國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)研究綜述

1、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法研究綜述摘要：近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫是否存在引起了人們的廣泛關(guān)注，而房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)研究也成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的熱點(diǎn)。目前，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法，學(xué)術(shù)界己經(jīng)獲得的成果主要包括指標(biāo)評(píng)價(jià)法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法和理論價(jià)格法。系統(tǒng)地回顧了這三類房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法，并將各種方法的優(yōu)缺和適應(yīng)性進(jìn)行比較。最后結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)研究所存在的問題，提出了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)研究的可行方向。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)泡沫；檢測(cè)方法；問題；研究方向The Literature Reviews of the Measurement Methods

2、 of Real Estate BubblesAbstract: In recent years, the domestic real estate industry has achieved great progress and success. Researching on real estate bubbles has been one of the hottest issues in the field of economics. There are lots of methods of examination about real estate bubbles, such

3、as index method, metric testing method, basic price method, etc. This paper reviews these studies on real estate bubbles systematically, and summarizes main strength and weakness of current studies. Finally, based on former analysis, it points out existing problems of current studies, and forecasts

4、the prospect of future domestic studies.Key words: real estate bubbles; measurement methods; issues; research direction1 引言 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮發(fā)展，市場(chǎng)是否存在泡沫引起了人們廣泛的關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。如何科學(xué)規(guī)范地檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的存在性和泡沫的大小呢? 從人們提出泡沫這個(gè)概念起, 關(guān)于泡沫的爭(zhēng)議和研究就從來沒有停止,但關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度這一領(lǐng)域的研究尚在不斷的完善中，仍有許多問題值得探討。目前，關(guān)于泡沫的檢驗(yàn)方法，主要

5、是來自于對(duì)金融領(lǐng)域的研究，并且多為股票市場(chǎng)泡沫的研究成果，房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度研究則是這些研究成果的運(yùn)用和延伸。令人欣喜的是，近年來國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的研究發(fā)展很快，在相關(guān)理論、方法和應(yīng)用研究的廣度和深度上都取得了很大的進(jìn)展。就目前學(xué)術(shù)界己經(jīng)獲得的成果來看，房地產(chǎn)泡沫的檢驗(yàn)方法可以分為三類:指標(biāo)評(píng)價(jià)法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法和理論價(jià)格法。本文將對(duì)這些檢測(cè)方法進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，并分析各種方法的優(yōu)缺點(diǎn)。2 指標(biāo)評(píng)價(jià)法指標(biāo)評(píng)價(jià)法是指選取一系列與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來考察房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方面的表現(xiàn)，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的重要指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析來評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總體情況，進(jìn)而判斷市場(chǎng)是否存在泡沫。該方法的理論

6、依據(jù)是：虛擬經(jīng)濟(jì)總是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)而來衡量虛擬經(jīng)濟(jì)具有一定程度的可信度。指標(biāo)法是一種常見的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法，但由于中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展情況和國(guó)外有很大的差別，國(guó)際上通用的指標(biāo)可能參考價(jià)值有限，因此國(guó)內(nèi)學(xué)者多在國(guó)外研究的基礎(chǔ)上結(jié)合中國(guó)國(guó)情提出特有的指標(biāo)體系。 國(guó)內(nèi)較早的房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)體系是由謝經(jīng)榮(2002)等學(xué)者提出的。他們首先提出了房地產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)周期指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則，主要包括全面性、簡(jiǎn)捷性、可操作性、重要性。并將指標(biāo)體系中的指標(biāo)劃分成三類:預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)。預(yù)示指標(biāo)是通過分析連續(xù)時(shí)間段內(nèi)指標(biāo)的變化情況，據(jù)以預(yù)測(cè)地價(jià)走勢(shì)及產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫可能性的指標(biāo)，包括房地產(chǎn)貸款

