香江·國(guó)際城前期策劃方案

1、1香江香江國(guó)際城（暫定名）國(guó)際城（暫定名）前期策劃方案前期策劃方案2第一部分 區(qū)域市場(chǎng)概況第二部分 項(xiàng)目綜合分析第三部分 商業(yè)部分各項(xiàng)定位第四部分 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容第五部分 物業(yè)發(fā)展思路第六部分 物業(yè)價(jià)格策略第七部分 住宅產(chǎn)品優(yōu)化第八部分 案名及釋義第九部分 Logo及視覺目錄目錄 ContentsContents3一區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析Hebei xiangjiang real estate 4晉州簡(jiǎn)介晉州簡(jiǎn)介區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況 “中國(guó)鴨梨之鄉(xiāng)” “唐代名相-魏征故里”“全國(guó)綠化先進(jìn)縣”p1991年，國(guó)家撤晉縣設(shè)晉州市。p晉州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家莊至德州）鐵

2、路、滄石公路（307國(guó)道）、石黃（石家莊至黃驊）高速公路橫經(jīng)縣境。p總面積619平方公里，人口66萬(wàn)，下轄8個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)城區(qū)辦事處，共224個(gè)行政村。p晉州市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力和規(guī)模大于城鎮(zhèn)商戶。如馬于果品、槐樹建材、鼓城禽蛋、凍河頭皮革服裝、新風(fēng)絨毛。5晉州區(qū)位晉州區(qū)位區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況p西距省會(huì)石家莊市50kmp東北距首都北京300km p距離藁城18kmp距離辛集18.4kmp距離正定43kmp距離無(wú)極17.8kmp距離深澤22kmp距離新樂46.5km6一晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)：20092009年，經(jīng)濟(jì)總量在曲折中較

3、快增年，經(jīng)濟(jì)總量在曲折中較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值長(zhǎng)，綜合實(shí)力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成完成129.1129.1億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)10.8%10.8%。地方一般。地方一般預(yù)算收入完成預(yù)算收入完成2.422.42億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)11.6%11.6%。城鎮(zhèn)固。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成定資產(chǎn)投資完成60.960.9億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)30.6%30.6%。社會(huì)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成消費(fèi)品零售總額完成41.341.3億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)22.5%22.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到分別達(dá)到1274512745

4、元、元、67946794元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)14%14%、13%13%。產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建材、化工、機(jī)械、食品、輕工印刷等行業(yè)。材、化工、機(jī)械、食品、輕工印刷等行業(yè)。規(guī)劃：規(guī)劃：1 1、城區(qū)發(fā)展依循、城區(qū)發(fā)展依循“西緩東進(jìn)，南控西緩東進(jìn)，南控北展北展”的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力度，抓緊城市建設(shè)，打造河北省一流縣級(jí)市；度，抓緊城市建設(shè)，打造河北省一流縣級(jí)市；2 2、打造、打造“一街兩區(qū)兩園一湖一街兩區(qū)兩園一湖”；3 3、基礎(chǔ)設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市美化。施建設(shè)與城市美化。經(jīng)濟(jì)水平尚可經(jīng)濟(jì)水平尚可規(guī)劃利于本案規(guī)劃

5、利于本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展提產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升收入水平升收入水平7樓盤供應(yīng)版塊樓盤供應(yīng)版塊區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況東部：朝陽(yáng)南區(qū)、龍頭花園、東部：朝陽(yáng)南區(qū)、龍頭花園、南部：運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓、果品市場(chǎng)配套住宅南部：運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓、果品市場(chǎng)配套住宅中部：朝陽(yáng)公寓、陽(yáng)光盛景、本案中部：朝陽(yáng)公寓、陽(yáng)光盛景、本案西部：盛景小區(qū)西部：盛景小區(qū)東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交通便利，產(chǎn)品形式為多層通便利，產(chǎn)品形式為多層+ +高層，版塊高層，版塊無(wú)入住高層。無(wú)入住高層。中部版塊越來(lái)越受到房地產(chǎn)開發(fā)中部版塊越來(lái)越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，因?yàn)槠鋵儆谑兄行?，企業(yè)的青睞，因?yàn)槠鋵儆谑兄行?，配套較完善，

6、美中不足的就是市配套較完善，美中不足的就是市政設(shè)施相對(duì)落后。政設(shè)施相對(duì)落后。南部版塊運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓已經(jīng)封頂，南部版塊運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓已經(jīng)封頂，總建面總建面3 3萬(wàn)。果品市場(chǎng)配套住宅萬(wàn)。果品市場(chǎng)配套住宅為南城項(xiàng)目，售價(jià)較其他樓盤低。為南城項(xiàng)目，售價(jià)較其他樓盤低。西部版塊位于魏征公園附近，西部版塊位于魏征公園附近，以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。8購(gòu)房者需求購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者， 3室2廳為晉州受訪者主要關(guān)注戶型，所以應(yīng)作為樓盤的主打戶型。在購(gòu)房上更喜歡選擇具有實(shí)用性的戶型設(shè)計(jì)。【龍頭花園】主力戶型【龍頭花園】主力戶型【名人公館】主

7、力戶型【名人公館】主力戶型【陽(yáng)光盛景】主力戶型【陽(yáng)光盛景】主力戶型9一購(gòu)房者需求購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽(yù)、周邊環(huán)境是受訪者關(guān)心的重點(diǎn)。 綜合這些關(guān)注點(diǎn)的客戶比重占到67%。一晉州市首次購(gòu)房與改善條件的客戶比重相仿，證明了沒有房產(chǎn)的與擁有房產(chǎn)的都有購(gòu)房的意向。投資客戶占到5%。10樓盤總體評(píng)析樓盤總體評(píng)析區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況發(fā)展階段：區(qū)域市場(chǎng)正經(jīng)歷著從多層到高層的居住觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)還沒有意識(shí)到規(guī)劃景觀、宣傳推廣的重要程度；建筑形式：電梯洋房、高層產(chǎn)品為主，以大面積三居為主力戶型，區(qū)域沒有別墅在售項(xiàng)目；價(jià)格走勢(shì)：整體運(yùn)行在2500-2900元/之間，

