房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀調(diào)控需求

1、案例研究摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通產(chǎn)品市場(chǎng)相比具有鮮明的五個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性特征，本文對(duì) 這五個(gè)方而的結(jié)構(gòu)性特征及其內(nèi)在差異進(jìn)行了邏輯分析,提出了相應(yīng)的宏觀政策含義及調(diào)控 選擇。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；價(jià)格差異；宏觀調(diào)控中圖分類號(hào)：f830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：b文章編號(hào)：16742265 (2008) 01-0040-03房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀調(diào)控需求房地產(chǎn)m場(chǎng)成為近年來(lái)我國(guó)各界關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和政府調(diào)控的重點(diǎn)。作為最重要的宏觀 調(diào)控手段之一的貨幣政策，不可避免地被寄沖期望，人們往往把利息的升降、信貸控制的松 緊等貨幣政策措施與房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)和聯(lián)系。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征入手，対房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所顯示的宏觀政策涵義特別是貨幣政策的作用進(jìn)行了分析。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性和市場(chǎng)的壟斷性與工業(yè)晶和眾多服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化特征形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易的產(chǎn)殆兒乎都 是具有特質(zhì)和不同的。不同的城市的厲地產(chǎn)對(duì)人們消費(fèi)具有不同的社會(huì)意義，不同的小區(qū)具 有不同的地理位置、口然和人文環(huán)境，同一小區(qū)內(nèi)的不同樓z間、同一單元的不同樓層居室 z間都存在明顯的差異。產(chǎn)品的差異性意味著市場(chǎng)的壟斷性，隨著城市開發(fā)的擴(kuò)張，冇商業(yè) 價(jià)值和居住開發(fā)價(jià)值的地塊越來(lái)越少，房地產(chǎn)供應(yīng)商所具有的市場(chǎng)壟斷性越來(lái)越強(qiáng)，不同房 產(chǎn)之間的竟?fàn)幮灾饾u降低。具有經(jīng)濟(jì)意義的產(chǎn)殆差異性意味著，房地產(chǎn)本身并不具有一個(gè)統(tǒng) 的價(jià)格，

3、|何是一個(gè)山低到高的價(jià)格序列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，而是眾多房 地產(chǎn)子市場(chǎng)的總和，甚至每一間房屋的交易就是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)。產(chǎn)品的差杲性也意味著nj 能造成供給相對(duì)需求的短缺性，在局部范圍內(nèi)推動(dòng)價(jià)格快速上漲以至出現(xiàn)泡沫，正如城市中 的一塊“風(fēng)水寶地”總會(huì)被人們所追捧而導(dǎo)致價(jià)格扶搖直上。在經(jīng)歷了近兒年房地產(chǎn)“熱”和效果不其理想的政策調(diào)控實(shí)踐厲，各界對(duì)房地產(chǎn)調(diào)敕政 策差界性要求的認(rèn)識(shí)越來(lái)越淸楚，如在中國(guó)龍地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)”論壇上，巴曙松明確表示應(yīng)用差異化眼光看房地產(chǎn)市場(chǎng)，対房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)釆取分層次研究。由于我國(guó)采取了非均衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，各地區(qū)經(jīng)

4、濟(jì)發(fā)展水平差別很大, 由此也加劇了房地產(chǎn)價(jià)格漲幅的明顯不同。如從發(fā)改委監(jiān)測(cè)的36個(gè)人屮城市房地產(chǎn)價(jià)格情 況看，2006年，新建商品房?jī)r(jià)格集中成交價(jià)同比上漲10.44%，漲幅比上年增加2.04個(gè)百分 點(diǎn)。其中,東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲11.14%、10.95%、7.44%；北京、天 津、呼和浩特、哈爾濱、杭州房?jī)r(jià)漲幅較高,分別達(dá)到14.81%、15%、16.36%、15.71%、 19.65%。從住宅類型看，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格13.36%，漲幅高于普通商品住宅 2個(gè)多白分點(diǎn)。消費(fèi)是收入的函數(shù)，在正常情況下，對(duì)應(yīng)于高價(jià)格的房地產(chǎn)供給的是高收入者的需求, 對(duì)應(yīng)于低價(jià)格的房地產(chǎn)

