秦兵協議(第一部分)

1、秦兵協議（第一部分）作者：北京市隆安律師事務所秦兵第1部分合同背景第2部分廣告與樣品第3部分房屋質量第4部分戶型空間第5部分房屋面積第6部分建筑設 備第7部分電氣部分第8部分供暖與燃氣第9部分裝修標 準第10部分室內環(huán)境第11部分室外環(huán)境與綠化第12部分 社區(qū)及設施第13部分價格付款第14部分房屋交付第15部 分初步驗收與保修第16部分所有權證第17部分前期物業(yè) 管理第18部分業(yè)主委員會第19部分消費者權利保護第20 部分抵押擔保第21部分合同變更第2 2部分合同終止與解 除第23部分退房程序第24部分違約責任第2 5部分買受人 損失第2 6部分爭議與其他第2 7部分合同附件第28部分 法律法

2、規(guī)及標準第1部分合同背景第1條、合同原則：鑒于 目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙 方的合法權益，明確出賣人的合同義務，雙方根據中華 人民共和國合同法等法律的有關規(guī)定，本著平等、自愿、 公平、誠實信用的原則，經協商一致，就買受人購買出賣 人商品房一事達成本合同。第2條、文字定義：（1）、合 同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體 名稱；（2）、本合同中所稱“房屋”、“本房屋”、“商品房:或“本商品房”等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將 買賣的商品房；（3 ）、本合同所稱“本樓”或者“樓房”系 指買受人所購商品房

3、所位于的樓座；（4）、本合同中所稱 “小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū)；（5）、本合同中 所指“退房”，是指買受人將房屋或者取得房屋的權利退還 給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。第3 條、合同標的：本房屋位于市區(qū)（縣）路號樓層室，目前 施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共 有單元層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于單元層， 朝向為.第4條、居住目的：出賣人知道買受人購買商品房 系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通 過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權 以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后，本樓內 其他房屋僅可作為住宅使用外，不得

4、作為公司辦公用房使 用，以保持居住環(huán)境的安靜與安全。如不能達到此標準， 則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同 要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分 之一的違約金。第5條、協商地點：本合同在簽訂及履行 過程中，由各方依次選擇談判地點，分別為出賣人銷售場 所（市區(qū)（縣）路號）或者為買受人及買受人的代理人指 定的場所（市區(qū)（縣）路號），各方應在會面協商時準備好 應當提供的文件資料，以節(jié)省雙方的時間。第6條、土地 權利：本項目由北京市政府有關機構批準立項，項目的批 準文號為：；批準文件的主要內容為：.本宗土地原所有權 人為：，原土地使用權人為：，國有土地出讓合同編號為：；

5、土地使用證號碼為：，土地使用權期限為：年（自年月日至 年月日），土地使用權性質為：（商業(yè)或住宅）。第7條、權 利擔保：考慮到目前出賣人無法提供正式國有土地使用 證，為保證買受人的權利，出賣人承諾于年月日前向買受 人提供正式國有土地使用證，并且在他項權利記錄中不 會有任何擔保抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權 要求退房，出賣人則應當承擔全部違約責任；如出賣人不 同意退房，或者同意退房但沒有同意之日起日內使買受人 取回全部房款以前；出賣人都將因缺少國有土地使用證 而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。第8條、 相關許可：用地規(guī)劃批準部門為：，建設工程規(guī)劃許可證：， 建設用地規(guī)劃許可證：.施

6、工許可部門：，施工許可證：開 工證：.建筑企業(yè)：總設計單位：，建筑師姓名：，注冊建筑 師號碼：，總施工單位：，總監(jiān)理單位：.第9條、銷售許可: 房屋銷售許可部門為：，房屋銷售許可證：；出賣人承諾己 經依照城市房地產管理法的規(guī)定，可以提供、辦理并 具備辦理銷售許可的全部文件。第10條、購買過程：出賣 人承諾買受人希望購買的第樓戶已經與其他買受人簽訂了 買賣合同，致使買受人的購買目的不能實現；如果買受人 發(fā)現此套住的宅買賣合同晚于本買賣合同簽訂的日期，則 視為受到出賣人的歧視，出賣人應當向買受人承擔的違約 償責任為：每平方米支付1000元違約金，或者總額不低于 10萬元的補償款。第11條、商品房標