8、絕大多數(shù)沒有促銷活動(dòng)，購(gòu)房者可接受按揭付款；消費(fèi)需求：高中低客戶沒有明顯劃分，有錢有勢(shì)的一小部分人會(huì)選擇自己買地蓋別墅，產(chǎn)品類型上更偏愛板式高層，面積需求以120-140為主；市場(chǎng)預(yù)期：從市場(chǎng)反應(yīng)上看，各樓盤銷售向好，但是近段時(shí)間國(guó)家政策頻出，一小部分購(gòu)房者開始觀望，但不會(huì)波動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。11一商業(yè)圈層格局商業(yè)圈層格局/商圈一商圈一/汽車站商圈（皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠、宏源超市、萬(wàn)利福廣場(chǎng)等）/商圈二商圈二/商業(yè)大樓商圈（商業(yè)大樓、紅樓商場(chǎng)等）/商圈三商圈三/曼諾、新世紀(jì)商圈區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況121 1、整體發(fā)展向好、整體發(fā)展向好 部分空白模式仍有提升部分空白模式仍有提升 晉州商業(yè)近兩

9、年的發(fā)展為本案提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)電玩、品牌餐廳仍是市場(chǎng)空白，為本案提供機(jī)會(huì)；2 2、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模 輻射能力有待加強(qiáng)輻射能力有待加強(qiáng) 香江國(guó)際城商業(yè)應(yīng)該用先進(jìn)多業(yè)態(tài)刺激消費(fèi)人群，將輻射直徑延伸到二鄉(xiāng)八鎮(zhèn)；3 3、時(shí)尚因素較少、時(shí)尚因素較少 品牌優(yōu)勢(shì)不明顯品牌優(yōu)勢(shì)不明顯 晉州作為近幾年發(fā)展起來(lái)的縣級(jí)市，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服飾類、東來(lái)順、全聚德等餐飲類、北國(guó)超市、保龍倉(cāng)超市等超市類。這是本案品牌突圍的機(jī)會(huì)。商業(yè)現(xiàn)狀介紹商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況13一消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況消費(fèi)者年齡構(gòu)成消費(fèi)者年齡構(gòu)成受訪消費(fèi)者中

10、20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！消費(fèi)者收入構(gòu)成消費(fèi)者收入構(gòu)成受訪消費(fèi)者50.8%以上 的 人 月 收 入 低 于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消費(fèi)：20-40歲人群是消費(fèi)主力，整體收入水平較低14一消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)物時(shí)經(jīng)常就餐比例低于一般水平，一方面是購(gòu)物目的性強(qiáng)，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān)如果就餐則人均消費(fèi)不低本地消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)目的性強(qiáng)，較少在外就餐，但單次就餐額度較高15是否光顧娛樂場(chǎng)所是否光顧娛樂場(chǎng)所不光顧娛樂場(chǎng)所的原因不光顧娛樂場(chǎng)所的原因是否光顧休閑場(chǎng)所是否光顧

11、休閑場(chǎng)所光顧休閑場(chǎng)所的人均花費(fèi)光顧休閑場(chǎng)所的人均花費(fèi)晉州人對(duì)休閑的理解限于美容美發(fā)、洗浴等，但去的頻次明顯不高。消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況當(dāng)?shù)厝巳溯^為內(nèi)斂，很少光顧娛樂場(chǎng)所，但對(duì)休閑場(chǎng)所有一定需求16市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設(shè)，區(qū)域百?gòu)U待興，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先我上市，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在;晉州市CPI連續(xù)上升，人們消費(fèi)指數(shù)的持續(xù)增加，作為消費(fèi)中的重要一項(xiàng)的“餐飲” 在晉州十分落后。民以食為天，本案中要設(shè)立餐飲業(yè)態(tài)；因?yàn)榻?jīng)營(yíng)意識(shí)和商業(yè)體量的限制，三級(jí)商業(yè)圈層均無(wú)法形成真正的一站式消費(fèi)，本 案在業(yè)態(tài)上應(yīng)有所突破；我司調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商業(yè)的外立面、車位、交通系統(tǒng)

12、均有設(shè)計(jì)上的缺憾。我們的項(xiàng)目如何成為晉州市民心中的地標(biāo)項(xiàng)目？區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況17二項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析Hebei xiangjiang real estate 18項(xiàng)目位置：晉州市老城市中心項(xiàng)目四至：北臨朝陽(yáng)路、西鄰光明街、南接英才路、西觸規(guī)劃路周邊情況：地項(xiàng)目位于晉州市二等商圈地段，距晉州市政府500m，距晉州鎮(zhèn)政府50m，離市中醫(yī)院30m，離市中心代表性商圈約2400m，離汽車站600m。周邊有朝陽(yáng)公寓的一期方盛花園（6棟多層），瑞達(dá)苑（3棟多層），幾個(gè)單位宿舍，以及城中村。 本案宗地本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來(lái)城市“第一大道”朝陽(yáng)路，西鄰正在翻修的光明北街，距離晉州高速口3

13、000m，距離307國(guó)道1500m。市內(nèi)的出行方式有自行車、電動(dòng)車、私家車、出租車、招手停。 宗地情況：本案地塊為糧食局、食品廠用地，屬于毛地。目前整待拆遷；地塊東南角南傾，地塊西部比東路略窄，北側(cè)朝陽(yáng)路呈彎曲狀；宗地西側(cè)為軸承廠西院，北部有晉州市中醫(yī)院，目前宗地中有一條規(guī)劃穿過；宗地的建筑形態(tài)由商業(yè)部分+高層住宅組成。一、項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目情況項(xiàng)目突擊項(xiàng)目突擊商業(yè)狀況：本案位于晉州市二級(jí)商圈-汽車站商圈，區(qū)域南有皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠ktv、萬(wàn)利福購(gòu)物廣場(chǎng)、宏源超市、小白楊超市，北有十幾家小旅館，東西是沿街底商。19二、項(xiàng)目在城市中的位置二、項(xiàng)目在城市中的位置老城區(qū)的地標(biāo)性建筑老城區(qū)的地標(biāo)性建

