杭州天都城項目可行性報告

1、中國 21 世紀衛(wèi)星示范城杭州天都城建設可行性報告一、 天都城項目概況（一）項目特點正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭市星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場僅12 公里，到上海車程不到2 小時。杭州天都城是集房地產開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設于一體的超大規(guī)模開發(fā)項目。該項目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強力度開發(fā)。天都城總投資預計超過80 億元，開發(fā)期長達68 年，占地面積為6500 畝，其中房地產開發(fā)的建筑面積達400 余萬平方米， 可容納居住人口12萬人，是我國至今為止由一家房地產

2、公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產項目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項目，總投資預計10 億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項目。項目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎設施最為現(xiàn)代化的21 世紀樣板式1衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設三位一體。通過對天都城的超強度開發(fā)，把天都城建設成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有 12 萬人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個集房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)

3、建設于一體的綜合性開發(fā)項目。 市場取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式的城市化新模式。 項目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎設施和配套的社會事業(yè)機構建設，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產”的超常開發(fā)思路。項目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產，滾動開發(fā)” 。在天都城建設的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房地產開發(fā)房地產，而是通過先啟動旅游項目，為天都城房地產開發(fā)和杭州市國際教育中心、高新產業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動房地產市場拓展以及其他產業(yè)的發(fā)展。（二）項目前景預測根據國內權威房地產策劃公司王志綱工作室預測，天都城項目的總投資約87 億

4、元人民幣， 稅后利潤將達到12.30 億2元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14% ，投資回收期約4.58 年。項目成本相對較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強，抗風險能力強，總體經濟效果優(yōu)良。天都城項目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產生巨大的社會效益。該項目建成之后， 將創(chuàng)造 70008000 人的就業(yè)機會，旅游項目將帶動20 億人民幣的GDP增長，房地產項目將帶動120 億人民幣的GDP 增長。（三）項目開發(fā)的比較優(yōu)勢開發(fā)商優(yōu)勢。中國廣廈建設集團是一家實力雄厚，人才濟濟，信譽保證，經營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實業(yè)有限公司是涉

5、及消防設施和建筑電氣檢測、實業(yè)投資等多種領域、資本實力強大、科技含量高、人員素質高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢。項目由國內著名策劃公司王志剛工作室進行總體策劃、全面認證，由美國WY 國際設計顧問公司、 英國阿特金斯國際有限公司、 深圳激流策劃公司、清華大學城市規(guī)劃設計研究院、浙江大學城市規(guī)劃與設計研究所等多家國內外權威設計公司進行精心規(guī)劃設計。項目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。 旅游、民辦教育和房地產三大塊共同開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。3二、天都城試點的必要性（一）天都城項目試點有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。從理論上講，中國目

6、前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個現(xiàn)實問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農轉非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產業(yè)吸納農村人口的城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎設施超負、 用地緊張、 房產價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎設施建設滯后而缺乏市場需求支持。因此，從國際經驗來看，當一個國家或地區(qū)經濟發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大

7、城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運動，而是城市化發(fā)展的一個新階段，是更高層次的城市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達地區(qū)21 世紀城市發(fā)展的主要模式。我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批4衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設計實力，通過在城郊進行集房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星

8、城建設，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土地要素供應能力有限等問題。這是繼農轉非戶籍制度改革推動城市化進程，工業(yè)化帶動城市化進程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設項目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點價值。（二）天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產開發(fā)新思路和新模式。天都城項目的推出，對整個杭州乃至整

9、個中國的房地產業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應。綜觀西方發(fā)達國家房地產行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，5由此給房地產業(yè)帶來了新的商機和利潤。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產業(yè)發(fā)展的方向。房地產行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達國家房地產業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產業(yè)，毋庸置疑， 也具有相當重要的借鑒作用。隨著我國經濟發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產價格及較少受

10、污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大、中型城市經歷了人口、產業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實。 因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進一步的向外擴張，重新調整和規(guī)劃城市的布局，進而實現(xiàn)從遠郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產的開發(fā)建設也肯定會產生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7 億。預計2020 年城市化水平達到 45，全國人口 14 億，城