7、增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率、貨幣供給、股價(jià)指數(shù)等。指示指標(biāo)是針對(duì)地價(jià)發(fā)生明顯波動(dòng)的時(shí)期，通過對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的比較分析，判斷是否發(fā)生地產(chǎn)泡沫及衡量泡沫嚴(yán)重程度的指標(biāo)，包括地價(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)/家庭平均收入等指標(biāo)。滯后指標(biāo)則是對(duì)地價(jià)波動(dòng)結(jié)果的統(tǒng)計(jì)性反映，相對(duì)于預(yù)示指標(biāo)和指示指標(biāo)來講是個(gè)滯后性指標(biāo)，可用地價(jià)總額/GDP總額來表示。同時(shí)，他們提出了兩種房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警方法 ：1）設(shè)定指標(biāo)臨界值和權(quán)重，將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較，如果實(shí)際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號(hào)(用“1”來表示)。在預(yù)警期內(nèi)，發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。對(duì)超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測(cè)算出地產(chǎn)泡

8、沫變化的概率，據(jù)此便可對(duì)地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控。 2）劃定預(yù)警段，不同的預(yù)警段賦予不同的數(shù)值，代表泡沫的嚴(yán)重程度。如將某個(gè)預(yù)警指標(biāo)劃分為4個(gè)區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為0、1、2、3 ，分別代表安全、警戒、危險(xiǎn)、高度危險(xiǎn)。然后將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與預(yù)警段比較，得到預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值，確定預(yù)警指標(biāo)權(quán)重，通過各指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值加權(quán)求和，計(jì)算得到綜合預(yù)警值，根據(jù)綜合預(yù)警值級(jí)別表判斷預(yù)警級(jí)別。 李維哲、曲波(2002)把泡沫的預(yù)警指標(biāo)分為四類，分別是：生產(chǎn)類指標(biāo)，包括房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、土地與樓宇供應(yīng)量增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資收益率；交易類指標(biāo)，包括商品房

9、銷售面積增長(zhǎng)率、商品房銷售額增長(zhǎng)率、土地轉(zhuǎn)手率；消費(fèi)類指標(biāo)，包括商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率、地價(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比；金融類指標(biāo)，包括貨幣供給增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率、股價(jià)指數(shù)、樓宇按揭率、中長(zhǎng)期貸款利率。并且他們還設(shè)計(jì)出功效系數(shù)法來計(jì)算泡沫的綜合測(cè)度系數(shù)。功效系數(shù)法能夠消除預(yù)警系統(tǒng)中各個(gè)指標(biāo)量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異的問題，通過對(duì)每一個(gè)指標(biāo)計(jì)算功效系數(shù)yi，進(jìn)而計(jì)算系統(tǒng)的綜合預(yù)警系數(shù)K，作為判斷地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。功效系數(shù)法的計(jì)算公式為yi=xi-xixi-xi×40+60（式1）或yi=100-xi-xixi-xi×40（式2）其中yi為對(duì)應(yīng)于xi的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)值(功效系數(shù)); xi為預(yù)警指標(biāo)i

10、的實(shí)際觀測(cè)值; xi為第i個(gè)指標(biāo)的不容許值; xi 為第i個(gè)指標(biāo)的滿意值。將每一指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)平均即可求出綜合預(yù)警系數(shù)K，進(jìn)而判斷地產(chǎn)泡沫的程度。劉琳、鄭思齊和黃英(2003)則提出了泡沫衡量的綜合指數(shù)法，指標(biāo)方面選取了房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、住房按揭款/居民月收入。綜合指數(shù)法的基本步驟是：對(duì)性質(zhì)不同、單位各異、不能直接相加的各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定標(biāo)準(zhǔn)值；其次，將各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，即用各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值與其標(biāo)準(zhǔn)值相比，得到以百分?jǐn)?shù)表示的抽象值（即同度量指標(biāo)）；再次，根據(jù)各單項(xiàng)指標(biāo)在指標(biāo)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計(jì)算出所要的綜合

11、指數(shù)：綜合指數(shù)=（某項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際值/某項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值）*（權(quán)數(shù)/總權(quán)數(shù)）（式3）。3 數(shù)理統(tǒng)計(jì)法 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法主要是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到其統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)房地產(chǎn)泡沫存在時(shí)，由于泡沫使得價(jià)格大起大落，從而會(huì)使統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。 數(shù)理統(tǒng)計(jì)法又可分為直接檢驗(yàn)法和間接檢驗(yàn)法。3.1 直接檢驗(yàn)法 數(shù)理統(tǒng)計(jì)法中的直接檢驗(yàn)法主要是借鑒了資本價(jià)格泡沫的直接檢驗(yàn)方法，直接定義了市場(chǎng)基本面和價(jià)格泡沫。該方法的基本思路是：利用實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，直接檢驗(yàn)特定形式理性泡沫解的顯著性，從而據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。 泡沫的直接

