商業(yè)步行街房地產(chǎn)項目

1、第一章項目概述1.1項目名稱高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)項目1.2項目承建單位高新區(qū)天時置業(yè)1.3項目負責人萬噸高新區(qū)天時置業(yè)董事長1.4項目建設(shè)地址高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)項目位于高新區(qū)新盛路中段麻村段東西兩側(cè)，道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界，南止金牛商場北界，道路西側(cè)北起麻村商場用地南界，南止渭化廠區(qū)東門北界。1.5項目建設(shè)規(guī)模1.6項目開發(fā)投資及成本費用1.7項目收入估算及資金籌措1.8項目建設(shè)工期1.9主要技術(shù)指標1.10主要經(jīng)濟指標1.11項目可研報告編制依據(jù)1、市城市總體規(guī)劃 （ 1996 2010 年）；2、市城市近期建設(shè)規(guī)劃 ；3、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃；4、市國民經(jīng)濟和社會

2、發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（ 2006 2010 年）；5、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 （ 2006 2010 年）；6、高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局關(guān)于高新區(qū)天時商業(yè)步行街項目立項的批復(fù)（渭高經(jīng)發(fā) 2003102 號）7、高新區(qū)管委會關(guān)于高新區(qū)天時商業(yè)步行街建設(shè)用地規(guī)劃定點的批復(fù)（渭高規(guī)批 200320 號）8、高新區(qū)管委會關(guān)于高新區(qū)天時步行街規(guī)劃設(shè)計方案變更的批復(fù)（渭高新發(fā) 200638 號）9、項目單位提供的有關(guān)資料；10、高新區(qū)天時置業(yè)關(guān)于編制高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)項目可行性研究報告的委托書。第二章項目背景2.1市情基本市情市位于黃河中游，關(guān)中平原東部。地理坐標為東經(jīng)

3、 108° 58 110° 35，北緯 34° 13 35° 52。 東瀕黃河與、 毗鄰，西與、相接，南倚嶺與為界，北靠橋山與、接壤，南北長182.3 公里 ，東西寬 149.7 公里，是八百里川最寬闊的地帶，位居新亞歐大陸橋的重要地段，是省和西部地區(qū)進入中東部的“東大門”。市下轄一區(qū) （臨渭區(qū)）、兩市（城、華陰）、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新區(qū)，196 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，其中建制鎮(zhèn)107 個，辦事處 13 個， 3235 個行政村。 2006 年底總?cè)丝?46 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口96.4 萬人。國土總面積13134 平

4、方公里，其中耕地面積58.8 萬公頃，占總面積的 44.8%。市交通便利，西渭、渭潼、西禹3 條高速公路，隴海、西南、西延、西 、南同蒲等 6 條鐵路與 108、310 國道， 101、106等 7 條省道縱橫貫通，形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2 公里，高速公路總里程為268.4 公里，均居省各市之首。中心城市距省會 60 公里，距國際機場90 多公里。通訊便捷，固定用戶已達 100 萬部，移動用戶128 萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶5.3 萬戶，均居省第二。自然條件與資源1、地形地貌市地處我國陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)

5、造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域：嶺北坡山區(qū)、嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在 3302645 米之間。2、氣候水文市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除嶺山區(qū)外，年日照時數(shù)2009 小時 2528.1 小時，年均氣溫 11.5 13.6 ，0以上積溫 4250.3 5022.9 ，在于 10積溫 3780.8 4509.4 ，光能輻射量 118.7 134.18千卡 / 平方厘米，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為199 天224 天，

6、年降水量 508 毫米 608 毫米，年均降水量570 毫米。風向以東北風為主，年平均風速2.56 米/ 秒。市地表水資源量 8.88 億立方米，地下水資源量15.1 億立方米，全市水資源總量20.06 億立方米（扣除重復(fù)計算量），占全省水資源總量的4.4%。流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量 486.92 億立方米，可利用量5.55 億立方米。3、動物植物生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物190余科 800 多屬 2500 余種，栽培植物 150 多種，其中糧食作物17種，經(jīng)濟作物7 種，蔬菜作物34 種。野生動物360 余種，其中鳥類 211 種，獸類150 多種，屬于國家

