曲江地產(chǎn)的質(zhì)量管理研究

1、西安曲江大明宮置業(yè)有限公司質(zhì)量管理研究一、企業(yè)概況隨著西安市行政中心北遷的日益臨近，配套住宅項目文景小區(qū)的建設也更為緊迫，但 是在工程計劃啟動之初，很多房地產(chǎn)企業(yè)因為利潤關(guān)系望而卻步，就在這個項目幾乎被擱置 的時候，西安市政府將重任交給了正在建設大明宮遺址公園的曲江人。2008年7月，經(jīng)西 安市人民政府、西安曲江新區(qū)管委會批準，由西安曲江大明宮投資（集團）有限公司投資設 立西安曲江大明宮置業(yè)有限公司（曲江地產(chǎn)），專項負責大明宮遺址區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設， 總注冊資金3. 5億元。曲江地產(chǎn)核心團隊是建設曲江新區(qū)的開拓者，是一個具有包容、進取精神和充滿激情、 實力卓越、無懼硬戰(zhàn)的團隊，他們秉承“艱苦奮

2、斗、敢為人先、追求極致”的曲江和神，積 極投身于大明宮遺址和城市新中心的建設。在冃前土地儲備己經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)“生命線”的大局勢下，曲江地產(chǎn)目前擁有土地 資源儲備6000余畝，遠遠領先西安乃至西部地區(qū)知名地產(chǎn)企業(yè)。曲江地產(chǎn)立足曲江新區(qū)， 輻射西安市甚至陜西省內(nèi)外，借助曲江優(yōu)勢文化資源，通過有效整合文化產(chǎn)業(yè)使之與與商業(yè) 地產(chǎn)有效融合，彰顯自身核心競爭力。此外，曲江地產(chǎn)充分結(jié)合曲江文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，力 推旅游地產(chǎn)及旅游商務配套開發(fā)，這也是其他地產(chǎn)企業(yè)無法抗衡的?，F(xiàn)公司正在開發(fā)的項目 有：市政府配套住宅一“文景小區(qū)”，樓觀道文化區(qū)新農(nóng)村建設及旅游商務中心區(qū)建設，文 崇路“上和城”住宅小區(qū)等。西安&#

3、39;'文景小區(qū)”項目位于西安市鳳城九路以北，明光路以西。項目占地400余畝， 總建筑面積128萬平方米，位列西安市十大百萬平米樓盤。該項目同時開發(fā)、同期交房，各 類配套同步到位。目前該項目己實現(xiàn)全部封頂，銷售告罄，這充分見證了曲江速度，曲江質(zhì) 量，曲江精神！西安“樓觀中國道文化展示區(qū)”的廿發(fā)建設是陜西省委、省政府實施“文化強”戰(zhàn)略, 西安市委、市政府全血貫徹落實關(guān)中一天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。展示區(qū)規(guī)劃血 積為33. 04平方公里，由周至縣和曲江新區(qū)合作共建。以道文化為核心的歷史文化旅游景區(qū) 和以人地景觀、生態(tài)高效農(nóng)業(yè)為核心的觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)將成為展示區(qū)建設的兩大核心。目前 該項目

4、正在進行前期規(guī)劃，明年初將全面動工。西安“上和城”項目位于西安市北城含元路以北，農(nóng)興路以南，經(jīng)十七路以東，紅西 村以西，距離未央路龍首原地鐵站約1.2千米。項目占地57畝，總建筑面積約20萬打，是 大興新區(qū)25個重點建設項目之一。目前該項目規(guī)劃設計階段己全部完成，工程順利開工。二、企業(yè)質(zhì)量診斷在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階 段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然 是必要的，但我們作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進 行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已

5、確定，規(guī)劃設計 方案、技術(shù)方案和設計圖紙都己經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、忖標客戶群、項目 的設施配套均已審核，規(guī)劃設計方案、技術(shù)方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的 整體投資效益。企業(yè)自成立之初就引進房地產(chǎn)企業(yè)先進管理經(jīng)驗，并配備曲江新區(qū)第一批開拓者作為 團隊核心，在管理水平及產(chǎn)品開發(fā)各環(huán)節(jié)都卓有成效，達到現(xiàn)代企業(yè)管理水平。但是由于曲 江新區(qū)涉足房地產(chǎn)行業(yè)時間較短暫，經(jīng)驗不足，在引進的現(xiàn)金管理模式基礎上尚在創(chuàng)新適合 自身的管理模式，企業(yè)質(zhì)量管理還存在些許不足，主要體現(xiàn)在以下幾方面：（一）、嚴防設計缺陷，追求精吊設計在設計工作中，公司不斷追求精品力作，通過設計院的合作，完成了項目全

