豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目立項(xiàng)可研報(bào)告

1、審核通過(guò)，存檔整理。受控資料，禁止外傳!麗呂第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.2可行性研究結(jié)論第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2. 2市場(chǎng)宏觀背景2.3區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3. 1地塊解析3.2項(xiàng)目swot分析3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估3.5項(xiàng)目定位3. 6方案評(píng)估意見(jiàn)第四部分銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算4.2項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃4.3資金來(lái)源與運(yùn)用分析4. 4銷(xiāo)售利潤(rùn)第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.2項(xiàng)目不確定性分析5.3社會(huì)效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議6.3項(xiàng)

2、目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議附表:附表1項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表2資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表3損益及利潤(rùn)分配表附表4現(xiàn)金流量表（全部投資）附表5借款償還期測(cè)算表附表6敏感分析表第一部分項(xiàng)目總論“xx酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要 功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。xx酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo) 準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。11項(xiàng)目背景深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健 發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗xx酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。111項(xiàng)目名稱(chēng)深圳市橫崗xx酒

3、店1.1.2開(kāi)發(fā)公司深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司1. 1. 3承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市abc物業(yè)顧問(wèn)有限公司1.1.4研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2003-2004房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范1999國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容深圳市橫崗xx酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：4029723000平方米。1. 2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳

4、經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2004-2005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的;在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的;產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；在2004-2006年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分市場(chǎng)分析21項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析橫崗鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開(kāi)放以來(lái)，橫崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展 機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已

5、有初具規(guī) 模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠房面積達(dá)235萬(wàn)平方米，“三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)800余家，自 營(yíng)工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自 給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具 規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 1998年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級(jí)經(jīng)濟(jì)總收入5. 6億元，三級(jí)集體純收入22345萬(wàn) 7u,三級(jí)人均純收入20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入143億元。1990年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等 方面的輝煌成就被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星” ；1995年，又被評(píng)為“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳

6、投資環(huán)境100 強(qiáng)” ；1996年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最”。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村 股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng) 相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)與港、 澳、臺(tái)血脈相連的人緣優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為港、澳、臺(tái)工商界及海外投資者所垂青。尤其 是近幾年來(lái)，橫崗鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè) 施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的 蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2. 1. 2市場(chǎng)研究就

7、地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來(lái) 自羅湖、福田的購(gòu)房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤(pán)開(kāi)發(fā)地。正線 全長(zhǎng)32. 913公里的地鐵3號(hào)線將提前至年內(nèi)動(dòng)工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、 橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號(hào)線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交 通壓力有望得以緩解，借助wto、cepe的有利時(shí)機(jī)，橫崗未來(lái)的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等 行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠

8、華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、 新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供應(yīng)。相對(duì)以前，橫崗樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太 散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入， 有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè) 地產(chǎn)41.6萬(wàn)平方米的橫崗項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，橫崗的投 資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng), 最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中，深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 存在,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎，投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對(duì)于前幾年而言，橫 崗本地

9、的主力投資客戶(hù)的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指 導(dǎo)意義。2. 2市場(chǎng)宏觀背景2. 2. 1深圳市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年上半年深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng) 濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、 消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成1525.11億元， 比去年同期增長(zhǎng)17. 4%,高出去年同期增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅 創(chuàng)出了自1996年以來(lái)的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增

10、強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值 791. 30億元，比去年同期增長(zhǎng)24. 5%；3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447. 14億元，比去年同 期增長(zhǎng)16. 7%；4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446. 97億元，比去年同期增長(zhǎng)15. 9%,累計(jì)增幅與去 年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快;6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加;7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2. 2. 2深圳市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析深圳歷年賓館酒店客房出租率平均入住率 58.00% 56二00% 57. 00% 55.0

11、0% 58.00% 62二50% 64. 30% 64.10%55%1、從98年低谷期開(kāi)始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達(dá)到階段 性頂峰；2、2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到sars的影響。2003年1月至今深圳市酒店平均入住率統(tǒng)計(jì)1、2003年4月開(kāi)始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原 因是sars在4月份左右開(kāi)始全面曝發(fā)的影響；2、2003年5月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)?，僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是 在7月份的時(shí)候就已經(jīng)超過(guò)了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)；3、2004年1月入住率

12、較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原 因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2004年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過(guò)去年同期水平。說(shuō)明04年的深圳酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。2. 2. 3深圳市2004年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2004年，深圳酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1-4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國(guó)際化城市，充分利用wt0、cepa的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地 區(qū)總部，