11、鎮(zhèn)人口增至 6.3 億；預計 2050 年城市化水平達到 60，全國人口 16 億，全國城鎮(zhèn)人口增至 9.6 億。前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 2.6 億，按人均居住面積 10 平方米，即建筑面積 20 平方米計算，共需為新增6人口建設住房52 億平方米， 平均每年需建設住房2.6 億平方米。后 30 年城鎮(zhèn)人口增加3.3 億，仍按人均建筑面積20 平方米計算，共需為新增人口建設住房66 億平方米，平均每年需建設住宅 2.2 億平方米。有關專家指出，在我國的城市化進程中，多數農民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數量。由此可以看到，房地產業(yè)的“郊區(qū)化”蘊含著巨大的商機，有著廣闊的發(fā)

12、展前景和誘人的發(fā)展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產行業(yè)應該主動出擊，因勢利導，而不應被動等待。二十一世紀衛(wèi)星城示范城建設試點工程房地產項目有一點正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預先進行嘗試，努力塑造二十一世紀城郊房地產開發(fā)成功典范，為房地產業(yè)積累更多的經驗。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設施的完善程度。房產市場的實踐已經證明，綠化是否 “到家 ”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設計是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請了國外的園林設計師，許多房地產項目

13、的廣告上，除了設計單位、建設單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設計單位也登堂入室了。人們如今普遍注重的是一種有著良好的人文景觀和回歸大自然情結的品質生活。年北京國際房地產交易7會的新盤之中，公園借景的手法被大量運用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅” ， “雙景住宅 ”指 “公園借景 ”和 “小區(qū)內景 ”的融合，屬于全新類型的景觀住宅， 它改變了以往 “在建筑中堆砌綠化 ”的觀點， 提出 “在綠化中放置建筑 ”的口號。 同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風景的社區(qū)和看得見風景的房間。我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產

14、受歡迎與否的一個極其重要、無可代替的指標。房地產行業(yè)的泛房地產時代 追求住房硬件條件與居住環(huán)境 （生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境） 相互配合、 相互協(xié)調、相互促進的時代正向我們走來 。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補，是大眾的要求，也是房地產開發(fā)商要做的事情。 我們這個試點工程的 “先旅游， 后房產”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產的環(huán)境，房產借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產，以房產助旅游。兩者相互適應，相互促進，共同發(fā)展。我國的住宅建設在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。預計 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12 平方米，

15、即建筑面積24 平方米；預計2050 年人均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積32 平方米。按2020 年城鎮(zhèn)人口達到 6.3 億人，每人增加 4 平方米計算， 前 20 年為提高居住8水平需要新建住房 25.2 億平方米，平均每年 1.26 民平方米。后 30 年按 9.6 億人口計算，則需在 2020 年基礎上再新建住房 76.8 億平方米，平均每年 2.56 億平方米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產項目中，在某些地方，也需要進行大規(guī)模的開發(fā)建設。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設能夠體現(xiàn)一定的經濟效益，因為過小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)

16、境與配套設施的質量，配套設施的共享性差等。我們需要房產的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，住宅建設的投資一般占國民生產總值的 3%-8% ，占固定資產總值的 15%-30% 。住宅產業(yè)的發(fā)展能夠促進和帶動相關產業(yè)的發(fā)展，住宅建設投資增長 10% ，將直接拉動國內生產總值增長 0.5-0.8 個百分點。 但住宅建設必須達到產業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經濟增長的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術改造傳統(tǒng)產業(yè)，如把智能化技術、計算機網絡技術應用于住宅產業(yè)，但是這種應用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受

17、到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設施和較低廉的住房價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質量的空氣。我們的試點工程籍此超大規(guī)模的房地產開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質的服務并為房地產市場注入新的活力。9房地產行業(yè)的發(fā)展對一個國家經濟的發(fā)展具有重要的作用，據日本統(tǒng)計，從1970年到 1990 年的 20 年里，日本的住宅每年建設面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生產方式的革新，住宅及相關產業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16 倍。估計我國在不增加住宅建設規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預計用50 年的時間，把住宅投資額增加 16 倍。按此計算，今后50 年的住宅投資每年將遞增 7，每年對國