6、部單體樓 位、地下車庫、獨立商業(yè)、會所和幼兒園的施工圖設計；完成了項目總體施工圖設計；完成 了項目景觀方案的設計，為工程建設的順利實施提供的堅實保障。（二）、嚴格招標采購，確保質(zhì)量安全在材料設備采購工作中，公司以提高企業(yè)執(zhí)行力為著力點，努力探求運營模式創(chuàng)新， 結(jié)合公司實際發(fā)展需要，組建“前期材料部”，進一步健全了公司組織機構(gòu)，填補了該方面 管理屮的不足，為公司未來發(fā)展提供有利支撐。公司通過加人甲供材采購范圍及管理力度， 嚴把材料進場驗收環(huán)節(jié)，實現(xiàn)物資采購合格率100%,進場檢驗合格率100%。同吋積極開展（三）、規(guī)范企業(yè)管理，提高管理水平為健全內(nèi)控管理制度，公司新編制度管理辦法8項，完善了公司

7、資金管理、工程管理、 材料設備管理等方面工作。同時，在內(nèi)控體系建設方面，通過引入ts09001質(zhì)量管理體系, 進一步規(guī)范了管理方式，提升了企業(yè)競爭軟實力。（四）、加強成本管理，實現(xiàn)利潤最大在合同預算管理工作中，公司嚴把招投標關(guān)，以規(guī)范合同辦理程序，加強預決算管理 為主要方式，完成了工程、材料設備招標，以及合同簽訂、結(jié)算審核、驗工計價等多項工作。 2009年完成投資16億元，超額完成年初15億元任務指標的107%。設捲 »mice i10vr*1 分wcb水岸花mls /花£ 1號曜棄農(nóng)費團 行"b1號用1t.動態(tài)成本a doo cmm目傢47xx2d.o9o.oo

8、 7x)00x)00 000.0020000.00 12.000.000000.000.000.0090 00000動玄成本6r251.426.006,221,336.00 210.0029,660.0029.58000 100.00 0000.00 200.00 0 002,016,010002.007,800.000 00200 00210.008 87,0x190.00合nes7,000,0006,000x)005,000,0004,000,00034000xm»2.000.00062s 乙26q02,016,810.001,000,000動態(tài)成本管理模型三、企業(yè)質(zhì)量管理改進方

9、案近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開 發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未常握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場 認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？在參加趙文平老師項目 質(zhì)量管理系統(tǒng)學習后，結(jié)合公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀，深有感觸，撰心得如下：房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究一一產(chǎn)品策劃一一設計一一實施一一 交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能捉交符合市場需耍、客戶滿意的 產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、

10、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品 策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī) 劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、 開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風險分析、財務、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全血，各項數(shù) 據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議首先應建立開發(fā)項目質(zhì)量 管理責任制，明確質(zhì)量專員親自抓質(zhì)量工作。其次需要制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，按質(zhì)量計 劃和實施步驟層層落實。最后還盂要建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度，吸取更多 專家的知識和智慧，及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。（二）、設計階段的質(zhì)量控制

11、在房地產(chǎn)開發(fā)項h中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項日的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。此外，施工圖設計階段更是在開發(fā)項日的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項fi初步設計的設計依據(jù)。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術(shù)上復雜的特大型項目可按初步設計、技術(shù)設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術(shù)文件（圖紙）和經(jīng)濟文件（概預算），其

12、h的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質(zhì)量。（三）、施工階段的質(zhì)量控制項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目 的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作 范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設計總 說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序 與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行 跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整 改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最 終質(zhì)量。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行 監(jiān)控。在此過程控制中需耍用到的工具和技術(shù)有：魚刺圖、直方圖等，此外還可以繪制動態(tài) 過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。綜上，在