土增值稅清算操作指南

1、土地增值稅清算操作指南（試行稿）第一部分 土地增值稅清算工作流程一、納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)管理員對(duì)清算項(xiàng)目的條件及報(bào)送的資料進(jìn)行審核，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；稅務(wù)管理員對(duì)受理的清算項(xiàng)目清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見，由所在管理科室進(jìn)行審核；管理科審核后報(bào)分局綜合業(yè)務(wù)科審核；經(jīng)綜合業(yè)務(wù)科審核后，報(bào)分局分管局長審批；根據(jù)分管局長審批后，將清算結(jié)果通知清算申請(qǐng)人進(jìn)行補(bǔ)退稅。流程：納稅人清算申請(qǐng)稅收管理員清算受理稅收管理員清算調(diào)查核實(shí)管理科審核綜合業(yè)務(wù)科審核分管局長審批清算結(jié)果通知納稅人補(bǔ)退稅二、稅

2、務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的 稅務(wù)部門根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)土地增值稅清算通知書；納稅人在接到通知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并向稅務(wù)部門提供相關(guān)清算資料；稅務(wù)部門在收到納稅人清算資料后，稅務(wù)管理員對(duì)受理的清算項(xiàng)目清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見，由所在管理科室進(jìn)行審核；管理科審核后報(bào)分局綜合業(yè)務(wù)科審核；經(jīng)綜合業(yè)務(wù)科審核后，報(bào)分局分管局長審批；根據(jù)分管局長審批后，將清算結(jié)果通知清算申請(qǐng)人進(jìn)行補(bǔ)退稅。流程：確定清算項(xiàng)目下發(fā)清算通知書納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門審核稅收管理員清算調(diào)查核實(shí)管理科審核綜合業(yè)務(wù)科審核分管局長審批清算結(jié)果通知納稅人補(bǔ)退稅第二部分 土地增值稅清算具

3、體操作第一節(jié) 清算前準(zhǔn)備工作一、清算對(duì)象的確定1、政策規(guī)定土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其

4、他情況。土地增值稅的清算單位為國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)文）2、相關(guān)因素分析 根據(jù)國稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，土地增值稅清算分納稅人主動(dòng)進(jìn)行清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算兩種情況。無論是哪種情況啟動(dòng)清算程序，都要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)行竣工結(jié)算，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價(jià)漲幅是否較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 項(xiàng)目是否分期開發(fā)（對(duì)項(xiàng)目的分期可以參考房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷售許可證上當(dāng)期可銷售范圍及企業(yè)內(nèi)部核算要求的分期范圍來確定，原則上按項(xiàng)目為清算單位）。對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其實(shí)際已銷售面積是否已占可銷售面積之間的比例，是否達(dá)到85%的比例，如果沒有達(dá)到85%的部分，是否轉(zhuǎn)為自用或者出租。二、清算資料的收集稅務(wù)人員在清算工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料：1、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)審批表、

6、土地增值稅納稅清算申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料（詳見下一條）等。如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）；規(guī)劃申請(qǐng)、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）；土地使用權(quán)證（發(fā)

7、證機(jī)關(guān)：國土局）；建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）；建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書（建設(shè)局核發(fā)）；預(yù)售價(jià)格核準(zhǔn)批復(fù)（物價(jià)局核發(fā)）商品房銷（預(yù)）售許可證（房產(chǎn)管理局核發(fā)）；工程竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關(guān)部門確認(rèn)）；房屋分戶（室）面積對(duì)照表（房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ；銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料