18、民經濟的貢獻率為0.6 個百分點。這樣持續(xù) 50 年連年增長，對國家的貢獻仍是很巨大的。房地產行業(yè)作為一個金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對國家的金融業(yè)，進而對整個經濟的發(fā)展，都是一個巨大的損失。我們不久后將加入WTO ，房地產業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。而且我國本身經濟的發(fā)展也要求在全國范圍內建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產市場。近來杭州市政府提出了“住在杭州”的口號，要實現(xiàn)這個口號，房地產市場的發(fā)展和完善當然具有舉足輕重的地位。雖然一般的房地產開發(fā)項目（包括我們的試點工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產的銷售，都是本地化的事情

19、，但一個成功的、具有獨創(chuàng)性代和表性的項目無疑也具地區(qū)的、甚至全國性的意義。我們的項目正是一個開放性、開拓性的項目，而且雖然杭州的房地產市場從整體發(fā)育水平上看，并不是全國最好10的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當水準。我們的這個項目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的杭州房地產行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產市場和使中國的房地產市場真正走向市場作出有益的，先驅性的探索。（三）天都城項對推動區(qū)域經濟增長和結構優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義天都城開發(fā)有利于杭州市通過實施“東進戰(zhàn)略” 而啟動新一輪城區(qū)規(guī)模擴張，實現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴大一倍的戰(zhàn)略目標。

20、經濟的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績。有關數顯示，杭州每平方公里創(chuàng)造的生產總值在全國省會城市中名列第一， 人口密度第二， 而市區(qū)的面積卻為倒數第四，城區(qū)面積更是倒數地二，城市人口和經濟的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項目因找不到合適的用地而無法安排；用地結構的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占 24.39%，接近國標上限 25%），道路廣場用地、 公共綠地和市政公用設施用地偏低，均接近甚至低于國標下限；地域結構和城市等級不成比例，南北長東西短，用地條件受到極大的制約；經濟發(fā)展階段同城市空間組織不相適應，使產業(yè)結構的調整難以實現(xiàn)；城市主導功能

21、項目布局缺乏空間等經濟條件的制約，嚴重阻礙了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。11 天都城開發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經濟結構和空間布局。在杭州東部搞一個大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，杭州的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內容上以山水觀光為主 , 在地域分布上主要集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大杭州旅游經濟圈的形成，也不利于接受區(qū)域經濟中心上海的經濟輻射。通過在杭州東部建一個華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅

22、游、休閑、度假、居住于一體的項目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進大杭州旅游經濟圈的形成和發(fā)展。（ 3）天都城開發(fā)有利于積極呼應杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地產開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產開發(fā)的新時代。在杭州東部搞一個超大規(guī)模的房地產項目，使開發(fā)商更注重對居住環(huán)境的建設，使房地產的競爭從比戶型、比設計、比配套變成不但比戶型、 比設計、 比配套， 還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃， 比開發(fā)商的實力， 從而提升房地產開發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個超大型的集旅游和郊區(qū)房地產于一體的項目，不但要進行房地產的開發(fā)， 還要進行旅游、 教育、健康、12文化傳播等與人們的根本需求密切相關的產業(yè)的經營與開發(fā)

23、，這樣的房地產開發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產市場是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產開發(fā)的土地的逐漸減少，必將進入郊區(qū)房地產開發(fā)的新時代，而郊區(qū)房地產的開發(fā)模式和市區(qū)房地產的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產開發(fā)先行者的天都成項目，無疑將開創(chuàng)泛房地產開發(fā)的新時代。這樣的項目對政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個非常有力的支撐。天都城開發(fā)有利于呼應杭州市政府提出的“天堂硅谷” 戰(zhàn)略舉措， 憑借其優(yōu)美、 舒適、價廉的居住環(huán)境優(yōu)勢，加快杭州市高新技術人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實施，杭州將是全國最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術