7、準：商品房將適用標 準為：作為本商品房的設計和建筑標準。商品房驗收：由 負責驗收；由負責進行質量評價。第2部分廣告與樣品第1 2條、銷售廣告：買受人根據出賣人于年月日刊登在報第版 的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資 料、電子出版物、網絡），與出賣人就購買商品房一事進行 協商；出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內 容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方沒有在涉及房 屋質量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時，則出賣人提 供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據，證明出賣人承諾提 供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。第13條、廣 告內容：廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使

8、用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同 的比例；如實際情況與廣告數量誤差超過3%，如果此等誤 差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同要求退房； 暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總 房價千分之一的違約金第14條、樣板間：考慮到目前 出賣人制作的樣板間是促使買受人購買房屋的重要原因， 出賣人承諾在未來向買受人提供房屋質量、面積與裝修標準不低于樣板間，對于足以影響質量的瑕疵，買受人可以 選擇以下二種方式要求出賣人承擔違約責任：（1）、兩倍 賠償：出賣人根據質量導致的價格變化，以物品價格與安 裝、重作價格的兩倍向買受人承擔違約責任，且在入住之 日起一個月內支付；（2）、解

9、除合同：出賣人有權解除合同 要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房 屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價 千分之一的違約金。第15條、樣板間時間：出賣人承諾在 買受人入住后三年內保存樣板間，并且承諾在拆除樣板間 時征得買受人的同意，否則將向買受人支付5萬元賠償 金。第3部分房屋質量第1 6條、質量原則：考慮到買受人 支付的價款，買受人所購房屋各項驗收標準不僅要達到合 格要求，還應當達到優(yōu)良標準；出賣人不得僅以房屋質量 合格來履行合同義務，而是在滿足基本質量要求的前提 下，同時還需要達到買受人的特別要求，并證明其各項驗 收標準均達到優(yōu)良等級。第17條、建筑施工：出賣人承

10、諾 全部建筑材料均符合政府或者專業(yè)機構頒布的標準要求， 其施工方法亦根據政府相關規(guī)范進行，全部材料實驗結果 及操作規(guī)范均可公開以備買受人的查閱。第18條、防震減災：考慮到買受人所購房屋將可能在未來時間內長期使用， 出賣人應當向買受人提供樓房地震安全性能評價測試報告， 以使買受人的安全在未來得到保障，否則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當 將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總 房價千分之一的違約金。第19條、墻體平直：房屋的墻體 及平面均應當平直，傾斜角度不得大于度，計算方法為： 高度差/直線距離；不平直情況并不得超過政府規(guī)定的標 準；如無法達到此標準

11、，則買受人有權解除合同要求退房 不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的 違約金。第2 0條、防水情況：房屋頂棚無水漬、廚房及廁 所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；如無 法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解 除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視 為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金 第21條、表面裂縫：出賣人承諾商品房內部無任何裂縫， 保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無 間隙；出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府頒布的最 高要求，并對于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情

12、況對 質量產生的影響向買受人提供檢測及評估報告。如果雙方 無法對是否是裂縫達成共識的，則雙方從樓內業(yè)主中隨機 選擇3人，由這3人確定是否屬于裂縫、漏水、滲水、墻 體平直等，此3人的觀點應當作為有效證據。出賣人有義 務申請有關機構就此問題進行評價，如出賣人不予以申請 則視為存在裂縫，買受人有權解除合同要求退房。第22條、 住宅壽命：出賣人承諾此住宅的安全使用壽命不低于70年， 在30年內絕對不會產生主體質量問題，其質量足以抵抗八 級地震所產生的不良影響；如果不能滿足此等條件，出賣 人將以全部房款的兩倍向買受人進行賠償，如果造成買受 人及其親屬受到傷害的，按除支付全部醫(yī)療救助費用以外， 還應當支付