14、筑“西緩東進(jìn)，南控北展 ”的城市規(guī)劃發(fā)展方針，無(wú)形當(dāng)中將項(xiàng)目往西南方向推進(jìn)；“城市客廳”位置，307國(guó)道、石黃高速、市內(nèi)干道。接待八方來(lái)客，將來(lái)項(xiàng)目的時(shí)尚廣場(chǎng)+精品樓盤的形態(tài)，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向。朝陽(yáng)路朝陽(yáng)路中興路中興路新華街新華街光明街光明街向陽(yáng)街向陽(yáng)街本本案案20三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目swot分析分析綜合分析綜合分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s s）劣勢(shì)（劣勢(shì)（ww）機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（0 0）威脅（威脅（t t）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（soso）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（st st）利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（wowo）減小劣勢(shì)、避免威脅（減小劣勢(shì)、避免威脅（wtwt）l

15、三年大變樣 政策東風(fēng)l老城市復(fù)興 l商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空白l人口基數(shù)低 區(qū)域消費(fèi)能力有限l城市東向發(fā)展 瓜分區(qū)域人氣財(cái)氣l產(chǎn)品現(xiàn)代時(shí)尚 亮點(diǎn)突出l大體量 吸引大人流l朝陽(yáng)路、中興路昭示性強(qiáng)l毛地工作任務(wù)量大l周邊人文氣氛弱 社區(qū)偏少l區(qū)域無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)姻l高形象 高檔次l網(wǎng)絡(luò)投資客戶 深挖本地客戶l快速動(dòng)工 領(lǐng)引市政建設(shè)l完善區(qū)域配套 l捉住市場(chǎng)空白 搶占未來(lái)市場(chǎng)l產(chǎn)品優(yōu)化組合 l高舉高打 快速出擊l提高住宅產(chǎn)品性價(jià)比l用自身優(yōu)勢(shì)打造本區(qū)域商業(yè)航母21三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位Hebei xiangjiang real estate 22理念定位理念定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位 融合項(xiàng)目地脈、文脈

16、資源，使項(xiàng)目符合項(xiàng)目整體的建筑融合項(xiàng)目地脈、文脈資源，使項(xiàng)目符合項(xiàng)目整體的建筑環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價(jià)值的環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價(jià)值的新型商業(yè)中心，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。新型商業(yè)中心，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。倡導(dǎo)現(xiàn)代的休閑生活理念，創(chuàng)造出一種“現(xiàn)代生活方式的文化主題情景商業(yè)建筑”，植根城市的商業(yè)基礎(chǔ)，又符合四級(jí)區(qū)域市民對(duì)高品質(zhì)生活的追求；高低結(jié)合，適合市場(chǎng)。第一輪方案中合作公司所提方案，設(shè)計(jì)新穎、理念超前，以“層層均首層的概念與開放自由式街鋪”為主打兩點(diǎn)。結(jié)合我司所做晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，充分考慮消費(fèi)群定位，市民出行方式、區(qū)域可接受度。

17、“一站式”理念。在三方01.28首次溝通中已達(dá)成共識(shí)。設(shè)計(jì)要求盡量滿足規(guī)劃要求給予的容積率指標(biāo)，同時(shí)打造本項(xiàng)目商業(yè)功能組合、商業(yè)環(huán)境營(yíng)造與道路、地塊和諧相融的亮點(diǎn)，是設(shè)計(jì)重點(diǎn)解決的問題；23主題定位主題定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位“大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)” （Life style plaza）概述：概述： 在我司的市調(diào)報(bào)告中體現(xiàn)出晉州市現(xiàn)階段的商業(yè)氛圍是缺少時(shí)尚色彩，時(shí)尚不僅體現(xiàn)在商品方面，更是一種生活方式的潮流。打造香江地產(chǎn)的商業(yè)巨鱷，引領(lǐng)晉州商業(yè)地產(chǎn)，將時(shí)尚生活廣場(chǎng)營(yíng)造成高品位的區(qū)域商業(yè)綜合體。24形象定位形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位1、商業(yè)自身形象 晉州市首個(gè)“一站式”商業(yè)廣場(chǎng)展示給晉

18、州市市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購(gòu)物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。大氣而不奢華，華貴而不昂貴。2、商業(yè)城市形象 提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)目的是讓市民首先想到了就是這里！25形象定位形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的城市第一去所城市第一去所 代表晉州生活代表晉州生活時(shí)尚時(shí)尚的的場(chǎng)場(chǎng)所所26客戶定位客戶定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費(fèi)群體的發(fā)展階段。感知 認(rèn)識(shí) 熟知 結(jié)合這四個(gè)階段構(gòu)成了與商業(yè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。消費(fèi)

19、客戶：客戶定位為晉州地區(qū)的中高端客戶，社會(huì)精英，企事業(yè)職工，屬于消費(fèi)金字塔的塔腰以上的客戶；同時(shí)可以輻射與晉州接壤的藁城、辛集、無(wú)極三地客戶；投資客戶：小部分出售產(chǎn)品的客戶側(cè)重長(zhǎng)期投資，并且大多數(shù)有投資地產(chǎn)的經(jīng)歷；經(jīng)營(yíng)客戶：國(guó)內(nèi)外知名品牌，低租金引入高形象推廣，運(yùn)用“二八策略” （20%的大商戶）。27業(yè)態(tài)定位一業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、特色小吃高檔餐廳、特色小吃部分辦公部分辦公百貨百貨大型超市大型超市+部分停車部分停車B1B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+ +部分停車（地下停車位）部分停車（地下停車位）F1F1：化妝品、珠

20、寶、名表、箱包：化妝品、珠寶、名表、箱包F2F2：精品女裝：精品女裝 少淑服裝少淑服裝 皮鞋皮鞋 F3: F3: 精品男裝精品男裝 休閑服裝休閑服裝 皮鞋皮鞋 F4: F4: 兒童服飾兒童服飾 羽絨服羽絨服 運(yùn)動(dòng)服飾運(yùn)動(dòng)服飾 文化用品文化用品 F5: F5: 中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德）中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德） 特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等） 自身辦公自身辦公28B1B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+ +部分停車（地下停車位）部分停車（地下停車位）F1F1：化妝品、珠寶、名表、箱包：化妝品、珠寶、名表、箱包F2F