24、人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實施。天都城開發(fā)有力推進余杭市政府的向杭州靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善余杭區(qū)位條件，培育新的經濟增長點，加快余杭經濟發(fā)展。項目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項目的開發(fā)建設將同時加速杭州的東擴進程和臨平往杭州靠攏的進程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實質性的改善。13不僅，巨額投資和新興產業(yè)的崛起，還可為余杭經濟發(fā)展注入新的活力。 總投資逾 80 億元人民幣的天都城項目將創(chuàng)造 7000 8000 人的就業(yè)機會，拉動 GDP增長 140 億元。三、指導思想與總體目標（一） 指導思想天都衛(wèi)星示范城建設試點的指導思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗

25、幟，深刻領會中央關于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會關于積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化的最新精神，根據杭州市經濟社會發(fā)展“十五”計劃和2010 年遠景目標綱要和余杭市經濟社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景目標綱要的總體要求，面向21 世紀，大膽創(chuàng)新，高起點規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探索市場取向、企業(yè)化運作、民辦官助式的，房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設新模式，把天都城建設成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務功能完善、社區(qū)管理先進、體制開放、經濟發(fā)達、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。（二）總體目標天都衛(wèi)星示范城建設的總體目標是：通過 810 年努力，力爭把天都城建設成為代表中國 21 世紀衛(wèi)星

26、城發(fā)展先進水平的、泛房地產時代超大規(guī)模的郊區(qū)房產開發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國際14教育中心和人才集聚高地。具體目標如下： 杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。 天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達到12 萬左右，成為杭州最發(fā)達、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。 環(huán)境優(yōu)美舒適、設施現(xiàn)代化、文化多元化的杭州市東部超大型居住中心， “新住宅運動”和“住在杭州”的成功典范。根據杭州市城市總體規(guī)劃（ 1996 2010），杭州市區(qū)由一個主城

27、、兩個副城組成，主城是城市人口和產業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔全省政治、經濟、科教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產業(yè)的主要基地，配套相應的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機構、大專院校及其相應的居住用地和旅游設施， 形成產、學、研、居、游相結合的高標準的現(xiàn)代化新城。從上述規(guī)劃內容看，杭州目前尚缺少一個功能明確的大型居住區(qū)， “住在杭州”的城市品牌缺少強有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建設成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城區(qū)。15天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本

28、地居民、上海的跨國公司中高級管理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購物中心。杭州市國際化的教育中心 。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設施，也是一項產業(yè)。將通過市場化的運作強化教學質量，通過與國外知名學校合作辦學等方式實現(xiàn)教育的國際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市國際化的教育中心。杭州市人才聚集高地。天都衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為21 世紀新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。三、主要內容（一）城市化新模式試點1、通過

29、新興產業(yè)培育、房地產開發(fā)與新城區(qū)建設三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開發(fā)試點，積極探索中國21 世紀城市化新模式。通過發(fā)展旅游和民辦教育營造居住良好環(huán)境。通過歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、16歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀世界家居文化和建筑博覽會等旅游項目開發(fā)，營造一流的居住環(huán)境。通過與浙江大學合資合作興辦浙江大學東方學院，與國際著名中小學校、杭州名校合辦貴族學校，把天都城建設成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術產業(yè)發(fā)展以及向知識型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎。以旅游與教育等新興產業(yè)帶動房地產的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、 教育聚人氣， 提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都

30、城通過旅游、教育等新興產業(yè)的培育，結合房地產開發(fā)與城區(qū)建設，積極探索中國21 世紀現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。通過超大規(guī)模的房地產開發(fā)集聚人口， 推進城市化進程。 充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴張。這市繼農轉非戶籍制度改革推動城市化進程，工業(yè)化帶動城市化進程之后的新一輪城市化的新途徑。2 、通過 21 世紀現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設試點，積極探索特大型、大型城市通過衛(wèi)星城建設實現(xiàn)規(guī)模擴張新模式。以天都城作為“試驗田”，積極探索中國21 世紀現(xiàn)代衛(wèi)星城的內涵和基本特征，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設過程中出現(xiàn)的各