12、檢驗(yàn)具有相當(dāng)?shù)碾y度，到目前為止，國(guó)內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行的設(shè)定泡沫的直接檢驗(yàn)不多，比較有代表性的是: Flood 和 Garber(1980)通過對(duì)德國(guó)惡性通貨膨脹時(shí)期（1920年1923年）的價(jià)格泡沫進(jìn)行分析，檢驗(yàn)出當(dāng)時(shí)的德國(guó)不存在價(jià)格泡沫。他們認(rèn)為，當(dāng)預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格的變化是當(dāng)前價(jià)格的一個(gè)重要決定因素時(shí)，市場(chǎng)可能存在著一個(gè)確定性泡沫。所以他們假設(shè)在德國(guó)惡性通貨膨脹時(shí)期人們是具有理性預(yù)期的，應(yīng)該存在理性泡沫的可能，但他們實(shí)證的結(jié)果卻并沒有發(fā)現(xiàn)有證據(jù)支持這種確定性價(jià)格泡沫的存在。Froot 和 Obstfeld(1991)通過對(duì)美國(guó)股票價(jià)格的分析，設(shè)定了一種和未來股息相關(guān)的內(nèi)蘊(yùn)性泡沫，檢驗(yàn)結(jié)果證明了美國(guó)股市

13、存在泡沫。而運(yùn)用直接檢驗(yàn)的方法，Salge（1997）對(duì)德國(guó)股票市場(chǎng)上的短期和長(zhǎng)期內(nèi)在泡沫進(jìn)行了檢驗(yàn)，獲得了肯定的結(jié)果。 該方法雖然是直接地檢驗(yàn)了泡沫的存在性，比較直觀，但由于需要事先設(shè)定泡沫的類型，而設(shè)定過程可能導(dǎo)致遺漏變量，因此這種方式設(shè)定性過強(qiáng)，所以拒絕存在泡沫并不必然意味著所考慮的特定泡沫以外的其他類型泡沫不存在。3.2 間接檢驗(yàn)法數(shù)理統(tǒng)計(jì)的間接檢驗(yàn)法的基本思路是依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格與基價(jià)所存在關(guān)系的變化，采用適當(dāng)?shù)哪Ｊ阶黾僭O(shè)檢驗(yàn)，當(dāng)拒絕原假設(shè)，就意味著存在泡沫的可能。 比較有代表性的間接檢驗(yàn)方法有方差界檢驗(yàn)法、West設(shè)定檢驗(yàn)法以及單根和協(xié)整檢驗(yàn)法。3.2.1 方差界檢驗(yàn)方差界檢驗(yàn)方法又

14、稱希勒檢驗(yàn)法，是希勒在1981提出的。該方法的基本思想是：在不存在泡沫的零假設(shè)下，當(dāng)市場(chǎng)有效時(shí)，即未來各期股票紅利的理性預(yù)期貼現(xiàn)值可以作為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的正確描述，實(shí)際價(jià)格等于事后價(jià)格減去一個(gè)理性預(yù)測(cè)誤差序列，那么事后價(jià)格的方差應(yīng)該大于實(shí)際價(jià)格的方差。若檢驗(yàn)的結(jié)果并非如此，則拒絕不存在泡沫的假設(shè)。方法的基本模型為： pt=pt*-ut （式4） V(pt)=V(pt*)-V(ut)（式5） V(pt)<V(pt*)（式6）其中pt為實(shí)際價(jià)格，而pt*為事后價(jià)格，ut為預(yù)期誤差。V(*)表示方差。式6即為希勒最初檢驗(yàn)的不等式，它表明了事后價(jià)格的方差大于實(shí)際價(jià)格的方差。檢驗(yàn)當(dāng)該式成立時(shí)，則市場(chǎng)

