以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)購入方有風(fēng)險

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)購入方有風(fēng)險該公告公布后，媒體對方興地產(chǎn)通過以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售上海港國際客運中心商業(yè)配套項目1 號樓將得以避稅約4億的事項作了報道。企業(yè)（均指法人企業(yè)）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)以 及宜截了當(dāng)銷售不動產(chǎn)購銷雙方如何納稅，什么緣故前者能夠避稅，而后者卻不行等咨詢題引起 了各界廣泛關(guān)注。對此，筆者以為，企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)，可能會節(jié)約定的稅款, 但關(guān)于購入方而言，其節(jié)稅收益可能是以其日后的應(yīng)繳納巨額稅費為代價。結(jié)合現(xiàn)行稅法規(guī)定, 分析如下。企業(yè)銷售不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策企業(yè)銷售不動產(chǎn)需以其收取的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)運算繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為 5%.然而，企業(yè)銷

2、售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以及銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不 動產(chǎn)、土地使用權(quán)，依照財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策咨詢題的通知（財稅 2003）16號）規(guī)定，企業(yè)以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價或者抵債時該 項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額，計繳營業(yè)稅。企業(yè)還需以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)計繳納城建稅、教育費附加、地點教育附加等附加稅費。企業(yè)銷售不動產(chǎn)需按規(guī)定繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率為30%、 60%.企業(yè)銷售不動產(chǎn)取得的收入屬于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，但關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售商品房取得的收入 屬于銷售物資取得的收入，該收入應(yīng)計入企業(yè)的收入總

3、額，計繳企業(yè)所得稅；不動產(chǎn)的成本、銷 售不動產(chǎn)發(fā)生的稅費、費用等支出可按規(guī)定在稅前扣除。若企業(yè)銷售不動產(chǎn)形成缺失，企業(yè)應(yīng)按企業(yè)資產(chǎn)缺失所得稅稅前扣除治理方法（國家稅務(wù)總局公告2018年第25號）規(guī)定，以淸 單申報方式向稅務(wù)機關(guān)申報扣除。企業(yè)取得的稅后利潤，按公司章程規(guī)定，經(jīng)股東會或股東大會作出利潤分配決定。對企業(yè)股東而 言，除其連續(xù)持有居民企業(yè)公布發(fā)行并上市流通的股票不足12個月外，其取得的股息、紅利等 權(quán)益性投資收益屬于免稅收入。對個人股東而言，除外籍個人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利 所得免征個人所得稅外，其取得的股息、紅利所得應(yīng)由企業(yè)代扣代繳個人所得稅。樣地，企業(yè)銷售不動產(chǎn)將涉及營業(yè)稅，

4、城建稅等附加稅費，土地增值稅，印花稅，企業(yè)所得稅。 企業(yè)繳納所得稅后，向股東分配稅后利潤時，企業(yè)股東取得的股息、紅利樣屬于免稅收入；除 符合規(guī)定的外籍個人股東外，個人股東應(yīng)繳納個人所得稅。關(guān)于企業(yè)購買方而言，其與銷售方簽訂的合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，其取得不動產(chǎn)權(quán)屬， 應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。購買方取得不動產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)為取得該不動產(chǎn)實際發(fā)生的支出。購買方持有該不動產(chǎn)期間，應(yīng)按 規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。土地使用稅以占地面稅為依據(jù)運算：房產(chǎn)自用以房產(chǎn)原值為依據(jù) 運算房產(chǎn)稅時，應(yīng)以購買價為基礎(chǔ)確定。與銷售方相比，購買方繳納的土地使用稅不變，房產(chǎn)白 用的，繳納的房產(chǎn)稅將增加。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)購

5、入方有風(fēng)險財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅咨詢題的通知（財稅2002J191號）規(guī)定：“對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅?！保髽I(yè)和個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不涉及營業(yè)稅=然而因股票屬于金 融資產(chǎn)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股票依照營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定，應(yīng)以股票賣出價減去買入價的余額 為依據(jù)計繳納營業(yè)稅，稅率為5%：依照關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知 （財稅2018J111號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓股票免征營業(yè)稅。企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬分之五稅率貼花。然而， 關(guān)于通過A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)按千分之的稅率繳納證券（股票）交易印花稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的收入屬于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，應(yīng)計入