13、5 0萬元賠償；如果造成造成買受人及其親屬死 亡的，則向死者親屬支付300萬元賠償金。第23條、文件: 考慮到房屋質量將在未來相當的時間內對買受人的安全與 收益要求有巨大影響，而提供完全的質量文件是出賣人不 可推卸的責任與義務，為充分保證買受人的知情權，出賣 人除提交竣工驗收備案表以外，還應當向買受人提效如下 文件：（1）、施工單位的竣工報告；（2）、監(jiān)理單位工程質 量評價報告；（3）、勘察單位質量檢查報告；（4）、規(guī)劃部 門出具的認可文件；（5）、衛(wèi)生部門出具的水質檢驗合格文 件；（6）、環(huán)保部門出具的認可文件；（7）、消防部門出具 的消防驗收合格文件；（8）、電梯工程監(jiān)督報告；（9）、施

14、工單位簽署的質量保修書；（10）、抗震評估機會出具的地 震安全性能評價報告；第24條、文件交付：（1）、全部質 量文件上述文件應當于入住前交付給買受人，沒有上述文 件不視為交房；即使買受人入住，仍有權出賣人每日承擔 千分之一的違約金；（2）、如無法按時交付上述文件，則 買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的 則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按曰向 買受人支付總房價千分之一的違約金。第25條、質量標準 商品房設計質量不應低于各級政府有關機構頒布的最有利 于買受人的標準，本合同最后所列明的各項規(guī)范及標準均 為出賣人應當遵守的強制性標準，即出賣人所提供的房屋 質量不得低于各項

15、規(guī)范的要求；如無法達到此標準，則買 受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的， 則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按曰向 買受人支付總房價千分之一的違約金。第26條、質量證明 考慮到出賣人的優(yōu)勢地位，出賣人在房屋交付時應當向買 受人提供證明其質量合格的申報手續(xù)及質量評價報告；當 買受人對此報告提出異議時，出賣人應當證明這種異議不 成立；出賣人不能證明的則視為存有質量瑕疵，在瑕疵未 消除前不視為交房。第27條、質量評價：出賣人在交付商 品房前應當提供質量評價報告；買受人有權查驗與商品房 質量相關的全部文件，有權委托相關機構對商品房質量進 行重新評價，此等機構可能并非在國內注冊或

16、登記；如出 賣人拒絕提供文件，或者在買受人申請重新質量評價時拒 絕進行協助，則視為房屋質量不符合規(guī)定而不能交房；則 買受人有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的 視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的 違約金。第4部分戶型空間第28條、商品房戶型：室廳衛(wèi) 浴廁廚，本商品房使用率為：；房屋層高：毫米；室內凈高: 毫米；立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。第29 條、起居室尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第 30條、書房尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第 31條、臥室尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第 32條、衛(wèi)生間尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米

17、）；第33條、廚房尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第34條、陽臺尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第35條、過道尺寸：長度：寬度：高度：其他：（毫米）； 套內樓梯：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第36條、 重要門窗：長度：寬度：高度：下沿距地面：（毫米）；第 37條、貯藏空間：長度：寬度：高度：其他：（毫米）；第5 部分房屋面積第38條、建筑面積：（1）、文字定義：商品 房銷售的建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用面積之和。 （2）、總建筑面積為：平方米，套內建筑面積為：平方米， 陽臺建筑面積：平方米，另室內墻體面積為：平方米 第39條、建筑面積變化：（1 ）、面積范圍：買受人

18、所購商 品房約定建筑面積為平方米，如果經過實際測量后，面積 在至平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補。（2）、 面積超出：買受人所購商品房建筑面積經過實際測量后，大于平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據實辦理產權登記。（3）、面積不足：買受人所購商 品房建筑面積經過實際測量后，小于平方米的，出賣人應 當根據與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價 款，并且應當據實辦理產權登記，當此面積小于，買受人 有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未 交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 （4）、面積費用：鑒于目前買受人所購商品房面積所適用 的契稅為2%,