21、2：精品女裝：精品女裝 少淑服裝少淑服裝 皮鞋皮鞋 F3: F3: 精品男裝精品男裝 休閑服裝休閑服裝 皮鞋皮鞋 運(yùn)動(dòng)服飾運(yùn)動(dòng)服飾F4: F4: 兒童服飾兒童服飾 精品皮草精品皮草 羽絨服羽絨服 文化用品文化用品F5-F6: F5-F6: 四合院式酒店四合院式酒店業(yè)態(tài)定位二業(yè)態(tài)定位二商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F5F4F3F2F1B1合院式酒店合院式酒店百貨百貨大型超市大型超市+部分停車部分停車F6F629業(yè)態(tài)定位三業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位B1B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+ +家電專賣（蘇寧電器或北國(guó)電器）家電專賣（蘇寧電器或北國(guó)電器）F1F1：化妝品、珠寶、名表

22、、箱包：化妝品、珠寶、名表、箱包 F2F2：精品女裝：精品女裝 少淑服裝少淑服裝 皮鞋皮鞋 F3: F3: 精品男裝精品男裝 休閑服裝休閑服裝 皮鞋皮鞋 F4: F4: 兒童服飾兒童服飾 精品皮草精品皮草 羽絨服羽絨服 文化用品文化用品F5: F5: 特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等） KTVKTV（金永、棒棒糖等）、（金永、棒棒糖等）、 品牌電玩城、臺(tái)球娛樂（北京夜時(shí)尚）品牌電玩城、臺(tái)球娛樂（北京夜時(shí)尚）F5F5F4F3F2F1B1特色小吃、特色小吃、KTV、電玩、休閑娛樂電玩、休閑娛樂百貨百貨+店中店店中店大型超市大型超市+家電專賣家電專賣店中店店中店30單層

23、案名方案單層案名方案商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位方案一：方案一：F1F1：金飾靚妝廣場(chǎng)：金飾靚妝廣場(chǎng)F2F2：名媛尚淑廣場(chǎng)：名媛尚淑廣場(chǎng)F3: F3: 紳貴俊士廣場(chǎng)紳貴俊士廣場(chǎng)F4: F4: 童年尚品廣場(chǎng)童年尚品廣場(chǎng)F5: F5: 流行時(shí)尚廣場(chǎng)流行時(shí)尚廣場(chǎng)方案二：方案二：F1F1：名流世界：名流世界F2F2：淑媛天下：淑媛天下F3: F3: 品質(zhì)飾界品質(zhì)飾界F4: F4: 歡樂年華歡樂年華F5: F5: 食光魔方食光魔方方案三：方案三：F1F1：名品坊：名品坊F2F2：淑媛街：淑媛街F3: F3: 名流展名流展F4: F4: 精品舍精品舍F5: F5: 美食匯（風(fēng)潮館）美食匯（風(fēng)潮館） 31 為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)

24、廣場(chǎng)與住宅為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)與住宅3F3F商業(yè)街商業(yè)街（圖中橘（圖中橘色部分）色部分）的有效互動(dòng)，使得近的有效互動(dòng)，使得近1.91.9萬(wàn)萬(wàn) 3F3F商業(yè)街商業(yè)街產(chǎn)生更大的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)將兩部分的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，產(chǎn)生更大的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)將兩部分的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，根據(jù)前面的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)根據(jù)前面的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合方案與之匹配。態(tài)組合方案與之匹配。住宅住宅3F3F商業(yè)街商業(yè)街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位32商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案一中設(shè)有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設(shè)同類業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)造成業(yè)態(tài)重復(fù)，削弱兩者功能。我司建議住宅3F商業(yè)街做成電子電器一條街。電器一條街業(yè)態(tài)

25、包括：手機(jī)、電腦、通訊、家用小家電、九陽(yáng)美的等形象店、電器維修等等。業(yè)態(tài)定位一業(yè)態(tài)定位一附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位33商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案二中設(shè)有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F商業(yè)街做成美食美客一條街。美食美客一條街業(yè)態(tài)包括：中小型品牌餐飲、粥公粥婆、特色燒烤、魚酷等等。業(yè)態(tài)定位二業(yè)態(tài)定位二附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位34婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等等。我司建議住宅3F商業(yè)街做成婚慶家居用品一條街。商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案三中設(shè)有小吃、娛樂等，根據(jù)我司晉州房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，大規(guī)模婚慶系列用品為市場(chǎng)空白。業(yè)態(tài)定位三業(yè)態(tài)定位三附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位35業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位附：2f

26、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場(chǎng)前面的商業(yè)廣場(chǎng)+3f+3f住宅商業(yè)街主住宅商業(yè)街主要服務(wù)大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)要服務(wù)大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)街街（圖中橘色部分）（圖中橘色部分）業(yè)態(tài)定位按業(yè)態(tài)定位按照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，應(yīng)將其定位為服務(wù)小區(qū)域客戶，應(yīng)將其定位為服務(wù)小區(qū)域客戶，也就是社區(qū)型商業(yè)。也就是社區(qū)型商業(yè)?！觉r花店】【鮮花店】【便利店】【便利店】【書報(bào)屋】【書報(bào)屋】【藥店】【藥店】36四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容Hebei xiangjiang real estate 37商業(yè)廣場(chǎng)外立面商業(yè)廣場(chǎng)外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容 外立面形象設(shè)計(jì)要能營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)視覺效果