6、企業(yè)收入總額計繳企業(yè)所得稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓股 權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。股權(quán)的成本、費用、轉(zhuǎn) 讓股權(quán)發(fā)生的稅費可按規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)發(fā)生的缺失，應(yīng)以淸單申報方式向稅務(wù)機 關(guān)申報扣除。個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的所得，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅咨詢題的批復(fù)（國稅函 2000J687號）規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司次性共同 轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式衣現(xiàn)的資產(chǎn)要緊是土地 使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值

7、稅的規(guī)定征稅。”該文是國家稅務(wù)總 局對廣西壯族自治區(qū)地點稅務(wù)局的回復(fù)。參照該文件精神，企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為 應(yīng)繳納土地增值稅。上海晨拓投資公司將其持有全資（公司上海忌拓置業(yè)公司的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給寶鋼資源，同時上 海艮拓置業(yè)公司的耍緊資產(chǎn)為物業(yè)。按國稅函2000J687號文的規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅。國稅函2000J687號文只對請示稅務(wù)機關(guān)所請示的事項具有法律效力，其他稅務(wù)機關(guān)遇到性質(zhì)相 同的事項能夠選擇參照執(zhí)行。我們注盤到，按國稅函2000687號文沒有規(guī)定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)如何運算土地增值稅。在實踐中，-樣無法執(zhí)行。土地增值稅屬于地點稅種，若上海市 地點稅務(wù)局參照國稅函2

8、000J687號文規(guī)定并扌是供具體算法，則上海展拓置業(yè)將繳納土地增值 稅。綜上所述，企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售不動產(chǎn)，將涉及印花稅、企業(yè)所得稅、有可能涉及營業(yè)稅和 土地增值稅。關(guān)于購入股權(quán)的企業(yè)而言，其簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花。然而，關(guān)于通過 A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)受讓方而言，不需繳納印花稅。企業(yè)購入股權(quán)的成本按如下方式確定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本； 通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為成本。被轉(zhuǎn)讓股權(quán)方（即被投資企業(yè)）僅是股東發(fā)生變化，屬于法律形式的簡單變化，涉及工商變更、 稅務(wù)登記變更等，除另有規(guī)定外，其納稅事項

9、由變更后的企業(yè)承繼。股東變更后，被投資企業(yè)的 不動產(chǎn)等資產(chǎn)的成本不變。被投資企業(yè)股東變更后，其土地占地面積不發(fā)生變化，繳納的土地使 用稅不變：以房產(chǎn)原值為依據(jù)計繳房產(chǎn)稅時，除發(fā)生房產(chǎn)改擴建外，繳納的房產(chǎn)稅不變。 上海忌拓投資公司將持有的上海晨拓置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給寶鋼資源，上海晨拓置業(yè)的股東由上海忌拓 投資變更為寶鋼資源。需耍注意的是，受讓人受讓企業(yè)股權(quán)，應(yīng)對擬投資企業(yè)的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營情形有淸晰的了解，以 減少受讓股權(quán)后的不確定性風(fēng)險。三、實例解析例如，A公司全資了公司B公司的資產(chǎn)僅為房地產(chǎn)，所得稅稅率25% （假定所述企業(yè)所得稅稅 率均為25%）。該房地產(chǎn)成本為1000萬元（2018年1月購入，不

10、考慮契稅和折I口），市場價 為2000萬元；B公司無負(fù)債，所有者權(quán)益為1000萬元，注冊資金為800 7J元（A公司設(shè)立B 公司時的投入資本，附加稅費、印花稅忽略不計），A公司持有B公司股權(quán)的市價也為2000萬 元。方式: 2018年10月B公司以2000萬元直截了當(dāng)向C公司（C公司為D公司的全資/公司） 銷售房產(chǎn)。1、銷售方B公司共應(yīng)納稅499.38萬元，運算如下：B公司應(yīng)繳納營業(yè)稅=（20001000） X5%=5O （萬元）。B公司應(yīng)繳納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)運算）：扣除項目金額= 1000X （1+2X5%） +50=1150 （萬元）（注：B公司2018年1月取得購房發(fā) 票，到

