00上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程

1、上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程一、 業(yè)主大會(huì)的成立：1 、到區(qū)房地產(chǎn)管理部門填寫申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的申請(qǐng)表 ；2、聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)大樓成立業(yè)主大會(huì)（7-10 天）3、前期物業(yè)管理公司阻撓業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，社區(qū)內(nèi)一定比例的業(yè)主可以提請(qǐng)罷免居委會(huì)主任；4、在物業(yè)所在地的街道辦事處和房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，組建業(yè)主大會(huì)籌備組，成立后向全體 小區(qū)業(yè)主以書面形式公開宣布，并在居委會(huì)備案；（ 30 日內(nèi)）5、 籌備組 的工作內(nèi)容：（ 1 ） 、推選：首先產(chǎn)生籌備組組長(zhǎng)1 名 ；（2） 、 公告 ：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

2、公告相關(guān)的規(guī)范性文件，如物業(yè)管理?xiàng)l例 、 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（建住房 2003131 號(hào)）和上海市物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定等相關(guān)規(guī)范性文件；（3） 、告知： 確定業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，并告知本大樓全體業(yè)主；（4） 、確定：確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法、名單以及參選業(yè)主的資料；（5） 、擬訂：擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）；（6） 、確認(rèn)：確認(rèn)業(yè)主的身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)；（7） 、發(fā)放：將所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。（8） 、 以上3、 4 、 5、 6項(xiàng)資料需在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15 日以前以書

3、面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。6、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本：7、 簽訂業(yè)主公約8、業(yè)主的身份及權(quán)利義務(wù)：業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或者委托他人出席和投票，否則視為棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，必須加蓋公章。9、業(yè)主投票權(quán)的確定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬

4、設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中“ “業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)?！皩Ｓ胁糠值拿娣e”按房產(chǎn)證建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑

5、面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算。二、業(yè)主大會(huì)如何行使表決權(quán)：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，會(huì)議表決采用投票、舉手形式。1 、 業(yè)主大會(huì)必須有已住業(yè)主中持有1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因業(yè)主人數(shù)較多，可以以棟、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)；2、業(yè)主大會(huì)及籌備會(huì)均應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司的代表參加，特別是首次會(huì)議有政府權(quán)威部門代表在場(chǎng)時(shí)，要請(qǐng)物業(yè)公司代表表態(tài)，然后就會(huì)議今后的公告張貼、會(huì)議的合理性、合法性進(jìn)行確認(rèn)，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)議；3、業(yè)委會(huì)委員不一定是籌備組成員三、業(yè)主委員會(huì)的成立程序：1 、選舉：籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的

6、情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的投票和反饋意見，如果投票超過業(yè)主所持表決權(quán)二分之一以上，反饋意見中的贊成意見多于二分之一，業(yè)主大會(huì)成立并可開始工作。如果通過投票中業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約超過業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上贊成，則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約通過，選出的業(yè)主委員會(huì)可在30 日內(nèi)向區(qū)小區(qū)辦備案；2、成立：三日內(nèi)業(yè)委會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)委會(huì)主任、副主任，作為業(yè)委會(huì)會(huì)議的召集人，并可以展開工作；3、組成人員及任期：業(yè)委會(huì)組成人數(shù)一般為5-9 人的單數(shù)；任期一般為3-5 年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，又業(yè)委會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)；4、備案：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日

7、起30 日內(nèi)，到物業(yè)所在地區(qū)國土房管局備案。備案時(shí)，須提交業(yè)主委員會(huì)備案單及下列材料：1 、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2 、 業(yè)主公約；3、業(yè)主大會(huì)決議（附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊(cè)）；4、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。業(yè)委會(huì)成立條件及程序： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下 成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主 一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)履

8、行下列職責(zé)：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)

9、 主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必 須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)2 0 %以上的業(yè)主提議，業(yè)主委 員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開1 5日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3 0日內(nèi)， 向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主

10、委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)規(guī)程：第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 ，制定本規(guī)程。第二條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立o第四條只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第五條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)

11、的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案） ；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款（一）、 （二

