控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11 、098-C-3-14 地塊修改論證報(bào)告筑家設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司一、項(xiàng)目基本情況 11、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍2、用地權(quán)屬情況3、用地及周邊現(xiàn)狀二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求 71、原控規(guī)要求2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求三、修改要求、理由及依據(jù) 81、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)2、概念性規(guī)劃方案印證3、修改理由及依據(jù)四、 修改論證 141、常住人口計(jì)算2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對綠地的影響論證5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證6、對周邊建設(shè)影響論證7、市政設(shè)施影響論證8、“四增兩減”政策的落實(shí)五、結(jié)論24六、附件、附圖附件

2、:1、長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2015.6.17 下達(dá)的控規(guī)修改論證通知單2、長沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項(xiàng)目的公文處理單3、長沙市領(lǐng)導(dǎo)對（關(guān)于支持愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請示的反饋意見）的批示4、長沙市天心區(qū)人民政府關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請示5、長沙市發(fā)展和改革委員會關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的意見6、長沙市衛(wèi)生局關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報(bào)7、長沙市商務(wù)局關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請示的反饋意見8、長沙市國土資源局承辦長沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單反 饋意見9、省市兩級政府關(guān)

3、于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件附圖:1、位置圖2、原控制指標(biāo)規(guī)劃圖3、規(guī)劃控制指標(biāo)修改圖4、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案圖5、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案日照圖6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖7、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案效果圖8、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案鳥瞰圖長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍項(xiàng)目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)，修改地塊為控規(guī)中的098-C-3-11、098-C-3-14地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇 路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況土地權(quán)屬單位和項(xiàng)目建設(shè)單位為湖南佳興投

4、資置業(yè)有限公司（愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司）。3、用地及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地， 周邊有部分建筑分布。修改地塊北側(cè)為已建的湘中海星之都住宅小區(qū) 13層住宅樓， 西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū)4-6層住宅 樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南 側(cè)為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分 為南北兩部分。場地沒有進(jìn)行土地平整。詳見現(xiàn)狀實(shí)景照片與地形圖如下：（1）場地實(shí)景3居.(2)項(xiàng)目毗鄰的芙蓉南路(3)項(xiàng)目周邊建設(shè)實(shí)景與場地項(xiàng)目北部項(xiàng)目南部項(xiàng)目西部9二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求1、原

5、控規(guī)要求 長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃由長沙市華銀建筑設(shè)計(jì)有限 責(zé)任公司編制，于 2005年 6 月完成正式成果。項(xiàng)目地塊分為南（ 098-C-3-14 ）、北（ 098-C-3-11 ）兩個(gè)地塊。 原控規(guī)南地塊（098-C-3-14 ）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2）,規(guī)劃 控制指標(biāo)為容積率w 2.5，建筑密度w 35%建筑限高w 24米，綠地 率30%機(jī)動(dòng)車出入口方位N。原控規(guī)北地塊（098-C-3-11 ）用地性質(zhì)為商住用地（C2R2,商 住比為2:8，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率w 4.5，建筑密度w 32%建筑限 高w 100米，綠地率38% 機(jī)動(dòng)車出入口方位 W2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求（

6、1 ） 長沙市城市總體規(guī)劃 （2014 修改）依據(jù) 2 0 1 4修改版的長沙市城市總體規(guī)劃 ，本次擬修改范圍內(nèi) 規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。 此次修改符合長沙市城市總體規(guī)劃 的用地性質(zhì)的定位。（ 2）長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升A. 該規(guī)劃區(qū)的功能定位保護(hù)利用優(yōu)秀的歷史文化資源，建設(shè)城市CBD使之成為集信息、 商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副 中心級的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。B. 軌道交通規(guī)劃 規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設(shè) 2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強(qiáng)化了 TOD勺開發(fā)模式。C. 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃

7、范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好， 控規(guī)優(yōu)化提升對規(guī)劃范圍 內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了較好的配置。 此次修改是對商業(yè)用地 功能的補(bǔ)充，有利于商業(yè)用地功能互補(bǔ)位置圖三、修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示，結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī)劃方案與技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行相對應(yīng)的控規(guī)地塊修改。（1）控規(guī)地塊分為南（098-C-3-14 ）、北（ 098-C-3-11 ）兩個(gè)地 塊。（2）098-C-3-14地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A （西部 分）與098-C-3-14B （東部分）兩

