將其分?jǐn)偨o住宅部分，住宅部分的分?jǐn)偯娣e會(huì)因商業(yè)部分的層數(shù)越多而造成分?jǐn)偟拿娣e越大；如果將其分?jǐn)偨o商業(yè)部分，商業(yè)部分有時(shí)會(huì)帶有自用樓梯，并不使用樓梯。這種情況建議全樓分?jǐn)偽蓓數(shù)臉翘蓍g與商用部分樓梯間面積，住宅區(qū)域樓梯間由住宅住戶自行承擔(dān)。這就兼顧了誰(shuí)對(duì)其進(jìn)行使用，就對(duì)其進(jìn)行分?jǐn)偟脑瓌t，也將全樓整體概念給予了體現(xiàn)。2、分?jǐn)偡亲≌灿薪ㄖ娣e因?yàn)楣灿薪ㄖ娣e的關(guān)系較為復(fù)雜，很難選擇合適

6、的分?jǐn)偡椒?，在?shí)際的工作中通常采用的計(jì)算方法是先整體計(jì)算，后局部計(jì)算。對(duì)于建筑類型的非住宅來(lái)說(shuō)，從設(shè)計(jì)的方面考慮，在設(shè)計(jì)功能一般的情況下，層通常是最小的單位，并且具有合理性。分?jǐn)偨缍ㄒ恢滦圆还芷錂?quán)利人確定與否，在分?jǐn)偳昂蠖伎杀３制湟恢滦浴Ｔ趯?duì)整棟建筑的共有面積功能區(qū)進(jìn)行劃分時(shí)，先進(jìn)行房屋的劃分分?jǐn)偅賹⒐δ軈^(qū)的共有面積以層的方式分?jǐn)?，根?jù)購(gòu)房者的需要對(duì)其進(jìn)行隔斷的修建，如此新共有面積會(huì)在樓層中形成，為保證權(quán)利人的分?jǐn)偯娣e，需再進(jìn)行分?jǐn)偣ぷ?。此種方法的好處有：房屋權(quán)屬的登記面積不會(huì)因權(quán)利人的分割銷售受到影響，而且計(jì)算的過(guò)程清晰可見(jiàn)，有利于判讀與表達(dá)。3、消防連廊隨著城市化進(jìn)程的加快，城市用地面積

7、越來(lái)越緊張，房屋建筑逐漸向高層化發(fā)展，部分高層建筑對(duì)十層以上的住宅為滿足消防安全的要求設(shè)計(jì)了消防連廊，目的就是為了將各單元的消防樓梯進(jìn)行連通。（1）、相鄰兩個(gè)住戶之間設(shè)計(jì)一條與陽(yáng)臺(tái)類似的連廊，在與其公用的消防樓梯進(jìn)行連接，其面積為相鄰兩個(gè)住戶之間以陽(yáng)臺(tái)計(jì)入套內(nèi)面積，；（2）、各單元的消防樓梯與挑廊進(jìn)行連接，由于消防連廊于住宅十層以上，因此有十層以上住戶進(jìn)行分?jǐn)?。樓體的整體結(jié)構(gòu)決定消防連廊布局，此種方法不具備科學(xué)性，消防連廊不是某一層或者某一住戶單獨(dú)擁有的，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，十層以下的樓梯，樓梯疏散可通過(guò)上部消防連廊達(dá)到目的。所以，公用消防樓梯與消防連廊共同功能區(qū)應(yīng)一起分?jǐn)?。三、房屋面積測(cè)繪中實(shí)測(cè)面積

8、與預(yù)測(cè)面積1、預(yù)測(cè)房屋的面積對(duì)商品房進(jìn)行銷售時(shí)，房地產(chǎn)的主管機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)建筑房屋的實(shí)地考察與其施工的圖紙對(duì)房屋的面積大小進(jìn)行預(yù)測(cè)，即為預(yù)測(cè)房屋面積。這種預(yù)測(cè)所得的房屋面積只是用來(lái)做開(kāi)發(fā)商合法銷售的依據(jù)。2、實(shí)測(cè)房屋的面積建筑房屋在竣工驗(yàn)收后，由相關(guān)的工程規(guī)劃管理部門對(duì)其驗(yàn)收合格后，委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，并根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)實(shí)際房屋面積進(jìn)行測(cè)量。建筑房屋的實(shí)測(cè)面積要根據(jù)相關(guān)的測(cè)繪規(guī)范與規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，房屋的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及房屋的圖紙可以作為參考。在進(jìn)行房屋的面積測(cè)量中，實(shí)測(cè)的面積與預(yù)測(cè)的面積若是存在著很大的差異，將會(huì)對(duì)其面積預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性造成一定的影響。在房屋的實(shí)際建設(shè)中可

9、能存在一些變化，有時(shí)也會(huì)因?yàn)闇y(cè)量的技術(shù)水平低，不夠規(guī)范，或是開(kāi)發(fā)商因個(gè)人利益，擅自對(duì)房屋的設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，導(dǎo)致誤差的發(fā)生。在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，進(jìn)行面積統(tǒng)計(jì)、房屋拆遷及交易等相關(guān)的計(jì)量單位比較多，再加之房屋的面積本身種類繁多，為減少誤差的產(chǎn)生，需要對(duì)測(cè)繪的方法進(jìn)行優(yōu)化。房屋測(cè)繪關(guān)系到民生問(wèn)題，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、拆遷管理服務(wù)、交易、開(kāi)發(fā)產(chǎn)籍管理是房產(chǎn)的測(cè)量成果，為保證城市建設(shè)與規(guī)劃等提供基礎(chǔ)性工作，受到社會(huì)關(guān)注，如有不當(dāng)不僅影響房產(chǎn)測(cè)繪單位的形象，還可能引起法律糾紛。結(jié)束語(yǔ)總而言之，房屋面積的測(cè)算在房產(chǎn)測(cè)繪工作中有著非常重要的地位，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的居高不下都使得人們對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題十分關(guān)注，因此，對(duì)房屋面積的測(cè)算必須保證其精準(zhǔn)度，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)的管控，在進(jìn)行房屋面積測(cè)算時(shí)，要對(duì)不同的區(qū)域采用不同的測(cè)算方法，注意預(yù)算面積與實(shí)測(cè)面積的差異，切實(shí)保證測(cè)算的準(zhǔn)確，避免產(chǎn)權(quán)糾紛。參考文獻(xiàn)：1張建超，閆峰. 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比之我見(jiàn)j. 民營(yíng)科技，2013，03：283.2董維民，肖建林. 房產(chǎn)測(cè)繪中