淺議房產(chǎn)測繪中房屋面積測算的問題

1、    淺議房產(chǎn)測繪中房屋面積測算的問題    夏勤浩【摘要】隨著經(jīng)濟建設(shè)和城市化進程的加快，我國人地矛盾越來越突出，房屋的價格也在直線飆升。房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要內(nèi)容，在現(xiàn)階段，房產(chǎn)的面積直接決定著房產(chǎn)的價值，因此，對房屋面積的測算是至關(guān)重要的，本文對房產(chǎn)測繪的有關(guān)概念進行簡單描述，對測繪中針對每個部分的測繪方法進行了分別說明，希望能給相關(guān)人員提供一些參考?！娟P(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；面積測算；問題引言近十年來，我國的房價一直居高不下，房屋的價值除了受地理位置的影響之外，最關(guān)鍵的就是房屋的面積，對房屋面積的測算如果出現(xiàn)誤差，將會使房屋所有者的經(jīng)濟利益受損

2、，導(dǎo)致不必要的矛盾出現(xiàn)，因此，必須提高房產(chǎn)測繪的水平，保證房屋面積測算的準(zhǔn)確度。一、房地產(chǎn)測繪中有關(guān)概念及意義1、房屋套內(nèi)建筑面積房地產(chǎn)在實際建筑中所占有的面積即為房屋套內(nèi)建筑面積，包括房屋的支撐墻面積、房屋的實際使用面積和房屋以外的陽臺面積。在計算陽臺面積時，應(yīng)該是按照陽臺的水平投影面積為準(zhǔn)，計算規(guī)則是：房屋的外墻和陽臺外墻外圍，圍成的面積；墻體面積不是我們說的平面面積而是墻體承重的占地面積即與房屋地面的接觸面積的總和包括房屋內(nèi)所有墻的占地面積，比如房屋中的夾墻和外墻等，而不是通常以為的圍成面積。2、房屋公攤建筑面積由多人共同占有的建筑面積即為房屋公攤建筑面積，產(chǎn)權(quán)同時歸屬于多名占有人。這樣

3、的分?jǐn)偯娣e要根據(jù)各個戶主的實際占有面積數(shù)量來決定，在房地產(chǎn)的測繪中房屋面積的測算可以給房屋公攤建筑面積最直接的依據(jù)。3、房屋的使用面積房屋的使用人在實際的使用中所用到的面積即為房屋的使用面積，通過水平投影的辦法進行計算。（1）、房地產(chǎn)的使用面積包括了客廳，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道等所有面積之和。（2）、在結(jié)構(gòu)建筑面積計算時其中通風(fēng)的通道還有煙囪是不能夠計算在建筑的總面積之中的，但是一定要計算到用戶的實際使用面積中的。（3）、在對房屋的使用面積的計算中，對房屋的墻面粉刷裝修的厚度所占的面積也是要計算在內(nèi)的。4、測算房產(chǎn)面積的內(nèi)容與意義（1）、房產(chǎn)面積的測算內(nèi)容建筑好的房屋面積和建筑時的測算用地面

4、積都在房地產(chǎn)面積的測算范圍之內(nèi)，測算用地面積包括著公用的土地面積、丘面積、各種的地類面積、還有就是實際的占地面積等；房屋的面積測算包括大家的分?jǐn)偯娣e、實際上使用的面積還有總的建筑面積等。（2）、房產(chǎn)面積的測算意義房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要依據(jù)就是對房屋面積和房屋建筑用地面積的精密測算，這對房地產(chǎn)權(quán)的所屬單位以及產(chǎn)權(quán)戶籍的管理提供很好的參考資料。因為這項工作在實際操作中具有一定的難度，技術(shù)性也比較強，對測算的精度要求比較高。關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和建筑單位的利益?？梢钥闯鰷y算房地產(chǎn)面積對房地產(chǎn)的測繪是非常有必要的。二、分?jǐn)偣灿忻娣e樓層以及不同功能區(qū)計價的差異問題1、分?jǐn)偵套堑臉翘蓍g商住樓通常

5、可以分成上部分的居住區(qū)以及下部分的商用區(qū)兩部分，兩部分的結(jié)構(gòu)因功能的不同而表現(xiàn)出不同的形式。其中，樓梯間與住宅區(qū)域是相通的，與商業(yè)區(qū)域不相通，樓梯間主要服務(wù)于上部分的住宅區(qū)域，對于樓梯的面積分?jǐn)偩托枰M行深入探討。如果將其分?jǐn)偨o住宅部分，住宅部分的分?jǐn)偯娣e會因商業(yè)部分的層數(shù)越多而造成分?jǐn)偟拿娣e越大；如果將其分?jǐn)偨o商業(yè)部分，商業(yè)部分有時會帶有自用樓梯，并不使用樓梯。這種情況建議全樓分?jǐn)偽蓓數(shù)臉翘蓍g與商用部分樓梯間面積，住宅區(qū)域樓梯間由住宅住戶自行承擔(dān)。這就兼顧了誰對其進行使用，就對其進行分?jǐn)偟脑瓌t，也將全樓整體概念給予了體現(xiàn)。2、分?jǐn)偡亲≌灿薪ㄖ娣e因為共有建筑面積的關(guān)系較為復(fù)雜，很難選擇合適