15、不存在泡沫；反之，則市場(chǎng)存在泡沫。 然而，利用希勒的方差界檢驗(yàn)方法進(jìn)行的實(shí)證研究結(jié)果卻并不理想，多數(shù)實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果都拒絕零假設(shè)，從而也引來了許多批評(píng)。由于該方法的前提假設(shè)實(shí)際包括理性預(yù)期不存在非理性泡沫風(fēng)險(xiǎn)中性股息過程是平穩(wěn)的,這實(shí)質(zhì)上是一種聯(lián)合假設(shè),而聯(lián)合假設(shè)中的任何一個(gè)假設(shè)出問題都會(huì)導(dǎo)致拒絕本來應(yīng)該接受的零假設(shè)，并不清楚拒絕該假設(shè)意味著什么。因此Marsh 和Merton認(rèn)為零假設(shè)會(huì)因?yàn)榛A(chǔ)過程的設(shè)定錯(cuò)誤而被錯(cuò)誤地遭到拒絕。3.2.2 West設(shè)定檢驗(yàn)West 于1987年提出了該檢驗(yàn)方法，其基本思想是：建立兩組計(jì)算股利現(xiàn)值的估計(jì)式，一組計(jì)算股價(jià)與滯后期股利的關(guān)系，一組計(jì)算股利與前期股利間的

16、關(guān)系，在市場(chǎng)有效的假設(shè)下，兩組估計(jì)參數(shù)應(yīng)具有一致性。若存在泡沫，第一組估計(jì)式會(huì)因?yàn)檫z漏重要變量（即泡沫）而使得兩組估計(jì)參數(shù)不一致。方法的基本模型是：第一組估計(jì)式pt=bpt+1+dt+1-bpt+1+dt+1-Ept+1+dt+1It=bpt+1+dt+1+ut+1（式7）第二組估計(jì)式dt+1=m+tdt+qdt-q+1+t+1（式8）其中p表示價(jià)格，d表示股利， m為方程式的截距項(xiàng),b 和分別為方程式的回歸系數(shù), u, v分別為方程式剩余項(xiàng),是白噪聲t = 1, 2, , n。韓德宗(2005)利用West模型，根據(jù)房地產(chǎn)合理價(jià)格是租金資本化的原理，對(duì)北京、上海和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫

17、作了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果表明:北京住宅市場(chǎng)、上海住宅市場(chǎng)以及深圳寫字樓市場(chǎng)存在著泡沫現(xiàn)象;而北京的寫字樓市場(chǎng)、上海寫字樓市場(chǎng)和深圳住宅市場(chǎng)檢驗(yàn)結(jié)果為不能判斷市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象。但這種方法也存在缺陷，當(dāng)貼現(xiàn)率是經(jīng)常變化的或者當(dāng)價(jià)格不是根據(jù)理性預(yù)期形成的時(shí)候,檢驗(yàn)就會(huì)因?yàn)楸旧淼脑O(shè)定錯(cuò)誤而導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)論的不可靠。并且Flood, Hodrick和Kaplan認(rèn)為設(shè)定性檢驗(yàn)的效果依賴估計(jì)方程式時(shí)所用的工具變量,而在有效樣本的情況下,不同的工具變量會(huì)有不同的結(jié)果。因此設(shè)定性檢驗(yàn)只能說是補(bǔ)充性的,而不是排他性的。3.2.3 單根和協(xié)整檢驗(yàn) Hamilton和Whiteman(1985)、Diba和Grossman(

18、1988)都曾提出用單位根檢驗(yàn)方法判別泡沫的存在，其基本思想是：在市場(chǎng)有效的情況下，如果資產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列是一個(gè)非平穩(wěn)的隨機(jī)過程，說明需求中包含了大量的投機(jī)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在投機(jī)性泡沫，資產(chǎn)價(jià)格序列是否具有平穩(wěn)性，可用單位根檢驗(yàn)判別。同時(shí)，Diba和Grossman(1988)還強(qiáng)調(diào)，為了更準(zhǔn)確地判斷泡沫的存在，除了進(jìn)行單位根檢驗(yàn)外，還應(yīng)進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)。 臺(tái)灣學(xué)者楊宗憲、張金鶚（1999）運(yùn)用單根和協(xié)整檢驗(yàn)法檢驗(yàn)出在民國(guó)70年至85年，臺(tái)灣成屋和預(yù)售屋確實(shí)可能存在泡沫現(xiàn)象。但Evans認(rèn)為這種方法應(yīng)用于周期性坍塌理性泡沫時(shí),協(xié)整檢驗(yàn)很大程度上可能誤導(dǎo)出這些泡沫不存在的結(jié)論。 總的來說，間接檢