13、進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國(guó)內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)以及物業(yè)稅的即將開(kāi)征 等，有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施 宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開(kāi)發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消 費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、 高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍 需擴(kuò)大；4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過(guò)快增 長(zhǎng)，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重

14、結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；5、經(jīng)過(guò)2003年上半年sars疫情的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且 在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè) 步入正常運(yùn)行軌道。2. 2. 4深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析星級(jí)酒店名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格年入住率酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055%6層2萬(wàn)多冊(cè)發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060%2棟6層，1 9 7t 左 h發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050 60%1棟9層酒店式公寓、5丹楓白露1400070%單棟34層三九陽(yáng)光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層亠 t發(fā)展商自管1、銷(xiāo)售價(jià)

15、格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的23倍。 在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類(lèi)物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%-30%；2、入住率分析受sars的影響，2003年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55%,經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式 酒店的年入住率也在5070%之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店 的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小, 經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而 在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒

16、店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過(guò)30層；4、酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：a、發(fā)展商自管b、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理c、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際酒 店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買(mǎi)信心。2. 2. 5深圳市2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱(chēng)可售面積（萬(wàn)曲）剩余面積（萬(wàn)冊(cè)）東方銀座2.60. 26國(guó)

17、際市長(zhǎng)交流中心0. 360. 14虹樓0.90. 63東方威斯酒店0. 870. 52合計(jì)4. 731.55深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2003年開(kāi)始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供 應(yīng)量不足5萬(wàn)平米，剩余面積約1. 5萬(wàn)平米。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和 橫崗xx酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開(kāi)發(fā)售，可售面積0.87萬(wàn) 平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來(lái)發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公 寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展空間還很大。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目名稱(chēng)可售面積（萬(wàn)mjxx酒

18、店2.01銀漢國(guó)際公寓0. 97合 計(jì)2. 98xx酒店的供應(yīng)量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%2. 3區(qū)域市場(chǎng)分析2. 3. 1項(xiàng)目所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場(chǎng)分析橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū), 西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港 和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 81.2平均公里，其中7. 3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。橫崗鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開(kāi)放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過(guò)幾次改 制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、

19、安良、西坑、大康、 保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?15. 3 萬(wàn)。1、交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通 八達(dá)，村村通公路，深（深圳）一惠（惠州）、深（深圳）一汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境, 惠（惠州）一鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場(chǎng)一荷坳）高速公路已建成投入使用， 深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城一深圳）、南輔線（坪山一深圳）公路正在建設(shè)中。 平鹽（平湖一鹽田港）疏港鐵路穿境而過(guò)。緊鄰國(guó)際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。 一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線

20、年內(nèi)開(kāi)工、深 平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹 底改變。2、服務(wù)設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一 定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以號(hào)鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng) 網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活 質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè) 大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，

21、資金密集型工業(yè) 產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建 設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有900 多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)一

22、龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”， 經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。橫崗鎮(zhèn)已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融 服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá)24. 5億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門(mén)積極為企業(yè)提 供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投 資環(huán)境100強(qiáng)”和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新

23、亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世 家、水晶之城等大盤(pán)供應(yīng)。相對(duì)以前，橫崗樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已 經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占 地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41. 6萬(wàn)平方米的橫崗項(xiàng)目都 加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì) 于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。2. 3. 2橫崗酒店市場(chǎng)分析橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)査一模及入住率酒店名稱(chēng)規(guī)模星級(jí)入住率房型分布

24、客戶(hù)構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)房(48%)高級(jí)房(16%)以本地各企業(yè)商務(wù)客xx酒店376間四星50%豪華房(27%)豪華套(4%)戶(hù)為主，外籍人士較商務(wù)套(5%)總統(tǒng)套房(0%)多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房(13%)高級(jí)豪華房(71%)豪華套房(11%)商務(wù)套(4%)總統(tǒng)套(2%)往來(lái)深圳商務(wù)人士(60%)港澳游客(30%)其他(10%)龍堡酒店58間無(wú)70%普通單人房(14%)豪華單人房(29%)豪華雙人房(57%)本地各公司客戶(hù)為主，較多外籍客戶(hù)年底標(biāo)雙房(61%)標(biāo)單房(16%)以深圳、廣州商務(wù)人寶麗酒店69間批三60%豪單房(7%)豪雙房(17%)士為主，香港、本地星豪華行政套