7、一、二級保護的珍稀動物 23 種。川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜20 多種，人工栽培干鮮果樹種類 20種 226 個品種上，綠化樹種20 多種，觀賞植物 50 科 120 屬 400種 1000 多個品種。林業(yè)用地38.7 萬公頃，林木蓄積量 868.1 萬立方米，森林覆蓋率達29.3 。天然草場 14.8 萬公頃。4、礦產(chǎn)資源境礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51 種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38 種，其中能源礦產(chǎn)3 種，煤、鈾、地熱；金屬礦產(chǎn) 13 種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn)22 種，

8、粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲量255 億噸，已探明儲量 50 億噸，主要集中在城、 合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國。鉬礦探明儲量150 萬金屬噸，居全國第二位； 年產(chǎn)鉬精粉2.76 萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲量1.08 億噸，石儲量1.3 億立方米，年產(chǎn)水泥240 萬噸。分布在9 縣 ( 市、區(qū) ) 的地熱水和醫(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6 萬噸，富含多種人體所需元素，被譽為“中國之最”。5、人文旅游市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣

9、，自然景觀神奇瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物21025 件（組），旅游文物資源5456處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點619 處，其中國家級24 處，居全省各市第二。有國家級重點風景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立，72 峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風景區(qū)。省級風景區(qū)2 處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽；以橋陵為核心的橋陵風景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝

10、王陵墓群，一展盛唐雄風，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。2.2市經(jīng)濟社會發(fā)展狀況經(jīng)濟發(fā)展“十五”期以來，市緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會的宏偉目標，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以加快發(fā)展為主題，以項目建設(shè)為重點，抓住加快中心城市建設(shè)、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和服務(wù)業(yè)現(xiàn)代化等關(guān)系全市經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，團結(jié)一心，奮力拼搏，全市經(jīng)濟社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢。2006年，全市生產(chǎn)總值完成350 億元，增長 12%，其中第一產(chǎn)業(yè)完成63.6 億元，增長 7.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成161.2 億

11、元，增長 13.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成125.2 億元，增長12%。農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈。現(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、省唯一的以川牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園，有國家蘋果生產(chǎn)百強縣 5 個，有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1 個和商品魚基地縣 3個。全市現(xiàn)有水果面積 158 萬畝，其中綠色果品面積86 萬畝，是省最大的綠色果品生產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在150 萬噸以上，綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、加工專用果品比重逐年增加。全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在 200 萬噸左右，棉花產(chǎn)量 7 萬噸，油料產(chǎn)量 6.84 萬噸，素有“糧倉” 、“棉庫”之稱。果品冷藏庫容超過 20萬噸

12、，以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達21 萬噸，是最大的果品冷藏群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地。現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、建材、有色、機械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是乃至全國重要的能源重化工基地。嶺、城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站，年發(fā)電 167.7億度，占省總發(fā)電量的1/3強。以城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤1191 萬噸。以渭河煤化工集團、華山化工集團公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè)，年產(chǎn)化肥 60 萬噸，約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團為主的冶煉工業(yè)，年產(chǎn)鋼材153萬噸，占到全省產(chǎn)

13、量的近一半。以量子高科、容廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展較快，在全省具有重要的位置。 2006年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值達到126.5億元，實現(xiàn)利稅總額 75億元。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占地31 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細化工、設(shè)備制造、電子信息等6 個產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長 30以上，是全市經(jīng)濟增長最快的區(qū)域。城龍門生態(tài)工業(yè)園被國家環(huán)保總局確定為循環(huán)經(jīng)濟示園。全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。 2006年全社會固定資產(chǎn)投資完成 127.7 億元，增長 22.1%。重大項目建設(shè)進展順利，市政府確定的69 個市級重點建設(shè)項目完成投資78.

14、7 億元。招商引資成效顯著，全市共簽訂招商引資合同212 個，總投資157.3億元，到位資金40.6 億元，增長11.3%。消費市場穩(wěn)中趨旺，第三產(chǎn)業(yè)較快增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額102.8 億元，增長 13.6%；居民消費價格指數(shù)上漲1.7 個百分點。旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，接待游客人次、 旅游綜合收入分別增長14.8%和 15.7%。信息、咨詢等新型服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)市場活力增強。全年完成外貿(mào)出口總額0.78 億美元，增長 21.5%；吸引外商直接投資3100 萬美元，增長 34.8%。地方財政收入增長加快，社會保障體系日趨完善。全市地方財政收入完成12.02 億元，增長 33.