19、驗(yàn)法檢驗(yàn)的結(jié)果所具備的解釋能力極其微弱。它并不是直接地對(duì)泡沫本身進(jìn)行檢驗(yàn)，而以“不存在泡沫”為零假設(shè)，一旦該零假設(shè)遭到拒絕，并不能由于零假設(shè)遭拒絕就斷定存在著泡沫，即證明不存在泡沫并不能說就一定存在泡沫。并且可檢驗(yàn)的數(shù)學(xué)表達(dá)式，都無可避免地采用了某些簡(jiǎn)化假設(shè)，而使得最后所獲得的數(shù)學(xué)表達(dá)式偏離了檢驗(yàn)泡沫存在性的軌道或初衷，零假設(shè)也就淪落為“虛假的”零假設(shè)，故而根據(jù)它所作的統(tǒng)計(jì)推斷往往是無效的。4 理論價(jià)格法 理論價(jià)格法一般通過求解理論價(jià)格并將其與實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，從而來解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫狀況,它要優(yōu)于前兩種檢測(cè)方法，因?yàn)榍皟煞N方法只能粗略地檢測(cè)泡沫的存在性，而理論價(jià)格法則可以測(cè)度泡沫的大小。最

20、為常見的理論價(jià)格法主要有收益還原法和邊際收益方法。4.1 收益還原法 日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄(1989)通過計(jì)算理論地價(jià)并比較現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來衡量泡沫度。計(jì)算泡沫度的公式為:地價(jià)泡沫度=（現(xiàn)實(shí)地價(jià)-理論地價(jià)）/理論地價(jià)（式9）。同時(shí)他還對(duì)理論地價(jià)的計(jì)算進(jìn)行了說明，他認(rèn)為房地產(chǎn)理論價(jià)格等于未來房地產(chǎn)凈收益折現(xiàn)之和，因此土地的理論價(jià)格就為未來地租收益的現(xiàn)值和，計(jì)算公式為:P=r/i（式10），其中p為理論地價(jià)，r為地租，i為合理的利息率。如果考慮地租按一定的比例增長(zhǎng)g(g<i)增長(zhǎng)，那么理論地價(jià)p就變成: P=r/(i-g)（式11）。 中尾宏(1996)通過收益還原模型測(cè)算泡沫度，但

21、他將理論價(jià)格的計(jì)算進(jìn)行了拓展，其計(jì)算公式為:理論價(jià)格=純收益/(安全資產(chǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-租金預(yù)期上漲率)（式12）。4.2 邊際收益法 葉衛(wèi)平、王雪峰（2005）利用Ramsey 模型 ,將基礎(chǔ)價(jià)格表示成利率、通貨膨脹和人口增長(zhǎng)率的函數(shù)，即p=-+ n（式13），其中P為基礎(chǔ)價(jià)格，是利率，為通貨膨脹率， n是人口增長(zhǎng)率。這意味著,經(jīng)濟(jì)最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本邊際回報(bào)率也就是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值,取決于三個(gè)因素。第一個(gè)因素是消費(fèi)者的心理因素,即把當(dāng)前的收入儲(chǔ)蓄起來以待將來消費(fèi)的意念的強(qiáng)度。第二個(gè)因素是通貨膨脹率,通貨膨脹率越高,其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的侵蝕就越嚴(yán)重,因此,應(yīng)當(dāng)將其剔除。第三個(gè)因素是人口增長(zhǎng)率n ,其

22、值越大,說明勞動(dòng)力增長(zhǎng)率越大,資產(chǎn)的價(jià)值越大。他們將這種通過資本邊際收益率求出資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值,然后將基價(jià)和實(shí)際價(jià)格比較測(cè)度資產(chǎn)泡沫的方法定義為資本邊際收益率法。運(yùn)用這種方法，他們實(shí)證測(cè)試了20002004 年我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫度,得出了期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從負(fù)泡沫、無泡沫到正泡沫演變的結(jié)論。雖然理論價(jià)格法能夠測(cè)度泡沫的大小，但由于理論基礎(chǔ)價(jià)格的確定存在巨大的困難，在這方面的研究還不成熟，僅有的幾位學(xué)者也只是從某一方面估計(jì)基礎(chǔ)價(jià)格，影響因素的遺漏可能存在較大的問題，因此這種方法的研究還需進(jìn)一步地探索。5 小結(jié) 以上簡(jiǎn)要地介紹了目前比較有代表性的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法，可以說各類方法各有優(yōu)缺，具體比較