12、）、 （三）、 （四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第七條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。第八條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)案充分說明了維權(quán)道路的艱難，消費(fèi)者維權(quán)需要有法律和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；應(yīng)該很好地組織和團(tuán)結(jié)起來，以組織、團(tuán)體的方式維權(quán)，而不能以分散地個(gè)體或小團(tuán)體方式進(jìn)行，要進(jìn)行真正的組織，而不是一般意義上的集體或集團(tuán)訴訟，要建立起來嚴(yán)密的組織，應(yīng)該比公司的組織更嚴(yán)密，因?yàn)榫S權(quán)的道路比一

13、般公司的業(yè)務(wù)更艱難；應(yīng)該針對(duì)具體問題有很好的解決思路和方法，精通各種法律策略、技巧，聘請(qǐng)專業(yè)的律師籌劃制定方案；應(yīng)該通曉社會(huì)各種組織包括政府機(jī)構(gòu)之間的制約和平衡關(guān)系，并充分利用為自己服務(wù)；還應(yīng)該有信心、耐心，有時(shí)間、精力。有關(guān)資料：物權(quán)法：第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修

14、資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予 以撤銷。第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭 建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損

15、害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求 行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向 人民法院提起訴訟。業(yè)委會(huì)籌備選舉中的注意事項(xiàng)：籌備組工作的公正性如何保證？籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅(jiān)持自薦的形式，反對(duì)領(lǐng)導(dǎo)推薦和“欽定”。物業(yè)管理?xiàng)l例中相應(yīng)的解釋為：首屆業(yè)主大會(huì)的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)籌備組。雖就一句話，卻是實(shí)際 操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有 嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號(hào)稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個(gè)“商議” 沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督

16、，自然會(huì)導(dǎo)致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌 備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉 程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實(shí)質(zhì)性的工作。業(yè)委會(huì)籌備組成員到底由哪些人組成？發(fā)展商、居民委員會(huì)、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。發(fā)展商成為籌委會(huì)成員是合理合法的。發(fā)展商在實(shí)現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣， 在業(yè)主大會(huì)成立前，也需要實(shí)現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商和業(yè)主的權(quán)利 交接。從某種程度上講，發(fā)展商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備 組主體資格。居民委員會(huì)和街道辦事處的指

17、導(dǎo)也必不可少。隨著政府對(duì)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的重視，以及從 業(yè)主們長(zhǎng)久利益和社會(huì)穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會(huì)從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指 導(dǎo)。一種是在發(fā)展商、物業(yè)公司或當(dāng)?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性,因?yàn)橥ǔ＿@種業(yè)主委員會(huì)是到小區(qū)辦進(jìn)行備案的。但若細(xì)究，不禁質(zhì)疑它究竟能體現(xiàn)多少業(yè)主的利 益。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，到小區(qū)辦備案?；I備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生?代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時(shí)，所有自薦人應(yīng)首先決定自薦人數(shù)。對(duì)于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1. 自動(dòng)退出。2. 無人自動(dòng)退出時(shí)，全體自薦人應(yīng)先制

18、定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認(rèn)可簽字（ 或錄像存證） 后，再進(jìn)行互相推選。3.當(dāng)所有自薦人不能形成集體協(xié)議時(shí)，可在小區(qū)中進(jìn)行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高?；I備組的經(jīng)費(fèi)怎么籌集？費(fèi)用可由業(yè)主募捐、或發(fā)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會(huì)籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時(shí)間承擔(dān)著超過一般工作時(shí)間和負(fù)荷的事務(wù)。另一方面，委員們的工作是他們大量時(shí)間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會(huì)議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補(bǔ)償似乎是合理的。由于條例中沒有嚴(yán)格限制，故業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費(fèi)的合

19、法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)以外再籌集業(yè)委會(huì)的費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)時(shí)，又沒有這筆開支。這個(gè)時(shí)候，業(yè)委會(huì)的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中， 由物業(yè)管理公司支付該筆額外費(fèi)用又顯得不那么“公平”， 也會(huì)造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時(shí)推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)自治？主要依仗業(yè)主大會(huì)公約 。 業(yè)主大會(huì)公約實(shí)質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束。業(yè)主大會(huì)公約告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務(wù)和責(zé)任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的。 業(yè)主委員會(huì)章程和 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則詳細(xì)闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么