31、種問題，總結發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經驗，尋找17一條切實可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路、新模式，塑造中國21 世紀現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。通過高起點規(guī)劃，超強力度投資， 綜合性開發(fā)，構造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農村人口向衛(wèi)星城集聚，實現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴張模式向章魚式城市規(guī)模擴張模式轉變。3、通過市場取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設模式試點，積極探索城市化的投資新體制和資金籌措新機制。積極探索企業(yè)主導型城市化新模式。 天都城建設完全由企業(yè)自主投資、 建設和管理， 嘗試新型的 “企業(yè)辦社會”模式。這種模式不同于以往計劃經濟體制下福利型的國有大型企業(yè)辦社會，而

32、是以市場為取向，通過規(guī)范的企業(yè)化運作為天都城居民們提供各項服務和設施，在追求經濟效益的同時滿足社會需要。同時，城市化進程雖然主要應由市場機制調節(jié)和引導，但也應當看到，在城市化過程中，又存在著許多市場失靈的領域，因此，城市化過程又離不開政府必要的干預和調節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市土地的支配使用及城市基礎設施建設等方面。所以，天都城的發(fā)展是通過市場化取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設模式試點。積極探索以上市公司為載體，運用市場手段籌措城18市建設資金的民間主導型城市化的投資新體制和資金籌措新機制。（二）房地產開發(fā)新模式的試點1、面對大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢，塑造21 世

33、紀郊區(qū)房地產開發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個城市的城市化水平發(fā)展到相當高的程度后，逆城市化的效應， 是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧靜生活的結果。 因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結果。研究結果表明，當一個城市的人均GDP 達到 3000 美元時，就會出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據99 杭州統(tǒng)計年鑒的數據， 1998 年杭州市區(qū)居民的人均GDP 達到3.3 萬元人民幣（按當年價格計算），遠遠超過了3000 美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時代已經來臨。從杭州房地產市場來看，房產開發(fā)郊區(qū)化的趨勢業(yè)已初現(xiàn)端倪。象天都衛(wèi)星示范城這樣超過400 萬平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產開發(fā)項目不僅在杭

34、州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國范圍內也是罕見的。這一超大規(guī)模、超大強度項目的開發(fā)成功，將為杭州乃至全國的郊區(qū)房地產開發(fā)創(chuàng)造一個可資借鑒的模式。2、呼應“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭當杭州房地產業(yè)走向全國性市場和國際市場的領頭羊。杭州市委、市政府于1999 年提出了“住在杭州”的城19市品牌定位，這一城市品牌的提出使杭州在國內乃至海內外樹立了獨特的城市形象，它無疑將成為杭州實現(xiàn)住宅產業(yè)化，實現(xiàn)房地產業(yè)走出杭州，迎接二十一世紀發(fā)展的一個有利契機；同時也確立了杭州房地產業(yè)面向全省、走向全國、走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略。天都衛(wèi)星示范城的市場定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產市場是一種創(chuàng)

35、新。天都衛(wèi)星示范城的市場定位不僅針對余杭和杭州， 也針對浙江全省， 甚至上海，它的輻射距離將遠至整個華東地區(qū)、 香港、臺灣等地。 同時，積極探索一條房地產國際營銷網絡建設的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國房地產業(yè)走向全國性市場和國際市場的領頭羊。3、通過超大規(guī)模房地產開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產開發(fā)新時代 。天都衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設，除了進行房地產的開發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體育、文化等與人們的根本需求緊密相關的產業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設。這是一種全新的開發(fā)

36、模式，把房地產的外延大大地擴大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對杭州甚至全國的房地產市場產生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產開發(fā)的新時代。20（三）社區(qū)管理新體制試點物業(yè)管理是個復雜的系統(tǒng)工程，其包括的內容與我國原來實行的房管制度有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個新的模式也不過是個空架子。而針對天都城物業(yè)管理的量大、復雜多樣、細化、長期性等特點，實行管理現(xiàn)代化是十分重要的。現(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。其管理與服務職能的發(fā)揮必須以實現(xiàn)管理現(xiàn)代