8、個(gè)地塊。098-C-3-14A規(guī)劃控制指 標(biāo)不變，仍為：容積率w 2.5，建筑密度w 35%建筑限高w 24米， 綠地率30%用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B用地性 質(zhì)由商業(yè)用地（C21）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2,商業(yè)商務(wù)比為 18.9:81.1，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率w 6.0，建筑密度w 35%建筑限 高W 100米，綠地率30%機(jī)動(dòng)車出入口方位N。用地面積為紅線內(nèi) 用地。（3）098-C-3-11地塊的用地性質(zhì)由商住用地（C2R2修改為商 業(yè)、商務(wù)用地（B1B2，商業(yè)商務(wù)比為11.5:88.5，規(guī)劃控制指標(biāo)修 改為容積率w 6.0 ,建筑密度w 40%建筑限高w 1

9、00米，綠地率30% 機(jī)動(dòng)車出入口方位E、W S。（4）上述地塊控規(guī)修改后計(jì)容面積為 99163平米，平均容積率 w 6.0。（5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 審查規(guī)定匯編（修訂）（二0 三年度）的技術(shù)規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000平米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率w 7.0，建筑密 度w 45%綠地率25% 10000-20000平方米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率 w 6.5，建筑密度w 42% 綠地率28%（6） 項(xiàng)目地段屬高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)（鐵道學(xué)院地鐵站場區(qū)域）。按 照長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求：“地鐵站點(diǎn)周邊控制范圍以站 點(diǎn)幾何中心作為計(jì)算基點(diǎn)，規(guī)定半徑為3

10、00米” “高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)根 據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心 地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對不同的 開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體見表 1:表1高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)類型上限容積率備注城市主中心地區(qū)12各類型高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的控制城市次中心地區(qū)10范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點(diǎn)樞紐及片區(qū)中心地區(qū)8確定，具體控制范圍面積和站一般中心地區(qū)6名詳見附表1項(xiàng)目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站， 距離在300米范圍內(nèi)。參照一般 中心地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，容量不超過 6.0 （具體模擬總平見附圖）。96徒6f?卩(Ia272072013VR2HUW*i

11、tII2/.tI1HtrI：It6+17615AAr7t.&*如枷他則V乩112、概念性規(guī)劃方案印證控規(guī)地塊對照該項(xiàng)目規(guī)劃方案， 項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo)與修改的控制 指標(biāo)符合（具體見附圖：模擬總平面圖） 。（ 1）方案構(gòu)思與建筑布局 基于上述地塊規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，對其總體布局規(guī)劃如下：A. 因需無償整體返還新開村 10000 平米的商業(yè)用房，在此次模 擬方案中擬考慮在南（ 098-C-3-14B ）地塊解決上述問題；B. 北（ 098-C-3-11 ）地塊為獨(dú)立的愛爾總部大廈；C. 南北兩地塊的建筑既可各自單獨(dú)運(yùn)營，保持總部大廈和新開 村物業(yè)的獨(dú)立性，也可相互補(bǔ)充，互為一體；D. 建筑布局上，

12、建筑順應(yīng)地形，盡力提高商業(yè)價(jià)值，平面布置成 “一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城 市空間 , 創(chuàng)造人性化的城市空間；E. 平面功能上，本方案設(shè)計(jì)結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、 豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能；F. 立面設(shè)計(jì)：建筑的外部造型及立面設(shè)計(jì)考慮到不同視距及角 度的觀賞效果。 運(yùn)用大面塊的變化 及細(xì)小的變動(dòng)， 使立面造型豐富， 遠(yuǎn)看有著強(qiáng)烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀可看到現(xiàn)代建筑細(xì)膩的細(xì)部。該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊， 功能明確， 既滿足了整體返還 村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨(dú)立運(yùn)營需求。（ 2）日照 方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。（ 3

13、）間距方案滿足長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 中關(guān)于商業(yè)建筑的間 距要求。（ 4）退讓方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī) 定要求。（5）消防北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、 南地塊建筑北向消防登高撲 救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。 南地塊方案高層商業(yè)、 商務(wù)樓 建筑局部進(jìn)入了地鐵控制保護(hù)區(qū)范圍，需得到長沙市軌道辦認(rèn)可。（ 6）交通組織內(nèi)部支路環(huán)繞建筑， 道路使用效率高， 滿足通行以及消防通道的 要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進(jìn)出通道。 地 下車庫設(shè)置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不 足。3、修改理由及依據(jù)（1）修改理由A. 根據(jù)愛