27、，符合項(xiàng)目晉州市場(chǎng)定位，打造復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)。 在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)上，建議采用現(xiàn)代主義風(fēng)格作為建筑設(shè)計(jì)的主線，同時(shí)其建筑特色和風(fēng)格也定位于超前當(dāng)?shù)亟ㄖ?-10年的標(biāo)準(zhǔn)。其未來(lái)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)商的目標(biāo)也將是中高檔的形象出現(xiàn)，為了更好的發(fā)揮和打造晉州市商業(yè)新地標(biāo)的形象概念，因此建筑外觀商業(yè)氣派濃郁之外同時(shí)也要符合項(xiàng)目大氣宏偉現(xiàn)代的特點(diǎn)。具體建議如下： （1）由于項(xiàng)目位于城市中心的未來(lái)主干道，地理位置及項(xiàng)目本身都相當(dāng)顯要，建成后將會(huì)成為晉州市的標(biāo)志性建筑，成為晉州市人的“一站式”消費(fèi)新概念，因此在本建筑物的設(shè)計(jì)上必須別具一格，使本項(xiàng)目成為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑； （2）建筑設(shè)計(jì)運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)方案，

28、力求表現(xiàn)建筑物的抽象感、時(shí)代感和生態(tài)感，注意講究簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)； （3）外墻用色方面，考慮到目前該區(qū)域商業(yè)建筑物外墻用色沒有統(tǒng)一，周邊（外墻面）的規(guī)劃暫時(shí)還未形成的特點(diǎn)，建議項(xiàng)目可以標(biāo)新采用更多商業(yè)亮色調(diào)作為項(xiàng)目外墻顏色，加強(qiáng)消費(fèi)者記憶。38外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時(shí)尚氣息；割狀，富有時(shí)尚氣息；39紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感的氣息。白色的鋼管賦予的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。40外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。

29、41三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本案的整體也可打碎成若干建筑風(fēng)格。案的整體也可打碎成若干建筑風(fēng)格。42弧形的外觀，白色的調(diào)性，符弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。43商業(yè)街外觀商業(yè)街外觀建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來(lái)體現(xiàn)：建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來(lái)體現(xiàn)：第一層次：外觀造型：從建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二層次：立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條流暢、簡(jiǎn)潔，具有美學(xué)觀賞價(jià)值。第三層次：細(xì)節(jié)精細(xì)設(shè)計(jì)，裝修裝飾的設(shè)計(jì)、提升消費(fèi)群體與消費(fèi)環(huán)境產(chǎn)生親密接觸、親密對(duì)話、自然融合的層次，構(gòu)筑和諧商業(yè)大環(huán)境、硬環(huán)境。商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)

30、不僅僅是硬質(zhì)建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。 商業(yè)街外立面商業(yè)街外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容44五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，豐富了商業(yè)街區(qū)的色豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。彩。直線感強(qiáng)，線條流暢，直線感強(qiáng)，線條流暢，襯托出了繁華的商業(yè)襯托出了繁華的商業(yè)氛圍。氛圍。45內(nèi)、外交通動(dòng)線內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【外部交通建議】【外部交通建議】 本案西側(cè)光明街、北側(cè)朝陽(yáng)路為雙向單車道，均可直達(dá)商業(yè)； 商業(yè)部分主要客流入口設(shè)于西、東兩面，中部下沉廣場(chǎng)保留有東西走向的步行街，作為有效留駐客流的

31、地方；酒店入口由路面直接進(jìn)入，在地下車庫(kù)設(shè)地下通道與下沉式廣場(chǎng)連接（商業(yè)廣場(chǎng)方案二），貨物、車流則由南北兩側(cè)進(jìn)入地下車庫(kù)或者停放在地上停車位。46內(nèi)、外交通動(dòng)線內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】【內(nèi)部交通建議】水平交通：水平交通：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導(dǎo)，到達(dá)分布于項(xiàng)目各層的商場(chǎng)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費(fèi)群體的互動(dòng)與共享。垂直交通：垂直交通：1、打造二層變首層的概念，從地面直接步行進(jìn)入二層；2、引入手扶滾梯從地面直接進(jìn)入負(fù)一層。47停車場(chǎng)設(shè)計(jì)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容 按照按照每200平米商業(yè)面積1個(gè)車位計(jì) 算，本項(xiàng)目約需要260個(gè)停

32、車位。 本案商業(yè)主題廣場(chǎng)面積較大，建議大部分車位設(shè)置在此處； 一層商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于地下一層和地面二、三層。建議停車場(chǎng)設(shè)置在廣場(chǎng)與地下一層，盡量避免占用一層的商業(yè)面積。地下車庫(kù)完全可實(shí)現(xiàn)的。48主題廣場(chǎng)一主題廣場(chǎng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容“鼓動(dòng)中國(guó)鼓動(dòng)中國(guó)”廣場(chǎng)廣場(chǎng)回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場(chǎng)中心或一側(cè)，體現(xiàn)將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場(chǎng)中心或一側(cè)，體現(xiàn)“鼓動(dòng)中國(guó)鼓動(dòng)中國(guó)”之之 主題，配以音樂噴泉與主題，配以音樂噴泉與LEDLED電子顯示屏，組成主體廣場(chǎng)的主要符號(hào)。電子顯示屏，組成主體廣場(chǎng)的主要符號(hào)。49主題廣場(chǎng)二主題廣場(chǎng)二產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容七彩廣場(chǎng)七彩廣場(chǎng)廣場(chǎng)主題

33、通俗化，利于市民口碑傳播廣場(chǎng)主題通俗化，利于市民口碑傳播將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場(chǎng)當(dāng)中，如綠色植被，動(dòng)漫展將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場(chǎng)當(dāng)中，如綠色植被，動(dòng)漫展 示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場(chǎng)主題功能，成為市民茶余示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場(chǎng)主題功能，成為市民茶余 飯后的第一向往之所。飯后的第一向往之所。50五物業(yè)發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展策略Hebei xiangjiang real estate 51總開發(fā)建議總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各業(yè)態(tài)功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成較強(qiáng)的沖擊力；工程進(jìn)度上住宅先行，根據(jù)市場(chǎng)變化和資金狀況啟動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)；開發(fā)進(jìn)度與