37、化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段， 如科技創(chuàng)新手段、 計算機管理手段等，去實施硬件（如房屋、設備與設施等）和軟件（如產權、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學管理。要對天都城實施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標準規(guī)范化，管理組織網絡化，管理手段自動化。（ 1） 理觀念現(xiàn)代化。現(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產管理在觀念上的區(qū)別在于： 信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用， 物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運行情況，面對一個不斷變化的系統(tǒng)， 隨時隨地對其進行調整，使其達到最佳的工作狀態(tài)。 業(yè)主對物業(yè)的意21見建議等信息是管理人員進行下一步工作的基

38、礎。 因此物業(yè)管理必須充分運用信息， 加強信息傳遞， 促進信息循環(huán)， 及時組織反饋， 達到與客觀實際的相對一致，從而為科學的決策提供依據。 系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標不只是單一的建筑物，應該將建筑物與其周圍環(huán)境總和起來作為一個系統(tǒng)來管理，這個系統(tǒng)不僅包括有形的物質， 還包含了無形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。 經營觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經濟手段來管理， 通過有償經營服務， 使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。（ 2） 管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經營活動來實現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接影響到管理和服務的質量和效果。 我們無法要求每一位工作人員都具有較

39、高的工作能力。 那么，要保證公司的水準就必須建立起一套完整的制度。 每一位員工在工作中都有章可循、 照章辦事，保證工作質量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運行。（ 3） 管理標準規(guī)范化。 物業(yè)管理是服務行業(yè)， 它的“產品”就是管理服務的行為。公司為了保證“產品”的質量也應建立一套規(guī)范化的管理標準， 它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用 TQC，對管理服務行為實施的整個過程實行全面22考核。所制定的管理標準要求細化、量化，具有可操作性。此外，在這些管理標準中人員培訓考核標準是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴格的考核制度來保證員工的素質，畢竟人員是管理行為的實施者。 只有一流的職

40、工隊伍才能提供一流的管理服務，企業(yè)才能達到一流的水平。（ 4） 管理組織的網絡化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內部、 物業(yè)公司與許多政府部門、 行業(yè)單位都有著千絲萬縷的關系。 我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門作為一張“網”上的點，它們之間的關系就是“網”上的“線”。這樣我們就可以建立一張簡單的“網” 。在物業(yè)管理組織網絡中， 有大量的信息資源、 人力資源等，這些均可采用聯(lián)網的方式共享。（ 5） 管理手段自動化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長期保存，經常調用，只有采用計算機技術，將信息分類、聯(lián)網運行，才能方便物業(yè)公司和各部門共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計的效率和質量， 也可在企業(yè)遠期

41、預測上進行輔助設計。天都城作為一個超現(xiàn)代的城區(qū)， 它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的， 具體表現(xiàn)在： 打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一化、 強化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實現(xiàn)智能化社區(qū)管理。23同時，天都城還非常重視社區(qū)的文化建設，將社區(qū)精神文明建設放在社區(qū)文化的首要位置。 這種管理理念在天都城的社會事業(yè)投資上尤為凸現(xiàn)。五、實施步驟天都衛(wèi)星示范城將按以下步驟實施：1、 試點方案報批與論證階段（2000 /10/20 2001/12/31 ）在該階段，企業(yè)除做好跟項目有關的所有前期準備工作外，完成對項目的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，部分子項目的詳細規(guī)劃，以及天都衛(wèi)星城

42、經營管理的初步構想，并報送國家建設部審批，配合做好建設部對天都衛(wèi)星示范城的論證工作。2、成立試點領導小組并制定試點詳細方案（ 2002/01/01 2002/03/31 ）報批工作完成后，成立由國家建設部領導的、浙江省、杭州市和余杭市相關部門人員參加的天都衛(wèi)星示范城試點領導小組；該小組除協(xié)調各有關政府只職能部門外，協(xié)助并指導企業(yè)制定實施衛(wèi)星示范城的詳細方案。3、 項目建設跟蹤調查與研究 項目建設展開以后，組織有關人員對項目建設進行跟蹤觀察，對在此過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進行調查研究，觀察和研究結果作為示范工程的評估內容之一。4、社區(qū)管理與行政管理體制方案設計24（ 2002/04/01 20