15、4%。就業(yè)和再就業(yè)工作力度進一步加大，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4.69 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.7%。社會事業(yè)發(fā)展各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機構(gòu)25 家，科技人員6.8 萬多人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到 12 家。民營科技企業(yè)發(fā)展到350 家，技工貿(mào)總收入達5 億元。各級各類學校3132 所，在校學生95.6 萬人。其中，全日制高等院校2 所，在校學生2.5 萬人。職業(yè)教育發(fā)達。各類職業(yè)技術(shù)學校發(fā)展到277 所，年輸出各類技術(shù)人才4.5 萬人?！凹脊ぁ笔俏宕舐毥唐放浦唬夹g(shù)學院成為全國“職教名?！?。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的154萬農(nóng)民參加

16、了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī)療機構(gòu)324 個，從業(yè)人員 17169 人，床位 10680，4 個試點縣參合農(nóng)民154 萬人，參合率86%，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達89.52%和 85.52 。體育館設(shè)施良好， 曾成功多次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出， 五味什字、千樹萬樹梨花開等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎。 2006 年，全市農(nóng)民人均純收入 2043 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7451 元。2.3城市發(fā)展現(xiàn)狀中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔 330 500 米，地勢南高北低，氣候溫暖，年均氣溫 13.1 1

17、3.6 ， 0以上積溫4900，年降水量 520 毫米 620 毫米，年太陽總輻射 118.3 130.9千卡 /平方厘米。年均風速1.6 米/秒。中心城市歷史悠久。自公元 360 年城池始建至公元間，城市發(fā)展局限于氵 尤河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅19342年平方公里，人口2 萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到10 平方公里，人口10 萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。改革開放以后，特別是撤地設(shè)市十年來，隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風大街

18、與前進路交匯區(qū)域。目前，市中心城市東西綿延 15 公里，南北寬 2 公里，建成區(qū)面積 31.6 平方公里，現(xiàn)有人口 33.5 萬人，形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市格局。市是省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟和文化中心，以能源、化工、機械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來，中心城市建設(shè)累計投入資金13 億元以上，完成了 60 多項重點工程，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平進一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠 2 座，日供水能力10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸；天然氣管網(wǎng)55 公里，年供氣600多萬立方米；改建和新建廣場 3

19、 個，城市公共綠地面積達到90公頃，綠化覆蓋率達到 24.61%，有 24 家單位被命名為省、 市級 “園林式單位”；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11 條 213 公里；城區(qū)出租車輛近千臺。加快中心城市建設(shè)， 是市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時期的努力，把建成西北地區(qū)的社會進步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實力雄厚的經(jīng)濟強市” 。根據(jù)市城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年，城市人口將達到 50 萬人，城市建成區(qū)面積達到 50 平方公里。市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出，“十一五”時期，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭

20、，高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速“西進北擴”步伐，力爭到2010 年，使中心城市建成區(qū)面積達到40 平方公里以上，人口達到40 萬人以上。重點是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路，著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污等項目建設(shè)，逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。2.4高新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)（高新區(qū)）地處中心城市西部，是中心城市的組成部分，是中心城市“西進北擴”發(fā)展戰(zhàn)略的重點區(qū)域。 省人民政府1988 年批準設(shè)立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1992 年又批準設(shè)立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗

21、區(qū)。高新區(qū)是國家關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶的重要組成部分，是市對外開放的窗口，是科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新的基地和實驗區(qū)。高新區(qū)位于城市西部渭清路以西。西與市臨潼區(qū)毗鄰，南以隴海鐵路為界，北至渭河，轄區(qū)面積31 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積 18 平方公里，建成區(qū)面積6 平方公里，轄良田、崇業(yè)路 2 個辦事處， 16 個行政村，人口 3.3 萬人，是城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)和居住區(qū)。高新區(qū)交通便捷。匯集著公路、鐵路的便捷優(yōu)勢，隴海鐵路、西潼高速公路、310、108 國道、 101 省道穿境而過。距國際航空港 98 公里，空運也十分便利。區(qū)“井”字型骨干道路框架形成，其中 50 60 米寬的主干道18 公里，道路