14、爾眼科規(guī)劃，到 2020 年將辦成 200家連鎖醫(yī)療機(jī)構(gòu)， 擁有 2萬員工、實(shí)現(xiàn) 1000萬門診、 100億收入、 1000億市值、并創(chuàng) 辦一所愛爾大學(xué)，該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)迫切需要新建強(qiáng)大的總部大廈來支 撐。集團(tuán)計(jì)劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國際交流、教育培訓(xùn)、 采購、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實(shí)驗(yàn)室等多功能集成在新 的總部大廈項(xiàng)目內(nèi)。 原控規(guī)地塊指標(biāo)無法滿足總部大廈功能定位及面 積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計(jì)劃， 原機(jī)動(dòng)車 出入口方位W難以支撐數(shù)千名員工、客戶及相應(yīng)機(jī)動(dòng)車輛的出入需 求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口（其中白蘭 路為消防車輛出入口） 。B.

15、 上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵 1 號線鐵道學(xué)院站口（ 300 米范 圍內(nèi)），按照長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定 ，高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容 積率范圍為6-12，而本次規(guī)劃修改申請修改的平均容積率w 6.0，符 合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。C. 依據(jù)長沙市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)企業(yè)總部大樓建設(shè)有 關(guān)事項(xiàng)的通知（長政辦發(fā) 201342 號），愛爾總部大廈的興建符合 該文件精神鼓勵(lì)和支持的范疇， 加之該總部大廈將是長沙市近年來最 大的社會資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，市發(fā)改委已將該項(xiàng)目已列為 2015 年長 沙市重大項(xiàng)目并上報(bào)湖南省列入“ 511”重點(diǎn)投資計(jì)劃。（2）修改依據(jù)A. 長沙市規(guī)劃信息中心提供的長沙大道一段兩廂

16、控制性詳細(xì)規(guī) 劃的控規(guī)拼接單元；B. 長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升成果；C. 長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單；D. 長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定及補(bǔ)充規(guī)定；E. 長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部修改論證報(bào)告成果規(guī)定；F. 國家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程。（3）建設(shè)方承諾A. 該項(xiàng)目物業(yè)全部自持，不對外出售。B. 按規(guī)劃、國土等部門的相關(guān)規(guī)定，按時(shí)、足額補(bǔ)繳因指標(biāo)調(diào)整 產(chǎn)生的地價(jià)差額。C. 已邀請美國AECO、NBBJ帕金斯威爾和法國AIA四家全球頂 級設(shè)計(jì)公司主持項(xiàng)目設(shè)計(jì)， 將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、 歷久彌 新的地標(biāo)式建筑，為城市添色增彩。D. 項(xiàng)目建成后， 愛爾總部大廈將在營業(yè)辦公面

17、積、綠色環(huán)保、人 文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、 流程設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)、 世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、專家為首的國內(nèi)外精英人才，動(dòng)態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備，創(chuàng)建國家重點(diǎn) 實(shí)驗(yàn)室，最終成為全球行業(yè)頂級的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺及基地。同 時(shí)，該項(xiàng)目將進(jìn)一步提升長沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會辦醫(yī)在全國 的影響力，為全市、全省乃至全國培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人 民群眾。附：愛爾總部大廈用房功能分配序號功能1辦公用房2愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻(xiàn)志愿者活動(dòng)基地3中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實(shí)習(xí)基地4科技部亞非拉各國眼科醫(yī)生培訓(xùn)中心5國際學(xué)術(shù)交流中心6多功能會議學(xué)術(shù)