8、稅款入庫資料：從征管系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。三、案頭審核稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送的資料進(jìn)行核實(shí)，主要核實(shí)項(xiàng)目開發(fā)用地面積、房屋開發(fā)面積、可銷售房屋面積、實(shí)際已銷售面積，各種面積確認(rèn)可為銷售收入的確認(rèn)和開發(fā)成本的分配奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目用地面積：了解建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證中土地面積，（主要以土地使用權(quán)證中登記土地面積確認(rèn)），對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)了解土地的分期占用情況，便于確認(rèn)本期的土地成本；房屋開發(fā)面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、備案表中建筑面積的核對(duì)，備案的建筑面積應(yīng)與建設(shè)工程許可證登記的建筑面積相同，備案的所有子項(xiàng)目應(yīng)與建設(shè)工程許可證登記的工程名稱相符，以

9、核對(duì)相符的建筑面積確認(rèn)房屋開發(fā)面積（與房產(chǎn)局復(fù)測的面積會(huì)有小額差異），注意公司在項(xiàng)目開發(fā)后，將其中部分面積用于經(jīng)營或轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的部分（如高層住宅的底部裙樓），審核過程中也要取得其備案表；（備案表中列示的項(xiàng)目） 公共配套設(shè)施開發(fā)面積：重點(diǎn)審核開發(fā)商向規(guī)劃部門提交的規(guī)劃報(bào)告中有關(guān)公共配套的配置以及開發(fā)面積情況；對(duì)于分期開發(fā)的，可要求開發(fā)商提供全部公共配套設(shè)施的配置總體情況；可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、備案表中可售建筑面積的核對(duì)，注意備案表中的地下人防面積（A）與銷售許可證中地下車庫面積（B）以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證中地下建筑面積（C）之間的關(guān)系，應(yīng)該是：

10、ABC，銷售許可證中只有車庫數(shù)而沒有面積，車庫的銷售面積要參照房屋分戶（室）面積對(duì)照表上登記的面積；實(shí)際已銷售面積：房屋分戶（室）面積對(duì)照表、公司相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，結(jié)合財(cái)務(wù)上的賬務(wù)處理，確認(rèn)實(shí)際已銷售面積；未銷售面積：房屋分戶（室）面積對(duì)照表、公司相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表，確認(rèn)未銷售面積。第二節(jié) 土地增值稅清算的審核工作一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入1、政策規(guī)定（1）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（摘自國務(wù)院第138號(hào)令發(fā)布的土地增值稅暫行條例）條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （摘自財(cái)法字（1995）6號(hào)土地

11、增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）（2）土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！百?zèng)與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營

12、利的公益性組織。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)規(guī)定）（3）伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施）、附著物（附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）也隨著一并轉(zhuǎn)讓。如對(duì)各附屬建筑物、附著物單獨(dú)計(jì)價(jià)，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。具體的建筑物和附著物如下：地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。（4）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)

13、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定）（5）對(duì)于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合

14、人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅199548號(hào)規(guī)定）（6）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。可參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，

15、是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。（摘自江蘇省地稅局1995年蘇地稅三發(fā)1995198號(hào)規(guī)定）（7）納稅人之間以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）。（摘自江蘇省地稅局1999年蘇地稅發(fā)1999087號(hào)規(guī)定）2、審核要點(diǎn)（1）審核收入確認(rèn)的完整性 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，對(duì)于尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的，應(yīng)記入“預(yù)收賬款”科目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)提供的商品房銷（預(yù)）售許可證、物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積、相關(guān)項(xiàng)

16、目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，并結(jié)合售樓處現(xiàn)場銷控表勘查情況，與“主營業(yè)務(wù)收入”科目進(jìn)行比對(duì)，判定其是否存在未完全確認(rèn)收入的情況。對(duì)存在疑點(diǎn)的，進(jìn)一步審核房地產(chǎn)企業(yè) “預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“營業(yè)外支出”、“固定資產(chǎn)清理”、“資本公積”、“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”等科目，確認(rèn)是否存在以房抵債、以房屋交換等未確認(rèn)收入和故意漏記、錯(cuò)記、隱藏項(xiàng)目收入的行為。（2）審核收入確認(rèn)的符合性 根據(jù)有關(guān)“對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估（