43、02/09/31 ）在 2002 年十月份首期房地產推出之前，做好衛(wèi)星示范城的社區(qū)管理和行政管理體制的方案設計，具體包括：物業(yè)管理體制、社區(qū)管理和服務體制、民辦社會事業(yè)投資與管理體制，以及整個衛(wèi)星示范城的行政管理體制。5、 對衛(wèi)星城開發(fā)效果與新型管理體制效果進行總體評估（視項目的開發(fā)進展程度而定或項目進程過半的2005 年）經過四到五年的開發(fā)建設，整個衛(wèi)星示范城初具規(guī)模，以市場化為突出特征的新型管理體制經過實踐的檢驗和不斷的修正后漸趨成熟，對此有必要進行評估和研討會。具體形式可以采用國家建設部主辦由天都衛(wèi)星示范城承辦的方式，費用由企業(yè)承擔。保障措施第一·組織保障這里所謂的組織上的保障

44、主要是指，將會成立一個包容各個職能部門的領導班子。由于項目的規(guī)模空前，而且又有運行模式上的創(chuàng)新性，故而，難度是較大的，由于項目建立的是一個衛(wèi)星城，而且無論從城的基礎建設，房屋等都是由一家公司來統(tǒng)一構造，其作用相當于是建立一個小型的社會，因此就具有了與先前的模式完全不同的嘗試。從組織體系上來講，主要是要保證以下幾個方面的機構。首先當然是25一個由開發(fā)公司所組成的一個總指揮。其只要負責下面幾個部門的工作。本來其管理模式應當是小區(qū)物業(yè)管理的模式，但現(xiàn)在的問題是衛(wèi)星城其一方面來說是一種大規(guī)模上的小區(qū)，另一方面來說卻是一個完整的社會。故此，是將兩套班子合二為一了。從機構上來說，既要有管理機構，又必須具有

45、安全機構。具體來講，主要是要涉及以下一些部門。如既要有土地管理機構，城建部門，還需有衛(wèi)生，環(huán)保，公安，銀行等機構，這些當然不是單獨設立的，而是通過一個主管的總的小組，來進行整體上的協(xié)調和合作。由于整個衛(wèi)星城都是由獨個公司創(chuàng)立的，故而其整體上的協(xié)調也是較為方便的。前述的領導小組主要是由一些專家所組成的。他們都是相關的管理方面的專業(yè)人士，由他們來組成一方面使得相關部門的聯(lián)系變得更為方便，另外一個角度來說，也具有更好的專業(yè)化管理的效應。第二·決策保障這方面的保障主要是為了能讓整個開發(fā)過程中的每一項重大的決策都具有其科學性和合理性。這方面的保障主要來自與一些大型咨詢機構的幫助。例如，整個項目

46、的總體勾畫是由房地產開發(fā)方面具有特色的王志剛工作室來全權策劃的。這就從總體上保證了整個項目的可行性和可操作性。另外，開發(fā)公司還聘請了美國的WY設計顧問公司，英國的阿26特金斯設計公司作為外籍的顧問。這是由于整個項目的開發(fā)中其中很多的房地產項目是要開發(fā)國外風格的住宅，為了能更加既有異國風情的品位所考慮的。另外，外籍的設計公司一般講經驗方面更為廣博一點，以應付一些難點的情況。在這之外，公司還聘請了浙江大學城市規(guī)劃設計研究院，清華城市規(guī)劃設計研究院作為顧問，利用學校相關領域的研究成果為公司所用，以具有學理上的合理性。這些顧問公司和研究院的主要作用就是對于整個的開發(fā)過程進行嚴格的監(jiān)控，在決策上盡量聽從