25、房(3%)客源少標(biāo)準(zhǔn)間(49%)橫崗商會(huì)各公司客戶(hù)麗晶中心55間無(wú)試營(yíng)業(yè)豪華單人套房(38%)及部分長(zhǎng)駐橫崗的香豪華雙人套房(11%)港商務(wù)人士小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有xx酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。 從整個(gè)龍崗區(qū)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有xx酒店和圣德堡酒店兩家， 其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶(hù)為主, 另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶(hù)；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶(hù)型，同

26、時(shí)也是酒店入住率最高的客房。橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查一 格及配套設(shè)施酒店名稱(chēng)價(jià)格構(gòu)成(元)配套設(shè)施備注xx酒店標(biāo)準(zhǔn)房(330)高級(jí)房(348)豪華中西餐、桑拿中心、夜總配套設(shè)施整體檔次圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房(268)高級(jí)豪華房(288)中西餐，夜總會(huì)，桑拿，配套設(shè)施高檔并富龍堡酒店普通單人房(210)美容，桑拿，配套設(shè)施簡(jiǎn)單寶麗酒店標(biāo)雙房(221)標(biāo)單房(173)歌舞廳，西餐，配套設(shè)施簡(jiǎn)單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間(340)銀行，化妝品、藥店，橫具有公寓和寫(xiě)字小結(jié)：1、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在380800員之間；2、各酒店都

27、具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的 交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā) 展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地 區(qū)尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷(xiāo)售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理

28、公司品牌度低、客戶(hù)構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯 滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良 性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3. 1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積：40297 itf （不包括地下車(chē)庫(kù)） 配套面積：11741.76 m2 客房面積：21590. 56 m2 其他面積：6964. 68 m2 層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公 客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房:180套；高級(jí)客房：60套豪華客房:100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14

29、套；總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成： 休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)3. 1. 2交通條件及周邊配套分析1、位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國(guó)土局橫崗所、新亞 洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu);3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3. 1. 3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周 景色秀麗。3. 2項(xiàng)目swot分析3. 2. 1 swot 分析優(yōu)勢(shì)（s）1、項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心，

30、周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府 辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型 酒店，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶(hù)以堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶(hù)資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶(hù)群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（w）1、項(xiàng)目入住客戶(hù)類(lèi)型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（0）1、wto、cepa帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、

31、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，進(jìn)一步緩 解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市 場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（t）1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不 確定因素。3. 2. 2應(yīng)對(duì)策略四大so策略| （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1

32、、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng) 市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅 速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡 可能將酒店客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企 業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。兩大wt策略| （化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方 案，吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)

33、餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增 加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷(xiāo)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及彩響本項(xiàng)目的各種因素，abc認(rèn)為：本項(xiàng)目在 該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、 營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì) 和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。33項(xiàng)目評(píng)價(jià)橫崗xx酒店項(xiàng)目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型，但在整個(gè)深圳房 地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回

34、 報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡 量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，xx酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng) 濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。34市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3. 4. 1市場(chǎng)定位橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地 位。從1999年康樂(lè)花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍 處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本

35、地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體 占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤(pán) 規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在2500-4000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組 成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3 號(hào)線的開(kāi)工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ?未來(lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3. 4.2項(xiàng)目評(píng)估在整個(gè)橫崗市場(chǎng)中，xx酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一 性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)

36、力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩 大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)核心 要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、|能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓?zhuān)焊拍睿杭磳ふ业谌绞茏屓?，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。（1）大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買(mǎi)家；（2）喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；（3）整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售，難以保證對(duì)前期投

37、資的回收，將 造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而 且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要 求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大 量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此

38、種方式仍然不符合我們對(duì)酒 店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形 式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷(xiāo)售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資 金利息問(wèn)題，而且能夠滿(mǎn)足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最 佳出路的要求。3.5項(xiàng)目定位xx酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有

39、，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。 該酒店樓高28層，總投資25億元。xx酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯 處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理0因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3. 6方案評(píng)估意見(jiàn)綜合3. 4.2項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳 出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：快速回籠大量資金，緩解資金壓力由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店

40、的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4. 1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位定位理論依據(jù)：1、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：v二1 1/ （1+r） ria/rv項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n項(xiàng)目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%；a項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n=202、

41、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）=210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）=50%總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）=372套年收益租金a=365天x平均租金x客房總套數(shù)x入住率=365x210x 372x50%=14256900 元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值v二1 1/ （1+r） na/r=142569000 元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積s=20215.19 m2產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)=v/s二7052. 27元/itf價(jià)格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年