19、如果因為出賣人的原因使面積擴大，導致買 受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的 稅費，由出賣人承擔；買受人同時有權不支付由于面積擴 大所引起的各種費用（物業(yè)管理費、取暖費用等）的增加， 必須支付的由出賣人承擔，買受人保留退房的權利。第4 0 條、分攤的公用面積：（1）、文字定義：可分攤的公用面積 是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑 面積。（2）、基本原則：此部分僅存在于與本樓內部并與本 樓建筑結構中存有相連結的部分并且僅向本樓居住者提供 非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。 （3）、分攤構成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、

20、消防控制室、水泵房及僅為 本樓服務的其他設備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻 及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。（4）、 面積核實：因分攤的公用面積涉及范圍大、操作過程復雜，使買受人無法核對及查實，可能給合同一方提供欺詐機會; 為保證交易的公平性，出賣人根據房產測量規(guī)范和 房產圖圖式提供公攤面積的構成與尺寸，以使買受人可 以根據自有的條件對面積進行核對。第41條、套內建筑面 積：（1）、文字定義：套內建筑面積為套內使用面積、套內 墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。（2）、面積范圍：買受 人所購商品房約定套內建筑面積為平方米，如果經過實際 測量后，面積在至平方米之間的，則雙方據實結算，

21、多退 少補。（3 ）、面積超出：買受人所購商品房套內建筑面積經 過實際測量后，大于平方米的，出賣人無權要求買受人支 付多余價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。（4）、面 積不足：買受人所購商品房套內建筑面積經過實際測量 后，小于平方米的，出賣人應當根據與約定套內建筑面積 的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據實測面 積辦理產權登記。（5）、比例增加：交房后，套內建筑面積、 建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，應當按相同比例 增加，建筑面積增加的比例大于套內建筑面積增加比例的， 買受人無須為任何增加的面積支付費用。（6）、比例減?。航环亢螅ㄖ娣e、套內建筑面積與合同約定相比都減少 的，

22、應當按相同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內 建筑面積減少的比例的，出賣人應當按照最有益于買受人 的原則退款，包括要求出賣人退還全部房款或面積變化應退的房款，買受人有權選擇諸多退款方案中的一個。第42 條、套內使用面積：（1）、文字定義：套內使用面積是指各 功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內表面所圍合的 水平投影面積之和。（2）、面積構成：臥室面積：平方米、 書房面積平方米，客廳面積：平方米、衛(wèi)生間面積各為： 平方米；面積的數字以出賣人現有的平面圖紙為標準。第 4 3條、使用面積變化：（1）、面積范圍：買受人所購商品 房約定使用面積為平方米，如果經過實際測量后，面積在 至平方米之間的，則

23、雙方據實結算，多退少補。（2）、面積 超出：買受人所購商品房使用面積經過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應 當據實測結果辦理產權登記。（3）、面積不足：買受人所購 商品房使用面積經過實際測量后，小于平方米的，出賣人 應當根據與約定使用面積的差值，雙倍向買受人支付多收 價款，并且應當據實測結果辦理產權登記。第44條、露臺 面積：鑒于露臺面積并不計算在買受人購買面積之中，出 賣人將面積為：平方米的露臺之使用權交付給買受人，買 受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費；如出賣人或者第 三人或者行政機構阻礙買受人使用此部分面積，則出賣人 應當根據平均房價的三倍與按露臺總使用

24、面積計算應當退 還給買受人的費用。第45條、面積測量：房屋分攤的公用 部分、面積及全部長度尺寸應當注明，經過測量的應當提 供符合房產測量規(guī)范和房產圖圖式的測量報告， 使買受人有權可以獲得精確的詳細內容。第46條、測量機 構：測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業(yè)管理機構 頒發(fā)的測量資格的機構，測量義務不得委托給他人；沒有 專業(yè)資格的機構測量的數據無效，買受人有權拒絕支付房 款。第47條、面積核實：買受人有權根據測量報告對任何 一個尺寸進行核實，此等核實無需復雜的測量工具，僅憑 于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量； 買受人有權在入住前或入住后對室內全部長度、寬度、高 度尺寸進行測量