18、報(bào)告廳7學(xué)科實(shí)驗(yàn)室及模擬研究室8眼科精密采購測試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實(shí)驗(yàn)室9多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻(xiàn)室10信息中心、服務(wù)器、計(jì)算機(jī)房和數(shù)據(jù)庫中心11財(cái)務(wù)管理專用集成辦公室12小型多功能教研、會議室（5個(gè)）13專家工作室14與我公司合作的國際機(jī)構(gòu)駐華辦事處或分公司15 t非政府項(xiàng)目、公益項(xiàng)目辦公和活動(dòng)基地16愛爾集團(tuán)展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館據(jù)此，土地權(quán)屬和建設(shè)方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請，對098-C-3-11、098-C-3-14地塊進(jìn)行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制 指標(biāo)的修改論證，在通過此項(xiàng)目的前置審查后，向長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 申請開展項(xiàng)目的規(guī)劃修改。四、修改論證1、常住人口計(jì)算（1）長沙

19、大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)劃人口為6.6萬人。根據(jù)201533提供的控規(guī)拼接單元資料匯總， 該片區(qū)總戶數(shù)為94042戶，經(jīng)整合成果計(jì)算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?4466戶 *3.2 人=302291 人。（2）修改前后項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量計(jì)算修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、商 務(wù)用地地塊，修改后項(xiàng)目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了 63531*80%/120*3.5=1482 人。附表1長沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃常住居住人口一覽表序號人口容量修改前（人）修改后（人）減少值（人）1項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量1482014822控規(guī)編制單元人口容量30229130

20、080914822、公共服務(wù)設(shè)施影響論證（1）中、小學(xué)規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少 1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求，不改變原控規(guī) 的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置。（2）醫(yī)院規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少 1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配 套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求， 不改變原控規(guī)的醫(yī) 院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影響論證（1）本項(xiàng)目會進(jìn)行交通影響評價(jià)工作，項(xiàng)目的道路交通影響論 證以此評估報(bào)告為準(zhǔn)。（2）本次修改地塊東、南、西三個(gè)方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路（16.0米）、東鄰芙蓉南路（60.0米路幅以及兩廂各20.0米

21、綠化帶 ） 、南鄰規(guī)劃白蘭路 （20.0 米） 。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運(yùn) 量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增 加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、 地下停車位， 結(jié)合建筑的進(jìn)退形成城市 廣場作為聚散廣場使用。（3）項(xiàng)目道路A. 保持項(xiàng)目周邊城市主、次、支路道路不變。B. 項(xiàng)目外部道路北地塊用地周邊均有城市道路通過 : 西鄰規(guī)劃紫薇路 （16.0 米） 、 東鄰芙蓉南路 （60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶 ） 、南鄰規(guī)劃白 蘭路 （20.0 米） 。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處 的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的

22、通行能力。 因此，項(xiàng)目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進(jìn) 出。C. 項(xiàng)目內(nèi)部道路規(guī)劃北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內(nèi)部道路為項(xiàng)目車 行進(jìn)出環(huán)行道路與消防通道， 并組織地塊內(nèi)部步行通道。 以此滿足人 的通行與建筑消防要求。 在模擬規(guī)劃中， 規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng) 與地面、地下停車位。D. 靜態(tài)交通規(guī)劃 停車位按長沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場（庫）配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置。宗地計(jì)容面積共計(jì) 99163平米，車位數(shù) 1017 個(gè)。其中商業(yè)面積 12452平米，按照 1.2 個(gè)車位 /100 平方米建筑面積， 商業(yè)面積對應(yīng)的 車位數(shù)為 150 個(gè)；商務(wù)辦公面積 86711 平米，按照

23、 1 個(gè)車位 /100 平 方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù) 867 個(gè)。南地塊總面積為 14400平米，其中商業(yè)面積 2720平米，按照 1.2 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù) 33個(gè)；商務(wù)辦 公面積11680平米，1個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對 應(yīng)的車位數(shù)117個(gè)。南地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為150個(gè)。北地塊總面積為84762平米，其中商業(yè)面積9732平米，按照1.2 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù) 117個(gè)；商務(wù) 辦公面積75030平米，1個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積 對應(yīng)的車位數(shù)750個(gè)。北地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為867個(gè)。

24、在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地 塊停車數(shù)80%勺前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位 數(shù)保持1017個(gè)不變。同時(shí)，根據(jù)長沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場（庫） 配建標(biāo)準(zhǔn)，“非居住建筑地上停車場的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停 車位總數(shù)的10%且不大于20%,模擬方案符合上述規(guī)定。附表2長沙大道一段兩廂控規(guī)本項(xiàng)目地塊停車位計(jì)算表地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積（M2）凈用地 面積（M2）容積 率建筑 密 度（%）綠地 率（%）建筑限 高（M）居住 戶 數(shù)（戶）居住人 數(shù)（人）配建 車位（個(gè)）主出入 口方位098-C-3-11B1B2商業(yè)、商務(wù)用地16391141