34、營(yíng)銷進(jìn)度齊頭并進(jìn)，在銷售回款到位的情況下，迎合市領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)要求，速戰(zhàn)速?zèng)Q。52住宅開發(fā)住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略p 本案住宅分三期開發(fā)。 1、南部?jī)蓷潣强紤]到其交通、景觀，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我司建議一期開發(fā)，中價(jià)入市； 2、北部?jī)蓷潣?，緊鄰未來(lái)的晉州第一大道朝陽(yáng)路，我司建議二期開發(fā)，市價(jià)入市； 3、中部?jī)蓷潣墙M屬于本案主推部分，也是溢價(jià)景觀大宅，高價(jià)入市。p規(guī)劃合理充分利用景觀和交通資源p中心綠地，應(yīng)增加空間變化及園林景觀的休閑娛樂體驗(yàn)功能的體現(xiàn)。建議采用臺(tái)地景觀，增加層次感。p一切本著經(jīng)濟(jì)合理的成本開發(fā)與控制原則，融于住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中。二期二期一期一期三期三期中中心心景景觀觀53商業(yè)廣場(chǎng)操盤商業(yè)廣場(chǎng)

35、操盤物業(yè)發(fā)展策略2 2物業(yè)自持物業(yè)自持 整體招商整體招商1 1招商銷售招商銷售 返祖經(jīng)營(yíng)返祖經(jīng)營(yíng)p投資回報(bào)長(zhǎng)投資回報(bào)長(zhǎng) 合同期間項(xiàng)目自身發(fā)展難以預(yù)測(cè)合同期間項(xiàng)目自身發(fā)展難以預(yù)測(cè) p投資回報(bào)合同期滿后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)投資回報(bào)合同期滿后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)p三層以上商鋪銷售難度大三層以上商鋪銷售難度大p此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運(yùn)營(yíng)管此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運(yùn)營(yíng)管 理公司無(wú)后顧之憂地對(duì)商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理理公司無(wú)后顧之憂地對(duì)商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理p實(shí)現(xiàn)真正價(jià)值，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)真正價(jià)值，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)短短 平平 快快價(jià)值最大化價(jià)值最大化3 3部分自持部分自持

36、部分銷售部分銷售p操盤一的劣勢(shì)是不易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，操盤二操盤一的劣勢(shì)是不易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，操盤二的缺點(diǎn)是需求資金量太大的缺點(diǎn)是需求資金量太大p權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點(diǎn)，與貴企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點(diǎn)，與貴企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和價(jià)值預(yù)期，力和價(jià)值預(yù)期，我司建議采取物業(yè)部分自持、我司建議采取物業(yè)部分自持、部分銷售的方式。部分銷售的方式。價(jià)值綜合化價(jià)值綜合化54六物業(yè)價(jià)格策略物業(yè)價(jià)格策略Hebei xiangjiang real estate 55住宅價(jià)格住宅價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略住宅龍頭花園名人公館陽(yáng)光盛景朝陽(yáng)公寓位置世紀(jì)街與富強(qiáng)路交口朝陽(yáng)路東段與世紀(jì)大道 交叉口朝陽(yáng)路與向陽(yáng)街交口東南角（軸承

37、廠東院）朝陽(yáng)路與向陽(yáng)街交口東南角（軸承廠東院）銷售價(jià)格多層+小高+高層普通多層 小高層6棟電梯洋房+2棟17層高層20層高層+6層配套商業(yè)平均售價(jià)（元/）均2700元/高層均2900元/均2880元/區(qū)間2460-2960元/整個(gè)晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品軟硬件相似，均價(jià)相差不大；結(jié)合項(xiàng)目立足區(qū)域高端產(chǎn)品，預(yù)售時(shí)間約為2010年5月，建議住宅部分中開高走、平穩(wěn)入市，中期突圍，末期提升。項(xiàng)目一期推售均價(jià)為2800元/。二期銷售均價(jià)3000元/。三期銷售均價(jià)3200元/。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)市場(chǎng)在售住宅價(jià)格市場(chǎng)在售住宅價(jià)格56住宅配套商業(yè)住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略商業(yè)朝陽(yáng)公寓名人公館陽(yáng)光盛景果品批發(fā)市場(chǎng)位置

38、朝陽(yáng)路與光明街交口西南角朝陽(yáng)路東段與世紀(jì)大道 交叉口朝陽(yáng)路與向陽(yáng)街交口東南角（軸承廠東院）新世紀(jì)/307國(guó)道南側(cè)建筑形式2f聯(lián)體商業(yè)3f臨街商業(yè)2f沿街門市東區(qū)1-3f 聯(lián)體西區(qū)1-2層聯(lián)體售價(jià)（元/）45005500向陽(yáng)街4500 5000朝陽(yáng)路55003980（地下室980）市場(chǎng)在售住宅配套商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)在售住宅配套商業(yè)價(jià)格上述價(jià)格為區(qū)域市場(chǎng)主要樓盤住宅配套商業(yè)情況，操盤模式均是全部銷售；通過市場(chǎng)比較法分析，結(jié)合本案swot分析，市場(chǎng)理想、平穩(wěn)快速發(fā)展，此法得出本案住宅配套商業(yè)平均售價(jià)為4800元/。57住宅配套商業(yè)住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略市場(chǎng)營(yíng)業(yè)商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)營(yíng)業(yè)商鋪?zhàn)饨痦?xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)

39、面積營(yíng)業(yè)面積平均租金水平平均租金水平中興街商業(yè)門臉30-30033元/月光明北街30-20030元/月朝陽(yáng)中路15-15020元/月本案160-240（建議）28元/月租金參照定價(jià)法租金參照定價(jià)法 是以相同地段同類型底商的租金作參照來(lái)確定即將出售的住宅底商的售價(jià)。 銷售價(jià)格月租金（元/平方米月）12投資回報(bào)率注：商鋪位置越好，業(yè)態(tài)越有前途，計(jì)算銷售價(jià)格中的投資回報(bào)率就要越低。這種情況下銷售價(jià)格就越高。多數(shù)商業(yè)圈投資回報(bào)率一般保持8%，本案臨街商鋪業(yè)態(tài)定位為社區(qū)商業(yè)，物業(yè)形象優(yōu)于同區(qū)域同類物業(yè)，營(yíng)業(yè)因此投資回報(bào)率稍低，建議為6%或7%。本案商鋪價(jià)格本案商鋪價(jià)格= =月租金（元月租金（元/ /平方