6、的分?jǐn)偡椒?，在實際的工作中通常采用的計算方法是先整體計算，后局部計算。對于建筑類型的非住宅來說，從設(shè)計的方面考慮，在設(shè)計功能一般的情況下，層通常是最小的單位，并且具有合理性。分?jǐn)偨缍ㄒ恢滦圆还芷錂?quán)利人確定與否，在分?jǐn)偳昂蠖伎杀３制湟恢滦?。在對整棟建筑的共有面積功能區(qū)進行劃分時，先進行房屋的劃分分?jǐn)?，再將功能區(qū)的共有面積以層的方式分?jǐn)偅鶕?jù)購房者的需要對其進行隔斷的修建，如此新共有面積會在樓層中形成，為保證權(quán)利人的分?jǐn)偯娣e，需再進行分?jǐn)偣ぷ鳌４朔N方法的好處有：房屋權(quán)屬的登記面積不會因權(quán)利人的分割銷售受到影響，而且計算的過程清晰可見，有利于判讀與表達。3、消防連廊隨著城市化進程的加快，城市用地面積

7、越來越緊張，房屋建筑逐漸向高層化發(fā)展，部分高層建筑對十層以上的住宅為滿足消防安全的要求設(shè)計了消防連廊，目的就是為了將各單元的消防樓梯進行連通。（1）、相鄰兩個住戶之間設(shè)計一條與陽臺類似的連廊，在與其公用的消防樓梯進行連接，其面積為相鄰兩個住戶之間以陽臺計入套內(nèi)面積，；（2）、各單元的消防樓梯與挑廊進行連接，由于消防連廊于住宅十層以上，因此有十層以上住戶進行分?jǐn)偂求w的整體結(jié)構(gòu)決定消防連廊布局，此種方法不具備科學(xué)性，消防連廊不是某一層或者某一住戶單獨擁有的，發(fā)生火災(zāi)時，十層以下的樓梯，樓梯疏散可通過上部消防連廊達到目的。所以，公用消防樓梯與消防連廊共同功能區(qū)應(yīng)一起分?jǐn)?。三、房屋面積測繪中實測面積

8、與預(yù)測面積1、預(yù)測房屋的面積對商品房進行銷售時，房地產(chǎn)的主管機構(gòu)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)建筑房屋的實地考察與其施工的圖紙對房屋的面積大小進行預(yù)測，即為預(yù)測房屋面積。這種預(yù)測所得的房屋面積只是用來做開發(fā)商合法銷售的依據(jù)。2、實測房屋的面積建筑房屋在竣工驗收后，由相關(guān)的工程規(guī)劃管理部門對其驗收合格后，委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)，并根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，對實際房屋面積進行測量。建筑房屋的實測面積要根據(jù)相關(guān)的測繪規(guī)范與規(guī)定進行計算，房屋的預(yù)測數(shù)據(jù)及房屋的圖紙可以作為參考。在進行房屋的面積測量中，實測的面積與預(yù)測的面積若是存在著很大的差異，將會對其面積預(yù)測準(zhǔn)確性造成一定的影響。在房屋的實際建設(shè)中可

9、能存在一些變化，有時也會因為測量的技術(shù)水平低，不夠規(guī)范，或是開發(fā)商因個人利益，擅自對房屋的設(shè)計進行更改，導(dǎo)致誤差的發(fā)生。在實際的房產(chǎn)測繪的過程中，進行面積統(tǒng)計、房屋拆遷及交易等相關(guān)的計量單位比較多，再加之房屋的面積本身種類繁多，為減少誤差的產(chǎn)生，需要對測繪的方法進行優(yōu)化。房屋測繪關(guān)系到民生問題，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、拆遷管理服務(wù)、交易、開發(fā)產(chǎn)籍管理是房產(chǎn)的測量成果，為保證城市建設(shè)與規(guī)劃等提供基礎(chǔ)性工作，受到社會關(guān)注，如有不當(dāng)不僅影響房產(chǎn)測繪單位的形象，還可能引起法律糾紛。結(jié)束語總而言之，房屋面積的測算在房產(chǎn)測繪工作中有著非常重要的地位，經(jīng)濟的發(fā)展，房價的居高不下都使得人們對房屋產(chǎn)權(quán)的問題十分關(guān)注，因此，對房屋面積的測算必須保證其精準(zhǔn)度，同時要加強對產(chǎn)權(quán)的管控，在進行房屋面積測算時，要對不同的區(qū)域采用不同的測算方法，注意預(yù)算面積與實測面積的差異，切實保證測算的準(zhǔn)確，避免產(chǎn)權(quán)糾紛。參考文獻：1張建超，閆峰. 房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比之我見j. 民營科技，2013，03：283.2董維民，肖建林. 房產(chǎn)測繪中