5、供給的是低收入者的需求，顯然，在不同的收入水平和價(jià)格水平上, 需求的價(jià)格和收入彈性是不同的?？紤]到房地產(chǎn)價(jià)格在不同地區(qū)甚至同一城市內(nèi)部存在巨大 差異的事實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控需要相應(yīng)的差異性，不僅大、中、小城市和東、中、 西部的政策都應(yīng)體現(xiàn)不同，對(duì)不同價(jià)格水平的房地產(chǎn)供求也應(yīng)采取差別性的調(diào)控政策。但由 于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的自主性和資金的充分流動(dòng)性，對(duì)歷地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)差異，貨幣政策難以見 效。如果一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格過高、漲速過快，主要應(yīng)當(dāng)通過土地供應(yīng)等供給政策和稅收 等需求調(diào)控政策加以解決。二房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的低彈性和需求變動(dòng)的靈活性土地作為一種自然資源，嚴(yán)格來(lái)講其供給是固定的，而人口卻是不斷增

6、長(zhǎng)的，而且理論 上對(duì)相對(duì)固定的土地供給來(lái)講，人口能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)限制的增長(zhǎng)。新增加的人口需要新的住房， 因此厲地產(chǎn)供求之間的矛盾是一個(gè)長(zhǎng)期存在的矛盾，人們所能做的就是通過技術(shù)手段（如建 高樓等）增加住房供給或通過社會(huì)政策壓縮需求（如對(duì)超過一定標(biāo)準(zhǔn)的住房交易征稅等）來(lái) 解決，這應(yīng)當(dāng)是一個(gè)基本的政策選擇。這個(gè)矛盾的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)由土地資源的冇限性帶 來(lái)的生存矛盾，就是我們常說的“我們只有一個(gè)地球”這樣的問題。對(duì)此，貨幣政策是無(wú)法 發(fā)揮作用的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的長(zhǎng)短期來(lái)看，111于厲地產(chǎn)建設(shè)需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，在短期，厲地 產(chǎn)供給曲線是垂直的，在長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線是向上傾斜的。由于住房使用壽命和當(dāng)

7、 長(zhǎng)，在一個(gè)發(fā)展比較充分的經(jīng)濟(jì)中，凈增的房地產(chǎn)投資相對(duì)于存量來(lái)講非常小，如美國(guó)一年 屮的住房投資只相當(dāng)于現(xiàn)有住房存量的3%左右，因此，即使在長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給1111線 也可以看作接近垂直的。而需求的變動(dòng)則相對(duì)靈活得多，收入在不斷增長(zhǎng)，新結(jié)婚的年輕人 要購(gòu)買住厲，也町能發(fā)生外來(lái)的需求沖擊，因此，一個(gè)止常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)下，厲地產(chǎn)價(jià)格 容易具有較大的上漲壓力。不論住房存量的交易是否活躍，只耍存在一個(gè)凈增加的住房需求, 新住房的價(jià)格就會(huì)被推升，如果二手房交易不活躍，則交易就主要集中在新增加的房產(chǎn)上, 價(jià)格上漲的壓力就會(huì)進(jìn)一步加劇。因此，如何控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，往往是一個(gè)人口正 常增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)處于

8、發(fā)展中的國(guó)家宏觀調(diào)控的常規(guī)任務(wù)。從國(guó)際和國(guó)內(nèi)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，信貸 增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)往往是高度相關(guān)的。銀行通過為厲地產(chǎn)購(gòu)買提供貸款、為開發(fā)商和建筑公司 融資、借款給從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)、以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放房地產(chǎn)或其 他貸款以及直接投資房地產(chǎn)等渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格提高了未償還 房地產(chǎn)貸款的抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，降低了出借人的風(fēng)險(xiǎn)，增加了銀行放貸的意愿。當(dāng)可以利 用增加的融資來(lái)源厲，對(duì)房地產(chǎn)的需求將增加，價(jià)格將進(jìn)一步上漲。另一方而，如果價(jià)格開 始卜降，抵押物的價(jià)ffi將遞減，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而限制和收縮房地產(chǎn)融資，于是需求和 價(jià)格將進(jìn)一步下降。rti這一機(jī)制決定信