42、限過(guò)后完全歸業(yè)主 所有，所以?xún)r(jià)格超出周邊公寓、寫(xiě)字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該 價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8%來(lái)計(jì)算 的，意即是客戶(hù)能承受的最高價(jià)格。2、深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在1000013000之間，可 作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在6500-7500元之間，可作為本項(xiàng) 目主要參考依據(jù)。（祥見(jiàn)市場(chǎng)篇）3、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低 價(jià)入市。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò) 多次嘗試，將初步均價(jià)定為

43、：7000 元/itf （土2%）結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 為 7000 元/itf。4. 1. 2酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店項(xiàng)目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查， 我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為12000 元/itf (±5%)4. 1. 3酒店總銷(xiāo)售收入估算已知條件：酒店可售面積sl=20215.19 m2產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格p1二7000元/nf酒店首層商業(yè)部分面

44、積s2500 m2酒店首層商業(yè)部分價(jià)格p2=12000元/nf酒店總銷(xiāo)售收入v=s1 x pl + s2 x p2=20215.19 x 7000+ 500 x 12000=147506330 元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷(xiāo)售總收入約為：1. 475億元（人民幣）。4. 2項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。4. 3資金來(lái)源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資 金、銀行融資和本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來(lái)源表項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷(xiāo)售收入

45、1772. 37%1、項(xiàng)目已投入資金來(lái)源渠道項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬(wàn) 元,其中企業(yè)自籌資金10000萬(wàn)元，銀行貸款12600萬(wàn)元。2、項(xiàng)目尚需投入的資金來(lái)源渠道項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來(lái)源于 銷(xiāo)售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。項(xiàng)目的 資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表2：資金來(lái)源與運(yùn)用表。4. 4銷(xiāo)售利潤(rùn)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入約為：1.399億元，項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入詳見(jiàn)附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分

46、析5. 1. 1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式1、固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1020年。發(fā)展商承諾每年7%-8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只 需交付13成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年 度返還。經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類(lèi)方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷(xiāo)售價(jià) 格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州 湯泉高爾夫度假公寓等采用。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式 酒店的主要回報(bào)模式。2、利潤(rùn)分成模衣物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物

47、業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1520年。業(yè)主只需交付23 成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一 定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類(lèi)方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本 相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭 酒店等。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模礦物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。業(yè)主交付1. 53成首 期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20 36天。此類(lèi)方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)

48、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管 理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率 偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力 的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免 月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5. 1. 2本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況分析客房經(jīng)營(yíng)情況表房間類(lèi)型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶(hù)型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店

49、營(yíng)業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：xx酒店客房銷(xiāo)售部小結(jié)：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為42. 3%；2、平均房?jī)r(jià)約為379元/間/天。酒店經(jīng)營(yíng)收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項(xiàng)目金額（元）比例客房部1566763. 7679%前廳部5857. 000. 3%餐飲部223336. 0011%租金14000. 000. 7%管理費(fèi)17461& 809%合計(jì)1984575. 56100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂(lè)部分因?yàn)橐讶砍鲎?，因此每月只能收取租金與管理費(fèi)用，對(duì)酒店 的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)不大。3、客房部

50、分收入是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益嚴(yán)重偏低。5.1.3本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析：1、深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：a、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；b、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬(wàn)元；c、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；e、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；f、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；g、租賃管理費(fèi)主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管

51、理費(fèi)用，占租金的2%；h、管理公司酬金管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的2-5%；i、大修費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的2%o2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較:類(lèi)別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%60%, 客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的30%40%；2、從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于

52、行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行 業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總 成本率達(dá)到68%,因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹小；3、如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同 時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店 的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。5. 14本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算1、按照行業(yè)平均成本率50%,入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一）類(lèi)別abcdb合計(jì)客房種類(lèi)豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶(hù)數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)（元/間/

53、天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545, 6641, 095, 120187, 92036, 00036, 4561, 901, 160其他營(yíng)業(yè)收入316, 336月經(jīng)營(yíng)成本（元）按行業(yè)平均成本50%計(jì)算1, 108, 748月預(yù)期收益（元）1, 108, 748回報(bào)方式月按揭供款銷(xiāo)售均價(jià)7000 7u/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215. 19平方米，銷(xiāo)售總655, 909預(yù)期贏余（元）452, 839回報(bào)方式7%固定回報(bào)銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215. 19平方米，銷(xiāo)售總825, 454預(yù)期贏余（元）283, 294注:（1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為20215. 19平米；