11、2018年10月出售時止，持有時刻為一年又九個月）.增值額=2000-1150=850 （萬元。增值率=8504-1150=73.9%>50%.應(yīng)納土地增值稅=增值額X40% 扣除項目金額X5% =850X40%-1150X5%=282.5 萬元）B公司銷售不動產(chǎn)所得=2000-1000-50-282.5=667.5 （萬元）。2018年度B公司僅發(fā)生此筆收支，應(yīng)繳納所得稅：667.5X25%=166.88 （萬元）。B公司共應(yīng)繳納稅費： 50+282.5+166.88=499.38 （萬元）。2、購買方C公司應(yīng)納稅60萬元，運算如下：購入方C公司取得房產(chǎn)的購入價為2000萬元。C公司應(yīng)

12、繳納契稅（假定稅率為3 %）： 2000X3%=6 0萬元，該不動產(chǎn)的歷史成本為2060萬元。C公司持有該不動產(chǎn)時，以2060 7J元為依據(jù)，按規(guī)定運算的折I口可在稅前扣除。若C公司再銷 售該不動產(chǎn)時，可扣除2000 7J元的差額計繳營業(yè)稅：按購房發(fā)票為依據(jù)運算土地增值稅時，能 夠2000萬元為屣礎(chǔ)確定扣除項目金額。C公司應(yīng)以該房產(chǎn)的占地面積為依據(jù)計繳土地使用稅；自用該房產(chǎn)時，應(yīng)以2060萬元為依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。與B公司持有房產(chǎn)相比，C公司繳納的土地 使用稅與原B公司繳納的相同，繳納房產(chǎn)稅將增加。購銷雙方共需繳納稅費：499.38+60=559.38 （萬元）。方式二：2018年10月，A公司將

13、持有B公司的股權(quán)以2000萬元轉(zhuǎn)讓給D公司，在該月B公 司已辦理完股權(quán)變更手續(xù)。1、轉(zhuǎn)讓方A公司涉稅A公司應(yīng)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得：2000-800=1200 （萬元）A公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：1200X25%=300萬元（假設(shè)印花稅忽略不計,不考慮國稅函2000）687 號文土地增值稅的阻礙，A公司納稅年度內(nèi)僅發(fā)生該筆業(yè)務(wù)且不發(fā)生其他支出）2、受讓方D公司涉稅對D公司而言，其取得B公司股權(quán)的投資成本為2000 7J元。B公司只涉及股東的變化，其房 地產(chǎn)的成本不發(fā)生改變。購銷雙方共應(yīng)繳納稅費300萬元。可見，由母公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式達(dá)到不動產(chǎn)間接銷售（即方式二）與子公司間直截了當(dāng)銷售不動 產(chǎn)（即方式）相

14、比，將少繳稅費559.38-300=259.38萬元。其中,銷售方少繳199.38萬元, 購入方少繳納60萬元。D公司受讓B公司股權(quán)后，B公司的房地產(chǎn)成本不發(fā)生改變。日后B公司轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時，僅 能扣除1000萬元的差額計繳營業(yè)稅：按購房發(fā)票為依據(jù)運算土地增值稅時，應(yīng)以1000 7J為展 礎(chǔ)確定扣除項目金額。例如：2019年門月，B公司以市價3000萬元銷售該不動產(chǎn)，貝ij：B公司應(yīng)納營業(yè)稅：（3000-1000） X5%=100 （萬元）oB公司應(yīng)納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)運算）：扣除項目金額=1000X （1+3X5%） +100=1250萬元（注：B公司2018年1月取得購房發(fā)票.

15、到2019年11月出售時ll:,持有時刻為二年又九個月）增值額=3000-1250=1750 （萬元）增值率=1750 4-1250= 140%>100%土地增值稅=增值額X50% 扣除項目金額X 15%=1750X50%-1250X15%=687.5 （萬元）B公司轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所得：3000-1000-100-687.5= 1212.5 （萬元）o例如：2019年門月，C公司以市價3000萬元銷售該不動產(chǎn)，則：C公司應(yīng)繳納營業(yè)稅：（3000-2000） X5%=50 （萬元）。C公司應(yīng)繳納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)運算）：扣除項目金額=2000X （1+1X5%）+50+60=2210萬（注：c公司2018年10月取得購房發(fā)票, 到2019年11月出售時上，持有時刻為年）增值額=3000-2210=790 （萬元增值率=790/2210=35.7%<50%應(yīng)納土地增值稅=增值額X 30%=790 X 30%=237 （萬元）C公司銷售不動產(chǎn)所得為：3000-2060-50-237=653 （萬元）可見，B公司將比C公司多繳納營業(yè)稅50