9、貸漲落與房地產(chǎn)價(jià)格漲落基本是同步的，imf有關(guān)對(duì) 瑞典、芬蘭、口本等地區(qū)的研究表明了這一點(diǎn)。從我國(guó)來(lái)看，2000年以來(lái)住房消費(fèi)貸款的 快速發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和房?jī)r(jià)定高發(fā)揮了直接的推動(dòng)作用，信 貸增長(zhǎng)與商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)是一致的，盡管2004年以來(lái)調(diào)控力度加人，二者增幅均有所走低, 但房地產(chǎn)價(jià)格上漲和信貸增長(zhǎng)的壓力仍然是調(diào)控部門密切關(guān)注的重耍問題。貨幣政策緊縮進(jìn) 而導(dǎo)致銀行收縮信貸，可以從供給和需求兩個(gè)方面制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從釜底抽薪的角 度來(lái)看，對(duì)治理房地產(chǎn)過熱是冇效的，但是很難做到調(diào)控的“適度”，即使清楚應(yīng)該將房地 產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)買需求控制到一個(gè)什么范圍內(nèi)，也會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)

10、鮮明的結(jié)構(gòu)性，使得總量意義 上的貨幣政策無(wú)法通過發(fā)揮差別性的影響，推動(dòng)各個(gè)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)冋歸市場(chǎng)均衡。若以 最熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)為政策參照，則會(huì)因政策收縮力度過大造成經(jīng)濟(jì)衰退，反之，若以最冷的 房地產(chǎn)市場(chǎng)為政策參照，則無(wú)濟(jì)于事。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的巨大差異性，使得作為 最優(yōu)的政策參照的屮等房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，只能是一個(gè)理論上的計(jì)算值，而無(wú)法作為政三、房地產(chǎn)供給的固定性與需求的流動(dòng)性一棟樓-旦建成就成了土地的附著物，在經(jīng)濟(jì)意義上變成了不可移動(dòng)的產(chǎn)品，因此，厲 地產(chǎn)供給具有地理上的固定性，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)就變成了 “守株待兔”。雖然，rh 于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化的提高和人口的增長(zhǎng)，“撞樹的

11、兔子”會(huì)越來(lái)越多，但畢竟存在著風(fēng)險(xiǎn), 對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)隨著人們的偏好變化ifu游走，而鎮(zhèn)上的厲子是不能像丄業(yè)品那樣運(yùn)到大城 市的，不然爛尾樓就永遠(yuǎn)不會(huì)成為問題。房地產(chǎn)需求的流動(dòng)性是客觀存在的，市于不同地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)社會(huì)人文環(huán)境不同，冇見識(shí)的農(nóng)村人腰包鼓了就想到鎮(zhèn)上去住，一個(gè)小城鎮(zhèn)的人冇了 錢，就想到人一點(diǎn)的城市去買房子，在鬧市區(qū)的想在空氣清新的郊區(qū)擁有別墅，這種情況在 各個(gè)國(guó)家都存在。不過由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)力分配和社會(huì)福利制度的地區(qū)和級(jí) 別差界，這種流動(dòng)性在我國(guó)農(nóng)現(xiàn)得尤為明顯。作為一個(gè)各種福利差界與權(quán)力分配相對(duì)應(yīng)的發(fā) 展中國(guó)家，房地產(chǎn)需求在我國(guó)基本體現(xiàn)為一種單向的階梯狀流動(dòng)特征，沿著

12、農(nóng)村一城鎮(zhèn)一縣 城一地區(qū)中心城市一省會(huì)城市一北京、上海的方向流動(dòng)，因此房地產(chǎn)“熱度”在不同環(huán)節(jié)上 反差很人，政策調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)集中在流動(dòng)階梯的后半段。信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，信貸總量和 增量的集中分布趨勢(shì)也是與這-流動(dòng)階梯一致的。在無(wú)法通過利率、準(zhǔn)備金率等政策工具實(shí) 現(xiàn)調(diào)控意圖的情況卜，中映很行雖然對(duì)以通過道義勸告促使商業(yè)很行在不同等級(jí)的城市采取 差別性的信貸管理政策，如隨著房地產(chǎn)“熱度”的提高增加貸款要求的“首付”比例，對(duì)非 第一套住房提高貸款利率等，但能否取得實(shí)效取決于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)判斷。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的弱替代效應(yīng)和強(qiáng)資產(chǎn)效應(yīng)僅僅從居住需求的角度來(lái)看，住房這一產(chǎn)殆的替代性是非常低的，只要在收