22、總長 32 公里。連接隴海線的14 公里的渭化鐵路專用線建成投運。高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。高新區(qū)依據(jù)市總體規(guī)劃編制了面向21 世紀的分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。設(shè)置了工業(yè)園、高科技園、教育科技產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品加工園、休閑度假區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、行政管理區(qū)和高尚住宅小區(qū)?；緦崿F(xiàn)了“六通一平”（供水、排水、污水、道路、供電、通訊、土地平整）。 高新區(qū)服務(wù)體系健全。金融、保險、法律、勞務(wù)、仲裁、信息等經(jīng)濟中介服務(wù)機構(gòu)健全，國有四大銀行均設(shè)有分支機構(gòu)。教育體系完善，幼兒園、小學、初中、高中、職業(yè)教育等各類學校達到 20 余所。區(qū)住宿、餐飲、娛樂設(shè)施齊全，渭河賓館、藍寶石酒店、東府酒店、金穗大廈、安仙賓館

23、、龍云酒樓、保齡球館、華怡美食城、萬國商貿(mào)娛樂城等十多家較高檔次的住宿餐飲、娛樂場所，可提供滿意的休閑娛樂服務(wù)。渭河醫(yī)院、高新區(qū)股份醫(yī)院醫(yī)療設(shè)施先進，技術(shù)服務(wù)優(yōu)良，居家樂、同普園連鎖超市和集貿(mào)市場日趨興旺。所有這些，都將為您的商務(wù)和生活提供良好的服務(wù)。近年來，高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了美國、日本、澳大利亞、 、等多個國家和地區(qū)的投資，已初步形成了以機械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細化工業(yè)、新材料研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。現(xiàn)有渭河化工集團、金鉬科技、美國線藝、大農(nóng)飼料、八魚油脂、恒心堂制藥、容廈藥業(yè)、雄風藥業(yè)、西北實業(yè)、量子高科等企業(yè) 260 家

24、，總投資超過 70 億元。 2002 年，市委、市政府出臺關(guān)于加快高新區(qū)發(fā)展的決定 ，提出要把高新區(qū)作為全市經(jīng)濟發(fā)展的龍頭和中心城市的現(xiàn)代化新區(qū)，舉全市之力，促其加快發(fā)展。 2003 年高新區(qū)按照“高標準、高起點、超前發(fā)展”和“規(guī)劃先行，分步實施、滾動發(fā)展，形成特色”的原則，修訂了分區(qū)規(guī)劃，并納入市區(qū)整體規(guī)劃。制定了以“現(xiàn)代化的城市新區(qū)”為發(fā)展目標，以“工貿(mào)技”型為方向，實行“一區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。從而實現(xiàn)了高新區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有機結(jié)合。目前，高新區(qū)建設(shè)已步入高速發(fā)展的“快車道” ，發(fā)展勢頭強勁、前景良好。引進、建設(shè)和培育具有一定規(guī)模的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)造人居環(huán)境優(yōu)良和人才聚集的

25、“高地” ，外引東部和國外大項目落戶，聯(lián)和陵高科技企業(yè)，進一步優(yōu)化管理機制和發(fā)展環(huán)境，強化招商引資和產(chǎn)業(yè)聚集功能，搭建區(qū)位和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展實力的新平臺。 2002 年以來，在市市委、市政府的高度重視下，高新區(qū)堅持以創(chuàng)新促開發(fā)、以開發(fā)求發(fā)展，不斷完善軟硬環(huán)境建設(shè)，傾力招商引資，區(qū)經(jīng)濟社會高速、協(xié)調(diào)發(fā)展， 全區(qū)主要經(jīng)濟指標連續(xù)四年增幅均達到30%以上，截止2006年底，全區(qū)技工貿(mào)總收入完成32.73億元，同比增長32.7%；工業(yè)總產(chǎn)值完成24.44 億元，同比增長37.1%；實現(xiàn)生產(chǎn)總值 16.05 億元，同比增長 36.63%；固定資產(chǎn)投資完成 10.56 億元，同比增長 31.3%；財