23、情況參見表1。因此，在選擇房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的具體方法時(shí)，要綜合考慮，以選擇最適合所研究對(duì)象的測(cè)度方法，而且可能要結(jié)合多種方法共同測(cè)度泡沫。表1 各類檢測(cè)方法的比較方法關(guān)注點(diǎn)應(yīng)用條件優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)指標(biāo)法a.宏觀經(jīng)濟(jì)的匹配性b.人民生活的協(xié)調(diào)性大量歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)a.強(qiáng)調(diào)各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展b.計(jì)算簡(jiǎn)單明了a.反映比較間接b.缺乏公認(rèn)的計(jì)算方法和參考標(biāo)準(zhǔn)數(shù)理統(tǒng)計(jì)法房?jī)r(jià)波動(dòng)的統(tǒng)計(jì)特性a.大量樣本數(shù)據(jù)b.價(jià)格波動(dòng)有規(guī)律a.強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的有效性b.容易操作a.不能直接確定泡沫大小b.計(jì)算公式相對(duì)復(fù)雜，理解困難理論價(jià)格法房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論價(jià)格a.市場(chǎng)發(fā)展較充分b.大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)緊扣泡沫定義，準(zhǔn)確性高a.理論價(jià)格難以確定b.計(jì)算

24、復(fù)雜現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫研究理論主要是借鑒國(guó)外的研究成果，而目前中國(guó)尚沒有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方法的深入研究，但這些研究成果并不一定適合中國(guó)的國(guó)情。而且，房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算本身就具有很大的難度及不確定性，因此國(guó)內(nèi)這方面的研究現(xiàn)在還很少。并且上述介紹的泡沫檢測(cè)方法主要集中于理性泡沫的檢測(cè)，但現(xiàn)實(shí)中存在的并不是完全是理性泡沫，所以，還需要對(duì)房地產(chǎn)泡沫中的非理性因素進(jìn)行研究。因此，未來房地產(chǎn)泡沫的研究可以集中在以下兩個(gè)方向：1、更有效的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法。通過上述分析，我們可以看出各類泡沫的檢測(cè)方法都不是很理想，都各自有缺陷，因此泡沫的檢測(cè)方法還存在較大的探索空間。2、非理性泡沫模型的分析研究。非

25、理性泡沫是對(duì)理性泡沫的一個(gè)補(bǔ)充，能夠很好地解釋房地產(chǎn)價(jià)格的非正常波動(dòng)現(xiàn)象，對(duì)投機(jī)性泡沫有很強(qiáng)的解釋力，也更符合實(shí)際情況。但在目前，房地產(chǎn)泡沫的分析還較少?gòu)姆抢硇耘菽胧?，今后?yīng)當(dāng)加強(qiáng)這一方面的研究。參考文獻(xiàn)（References）:1韓德宗.基于West模型的房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究-以北京,上海,深圳為例J.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué),2005.2劉琳,鄭思齊,黃英.房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的編制方法J.中國(guó)房地產(chǎn),2003,(6).3李維哲,曲波.地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系與方法研究J.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2002，(24).4謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒M. 北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社,2002.5葉衛(wèi)平,王

26、雪峰.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫到底有多大J.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2005,(4).6楊宗憲,張金鶚. 成屋與預(yù)售屋市場(chǎng)價(jià)格泡沫關(guān)系之探討C . 1999 年中華民國(guó)住宅學(xué)會(huì)第八屆年會(huì)論文集,1999.7野口悠紀(jì)雄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)M.商務(wù)印書館,1997.8 DIBA B,T, GROSSMAN, H, I. The Theory of Rational Bubbles in Stock PricesJ. The Economic Journal, 1988, 98(392):746 - 754.9EVANS G W. Pitfalls in Testing for Explosive Bubbles in Asset PricesJ . The American Economic Review, 1991,81(4) :922 - 930.10 FLOOD, R.P, GARBER, P.M. Market Fundamentals versus Price - Level Bubbles: The First Test s J . The Journal of Political Economy, 1980, 88 (4):745 - 770.11FLOOD R.P, HODRICK R.J, KAPLAN P. An Evaluation of Recent Evid