13、入約束可以 承受的限度內(nèi)，人們總是傾向于購(gòu)買住厲，其至不惜舉債。由于住房的消費(fèi)期限相當(dāng)長(zhǎng)，在 經(jīng)濟(jì)學(xué)上一般將住房購(gòu)買視作投資，事實(shí)上，由于房地產(chǎn)往往在人們的資產(chǎn)中占有相當(dāng)高的 比重，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的時(shí)候，人們的購(gòu)買欲望越強(qiáng)烈。冇學(xué)者據(jù)此提出，在這樣的情況 下，房地產(chǎn)需求illi線向上傾斜。直觀上看確實(shí)這樣，但這卻違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于需求illi線向下 傾斜的基本觀點(diǎn)。價(jià)格的本質(zhì)就是相對(duì)價(jià)值，既包括相對(duì)其他可替代性商品的價(jià)格，也包括 該商品本身的當(dāng)前和未來(lái)價(jià)格。山于供給的相對(duì)剛性和住厲使用的長(zhǎng)期性，購(gòu)買厲地產(chǎn)不僅 可以滿足居住需耍，而口隨著價(jià)格的上漲會(huì)增加所有者的財(cái)富。房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，意味 著

14、當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格就是低的，房地產(chǎn)購(gòu)買需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)越明顯， 對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求越旺盛。如圖2,縱軸表示當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格，橫軸表示房地產(chǎn)交易量， s為房地產(chǎn)供給11線，d (pe)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期為pe時(shí)的購(gòu)房需求曲線，如來(lái)預(yù)期 厲地產(chǎn)價(jià)格上漲提高到pel,則意味著當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)降低，在當(dāng)前的每一個(gè)價(jià)格水平 上，消費(fèi)者將具有更多的購(gòu)房需求，這將導(dǎo)致需求曲線向右移動(dòng)到d (pel),如果預(yù)期房地 產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，則會(huì)導(dǎo)致需求曲線連續(xù)地向右上方移動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。在預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，購(gòu)買者既考慮口己的止常收入約束，也會(huì)把耒來(lái)房?jī)r(jià) 上漲帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)因素考

15、慮在內(nèi)，原本覺得買不起的也會(huì)考慮到房子增值而通過借貸買 房，原木打算以后買房的會(huì)因預(yù)期房?jī)r(jià)上漲而提前購(gòu)買，特別是購(gòu)買力處于買得起與買不起 邊緣的更會(huì)因房?jī)r(jià)上漲而盡快做出購(gòu)買決定。無(wú)論是出于居住還是投資（投機(jī)）需要，當(dāng)購(gòu) 厲者都形成厲價(jià)上漲的預(yù)期時(shí)，都會(huì)將厲價(jià)上漲視作潛在收入，住房需求就會(huì)膨脹，就會(huì)推 動(dòng)房?jī)r(jià)脫離均衡價(jià)值，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)需求對(duì)于未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的這種反 映特性，就要求政策調(diào)控應(yīng)當(dāng)確保房地產(chǎn)價(jià)格要具冇一個(gè)合理的上升空間，以免公眾形成房 價(jià)加快上漲的預(yù)期，被迫提前或加快做出購(gòu)房決策，并避免過度刺激投機(jī)行為。為此，確保 啟地產(chǎn)價(jià)格增幅低于收入增幅，并使其穩(wěn)定增長(zhǎng)是十分重要