17、市場比較法），地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入”的文件規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表和物價(jià)部門批復(fù)進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)同時(shí)期的銷售價(jià)格是否存在明顯不合理變動(dòng)的情況。如果有此現(xiàn)象，則要重點(diǎn)對(duì)低價(jià)銷售的情況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整處理。（3）審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，對(duì)于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租門面房的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為（即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地），不應(yīng)在清算土地增值稅時(shí)計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入總額中，而相應(yīng)的成本也不能扣

18、除。因此，審核過程中要結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目的核算，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房銷（預(yù)）售許可證、物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積、相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿核對(duì)，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否準(zhǔn)確劃分了房產(chǎn)出售和出租的收入。（4）審核收入確認(rèn)的時(shí)間性 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷方式）等形式。對(duì)不同的銷售形式，確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售合同，而

19、確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間。3、需關(guān)注的問題（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的定義的明確 條例第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入?！边@一條列舉了轉(zhuǎn)讓收入的全部形式。對(duì)不同的收入形式其確定納稅人收入額的方法也不相同。具體為：在核定納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時(shí)，要審核除貨幣收入之外是否還有實(shí)物收入或無形資產(chǎn)收入。對(duì)實(shí)物收入要按該收入的市場價(jià)格折算成貨幣收入，對(duì)無形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門的評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價(jià)證券。這

20、些類型的收入其實(shí)質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向?qū)Ψ饺〉玫膬r(jià)款。貨幣收入一般比較容易確定。實(shí)物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。（2）稅收收入確認(rèn)原則與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)原則的差異 按照國稅發(fā)200631號(hào)文的規(guī)定，

21、稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致，審核過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)注。具體為：會(huì)計(jì)確認(rèn)收入原則：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已出售的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本可以可靠的計(jì)量。稅法確認(rèn)收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或

22、協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。代銷方式有四種：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷方式。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開具 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開具相關(guān)票據(jù)。具體為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）應(yīng)當(dāng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。審核過程中，對(duì)應(yīng)當(dāng)開具而未開具的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其開具。（4

23、）房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。二、取得土地使用權(quán)所支付的金額1、政策規(guī)定（1）國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，國有土地歸國家所有，可以轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。對(duì)于非國有土地，只有被收為國有土地之后才可以轉(zhuǎn)讓。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)規(guī)定）（2）在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清

24、算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定）（3）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＃ㄕ灾腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）（4）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面

25、積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。（摘自國家稅務(wù)總局1999年國稅函1999112號(hào)文）（5）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算

26、項(xiàng)目的扣除金額。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定）2、審核要點(diǎn)（1）審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目。因此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補(bǔ)路等情況。對(duì)存在以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。（2）審核取得土地使用權(quán)所支付金額

27、分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性 根據(jù)有關(guān)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對(duì)照表等資料（加蓋房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章），按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確。（3）審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的

28、金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來帳等科目的審核，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算過程中是否存在預(yù)提尚未實(shí)際支付土地出讓金的行為。3、需關(guān)注的問題（1）取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋內(nèi)容的明確細(xì)則第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！边@一條明確了取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋的內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際情況，具體為：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的

29、土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，如契稅。（2）土地使用權(quán)出讓價(jià)款在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別在會(huì)計(jì)處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開發(fā)成本記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，這在稅法與會(huì)計(jì)處理上存在了差異，因此，對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)所支付金額”對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無形資產(chǎn)”科目中列支

30、與核算，不應(yīng)在“開發(fā)成本”中列支，在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。（3）土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據(jù)、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)。對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本1、政策規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則

31、第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)文）（2）此項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)

32、施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工

33、資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）（3）對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定）（

34、4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號(hào)文）（7）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

35、：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （摘自國家稅務(wù)總局2007年187號(hào)文件）2、審核要點(diǎn)（1）審核成本費(fèi)用的真實(shí)性 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。