25、286.0403010000867ESW098-C-3-14BB1B2商業(yè)、 商務(wù)用地301123456.0353010000150N此次修改未對城市道路做任何改動(dòng)， 增加了內(nèi)部支路，并在詳細(xì) 規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、 步行通道與停車位。項(xiàng)目控規(guī) 機(jī)動(dòng)車停車需求為1017個(gè)，模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為1017個(gè)，符合 要求。附表3長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場規(guī)劃情況一覽表序號類另U規(guī)劃前 （公頃）修改后 （公頃）國家和地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1道路廣場用地面積（公頃）118.84118.84城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）中規(guī)定：人均道路與交通設(shè)施用地 指標(biāo)不應(yīng)小于12

26、.0 m 2/人，2人均道路廣場面積（m2/人）3.933.95原控規(guī)項(xiàng)目編制成果未充分考慮道路廣場的設(shè)置， 人均道路廣場 面積遠(yuǎn)低于國家和地方標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目控規(guī)修改緩解了上述壓力。 該項(xiàng) 目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項(xiàng)目支路、城市廣場、停車場（庫） 。4、修改前后對綠地的影響論證附表4長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表序號綠地類別修改前（公頃）修改后（公頃）國標(biāo)1公共綠地面積（公頃）10.2410.242人均公共綠地面積（m2/人）0.3380.3404> 7原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)，片區(qū)人均公共綠地指標(biāo)遠(yuǎn)低 于國標(biāo)。由于本次修改項(xiàng)目局部減少了人口規(guī)模， 使片區(qū)總?cè)丝趯?shí)際 下降。因

27、此對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)不會造成結(jié)構(gòu)性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證（1）歷史文化保護(hù)影響影響論證項(xiàng)目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、 歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位的問 題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護(hù)；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施， 降低人口密度。符合城市更新的要求。（2）空間景觀影響論證A. “五線”控制要求藍(lán)線經(jīng)查閱核實(shí)，本地塊內(nèi)沒有長沙市市區(qū)地表水體保護(hù)（藍(lán)線） 規(guī)劃需保護(hù)的水體。綠線 經(jīng)查閱核實(shí)，修改范圍內(nèi)地塊與長沙市城市綠線保護(hù)規(guī)劃無矛盾。灰線 經(jīng)查閱核實(shí)，長沙市所確定的灰線微波通道在修改地塊西部外 緣通過，所以不影響項(xiàng)目控規(guī)高度修改。另外，地塊處于

28、機(jī)場凈空區(qū)控制線（ 188 米）范圍外，控規(guī)地塊 場地標(biāo)高最高點(diǎn)為 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23 ，因此建筑限 高 100 米對機(jī)場凈空不會造成影響。橙線經(jīng)查閱核實(shí)，長沙軌道交通 1 號線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉南路， 項(xiàng)目在橙線控制保護(hù)區(qū)范圍， 建設(shè)用房嚴(yán)格后退軌道特別保護(hù)區(qū)， 控 制保護(hù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到長沙市軌道辦的確認(rèn)后方能建設(shè)。紫線 經(jīng)查閱核實(shí)，長沙市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃對本地塊沒有紫 線控制的保護(hù)要求。黃線南地塊（ 098-C-3-14B ）設(shè)計(jì)建筑按加油站外建筑物分類為一類 保護(hù)物。 地塊南側(cè)長大加油站為一級加油站， 其埋地油罐距離南地塊 紅線40.8m，距

29、離設(shè)計(jì)建筑50.8m,加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍 計(jì)）距離南地塊設(shè)計(jì)建筑大于20m南地塊設(shè)計(jì)建筑與南側(cè)長大加油 站埋地油罐距離及加油機(jī)距離大于汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范（GB50156-2012中規(guī)定的25m及 16m安全間距要求，具體詳見總平 面圖。B. 空間景觀影響景觀分區(qū)以芙蓉南路為界， 路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及 居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。建設(shè)軸線 北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展 軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。景觀節(jié)點(diǎn)以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、 省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、 湖南林業(yè)科技大學(xué) 為代表