16、的，這樣可以降低房地產(chǎn)的未來(lái) 價(jià)格在購(gòu)買者決策中的重要性。針對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)資產(chǎn)效應(yīng)和房地產(chǎn)需求對(duì)價(jià)格上漲預(yù)期的反映特性，特別是因此容易導(dǎo) 致的房地產(chǎn)泡沫，貨幣政策對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予充分關(guān)注。既要合理控制銀行流動(dòng)性，促使房地產(chǎn) 價(jià)格介理上漲，同時(shí)，也要合理把握調(diào)控力度，慎垂調(diào)控。在以房地產(chǎn)為貸款抵押物的情況 下，啟地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)自然放人信貸增長(zhǎng)，反之，如果信貸緊縮過度壓制房地產(chǎn)需求和造成 開發(fā)商資金鏈條斷裂，從而推動(dòng)龍價(jià)走勢(shì)劇烈逆轉(zhuǎn)，也會(huì)通過抵押物價(jià)ffi下降血放大銀行風(fēng) 險(xiǎn)，房地產(chǎn)泡沫的破滅轉(zhuǎn)化為銀行經(jīng)營(yíng)危機(jī)。據(jù)imf的專家對(duì)部分國(guó)家進(jìn)行的案例研究表 明，平均來(lái)看，經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格在金融

17、危機(jī)開始前的7年到2年的時(shí)i'川里 上漲超過20%,在金融危機(jī)開始前的2年內(nèi)下降超過15%，銀行危機(jī)開始后，房地產(chǎn)價(jià)格 經(jīng)常繼續(xù)下降，這表明金融部門的危機(jī)可加劇房地產(chǎn)價(jià)格下降。因此中央銀行在密切關(guān)注房 地產(chǎn)價(jià)格上漲的同時(shí)，也要對(duì)厲地產(chǎn)價(jià)格的下降走勢(shì)給沖充分重視，并及早采取措施，防范 引致銀行危機(jī)。市于住房購(gòu)買者多以貸款為支撐，在我國(guó)社會(huì)保障等還不完善的情況下，綜 合各類預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求z后，對(duì)住房貸款者的償還能力進(jìn)行監(jiān)測(cè)也是十分必要的，應(yīng)當(dāng)盡快 開展這項(xiàng)調(diào)查并使z制度化，為貨幣政策調(diào)控增強(qiáng)前瞻性和更容易介理把握分寸提供依據(jù)。五、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的非同步性與財(cái)富效應(yīng)的不平衡山于房地產(chǎn)的界質(zhì)性

18、導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲衣現(xiàn)出充分的差界性，不同的地區(qū)之間龍地產(chǎn) 價(jià)格漲幅的不同會(huì)進(jìn)一步拉大原本就存在的價(jià)格差界，使得不同地區(qū)即使擁有“同樣住宅的 居民” z間也具冇不同的財(cái)富水平，抵押信貸融資的加入則會(huì)進(jìn)一步放大這種差異。而即使 是在同一小區(qū)、同一棟樓房，價(jià)格上漲也會(huì)導(dǎo)致僅僅因?yàn)橘?gòu)入時(shí)間的不同，而人大影響購(gòu)買 者的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。如果這些情況僅僅出現(xiàn)在一個(gè)城市化程度很高的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)中，由歷地產(chǎn) 價(jià)格變化導(dǎo)致的財(cái)富效應(yīng)主要是在存量的意義上出現(xiàn)，即使岀現(xiàn)厲地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影 響也是有限的。止如20世紀(jì)80年代后期的f1本，盡管泡沫經(jīng)濟(jì)中途破滅了，但高技術(shù)能力、 高教育水平、高城市化水平等實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素并沒冇因此而改變。但對(duì)于我們這樣一個(gè)正處于 工業(yè)化屮期、城市化滯后的國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是巨大的。 有關(guān)研究認(rèn)為，目詢我國(guó)城市化仍然明顯低于世界平均水平和同等工業(yè)化國(guó)家的水平，未來(lái) 515年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，是我國(guó)城市化迅速擴(kuò)張時(shí)期（王夢(mèng)奎，2005）0從財(cái)富分配的角度來(lái) 看，rh于城市化水平止在較快提高，城市人口將面臨一個(gè)很快的邊際增長(zhǎng)，住房需求也將有 一個(gè)大幅的增量，如果將某一時(shí)點(diǎn)上城市中擁冇住房的人口視為局內(nèi)人，沒冇擁冇住房的城 市人和準(zhǔn)備進(jìn)入城市生活的人視為局外人，顯然這些局外人不