47、他們的建議，以保障決策的合理性。資金保障項目由廣廈和盈華兩家公司共同投資。廣廈集團是建設部推薦的建筑業(yè)全國首家上市公司。擁有40 多家企業(yè)，總資產 22 億元，年產值達 50 億元。廣廈集團與上至建設部、省市政府與行業(yè)管理部門，下至余杭市個職能部門都有良好的公關資源。廣廈集團是建筑業(yè)的知名企業(yè)，同時也是房地產開發(fā)商，在房地產、建筑等領域都有出色的操作能力。項目目前已經正式啟動的投資規(guī)模高達80 億元。這么巨大的資金，主要來源有以下幾方面：（ 1） 憑著廣廈集團雄厚的實力與良好的信譽，向銀行貸款，實行直接融資。（ 2） 利用廣廈集團是上市公司的身份，實行配股集資。（ 3） 建立一個由廣廈與盈華控

48、股的子公司，再委托專門27機構（如投資銀行）對子公司進行包裝，爭取上市進行間接融資。（ 4） 根據項目是分期、分批投資的特點，在進行下一期投資時，可考慮利用上一期開發(fā)所賺取的利潤，追加下一期的投資，實行項目滾動發(fā)展，資金滾動投入，既不耽誤項目的進展，有可減輕融資的一部分成本。從城市經濟學的角度來看，城市的發(fā)展格局主要有兩種，一是橫向的發(fā)展，另外一個方向是縱向的發(fā)展?？v向的發(fā)展只要是指城市內部結構的升級和土地利用價值的提高，這種城市的發(fā)展模式，主要是看該城市的地域的限制和其資源的限制。主要是在原有的城市的基礎之上進行重新建設。表現(xiàn)出來的是一些老城區(qū)的改造和新建筑的出現(xiàn)，更多的是將一些原來的違章建

49、筑進行拆除，以屯出空地來為其他的項目進行建設。從外觀上來看是城市建筑總體高度的提高和建筑密度的增加。這種城市的發(fā)展模式能夠提高城市的品位，但是往往要受到其地域的限制。另外一種發(fā)展的模式無非是進行城市地域的擴張，一方面是將原有城市的郊區(qū)逐漸吸收為城市的組成部分，另一方面是在原有的城市的周圍，通過提升一些小城鎮(zhèn)的結構和規(guī)模建立原有城市的衛(wèi)星城，通過這種方式來擴展原有城市的規(guī)模。而杭州市現(xiàn)在的情況是從經濟實力即國民生產總值的角度來看是處于全國前列的。但是從人口的規(guī)模和城市的區(qū)域28范圍來說，杭州還比不上其他的大城市。杭州現(xiàn)有的人口大概 200 多萬，現(xiàn)有的城區(qū)的范圍也不是很大。杭州要真正進入大型城市

50、的行列，其最重要的是抓住現(xiàn)有的發(fā)展機遇，進行城市的擴張。這種擴張不是單單在原有的城市的的基礎上進行在改造，而是要想辦法進行地域上的擴張。杭州市現(xiàn)有的規(guī)劃中，已逐漸接納了蕭山市的一部分地域，將之劃為市區(qū)的發(fā)展范圍。但是杭州的東面、東南面都是海，北面主要是湖州市和嘉興市，都不屬于杭州的地域范圍，故而從地域的擴張上來說，向這些方向的擴張是不明智也是不太可能的。杭州的幾個郊區(qū)的縣市都是在杭州的西面、西南面，而余杭市大部分的范圍將杭州包在里面，故而從地域的擴張上來說，由于杭州受到地理范圍的限制，將余杭作為它的衛(wèi)星城市的建立，具有得天獨厚的優(yōu)勢。另外，在杭州的規(guī)劃中，將把人口作為其中主要發(fā)展的一個指標，其長期的目標是將杭州市的人口擴張到 500 萬，人口的成倍增加，非同小可，必須進行城市功能的分化。然而現(xiàn)實的情況為杭州市城市規(guī)模的擴張建立了障礙。浙江原有城鎮(zhèn)的動力都較為不足，究其原因，主要有一下幾個方面。一是農民對進城的觀念發(fā)生了很大的變化。原來，戶口的約束和誘惑是較大的，但是現(xiàn)在農轉非的指標的誘惑力以不同以前，農民更多地考慮其進城的實惠和利