40、米平方米/ /月）月）1212投資回報(bào)率投資回報(bào)率 =28=28元元/ / /月月* *12/6%12/6% =5600 =5600元元/ /平米（依照平米（依照7%7%回報(bào)率計(jì)算銷售價(jià)格為：回報(bào)率計(jì)算銷售價(jià)格為：48004800元元/ /平米）平米）通過租金參照定價(jià)法，得出本案住宅配套商業(yè)的價(jià)格為4800-5600元/。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)綜合市場(chǎng)比較法與租金參照法，制定出價(jià)格(4800+5600)/2=5200元/平米58商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略結(jié)合前面的物業(yè)發(fā)展思路，參考了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展案例，先期物業(yè)自持等待物業(yè)升值，后期分層分批次銷售是商業(yè)廣場(chǎng)的操盤模式；為了試水當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，同時(shí)回籠部

41、分資金。我司建議可以將商業(yè)廣場(chǎng)一層部分商業(yè)拿出銷售，初步建議價(jià)格12800-13800元/。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)備注：負(fù)一層建議價(jià)格備注：負(fù)一層建議價(jià)格6500-70006500-7000元元/ / 二層建議價(jià)格二層建議價(jià)格7000-80007000-8000元元/ / 三層建議價(jià)格三層建議價(jià)格5000-55005000-5500元元/ /59七住宅產(chǎn)品優(yōu)化住宅產(chǎn)品優(yōu)化Hebei xiangjiang real estate 60住宅總體定位住宅總體定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化城市中央的時(shí)尚生活城市中央的時(shí)尚生活 都市景致的人居經(jīng)典都市景致的人居經(jīng)典 全新全新生活生活休閑休閑購(gòu)物購(gòu)物“愜意生活愜意生活”“新城市中

42、心新城市中心” ” 61風(fēng)格建議一風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情p 區(qū)域市場(chǎng)無(wú)風(fēng)格概念，借鑒其他城市，英倫風(fēng)情是比較受 歡迎的歐風(fēng)產(chǎn)品，建議本案也從走歐風(fēng)路線；p 英倫風(fēng)情目前在歐式風(fēng)格，里面，比較高貴典雅，容易于本 案客戶達(dá)成共鳴，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。62風(fēng)格建議一風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化強(qiáng)調(diào)元素：強(qiáng)調(diào)元素：造型、水系、角度空間、坡度造型、水系、角度空間、坡度強(qiáng)調(diào)風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)風(fēng)格：典雅、高檔、大氣典雅、高檔、大氣63風(fēng)格建議一風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化通過在頂部運(yùn)用英式建筑常用的成組坡通過在頂部運(yùn)用英式建筑常用的成組坡頂灰瓦、使用紅色面磚作為主要立面材質(zhì)，頂灰瓦、使用紅色面磚作為主要立面材質(zhì)，并強(qiáng)

43、調(diào)立面細(xì)部的設(shè)計(jì)如陽(yáng)臺(tái)欄桿、上下并強(qiáng)調(diào)立面細(xì)部的設(shè)計(jì)如陽(yáng)臺(tái)欄桿、上下樓層立面銜接處的處理等，以形成精致英樓層立面銜接處的處理等，以形成精致英倫建筑印象。倫建筑印象。強(qiáng)調(diào)：氣派、豪華，盡顯尊貴強(qiáng)調(diào)：氣派、豪華，盡顯尊貴64風(fēng)格建議二風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化歐洲哥特式風(fēng)格歐洲哥特式風(fēng)格p 古典美學(xué)與歐洲思想完美融合，滲透建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)p 新古典主義的華麗厚重與精致靈巧和諧相融，做到規(guī)劃、 建筑、景觀三融一p 格調(diào)歐洲 都市貴族生活館65風(fēng)格建議二風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化尖塔高聳、尖形拱門、大窗尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻璃璃 。尖肋拱頂、飛扶壁、修長(zhǎng)的尖肋

44、拱頂、飛扶壁、修長(zhǎng)的束柱，營(yíng)造出輕盈修長(zhǎng)的飛束柱，營(yíng)造出輕盈修長(zhǎng)的飛天感天感 。66形象定位形象定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化品味高度品味高度 獨(dú)享生活獨(dú)享生活 打造晉州英倫風(fēng)情第一城打造晉州英倫風(fēng)情第一城 33f的城市中心地標(biāo)高度以英倫風(fēng)格為主的建筑群全新格調(diào)的異國(guó)風(fēng)情人居棲息地區(qū)域內(nèi)理念最先進(jìn)的品質(zhì)人居花園社區(qū)67戶型配比戶型配比住宅產(chǎn)品優(yōu)化戶型戶型面積面積配比配比二室二廳一衛(wèi)85-10010%三室二廳一衛(wèi)115-12025%三室二廳二衛(wèi)120-14055%四室二廳二衛(wèi)（躍層）141-160以上10%備注：根據(jù)我司市調(diào)區(qū)域戶型普遍偏大，如名人公館主力戶型備注：根據(jù)我司市調(diào)區(qū)域戶型普遍偏大，如名人公館主力

45、戶型138138三居、三居、龍頭花園主力戶型為龍頭花園主力戶型為139139、陽(yáng)光盛景、陽(yáng)光盛景17f17f高層主力戶型為高層主力戶型為133133。故我司所。故我司所建議建議115-140115-140以上戶型面積占到以上戶型面積占到80%80%。68景觀主題一景觀主題一住宅產(chǎn)品優(yōu)化刺繡園林 傳襲優(yōu)雅從深層次傳承裝飾藝術(shù)風(fēng)格典雅、向上、大氣的精神內(nèi)涵，空間布局運(yùn)用基于線條形式的強(qiáng)烈的裝飾性風(fēng)格，在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱、漸變等設(shè)計(jì)手法為整個(gè)園區(qū)設(shè)置環(huán)境空間，以大面積的自然水系和中心主軸上的規(guī)則水景成為項(xiàng)目的主旋律，串聯(lián)起小區(qū)各個(gè)組團(tuán)的景觀，編制起一個(gè)個(gè)優(yōu)雅的空間。69風(fēng)庭風(fēng)庭是富有生動(dòng)生活