36、這要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等，從而判斷其交易的真實(shí)性。（2）審核成本費(fèi)用的配比性 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對(duì)當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒ǎ右院侠矸謹(jǐn)?。在審核中，?yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核對(duì)項(xiàng)目預(yù)決算報(bào)告，結(jié)合判斷，核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)當(dāng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑

37、工程款、材料費(fèi)等，要注意查看企業(yè)是否重復(fù)列支材料價(jià)款。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注成本對(duì)象計(jì)稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)?。檢查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位計(jì)稅成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位成本=成本對(duì)象可售部分成本÷總可售面積已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位計(jì)稅成本對(duì)于一些納稅人預(yù)提“開發(fā)成本”，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分是否沒有結(jié)轉(zhuǎn)完畢以及結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（3）審核成本費(fèi)用的重要性 對(duì)于在工

38、程中出現(xiàn)的大額建安票據(jù)、材料票據(jù)，審核人員除核對(duì)“開發(fā)成本”“工程物資”等科目外，還應(yīng)當(dāng)查看相關(guān)合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)及單位用量等，同時(shí)也要查驗(yàn)票據(jù)的真?zhèn)渭伴_票方與領(lǐng)票方是否一致。（4）審核票據(jù)取得的規(guī)范性 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則： 如果對(duì)方單位是經(jīng)營性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； 如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非

39、一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用”或“期間費(fèi)用”中。 如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可； 其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。（5）審核成本歸集的規(guī)范性 開發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的劃分方式，可以直接參考企業(yè)的明細(xì)核算，如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，應(yīng)根據(jù)土地增值稅條例及相關(guān)文件進(jìn)行歸集分類。具

40、體分類如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)

41、費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在劃分各項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的過程、階段有較為清晰的了解，根據(jù)票據(jù)上的費(fèi)用性質(zhì)進(jìn)行分類。要特別關(guān)注“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”科目以及“管理費(fèi)用”等科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)成本或是費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入“管理費(fèi)用”科目的費(fèi)用計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，從而導(dǎo)致多加計(jì)扣除。（6）審核代收費(fèi)用的準(zhǔn)確性 根據(jù)物價(jià)局有關(guān)文件，以下列舉的政府性收費(fèi)已在房價(jià)中體現(xiàn)，可按照土地增值稅對(duì)代收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，即列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對(duì)應(yīng)的土地或開發(fā)成本中，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。未列舉的費(fèi)用不能按照代收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，應(yīng)作為期間費(fèi)用處理。、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

42、“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；、建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)“建筑安裝工程費(fèi)”；、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；、供電工程貼費(fèi)“前期工程費(fèi)”；、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；、煤氣建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；、散裝水泥專項(xiàng)資金“建筑安裝工程費(fèi)”；、教育地方附加費(fèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。根據(jù)收入與成本相配比的原則，有關(guān)代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。在確認(rèn)房地產(chǎn)收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格的組成，核對(duì)房地產(chǎn)

43、開發(fā)企業(yè)“主營業(yè)務(wù)收入”、“開發(fā)成本”、“預(yù)收賬款”、“預(yù)付賬款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“其他應(yīng)付款”等科目，以準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)企業(yè)取得的代收費(fèi)用收入和房地產(chǎn)的銷售收入。（7）審核成本費(fèi)用的可比性 在清算中，審核人員在得出各項(xiàng)成本費(fèi)用后加強(qiáng)成本分析比對(duì)，應(yīng)與總成本作比較，得出各項(xiàng)成本占總成本的比例，并拿該比例與其他類似項(xiàng)目做橫向比較。對(duì)于比值較為接近的，則基本可確認(rèn)該項(xiàng)成本費(fèi)用基本真實(shí)。如比值與同類項(xiàng)目比值相差較大，則可能存在較大疑點(diǎn)，審核人員應(yīng)對(duì)此情況進(jìn)一步核查。對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓的，建筑物的重置成本價(jià)的評(píng)估是否合理，成新度折扣率的確定是否合適也應(yīng)予以考慮。對(duì)于前