26、政收入 1918 萬元，同比增長 22.63%；全區(qū)經(jīng)濟總量是 2002 年底 2.4 倍，在全市經(jīng)濟發(fā)展中的帶動、輻射、示作用將進一步得到凸現(xiàn)和發(fā)揮。從高新區(qū)近年來入駐的工業(yè)企業(yè)看，規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 93.3%，是高新區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展的主要力量。截止 2006 年底，高新區(qū)有規(guī)模以上企業(yè)十三家，完成工業(yè)總產(chǎn)值 16.63 億元，同比增長31.2%；實現(xiàn)增加值7.2 億元，增長 39.5%，增幅提高8.6 個百分點，產(chǎn)銷率達到98%。其中 5億元以上企業(yè)一家，占規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的48%；億元以上企業(yè)兩家， 占規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的26%；億元以下企業(yè)八家，占規(guī)模以

27、上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的26%。規(guī)模以上企業(yè)中， 精細化工類的3 家，工業(yè)產(chǎn)值完成32007 萬元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的53.3%；農(nóng)產(chǎn)品加工類企業(yè)3 家，工業(yè)產(chǎn)值完成20590 萬元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的34.3%；醫(yī)藥加工類企業(yè)2 家，工業(yè)產(chǎn)值完成4104 萬元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的6.8%。由此可以看出，精細化工、農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)、醫(yī)藥加工業(yè)是目前構(gòu)成西區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的主框架。如果再加上區(qū)現(xiàn)有的中小企業(yè)，以及正在建設(shè)的雙甲項目、無鉛汽油添加劑項目、鉬系列產(chǎn)品深加工項目、利君恒心堂中藥研發(fā)基地建設(shè)項目、安泰堂保健品生產(chǎn)項目、海姆制藥認證生產(chǎn)項目、八魚 25 萬噸雙低油菜籽綜合利用深加工項目等

28、，其工業(yè)年產(chǎn)值都將超過千萬元，這些將是提高高新區(qū)工業(yè)總量，拉動高新區(qū)經(jīng)濟增長的支柱性企業(yè)。另外，機械電子工業(yè)正在該區(qū)悄然興起，北人印機、京華機電、方圓機械、合容電抗器、電容器生產(chǎn)線、海泰新型電子材料、印刷包裝自動套色控制系統(tǒng)，大容量新型集合式高電壓并聯(lián)電容器項目等，也將在該區(qū)經(jīng)濟總量構(gòu)成上占居一定的比例，這些企業(yè)的建成投產(chǎn)，將在高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中起到舉足輕重的作用。2.5項目的提出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)（高新區(qū)）是中心城市的組成部分，是中心城市“西進北擴”發(fā)展戰(zhàn)略的重點區(qū)域。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和市城市近期建設(shè)規(guī)劃，高新區(qū)是城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)和居住區(qū)。2002 年，市委、市政府出臺關(guān)于加快高

29、新區(qū)發(fā)展的決定，提出要把高新區(qū)作為全市經(jīng)濟發(fā)展的龍頭和中心城市的現(xiàn)代化新區(qū)，舉全市之力，促其加快發(fā)展。2003 年高新區(qū)按照“高標準、高起點、超前發(fā)展”和“規(guī)劃先行，分步實施、滾動發(fā)展，形成特色”的原則，修訂了分區(qū)規(guī)劃，并納入市區(qū)整體規(guī)劃。制定了以“現(xiàn)代化的城市新區(qū)”為發(fā)展目標，以“工貿(mào)技”型為方向，實行“一區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。作為城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)，近年來高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了美國、日本、澳大利亞、等多個國家、地區(qū)和國企業(yè)的投資，形成了以機械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細化工業(yè)、新材料研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入?yún)^(qū)企業(yè)達到260 家，工

30、業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，連續(xù)四年增長達30%以上。作為城市新興的居住區(qū)，近年來高新區(qū)投入大量資金，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，吸引了職業(yè)技術(shù)學院新校區(qū)、技術(shù)學院新校區(qū)、中學等多家學校（職業(yè)培訓中心）落戶文化教育園區(qū)，吸引了以貿(mào)易廣場、酒店等為代表的一批服務(wù)性企業(yè)入駐區(qū)，區(qū)先后開發(fā)建設(shè)了綠景園住宅小區(qū)、小區(qū)、鑫匯紡織職工住宅小區(qū)、北人印機職工住宅小區(qū)、公安住宅小區(qū)等一批住宅小區(qū)項目。隨著進入高新區(qū)的生產(chǎn)企業(yè)和搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加，高新區(qū)的常住人口快速擴大，致使區(qū)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)服務(wù)用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)部職工