46、氣息的草坪意境，通過簡(jiǎn)練的幾何線條和細(xì)部景觀小品構(gòu)建出一方開闊的庭院式草坪，以草坪和花崗石鋪砌臺(tái)階圍合出尺度宜人的開放場(chǎng)所，來(lái)滿足居者公共交流，開闊地活動(dòng)的需求。景觀主題二景觀主題二住宅產(chǎn)品優(yōu)化70景觀主題三景觀主題三住宅產(chǎn)品優(yōu)化進(jìn)庭社區(qū)入口處的景觀庭院，以整齊的梧桐樹陣和精細(xì)修剪的花池組成。業(yè)主一進(jìn)入社區(qū)便可感受到極具親和力的生活氛圍。71景觀主題四景觀主題四住宅產(chǎn)品優(yōu)化中心水庭與中心軸線上的規(guī)則水系相呼應(yīng)和串聯(lián)，空間上采用中軸對(duì)稱的手法，水池、廣場(chǎng)、樹木、雕塑、建筑、道路、廊架等都在中軸上有序排列。水景被周邊植被和組合廊架包圍形成一個(gè)中庭空間。中庭72景觀主題五景觀主題五住宅產(chǎn)品優(yōu)化康庭位

47、于社區(qū)中部，由網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身器械等組成，這里為客戶量身定做的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)區(qū)，也將會(huì)是最受歡迎的場(chǎng)所之一。73噴霧廣場(chǎng)噴霧廣場(chǎng)l在主要景觀節(jié)點(diǎn)，引入自動(dòng)水霧景觀設(shè)備，增加社區(qū)娛樂休閑特性，通過氣霧制造美侖美奐的世外仙境之感。情景營(yíng)造情景營(yíng)造住宅產(chǎn)品優(yōu)化74車庫(kù)建議車庫(kù)建議住宅產(chǎn)品優(yōu)化“陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)系統(tǒng)陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)系統(tǒng)”本案車庫(kù)布置原則應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，以便留出地上空間布置本案車庫(kù)布置原則應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，以便留出地上空間布置景觀、小品；景觀、小品；生態(tài)節(jié)能式住宅是未來(lái)建筑設(shè)計(jì)的主流。生態(tài)節(jié)能式住宅是未來(lái)建筑設(shè)計(jì)的主流?！瓣?yáng)光生態(tài)車庫(kù)陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)”系統(tǒng)可自系統(tǒng)可自然采光、通風(fēng)、取消機(jī)

48、械機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)約能源，生態(tài)，環(huán)保。然采光、通風(fēng)、取消機(jī)械機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)約能源，生態(tài)，環(huán)保。75 品牌物業(yè)管理品牌物業(yè)管理 聘請(qǐng)省會(huì)知名物業(yè)管理作為顧問，如銀都物業(yè)、恒輝物業(yè)等，實(shí)行一體化物業(yè)管理服務(wù)，并具備多種物業(yè)服務(wù)的技能，以此提升項(xiàng)目品牌感染力，以高端形象沖擊市場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)住宅產(chǎn)品優(yōu)化76技術(shù)創(chuàng)新一技術(shù)創(chuàng)新一住宅產(chǎn)品優(yōu)化 同層排水同層排水 同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿越樓板，在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。避免了傳統(tǒng)衛(wèi)生間天花板上樓上住戶的管道侵占空間，樓上住戶用水噪音干擾等。同時(shí)解決了傳統(tǒng)排水方法帶來(lái)的管道漏水，不好檢修等問題。而且同層排水還可以滿足個(gè)性化裝修的需要。7

49、7技術(shù)創(chuàng)新二技術(shù)創(chuàng)新二住宅產(chǎn)品優(yōu)化集中式純凈管道直飲水，采用專業(yè)的供水管道，每隔12小時(shí)循環(huán)殺菌一次，保證水質(zhì)新鮮、流動(dòng)、甘醇、隨時(shí)無(wú)限量飲水，健康、衛(wèi)生、潔凈、價(jià)廉的放心入戶直飲水。 直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng) 78智能化一智能化一住宅產(chǎn)品優(yōu)化社區(qū)社區(qū)“智能一卡通智能一卡通”通過社區(qū)“智能一卡通”實(shí)現(xiàn)與智能化社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)及智能化社區(qū)住戶會(huì)員管理系統(tǒng)集成，增加各個(gè)功能服務(wù)?！爸悄芑豢ㄍā?，涵蓋整個(gè)社區(qū)住戶身份識(shí)別，實(shí)現(xiàn)身份標(biāo)碼信息識(shí)別、社區(qū)出入管理、停車、消費(fèi)一卡服務(wù)，通過銀行、交通、醫(yī)療、購(gòu)物等部門的合作，實(shí)現(xiàn)一卡應(yīng)萬(wàn)事的功能。備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算79

50、三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)解決方案三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)解決方案定制解決方案為客戶提供關(guān)于住所能源使用的信息，如電、水和氣，使用戶可以更有效地管理能源消耗。智能化二智能化二住宅產(chǎn)品優(yōu)化備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算80智能化三智能化三住宅產(chǎn)品優(yōu)化指紋鎖指紋鎖備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算指紋鎖是一種以人體指紋為識(shí)別載體和手段的智能鎖具，它是計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、電子技術(shù)、機(jī)械技術(shù)和現(xiàn)代五金工藝的完美結(jié)晶。指紋鎖的核心功能無(wú)外是：指紋開門和指紋管理。 81八案名及釋義案名及釋義Hebei xiangjiang real estate 82方案一方案一案名及釋義香江城香江城香江，取字于開發(fā)商，有利于香江房地產(chǎn)公司在晉州企業(yè)形象的樹立，以及企業(yè)品牌的傳播。香江，取字于開發(fā)商，有利于香江房地產(chǎn)公司在晉州企業(yè)形象的樹立，以及企業(yè)品牌的傳播。城，城市（城，城市（citycity），時(shí)尚，國(guó)際。），時(shí)尚，國(guó)