44、期工程費(fèi)，主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容、是否已取得合法票據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)是否實(shí)際支付款確認(rèn)。同時(shí)，審核人員還應(yīng)計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。對(duì)于房屋建筑安裝工程費(fèi)，根據(jù)施工合同的約定、公司與施工單位的工程結(jié)算單中相關(guān)事項(xiàng)的約定、已審工程決算進(jìn)行審核，如果已取得發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本，審核中直接確認(rèn)；如果未取得發(fā)票已計(jì)入開發(fā)成本或者只在預(yù)付賬款中反映了公司實(shí)際支付的工程款，在地稅扣除項(xiàng)目中可通過實(shí)際情況判斷確認(rèn)，判斷時(shí)注意施工合同的類型（是否為總價(jià)包死合同）、已審工程決算中是否包括甲供材，施工用水電費(fèi)是否為公司代付，如果工程決算尚未

45、審計(jì)，則要注意公司以往類似工程的核減情況，特別是與未審決算為同一施工單位施工的以往工程的核減情況。同時(shí)，審核人員還應(yīng)計(jì)算出建筑安裝工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營利性的公共配套設(shè)施費(fèi)，審核方法同上，注意不可預(yù)提未建設(shè)施的費(fèi)用。審核人員還應(yīng)計(jì)算出基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，主要審核其實(shí)際發(fā)生情況，合法憑證中包含了部分自制憑證，如：發(fā)放工資、計(jì)提福利費(fèi)、領(lǐng)用的勞保用品、計(jì)提的折舊等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)借款產(chǎn)生的利息支出，是否列

46、入房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用核算，如已計(jì)入該科目的，應(yīng)將其剔除并計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息支出”科目核算。審核人員還應(yīng)計(jì)算出開發(fā)間接費(fèi)用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營利性的公共配套設(shè)施費(fèi)等不能準(zhǔn)確劃分的，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（含未完工）占地面積、建筑面積等方法計(jì)算分配。3、需關(guān)注問題（1）關(guān)于建安發(fā)票的真實(shí)性問題在清算實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票，特別是對(duì)配套工程取得的建安發(fā)票存在開票混亂，代開混開情況較多的情況，這主要是由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠

47、化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承擔(dān)，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊(duì)，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)取得的建安發(fā)票特別是配套工程有的建安發(fā)票應(yīng)加強(qiáng)真實(shí)性審核，特別是金額較大的發(fā)票。審核中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面的內(nèi)容：（1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對(duì)建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。外地來常企業(yè)在市區(qū)范圍內(nèi)從事的建筑、安裝、修繕及其他工程作業(yè)的，應(yīng)到建筑安裝管理處開具發(fā)票。外地來常企業(yè)在兩市一區(qū)范圍內(nèi)從事的建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)以及其他零星工程項(xiàng)目的，根據(jù)二市一區(qū)地稅局相關(guān)管理規(guī)定開具發(fā)票。（2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。必要情況下可以向發(fā)票開具方進(jìn)行發(fā)票信息

48、的核查。（3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否已足額支付。對(duì)于不符合以上1-3中任何一條規(guī)定的，其取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。（2）甲供材成本重復(fù)列支問題對(duì)納稅人采用甲供材方式的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題，即在取得施工方開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票時(shí)是否又包含甲供材的材料款，如包含了，則有可能存在重復(fù)列支問題，因此應(yīng)著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對(duì)甲供材的約定情況，同時(shí)核對(duì)其取得的建筑安裝發(fā)票金額與建筑安裝合同的金額是否存在較大的差異，如存在則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)其“開發(fā)成本”科目中的原材料項(xiàng)目的金額是否與建安發(fā)票中填開的金額是否存在重復(fù)，如有重復(fù)列支甲供材的應(yīng)予以調(diào)出。對(duì)于已竣工決算的，應(yīng)查看房地產(chǎn)