31、的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)為員工整體租房或集體購房，這不僅加大了職工購房成本和生活負擔，也造成了市區(qū)房價增長和資源浪費。新盛路是高新區(qū)的主干道和南北向的中軸線，是高新區(qū)的商業(yè)中心區(qū)。由于新盛路中段兩側(cè)靠近麻村村民的民居，沒有得到較好的開發(fā)利用，其作為商業(yè)街的價值和作用沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮，不僅造成了城市資源、土地資源的浪費，也不能滿足周邊居民生活住房的需求，不能滿足高新區(qū)作為城市西區(qū)總體發(fā)展的需要。為了解決高新區(qū)人口快速增長形成的住房市場需求，解決區(qū)居民與企業(yè)員工住房需要和商業(yè)服務(wù)設(shè)施落后的矛盾，促進高新區(qū)城市功能提升，加快商業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在新盛路中段按照城市規(guī)劃要求，進行商業(yè)服

32、務(wù)用房和商品住宅開發(fā)具有較高的市場價值和重要的意義。因此，實施建設(shè)天時商業(yè)街項目是緊迫的、必要的。第三章項目建設(shè)的必要性和可行性3.1項目建設(shè)的必要性3.1.1項目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院 關(guān)于加強城市建設(shè)工作的通知 精神，城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)” ，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是

33、實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。項目建設(shè)是加快促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，壯大城市經(jīng)濟的需要市作為擁有540 萬人口的大市，但城市建設(shè)和城市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的帶動輻射作用不強。加快城市建設(shè)，是市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。根據(jù)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展經(jīng)十一個五年規(guī)劃綱要，“十一五”時期，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城

34、區(qū)。高新區(qū)新盛路天時商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)堅持“以人為本，責任為重，科學管理，穩(wěn)健經(jīng)營”的理念，立意高遠，規(guī)劃科學，設(shè)計超前，功能完善，不僅實現(xiàn)了城市存量資產(chǎn)的增值增效，促進了高新區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為促進高新區(qū)和中心城市經(jīng)濟發(fā)展具有積極意義。項目建設(shè)是滿足高新區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。目前，市區(qū)居民收入已達 7600 余元，人們的收入水平與現(xiàn)時商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。因此，建設(shè)各類經(jīng)濟實用房，

35、解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在。自2002 年以來，作為城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)，高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策， 吸引了國外企業(yè)投資辦廠，目前入?yún)^(qū)企業(yè)達到260家，加之職業(yè)技術(shù)學院新校區(qū)、技術(shù)學院新校區(qū)、中學等一批學校（職業(yè)培訓中心）和商業(yè)服務(wù)性企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展，以及搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加，高新區(qū)的常住人口快速擴大，致使區(qū)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)服務(wù)用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)部職工的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)為員工整體租房或集體購房，這不僅加大了職工購房成本和生活負擔，也造成了市

36、區(qū)房價增長和資源浪費。天時商業(yè)街項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項目。項目建成后，能夠滿足高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實施天時商業(yè)街建設(shè)項目是非常必要的。項目建設(shè)是促進消費增長、加快經(jīng)濟發(fā)展的需要近 20 年來，我國國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高，溫飽問題基本解決，沿海發(fā)達地區(qū)及部分大中城市已經(jīng)走向小康。1995 年撤地設(shè)市以來是經(jīng)濟社會發(fā)展最快最好的時期。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2006 年市全市生產(chǎn)總值 （ GDP）達到

37、 312.4 億元，是撤地設(shè)市初期的 1995 年（ 115.7億元）的 2.7 倍，全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入7451 元，是 1995年（ 2568 元）的 2.9 倍多；全社會消費品零售總額達到102.8億元，是 1995年（ 29.8 億元）的 3.4 倍。但是，從拉動經(jīng)濟增長的因素上分析，市經(jīng)濟快速增長的主要動力在于投資，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%以上，而消費對經(jīng)濟增長的貢獻率僅 35%左右。也就是說，經(jīng)濟的快速增長主要得益于國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財政政策的機遇。然而，隨著國家積極的財政政策向穩(wěn)健的財政政策的轉(zhuǎn)變，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施，全市投資規(guī)模增幅將