25、；如果需要對全樓進行測量的，出賣人有 義務向買受人提供與本樓相關的圖紙，買受人也可以召集 樓內其他業(yè)主共同進行測量。第48條、測量爭議：買受人 入住前有權聘請有資質的機構入戶進行測量，如果測量結 果與出賣人提供的測量結果有差異，則雙方有權提請法院 或者有關機構進行最終決定，在此以前買受人有權先行入 住，并且根據最有益于買受人測量的結果支付相關費用。 第49條、通知到場：當買受人對公共面積進行測量時，如 果發(fā)現出賣人提供的尺寸與事實不符，則可以通知出賣人 到場進行共同測量，此等通知可以通過電話、普通信函或 掛號信函或特快專遞或者傳真，出賣人得知通知后應當到 場；拒不到場的，買受人即可自行進行測量

26、。第50條、違 約條件：買受人以約定方法得到的任一個尺寸結果，與出賣人提供的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合 法，買受人有權拒絕支付公攤面積的費用；出賣人不得以 此為理由拒絕交付房屋，并仍應及時為買受人辦理房屋 所有權證。第51條、違約責任：當出現上述違約條件后， 出賣人應當在3日內雙倍退還公攤面積的價款作為違約金， 不能退回的，逾期則每天應當支付總房價百分之一的違約 金。第6部分建筑設備第52條、用水供應：出賣人在買受 人入住時提供24小時供水，水源由市政機構提供，壓力為. 出賣人在買受人入住時提供24小時熱水，溫度為；價格.如 不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買 受

27、人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付 相當于總房價千分之一的違約金。第53條、排水設施：出 賣人在入住時保證買受人室內的排水設施可以使用。室內 排水共有地漏個，分布在衛(wèi)生間、廚房等。如不能達到此 標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解 除合同要求退房，則出賣人應向買受人按日到支付違約金， 違約金標準為總房價的千分之一。第54條、管道密封：出 賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數據，并保證 管道不會出現任何泄露；如果室內發(fā)生液體或氣體泄露，導致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果買受人不能證明 自己沒有責任，則出賣人應當以5倍裝修家具款額或者每 人每日500元作為賠償，以

28、補償買受人在選擇裝修企業(yè)、 設計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄 露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應當 同時承擔違約責任或侵權責任。第5 5條、管線安裝：出賣 人承諾不在商品房內通行任何公用管線。所謂公用管線是 指管線內的物、氣體不直接從此管內進入到買受人室內且 供買受人單獨使用；如有通過，則視為合同的變更，買受 人有權拒絕支付任何費用，并有權要求出賣人進行修改； 在修改完成以前，視為商品房仍末交付；不能修改的，則 買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要 求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之 一的違約金。第56條、電梯使用：本單元共有電梯部

29、且不 得少于兩部，型號為，額定載重量不得低于1000公斤，每 部電梯服務住戶數量不得超過50戶，電梯終生保修，買受 人可以24小時使用電梯，并可以到達商品房所處層樓，等 待時間不得超過3 （或18）分鐘。如不能達到此標準，則買 受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求 退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一 的違約金。第57條、電梯安全：電梯安全的責任由出賣人 承擔，當因買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷 害，受害人及相關權利人有權要求出賣人同時承擔違約責 任和侵權責任。第58條、消防設施：出賣人提供的消防設 施為：；并在交房時取得消防機構的認可；如不能達到此要 求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除 合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價 千分之一的違約金。第7部分電氣部分第59條、電力供應 出賣人承諾以符合市政要求的民用電標準提供電力供應， 并承諾絕對不以施工用電向買受人提供電力供應；所提供 的電力負荷kva ,計費設備為，插座位置，數量，供電平 面圖，可使用時間：年月日。如不能達到此要求，則買受 人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退 房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的 違約金。第60條、通訊設施：線路數量條，出口位置：見 紙，使用時間為：年月日，如不能達到此要求，則買受