49、開發(fā)企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對(duì)清單。（3）滾動(dòng)開發(fā)中甲供材的處理對(duì)甲供材的劃分，在實(shí)際中，企業(yè)往往由于滾動(dòng)開發(fā)情況，只有在全部項(xiàng)目開發(fā)完畢后，才做一個(gè)總的竣工驗(yàn)收（決算）報(bào)告。對(duì)于這種情況，可以通過幾種方法劃分：根據(jù)各期的開工時(shí)間進(jìn)行合理劃分。以后一期的樁基合同訂立的開工時(shí)間，作為甲供材提供的時(shí)間（或者以其他的合理時(shí)間，以確定后一期甲供材），對(duì)于這一時(shí)間點(diǎn)之后發(fā)生的相關(guān)甲供材成本，根據(jù)企業(yè)開發(fā)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從材料的發(fā)出部門取得材料的領(lǐng)用單據(jù)，以確定各期的材料領(lǐng)用情況。施工工地的材料發(fā)出部門，對(duì)于各期開發(fā)的材料領(lǐng)用，有嚴(yán)格的臺(tái)帳登記，從臺(tái)帳的登記情況統(tǒng)計(jì)當(dāng)期甲供材的領(lǐng)用情況，以計(jì)算出該

50、工程甲供材的實(shí)際用量。（4）銷售車庫、車位的成本列支問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中對(duì)車庫、車位的處理分為對(duì)外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況，其中對(duì)外銷售的車庫、車位又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況（對(duì)于無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位使用權(quán)的讓渡，如其讓渡性質(zhì)類似于有產(chǎn)權(quán)車庫、車位的銷售，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應(yīng)作為土地增值稅清算收入）。對(duì)不同方式的處理應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定車庫的成本列支。1.對(duì)外銷售的車庫有產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。2.業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。3.開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有

51、，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。注：車位面積可通過測繪面積表取得數(shù)據(jù)（5）關(guān)于售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用列支問題處理方法：對(duì)納稅人為銷售房屋而對(duì)售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計(jì)扣除，在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出。（6）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支問題處理方法：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)目完工后再由施工企業(yè)將這部分費(fèi)用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費(fèi)用是不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實(shí)務(wù)中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以

52、后收回的費(fèi)用在“開發(fā)間接費(fèi)用”中列支，而不是通過往來科目進(jìn)行核算，因此在審核中應(yīng)注意將這部分費(fèi)用調(diào)出。（7）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi)列支問題在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收?。ㄅc為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似），這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，因此在清算審核中，應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除。（8）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費(fèi)用中列支行政性罰款的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)

53、成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。（9）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題處理辦法：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支，因此在清算審核中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否有這些內(nèi)容的審核，如有應(yīng)予以調(diào)出。（10）關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定

54、，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后年度支付。對(duì)此種保證金，分兩種情況處理：對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除。四、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用1、政策規(guī)定開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地

55、產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則)2、審核要點(diǎn)（1）根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開

56、發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除；凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（2）利息支出的有關(guān)規(guī)定： 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（3）土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的三項(xiàng)費(fèi)用，除符合細(xì)則規(guī)定的利息支出可以按實(shí)際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的三項(xiàng)費(fèi)用除管理費(fèi)用有些規(guī)定列支比例外，基本上是

57、據(jù)實(shí)列支的。這是由土地增值稅的特點(diǎn)決定的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按新財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，其三項(xiàng)費(fèi)用是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?。因此，土地增值稅扣除?xiàng)目金額不可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實(shí)際支出情況，因此，對(duì)利息支出作了特殊規(guī)定。3、需要關(guān)注的問題（1）、關(guān)于企業(yè)間拆借資金利息費(fèi)用和集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費(fèi)用的列支問題對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)用不得作為開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團(tuán)公司為該項(xiàng)目向銀行進(jìn)行專項(xiàng)貸款）方式向銀行貸款產(chǎn)生的