38、逐步下降，投資對經(jīng)濟增長的拉動作用將縮小。保持經(jīng)濟快速增長，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，關(guān)鍵是要刺激消費增長，擴大消費規(guī)模，提升消費效益水平，加大消費對經(jīng)濟增長的貢獻率和拉動力。而對于高新區(qū)，近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，但是服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小，服務(wù)業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中所占地比重很小，造成了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性，造成了與既定的高新區(qū)發(fā)展方向的偏差。本項目的實施，對刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費的增長，擴大房地產(chǎn)消費規(guī)模，對促進高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展向工業(yè)和服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。3.2項目建設(shè)的可行性3.2.1項目建設(shè)符合國家住房制度市場化改

39、革政策的要求九十年代初， 我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達到居民住房的小康目標。本項目的建設(shè)開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆符合中、省、市有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)銷售管理等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。因此，在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定

40、以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的層面上講，本項目的建設(shè)是允許的、可行的。項目建設(shè)符合高新區(qū)城市規(guī)劃和發(fā)展方向高新區(qū)天時商業(yè)街項目位于高新區(qū)新盛路中段麻村段東西兩側(cè)，道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界，南止金牛商場北界，道路西側(cè)北起麻村商場用地南界，南止渭化廠區(qū)東門北界。根據(jù)市城市總體規(guī)劃 、市城市近期建設(shè)規(guī)劃、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃，高新區(qū)新盛路兩側(cè)土地用途屬二類商業(yè)住宅用地。高新區(qū)天時商業(yè)街項目規(guī)劃設(shè)計定位為以商品住宅和臨街商業(yè)用房開發(fā)為主的綜合開發(fā)項目。其規(guī)劃和定位符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃的土地用途要求。高新區(qū)天時商業(yè)街項目以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主，以

41、提升高新區(qū)新盛路臨街商業(yè)用房規(guī)模與價值為目的。項目設(shè)計、建設(shè)堅持超前的理念，遵循美觀大方，經(jīng)濟實用，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施完善的原則，在住宅開發(fā)上將堅持新古典主義與現(xiàn)代風格相結(jié)合，戶型設(shè)計上既體現(xiàn)端莊大氣，又彰顯時尚美感，在套形大小上大中小兼有，以經(jīng)濟實用的中型套形為主，小區(qū)環(huán)境上突出綠色園林式的環(huán)境藝術(shù)，整體氣勢恢宏，在配套服務(wù)設(shè)施上堅持以人為本，完善到位，滿足住戶生活需求。在臨街商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)上，規(guī)劃超前，設(shè)計科學，結(jié)構(gòu)合理，美觀實用，既能體現(xiàn)新盛路作為高新區(qū)主干道和商業(yè)中心街的功能，又能彰顯高新區(qū)快速發(fā)展和城市建設(shè)的價值，因此，從土地使用、開發(fā)定位以及發(fā)展風格、發(fā)展方向上來講，高新區(qū)天時商業(yè)街

42、項目符合城市規(guī)劃要求，符合城市住宅小區(qū)的發(fā)展要求，是合理的、可行的。項目建設(shè)得到了高新區(qū)管委會及有關(guān)部門的大力支持高新區(qū)新盛路是高新區(qū)主干道和南北向中軸線。但由于其中段兩側(cè)緊鄰麻村村民住宅，道路兩側(cè)的綜合開發(fā)建設(shè)一直比較落后，建筑的密度、規(guī)劃的科學性較差，土地價值和商業(yè)價值沒有得到的開發(fā)利用。同時也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。天時商業(yè)街開發(fā)建設(shè)項目作為高新區(qū)管委會確定的一項舊城改造項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施重點建設(shè)項目，項目的實施對于加快新盛路兩側(cè)的土地綜合開發(fā)，提升新盛路兩側(cè)土地資源和商業(yè)價值，推動城市建設(shè)和城市品位、功能的提高，促進高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對