30、的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設(shè)影響論證項(xiàng)目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對獨(dú)立， 因有城市道路相隔， 加上 建筑后退要求， 地塊對周邊的用地建設(shè)基本無不良影響， 但因?yàn)楝F(xiàn)狀 場地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大 廈可以帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問題。規(guī)劃修改不影響西部已建且要保留的多、 高層住宅建筑的日照條 件，在建設(shè)時(shí)需要相互協(xié)調(diào)， 項(xiàng)目在修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保證建筑間 距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項(xiàng)目的概念規(guī)劃方案，均可 滿足以上要求（具體見附圖） 。因此項(xiàng)目建設(shè)對周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè)施影響論證（1）給排水設(shè)施核算A. 給水系統(tǒng) 依據(jù)長沙市給水工程

31、專業(yè)規(guī)劃以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū) 年規(guī)劃人均綜合用水指標(biāo)為800升/人日。調(diào)整后會減少高峰日用 水量為 Q=0.8Xl482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改 后會減少高峰日用水量 1185.6m3。B. 排水系統(tǒng)污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的100%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。在進(jìn)行管道污水流量計(jì)算時(shí)，考慮 20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量 Q=0.8X 0.1482 x 1.2=0.1423 萬 m3/d。（ 2）電力系統(tǒng)本區(qū)負(fù)荷預(yù)測根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)， 采用分類用電綜合 指標(biāo)法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負(fù)荷密度預(yù)測本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷，其 中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負(fù)荷（k

32、w/萬m2取值為500kw/ 萬m2二類居住用地單位建筑面積負(fù)荷（kw/萬m2取值為250 kw/ 萬m2項(xiàng)目的用電負(fù)荷：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2 x 250kw=1270kw 該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06萬 m2 x 500kw =4030kw, 項(xiàng)目修改后的用電負(fù)荷增量為 2760kw。（ 3）信息規(guī)劃電話數(shù)量預(yù)測： 根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測電話數(shù)量， 其 中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門 /萬m2取值為100 門/萬m2二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬m2取值為 125門/萬m2計(jì)。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2x 125=635門，該

33、區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06 萬 m2x 100=806門， 項(xiàng)目的電話數(shù)量減量為 171 門。（ 4）燃?xì)庖?guī)劃居民用氣量預(yù)測按 70萬千卡/人年，綜合用氣量按300m3/人年計(jì)，則減少年用氣量為44.46萬m3/人年。修改減少了人口 容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃?xì)夤艿溃稍谙乱?步規(guī)劃中，根據(jù)用氣量核實(shí)管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實(shí) 宗地的控規(guī)修改已按“四增兩減”要求落實(shí)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（ 1）減人口密度：宗地北地塊的用地性質(zhì)由商住用地修改為商 業(yè)商務(wù)用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口 1482 人，減少了 片區(qū)的人口密度。（2）增廣場、增綠

34、化：根據(jù)項(xiàng)目的模擬修建性詳細(xì)規(guī)劃方案總 平面圖，愛爾集團(tuán)總部大樓項(xiàng)目建成后， 將在大樓東側(cè)前坪形成一個(gè) 不低于 1600 平方米公共廣場， 并于市政綠地形成一個(gè) 6000 平米的綠 化開敞空間；同時(shí)，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場 和綠化面積也相應(yīng)增加。（3）增設(shè)施：根據(jù)項(xiàng)目的模擬修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，將設(shè)置兩 處對外開放的停車場，地下地上停車位將比原來增加 1017 個(gè)。（4）增支路：由于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將拉通規(guī)劃中的白蘭、紫 薇路，極大的緩解項(xiàng)目周邊的道路通行壓力。27五、結(jié)論本次修改按照市政府對總部大廈建設(shè)的要求， 結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī) 劃方案與技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行相對應(yīng)的控規(guī)地塊修改，規(guī)劃控制指標(biāo)在長 沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定要求的范圍內(nèi)進(jìn)行修改。對整個(gè)片區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套(中小學(xué)、醫(yī)院等)、道路交 通、公共綠地、市政設(shè)施以及對周邊建設(shè)等影響較小，符合舊城人口 疏解的規(guī)劃對策，進(jìn)一步落實(shí)了增加公共綠地、