43、于解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房困難，滿足群眾快速增長的物質(zhì)生活需求，均具有較大的促進作用和積極意義。高新區(qū)管委會對天時商業(yè)街項目的實施一直給予了高度重視和支持。要求管委會有關(guān)工作部門和單位要大力支持，積極為項目的建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和條件。項目建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持高新區(qū)天時置業(yè)自成立以來，公司資產(chǎn)良好，財務(wù)管理規(guī)，先后被稅務(wù)部門授予“模納稅人”、省消費者協(xié)會授予“誠信單位”等榮譽稱號，具有良好的信譽度和聲譽。此次，高新區(qū)天時置業(yè)在高新區(qū)管委會的大力支持下，在高新區(qū)實施天時商業(yè)街這一舊城改造工程，建設(shè)住宅小區(qū)和臨街商業(yè)區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，在住宅

44、面積、戶型、價格等方面定位準確，符合高新區(qū)房地產(chǎn)市場需際，符合高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的愿望和購買力，銷售前景良好，資金回籠快。經(jīng)過與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后，均看好高新區(qū)天時的天時商業(yè)街項目，表達了愿意給予資金支持的愿望。因此，在資金保障上天時商業(yè)街項目是可靠的、可行的。第四章市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測4.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一。2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)增加值達到 11.5 億元，占全市第三產(chǎn)業(yè)增加值的 14.2%，占全市生產(chǎn)總值（ GDP）的 5.

45、5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)增加值達到 4.3 億元。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展，建筑業(yè)增加值達到 19 億元，占到全市生產(chǎn)總值（ GDP）的 9.2%。全市現(xiàn)有 800 萬元以上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 59 家，物業(yè)管理企業(yè) 27 家，形成了光運地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、恒昌地產(chǎn)、海興地產(chǎn)、鑫佳地產(chǎn)、齊月置業(yè)、摩天置業(yè)、地產(chǎn)、恒生地產(chǎn)、新洲地產(chǎn)、昌龍地產(chǎn)等一批知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涌現(xiàn)了惠園小區(qū)、綠景園、樂天花園、福樂花園、太倉銀苑等一批高品位的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)。一處處小區(qū)的建成和一幢幢住宅樓的崛起，不僅極改善了城市居民的生活條件，還帶動了城鄉(xiāng)一體化進程。4.2市場需求量預(yù)測隨著城市化

46、進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)展，市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。2005 年，建成區(qū)面積32 平方公里， 現(xiàn)有人口 33.5萬人，城市人均居住面積12 平方米。按照中共市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社會“三步走” 戰(zhàn)略目標和 市城市總體規(guī)劃，到 2020 年中心城市建成區(qū)面積達到50 平方公里以上，人口達到50 萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積 30 平方米的住房標準，未來15 年，中心城市將有1000萬平方米的住宅需求。按照市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，到 2010 年市中心城市建成區(qū)面積達到40 平方公里，人口達到

47、40 萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積20 平方米計算，未來5 年，市中心城市將有 450 萬平方米的住宅需求。由此可見，中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。4.2.1居住水平提高的需求全市222005 年人均住房約 12m， 2010 年人均住房將達20m左右，即每人住房面積比22005 年增加 8m，按現(xiàn)有城市常住人口 30 萬計算，全市房地產(chǎn)需增面積達2240 萬 m。4.2.2人口增長的需求依據(jù)市城市總體規(guī)劃 （1996-2010 年）中人口增長率的指標為：自然增長率每年6.08 ，機械增長率4.46 計算， 20062010 年間凈增常住人口約6 萬人；暫住人口及進城經(jīng)商務(wù)工人口按總?cè)?/p>

48、口的 10%計算，凈增人口約 0.6 萬人，兩項合計 6.6 萬人。按達到城市居民人均住房水平 20m2 計算，住宅需求面積 1302萬 m。危舊房屋及城中村改造新增需求城市前進路以東現(xiàn)狀居住用房多為70 年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟較好家庭的居住需求，進行危舊房屋和城中村改造勢在必行。按照逐步推進的原則，“十一五”期間改造20%左右，東區(qū)現(xiàn)有11.6 萬人，按人均面2計算，則住宅需求量為2以上。積 25m50 萬 m家庭投資的需求隨著市場經(jīng)濟發(fā)展以及人們投資理財觀念的變化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動，這部分人約占總?cè)丝诘?，按2城市人口33.5 萬人，人均面積40m計算，則需求量可達10 萬余平方米。4.3市場價格預(yù)測房地產(chǎn)市場價格主要受當?shù)毓┣箨P(guān)系、土地價格、收入水平、銀行利